III CZP 58/08

Uchwała z dnia 25 czerwca 2008 r. III CZP 58/08

Sędzia SN Gerard Bieniek (przewodniczący)

Sędzia SN Marian Kocon

Sędzia SN Katarzyna Tyczka-Rote (sprawozdawca)

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Jerzego W. przy uczestnictwie Joanny F.

o zniesienie współwłasności, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu

jawnym w dniu 25 czerwca 2008 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez

Sąd Okręgowy w Sieradzu postanowieniem z dnia 6 lutego 2008 r.:

„1. Czy w sprawie o zniesienie współwłasności spółdzielczego

własnościowego prawa do domu jednorodzinnego wartość tego prawa ustala się z

uwzględnieniem niespłaconego kredytu mieszkaniowego, zabezpieczonego

hipoteką ustanowioną na działce gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste

spółdzielni budowy domów jednorodzinnych;

2. Jeżeli tak, to jak należy ustalić wartość tego prawa, w sytuacji, kiedy w

wyniku zniesienia współwłasności przypadło ono uczestnikowi, który ma

hipotetyczną możliwość uzyskania umorzenia części kredytu na podstawie art. 10

ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie

niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz

refundacji bankom wpłaconych premii gwarancyjnych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r.

Nr 119, poz. 1115 ze zm.)?”

podjął uchwałę:

W sprawie o zniesienie wspólności prawa do domu jednorodzinnego w

spółdzielni mieszkaniowej wartość tego prawa ustala się z uwzględnieniem

związanego z nim długu z tytułu niespłaconego kredytu zaciągniętego przez

spółdzielnię mieszkaniową w części przypadającej na ten dom.

Uzasadnienie

Przedstawione zagadnienie prawne nasunęło się Sądowi Okręgowemu przy

rozpoznawaniu apelacji wnioskodawcy w sprawie o zniesienie wspólności

spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego nr 14 w Z.W. przy ul. S. nr 43.

Prawo to przyznane zostało w 1993 r. małżonkom Joannie i Ryszardowi F. i dotyczy

domu usytuowanego na działkach stanowiących własność Skarbu Państwa,

oddanych w wieczyste użytkowanie Spółdzielni Budowy Domów Jednorodzinnych

„W.” w Z.W. Na sfinansowanie budowy domów jednorodzinnych Spółdzielnia „W.”

zaciągnęła kredyt bankowy w wysokości 577 125 zł, zabezpieczony hipoteką

ustanowioną na nieruchomości zabudowanej m.in. budynkiem przydzielonym

małżonkom F. Członkowie spółdzielni spłacają ten kredyt w ratach kwartalnych.

Zadłużenie kredytowe, przypadające na dom jednorodzinny, którego dotyczy

postępowanie, wynosiło na dzień 30 czerwca 2007 r. łącznie kwotę 90 220,31 zł. W

razie dokonania jednorazowej spłaty zadłużenia kredytowego członek spółdzielni

korzysta z możliwości umorzenia 70 % kwoty podstawowej. Wartość rynkowa

prawa do spornego domu wynosi 231 250 zł.

Postępowanie o zniesienie wspólności spółdzielczego prawa do domu

jednorodzinnego toczy się z wniosku wierzyciela, który w toku postępowania

egzekucyjnego nabył udział dłużnika Ryszarda F. wynoszący 1/2 w tym prawie.

Sąd Rejonowy w Zduńskiej Woli zniósł wspólność w ten sposób, że przyznał

prawo wnioskodawcy Jerzemu W. z obowiązkiem spłaty na rzecz uczestniczki

Joanny F. kwoty 113 124,73 zł. Powołując się na art. 244 k.c. w brzmieniu

obowiązującym od dnia 4 lutego 2005 r., stwierdził, że w wyniku nowelizacji tego

przepisu dokonanej ustawą z dnia 2 lipca 2004 r. o zmianie ustawy – Kodeks

postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 172, poz. 1804)

prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej stało się

spółdzielczym prawem do lokalu, o którym mowa w rozdziale 21

ustawy z dnia 15

grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr

119, poz. 1116 ze zm. – dalej: "u.s.m.").

