IV CSK 191/08

Sygn. akt IV CSK 191/08

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 21 sierpnia 2008 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Barbara Myszka (przewodniczący)

SSN Jan Górowski

SSN Antoni Górski (sprawozdawca)

Protokolant Izabela Czapowska

w sprawie z powództwa D. R., i in. przeciwko Syndykowi masy upadłości

Spółdzielni Budownictwa Mieszkaniowego w G. i M. Leasing Spółce z o.o. w W.

o ustalenie nieważności umów,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej

w dniu 21 sierpnia 2008 r.,

skargi kasacyjnej powoda K. S.

od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]

z dnia 31 maja 2006 r., sygn. akt [...],

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i

rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Umową z dnia 21 grudnia 1995 r. nr 8244/95, sporządzoną w G. przez

notariusz M. P., Komunalne Przedsiębiorstwo Usług Mieszkaniowych i Socjalnych

w G. dokonało nieodpłatnego przekazania należących do niego zakładowych

budynków mieszkaniowych (z wyłączeniem wyszczególnionych lokali) wraz z

prawem wieczystego użytkowania do gruntów położonych w G. – K. przy ulicach

F.,F. i O. nr 4 i 2 na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej. Przekazanie nastąpiło na

podstawie ustawy z dnia 12 października 1994 r. o zasadach przekazywania

zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe (Dz. U.

Nr 119, poz. 567, ze zm.) – dalej jako „ustawa z dnia 12 października 1994 r.” W §

8 tej umowy spółdzielnia „zobowiązała się przyjąć wszystkich najemców w

przekazywanych budynkach mieszkalnych w poczet członków spółdzielni i dokonać

na ich rzecz przydziału zgodnie ze statutem”.

W dniu 30 sierpnia 2000 r. przed notariusz K. G. – B. Spółdzielnia Mieszkaniowa

zawarła umowy o wyodrębnieniu w przekazanych jej budynkach lokali i dokonała

ich sprzedaży wraz z prawem wieczystego użytkowania Spółce Akcyjnej „P.” w S.

W stosunku do Spółdzielni Mieszkaniowej została ogłoszona upadłość i Syndyk jej

Masy Upadłości wniósł sprawę przeciwko Spółce o unieważnienie tych umów.

3

Prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w G. z dnia 23 listopada 2002 r.

powództwo to zostało oddalone.

W pozwie w niniejszej sprawie, wniesionym przeciwko stronom umów z dnia

30 sierpnia 2000 r. - z tym, że w miejsce Spółdzielni Mieszkaniowej działa Syndyk

jej Masy Upadłości – powodowie, będący najemcami części lokali, domagali się

ustalenia nieważności tych umów, jako czynności sprzecznych z prawem,

zasadami współżycia społecznego i mających na celu obejście ustawy. W trakcie

postępowania, po stronie powodowej przystąpiły w charakterze interwenientów

ubocznych inne osoby, będące także lokatorami w spornych budynkach

mieszkaniowych.

Sąd Okręgowy w G. wyrokiem z dnia 18 października 2005 r. oddalił powództwo,

nie znajdując podstaw do uznania nieważności kwestionowanych kontraktów.

Podkreślił, że uprawnienia powodów, jako najemców, wystarczająco chroniła treść

§ 9 każdej z umów, w którym Spółdzielnia zastrzegła prawo odkupu lokali w

terminie do dnia 30 sierpnia 2005 r., co należy tłumaczyć „tylko chęcią zapewnienia

możliwości tym spośród najemców, którzy zechcą wstąpić do Spółdzielni w

charakterze członków i uzyskać przydział lokalu na zasadach spółdzielczych”.

Skoro powodowie nie skorzystali z możliwości przystąpienia do Spółdzielni na

zasadach przewidzianych w jej statucie, nie mają obecnie podstaw do

kwestionowania ważności umów z dnia 30 sierpnia 2000 r.

Apelacja powodów i interwenientów ubocznych od tego orzeczenia została

oddalona wyrokiem Sądu Apelacyjnego z dnia 31 maja 2006 r., który podzielił

ustalenia i ocenę prawną Sądu I – ej Instancji. Dodatkowo ocenił, że, skoro

skarżący mieszkają w budynkach Spółdzielni, nie będąc jej członkami, to nie można

uznać za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego zadysponowanie tymi

lokalami przez Spółdzielnię, która wykonywała w ten sposób przysługujące jej

prawo własności. Zdaniem tego Sądu, nie można też powoływać tych zasad na

usprawiedliwienie oczekiwania powodów, że uzyskają oni spółdzielcze prawa do

zajmowanych lokali na korzystniejszych warunkach niż pozostali członkowie.