Ustalając wysokość spłaty dla uczestniczki postępowania Sąd pierwszej

instancji uznał, że nie należy obniżać jej „o wartość kredytu obciążającego prawo w

wysokości 90 220,31 zł", gdyż zobowiązanie kredytowe nie jest w całości

wymagalne i nie ma obowiązku jego natychmiastowej zapłaty, ponieważ zostało

rozłożone na długi okres, raty są niewygórowane, a ich wysokość nie zależy od

procesów inflacyjnych. Przy tym konieczność spłaty kredytu przez nabywcę prawa

nie jest pewna, gdyż może on wyzbyć się tego prawa zanim ureguluje wszystkie

raty kredytu, oraz może skorzystać z umorzenia części długu w razie jednorazowej

spłaty. Hipoteka zabezpieczająca kredyt została ustanowiona na prawie

użytkowania wieczystego należącego do Spółdzielni, która ten kredyt zaciągnęła.

Odliczenie od wartości rynkowej spornego prawa pozostałego do zapłaty

zobowiązania kredytowego Sąd Rejonowy uznał za krzywdzące dla uczestniczki

postępowania, której spółdzielcze prawo do domu jednorodzinnego zapewniało

stabilizację życiową (zamieszkiwała w tym domu z rodziną).

W apelacji od postanowienia Sądu Rejonowego wnioskodawca zarzucił

naruszenie art. 212 § 2 k.c. przez ustalenie wartości spółdzielczego prawa do domu

jednorodzinnego z pominięciem obciążenia wynikającego z nie spłaconego kredytu,

zabezpieczonego hipoteką, podnosząc, że w rezultacie ustalona przez Sąd wartość

tego prawa nie jest jego wartością wolnorynkową w rozumieniu tego przepisu.

Sąd Okręgowy zwrócił uwagę na specyfikę sytuacji prawnej występującej w

rozpatrywanej sprawie, polegającej na tym, że przedmiot zniesienia wspólności nie

jest obciążony hipoteką, gdyż ustanowiona jest ona na prawie wieczystego

użytkowania gruntu, przysługującym spółdzielni. Przy ustalaniu wartości prawa do

domu jednorodzinnego nie można zatem stosować wprost zasad dotyczących

określenia wartości nieruchomości obciążonej hipoteką. Zdaniem Sądu

Okręgowego, okoliczność, że dom jednorodzinny objęty spółdzielczym prawem do

lokalu, postawiony jest na prawie użytkowania wieczystego obciążonego hipoteką,

przemawia jednak za uwzględnieniem przy ustalaniu wartości tego prawa

niespłaconego kredytu mieszkaniowego, pobranego przez Spółdzielnię na

wybudowanie budynku jednorodzinnego, którego dotyczy prawo. (...)

Wątpliwości Sądu wzbudziło także to, czy na wartość spółdzielczego prawa do

domu jednorodzinnego powinna wpływać możliwość uzyskania umorzenia części

kredytu na podstawie art. 10 ust.1 pkt 5 ustawy z 30 listopada 1995 r. o pomocy

państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii

gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych (jedn.

tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1115 ze zm.), związana z dokonaniem spłaty

zadłużenia do dnia 31 grudnia 2008 r. (...)

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Prawo, którego dotyczy postępowanie, powstało w 1993 r. jako prawo do

domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, ustanowione na podstawie art.

232 § 2 ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze (Dz.U. Nr 30, poz.

210 ze zm. – dalej: "Pr.spółdz.") na rzecz małżonków F., do których majątku

wspólnego weszło. Stosowały się do niego odpowiednio przepisy prawa

spółdzielczego o własnościowym prawie do lokalu (art. 232 § 4 Pr.spółdz. oraz art.

52 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych w pierwotnym

brzmieniu, Dz.U. z 2001 r. Nr 4, poz. 27). Od dnia 15 stycznia 2003 r. prawo to

regulują odpowiednio stosowane przepisy o spółdzielczym własnościowym prawie

do lokalu, zawarte w rozdziale 21

u.s.m., z zachowaniem szczególnych zasad,

określonych w zmienionym art. 52, obowiązujących do czasu przeniesienia na

uprawnionego własności domu. Prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni

mieszkaniowej traktowane jest jako stan przejściowy, prowadzący do przeniesienia

na uprawnionego własności przydzielonego domu i działki po ostatecznym

rozliczeniu kosztów budowy i ustaleniu wkładów budowlanych, wniesieniu przez

członków tych wkładów bądź też ich części i przejęciu zobowiązań spółdzielni

pokrywających resztę należności z tytułu wkładów. Obowiązkiem członków, którym

przysługuje prawo do domu jednorodzinnego jest zatem sfinansowanie całości

kosztów poniesionych na budowę tego domu, a dodatkowo także kosztów

przeniesienia własności domu i ewentualnego udziału w kosztach likwidacji

spółdzielni. Jeżeli koszty budowy ponoszone były z kredytu zaciągniętego przez

spółdzielnię i spłacanego przez nią, uzupełnianie wkładu budowlanego na rzecz

spółdzielni, do czasu przejęcia jej zobowiązań kredytowych, może następować w

ratach, stosownie do planu spłaty kredytu dokonywanego przez spółdzielnię.

Bezsporne jest, że w przedstawionej sprawie zniesienie wspólności dotyczy prawa

do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, gdyż do przeniesienia

prawa wieczystego użytkowania działki i własności domu na rzecz uprawnionych

dotychczas nie doszło.

W wyniku przejęcia udziału Ryszarda F. w tym prawie przez egzekwującego

wierzyciela – Jerzego W. – prawo do domu jednorodzinnego przysługuje stronom

niniejszego postępowania po połowie, a zniesienie wspólności tego prawa ma

nastąpić przez przyznanie go w całości wnioskodawcy.

Jak wynika z art. 172

ust. 3 u.s.m. zbycie spółdzielczego własnościowego

prawa do lokalu obejmuje także wkład budowlany. Regulacja ta, analogiczna do

poprzednio obowiązującego art. 223 § 2 Pr.spółdz., interpretowana jest jako

powodująca wstąpienie nabywcy prawa w sytuację zbywcy także w zakresie

ciążących na nim praw i obowiązków związanych z wkładem budowlanym, również

co do obowiązku uregulowania niespłaconej jeszcze części tego wkładu. W razie

zatem prawomocnego przyznania wnioskodawcy spornego prawa, na nim ciąży

obowiązek regulowania na rzecz spółdzielni dalszych rat z tytułu spłaty kredytu

zaciągniętego na koszty budowy.

Przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych określają zasady wyceny

wartości lokalu (odpowiednio stosowane do domu jednorodzinnego – art. 2 ust. 3

zdanie drugie u.s.m.) jedynie na wypadek wygaśnięcia spółdzielczego

własnościowego prawa do lokalu. Artykuł 1711

ust. 2 u.s.m. nakazuje wówczas z

wartości rynkowej lokalu potrącić część wkładu budowlanego, nie wniesioną przez

osobę, której przysługiwało prawo, a w wypadku gdy nie został spłacony kredyt

zaciągnięty przez spółdzielnię na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu,

potrącić kwotę niespłaconego kredytu wraz z odsetkami. Niewątpliwie reguł tych,

odnoszących się do rozliczeń między spółdzielnią a osobą, której prawo

spółdzielcze wygasło, nie można stosować do sytuacji, w której prawo trwa, a

ustalenie jego wartości ma na celu dokonanie rozliczeń między uprawnionymi do

niego. W konsekwencji nie można podzielić zapatrywania, że wielkość pozostałego

do spłaty zadłużenia powinna zostać automatycznie odliczona od wartości

„czystego” prawa.

Analiza zapatrywań piśmiennictwa i orzecznictwa dotyczących sposobu

ustalania wartości składników majątkowych w wypadku, gdy są one obciążone

prowadzi do wniosku, że należy uwzględnić obciążenia zmieniające ich rzeczywistą

wartość, zwłaszcza obciążenia o charakterze prawnorzeczowym, za które ponosi

odpowiedzialność każdorazowy właściciel, w szczególności – w wypadku

nieruchomości – obciążenie hipoteką i prawami dożywocia (por. np. postanowienie

Sądu Najwyższego z dnia 29 września 2004 r., II CK 538/03, nie publ.). Obciążenie

obowiązkiem spłaty reszty długu z tytułu wkładu budowlanego nie ma charakteru

rzeczowego, niemniej ze względu na związanie prawa do domu jednorodzinnego z

wkładem dzieli jego los, a jego skutki są zbliżone.

W rozpatrywanym wypadku prawo, którego dotyczy postępowanie, nie jest

obciążone hipoteką. Zabezpieczenie hipoteczne dotyczy prawa użytkowania

wieczystego, przysługującego spółdzielni. Przy tym, o ile własność domów

jednorodzinnych zrealizowanych na obciążonej nieruchomości wraz z prawem do

działek nie była przenoszona na uprawnionych przed dniem 23 września 2001 r., w

tyle w wypadku przeniesienia tych praw na uprawnionych nie powstanie na nich

automatycznie hipoteka łączna zabezpieczająca zobowiązania kredytowe na rzecz

banku. Sprzeciwia się temu brzmienie art. 76 ust. 4 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o

księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze

zm. – dalej: "u.k.s.h."), który wyłącza możliwość stosowania art. 76 ust. 1 do

hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych, do

których należą także domy jednorodzinne (art. 2 ust. 3 u.s.m.), jeżeli podział

nieruchomości polega na przeniesieniu własności części nieruchomości

zabudowanej domem mieszkalnym. W takim wypadku hipoteka ulega podziałowi

zgodnie z postanowieniami umowy. Przepis ten należy stosować odpowiednio do

hipoteki obciążającej prawo użytkowania wieczystego (art. 65 ust. 3 i 5 u.k.s.h.).