Wyrok Sądu Apelacyjnego zakwestionowali skargą kasacyjną powodowie oraz

interwenienci. Zarzucili naruszenie art. 58 § 2 k.c., a także art. 378 § 1 i art. 391 § 2

w zw. z art. 328 § 2 k.p.c. Na tych podstawach wnieśli o jego uchylenie

4

i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, ewentualnie o zmianę

i uwzględnienie powództwa.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Należy zgodzić się z zarzutem skargi dotyczącym nadmiernej skrótowości

uzasadnienia skarżonego wyroku, której skutkiem jest nierozważnie części

występujących w sprawie problemów prawnych. Chodzi o to, że Sąd Apelacyjny

potraktował zbycie przez Spółdzielnię lokali wraz z prawem użytkowania

wieczystego przede wszystkim w kategoriach realizacji atrybutu przysługującego

jej prawa własności, nie przywiązując należytej uwagi do kwestii sposobu nabycia

tego prawa ani do celów, którym to nabycie miało służyć. Tymczasem, jak trafnie

wskazuje się w doktrynie, przekazywanie budynków mieszkalnych w trybie ustawy

z dnia 12 października 1994 r. miało przede wszystkim charakter celowy. Z jednej

strony chodziło o uwolnienie przedsiębiorstw państwowych od kłopotliwego,

kosztownego i najczęściej nie mającego nic wspólnego z przedmiotem ich

działalności gospodarczej zarządzania zasobami mieszkalnymi, z drugiej zaś

o zabezpieczenie interesów dotychczasowych najemców mieszkań. Ten ostatni cel

realizowała treść § 8 umowy przekazania z dnia 21 grudnia 1995 r., w którym

Spółdzielnia zobowiązała się przyjąć wszystkich najemców mieszkań

w przekazywanych budynkach mieszkalnych i dokonać na ich rzecz przydziału

mieszkań zgodnie ze statutem. W ten sposób strony nawiązywały do postanowień

art. 9 ust. 2 pierwotnego tekstu ustawy, w którym była mowa o możliwości podjęcia

takiego zobowiązania przez spółdzielnię mieszkaniową, której przekazywano

mieszkania zakładowe. O trafności odczytania takich intencji ustawodawcy

przekonuje fakt, że w ustawie z dnia 14 kwietnia 2000 r., nowelizującej ustawę z

dnia 12 października 1995 r. (Dz. U. z dnia 17 maja 2000 r., Nr 39, poz. 442),

wprowadzony został do art. 9 ust. 2, w miejsce dotychczasowej możliwości,

obowiązek spółdzielni dokonania przydziału lokatorskiego prawa do lokali na rzecz

najemców lokali położonych w przekazywanych jej budynkach.

Sąd Apelacyjny najwidoczniej zaakceptował pogląd Sądu Okręgowego, że

wspomniane interesy dotychczasowych lokatorów zabezpieczał dostatecznie § 9

kwestionowanych w niniejszej sprawie umów, w którym zastrzeżone zostało na

rzecz Spółdzielni prawo odkupu mieszkań, z przeznaczeniem na zaspokojenie

5

żądań dotychczasowych lokatorów, którzy zdecydują się na członkostwo

w spółdzielni i na przydział zajmowanych lokali. Na tym ogólnym stwierdzeniu nie

można jednak było poprzestać, gdyż rodzą się tu trudne problemy szczegółowe,

wymagające wyjaśnienia i rozwiązania. Przede wszystkim, czy powodowie

i interwenienci byli powiadomieni o ustalonym w tym postanowieniu umownym

pięcioletnim okresie, w którym praktycznie mogliby ubiegać się o członkostwo

w Spółdzielni i przydział lokalu. Jeśli tak, to z jakich przyczyn nie doszło do

realizacji przez nich tego uprawnienia. Dalsza, istotna kwestia sprowadza się do

pytania - jak należało prawidłowo rozumieć sformułowanie z § 8 umowy

przekazania z dnia 21 grudnia 1995 r., zgodnie z którym Spółdzielnia zobowiązała

się do przyjęcia wszystkich najemców mieszkań w przekazywanych budynkach

w poczet członków i dokonać na ich rzecz przydziału tych mieszkań „zgodnie ze

statutem przejmującej Spółdzielni”. Trudność polega tu na tym, że statut reguluje