Umowa dotycząca podziału hipoteki, jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w postanowieniu z

dnia 13 kwietnia 2005 r., IV CK 469/04 ("Biuletyn SN" 2005, nr 9, s. 10), powinna

być zawarta pomiędzy wierzycielem hipotecznym a właścicielem (wieczystym

użytkownikiem) nieruchomości, która ma zostać podzielona, a w razie braku umowy

– hipoteka nie będzie mogła powstać. Stanowisko to potwierdza treść art. 44 ust. 11

u.s.m., wprowadzonego z dniem 31 lipca 2007 r., z którego dodatkowo wynika

gwarancja, że w razie całkowitej spłaty zadłużenia – związanego z wyodrębnionym

lokalem, przenoszonym na odrębną własność lub budynkiem – na rzecz spółdzielni,

nabywca uzyskuje prawo własności bez obciążeń hipotecznych. W wypadku

przenoszenia własności domu jednorodzinnego i praw do działki przed całkowitą

spłatą zadłużenia kredytowego przez spółdzielnię konieczność umownego

uregulowania spraw związanych z przejęciem długu spółdzielni wobec banku

kredytującego oraz sposobu zabezpieczenia spłaty tego długu wymaga także

udziału nabywcy jako przejemcy długu (art. 52 pkt 3 u.s.m. w związku z art. 519 § 2

k.c.).

Reasumując, obciążeniem, jakie musi być wzięte pod uwagę przy ustalaniu

wartości prawa do domu jednorodzinnego, przysługującego stronom, jest

zobowiązanie z tytułu spłaty reszty wkładu budowlanego, realizowane w ratach

stosownie do wymagalności ciążącego na spółdzielni zadłużenia kredytowego.

Tego rodzaju obciążenie nie musi powodować ubytku wartości prawa, z którym jest

związane, o nominalną wartość długu, Sąd pierwszej instancji bowiem trafnie

zwrócił uwagę, że obniżenie wartości prawa do domu powinno być oceniane według

kategorii rynkowych, tzn. przy uwzględnieniu reguł stosowanych w obrocie, w

którym atrakcyjność określonego prawa może prowadzić do zgody na nabycie go z

pewnymi ciężarami, bez pełnego, a nawet w ogóle bez żadnego odzwierciedlenia

nominalnej wartości tych obciążeń w cenie. Jest tak zwłaszcza wówczas, gdy

obciążenie można uznać za nieuciążliwe, ocena musi być jednak przeprowadzana z

uwzględnieniem indywidualnych okoliczności danego wypadku. Przesłankami, które

należy brać pod uwagę, jest rodzaj obciążenia, sposób jego realizacji, jego

dolegliwość i wiążące się z nim ryzyko zmian na niekorzyść w przyszłości. Wśród

czynników podlegających ocenie w niniejszej sprawie znaleźć się także musi

możliwość skorzystania z umorzenia części zadłużenia w wypadku wcześniejszej

jego spłaty na zasadach przewidzianych w art. 10 ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 30

listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów

mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom

wypłaconych premii gwarancyjnych. Przepisy te ustanawiają skonkretyzowane

możliwości zmniejszenia zobowiązania. Istnienie takiej możliwości nie jest obojętne

przy ocenie rzeczywistej wartości rynkowej prawa, powoduje bowiem, że ciążący

dług może być zlikwidowany w krótkim czasie za część swojej nominalnej kwoty.

Konieczność uwzględnienia wszystkich elementów wpływających na wartość

spornego prawa wynika z ostateczności rozliczeń dokonanych w postanowieniu o

zniesieniu wspólności tego prawa (art. 618 § 3 k.p.c.) i może wiązać się z

koniecznością skorzystania z wiadomości fachowych. Jest to już jednak

zagadnienie dotyczące problemów faktycznych i nie mieści się w zakresie

rozstrzygania przedstawionego zagadnienia prawnego.

Z tych względów podjęto uchwałę, jak na wstępie.