na ogół sytuacje typowe, kiedy Spółdzielnia sama wznosi budynki, zaciągając na

ten cel kredyt, co oczywiście ma wpływ na warunki przyjęcia na członka, a przede

wszystkim na wysokość wymaganego wkładu. Tymczasem w rozpoznawanej

sprawie chodzi o budynki, które zostały przekazane Spółdzielni nieodpłatnie, co

wzbudza wątpliwość co do adekwatności zastosowania do takiej sytuacji wprost

mechanizmów przewidzianych dla finansowania budownictwa spółdzielczego.

W szczególności wymaganie uiszczenia całego wkładu od najemcy lokalu w takim

budynku, ubiegającego się o przydział zajmowanego mieszkania na zasadach

spółdzielczego prawa do lokalu, może usprawiedliwiać zastrzeżenia z punktu

widzenia zasad współżycia społecznego, a tym samym skłaniać do wypracowania

w tym zakresie jakichś form pośrednich, jeśli chodzi o warunki finansowe przydziału

lokali. Potwierdzenie słuszności takiego kierunku rozumowania można znaleźć

w ustawie nowelizującej z dnia 14 kwietnia 2000 r., w której przewidziano, że

wysokość ustalonego przez spółdzielnię w takich przypadkach wkładu

mieszkaniowego wnoszonego przez członków nie może przekraczać 5% aktualnej

wartości rynkowej prawa odrębnej własności zajmowanych przez nich lokali,

a wpłacone wcześniej kaucje mieszkaniowe podlegają zaliczeniu na poczet

wkładu mieszkaniowego. W tym więc kontekście obawy Sądu o nierówne

traktowanie członków Spółdzielni są nieuzasadnione, gdyż ewentualne

6

zróżnicowanie warunków finansowych przydziału lokali wynikałoby ze

zróżnicowania źródeł pozyskania przez Spółdzielnię prawa własności do budynku.

Z drugiej strony trzeba mieć na względzie, że nie wszyscy dotychczasowi najemcy

zechcą lub będą mogli ubiegać się o członkostwo w Spółdzielni i o przydział lokalu.

Spółdzielnia mieszkaniowa, dbając o interesy swoich członków, nie ma obowiązku

dokonywania świadczeń z zakresu pomocy społecznej w celu uzyskania lokalu

spółdzielczego. Jak bowiem podkreślił Trybunał Konstytucyjny w uzasadnieniu

wyroku z dnia 30 października 2001 r., K 33/00 (OTK 2001, nr 7, poz. 217), pod

rządem ustawy z dnia 12 października 1994 r. nie było prawnego obowiązku

przekształcenia prawa najmu do lokalu w prawo własności, zaś konstytucyjny

obowiązek udzielania pomocy obywatelom w uzyskaniu lokalu mieszkalnego, który

spoczywa tylko na władzy publicznej, nie może być traktowany jako źródło

roszczeń o uzyskanie statusu właściciela. W konflikcie interesów właściciel –

najemca Trybunał przyznał priorytet prawu silniejszemu, podkreślając, że w razie

przeniesienia własności rzeczy najętej, najemca doznaje ochrony, stając się stroną

nawiązanego przez poprzednika stosunku najmu (art. 678 i art. 692 k.c. oraz art. 12

ustawy z dnia 12 października 1994 r.).

Te istotne kwestie, wymagające wnikliwego wyważenia sprzecznych interesów

stron, znalazły się poza zakresem argumentacji Sądu Apelacyjnego, mimo że jest

on zobowiązany do stosowania z urzędu właściwego prawa materialnego do

rozstrzyganego stanu faktycznego (por. uchwała siedmiu sędziów Sądu

Najwyższego z dnia 31 stycznia 2008 r., III CZP 49/07, OSNC 2008, nr 6 poz. 55).

Uniemożliwia to dokonanie w obecnym stanie sprawy definitywnej oceny

kwestionowanych czynności prawnych z punktu widzenia art. 58 § k.c., a tym

samym prawidłowości zaskarżonego wyroku, co uzasadnia uwzględnienie skargi

kasacyjnej (art. 39815

w zw. z art. 108 § 2 k.p.c.).

7