III CZP 61/08

Uchwała z dnia 28 sierpnia 2008 r., III CZP 61/08

Sędzia SN Jacek Gudowski (przewodniczący)

Sędzia SN Grzegorz Misiurek (sprawozdawca)

Sędzia SN Henryk Pietrzkowski

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Pawła B. przy uczestnictwie Justyny K. i

Adama Ś. o wykreślenie prawa dzierżawy z księgi wieczystej, po rozstrzygnięciu w

Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 28 sierpnia 2008 r. zagadnienia

prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Lublinie postanowieniem z dnia

31 marca 2008 r.:

"Czy w wyniku przysądzenia własności nieruchomości na rzecz jednego

nabywcy wygasły dzierżawy praw w postaci dzierżawy udziałów we współwłasności

nieruchomości?"

podjął uchwałę:

Przysądzenie własności nieruchomości powoduje wygaśnięcie

dzierżawy praw w postaci dzierżawy udziałów we współwłasności tej

nieruchomości.

Uzasadnienie

Sąd Rejonowy w Białej Podlaskiej w osobie referendarza sądowego

postanowieniem z dnia 2 listopada 2007 r. oddalił wniosek Pawła B. o wykreślenie z

działu trzeciego księgi wieczystej nr (...) wpisów prawa dzierżawy, na okres

dziesięciu lat, na rzecz Justyny Mileny K. udziału we współwłasności nieruchomości

w 1/2 części, należącego do Zbigniewa S., oraz na rzecz Adama Ś. udziału we

współwłasności tej samej nieruchomości w 1/2 części, należącego do Ewy i

Arkadiusza małżonków S., na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu

Rejonowego w Białej Podlaskiej z dnia 14 marca 2006 r. o przysądzeniu własności

nieruchomości na rzecz wnioskodawcy.

Sąd Rejonowy, po rozpoznaniu skargi wnioskodawcy, postanowieniem z dnia

24 stycznia 2008 r. oddalił wniosek. Stwierdził, że jego uwzględnienie nie jest

możliwe ze względu na nieprzedstawienie przez wnioskodawcę postanowienia o

przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji.

Przy rozpoznawaniu apelacji wnioskodawcy Sąd Okręgowy w Lublinie powziął

poważne wątpliwości, którym dał wyraz w przedstawionym Sądowi Najwyższemu

do rozstrzygnięcia zagadnieniu prawnym, przytoczonym na wstępie. (...)

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Analizę przedstawionego do rozstrzygnięcia zagadnienie prawnego trzeba

poprzedzić dwiema uwagami. Należy zwrócić uwagę, że zagadnienie to powstało –

na co wskazują motywy uzasadnienia postanowienia Sądu Okręgowego – w toku

egzekucji świadczeń pieniężnych z nieruchomości, wątpliwości zatem ujęte w tym

zagadnieniu podlegają rozważeniu z pominięciem przepisów art. 1004-1013 k.p.c.,

dotyczących egzekucji z ułamkowej części nieruchomości i z użytkowania

wieczystego. Trzeba także zaznaczyć, że wątpliwości Sądu Okręgowego odnoszą

się jedynie do kwestii wygaśnięcia dzierżawy udziałów w wyniku przysądzenia

własności nieruchomości na rzecz jednego nabywcy, nie zaś do tytułu wykreślenia

w księdze wieczystej wszelkich praw, które – według planu podziału sumy

uzyskanej z egzekucji – wygasły (art. 1003 § 1 k.p.c.). Również więc i ta kwestia

musi pozostać poza zakresem rozważań Sądu Najwyższego.

Istota zagadnienia prawnego sformułowanego w pytaniu Sądu Okręgowego

sprowadza się do rozstrzygnięcia kwestii, czy w następstwie uprawomocnienia się

wydanego w toku postępowania egzekucyjnego postanowienia o przysądzeniu

własności nabywca nieruchomości wstępuje w stosunek dzierżawy udziału we

współwłasności, czy też dzierżawa tego udziału wygasa.

Skutki prawne przysądzenia własności nieruchomości dla nawiązanego

wcześniej stosunku najmu oraz dzierżawy nieruchomości określa art. 1002 k.p.c.,

zgodnie z którym z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu

własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku

najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa regulujących te stosunki w

wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. Treść przytoczonego

przepisu nie wskazuje jednoznacznie, czy wskazane w nim wstąpienie w prawa i

obowiązki dłużnika następuje tylko w przypadku dzierżawy nieruchomości, czy

również w razie dzierżawy udziałów we współwłasności. Wnioski wynikające z

wykładni art. 1002 k.p.c. oraz analizy konstrukcji dzierżawy udziału we

współwłasności skłaniają do poglądu, że wskutek przysądzenia własności

nieruchomości na rzecz jednego nabywcy dzierżawa udziałów we współwłasności

nieruchomości wygasa.

W judykaturze i piśmiennictwie przyjmuje się, że nabycie własności

nieruchomości w drodze egzekucji sądowej jest nabyciem pierwotnym,

powodującym – co do zasady (art. 1000 § 1 k.p.c.) – wygaśnięcie wszelkich praw i

roszczeń osobistych ciążących na nieruchomości (por. uzasadnienia wyroków Sądu

Najwyższego z dnia 15 lipca 2004 r., V CK 25/04, "Przegląd Ustawodawstwa

Gospodarczego" 2005, nr 7, s. 28 i z dnia 15 czerwca 2007 r., II CSK 97/07, nie

publ. oraz uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 19 lipca 2006 r., I

CSK 141/06, nie publ.). W świetle tej zasady, przepisy przewidujące od niej wyjątki

muszą podlegać ścisłej wykładni.

W art. 1002 k.p.c. mowa jest wprawdzie o wstąpieniu w prawa i obowiązki

dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy, co mogłoby wskazywać na to,

że zakres stosowania tego przepisu obejmuje także wstąpienie w prawa i obowiązki

dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy udziału we współwłasności,

jednakże wniosek taki należy odrzucić. Sprzeciwia się temu postulat wąskiej

interpretacji art. 1002 k.p.c. przewidującego wyjątek od zasady wygaśnięcia

obciążeń nieruchomości, wykładnia pojęcia „stosunku najmu i dzierżawy” w

kontekście pełnego brzmienia tego przepisu oraz jego usytuowanie w kodeksie

postępowania cywilnego.

Artykuł 1002 k.p.c. określa następstwa prawomocnego przysądzenia

własności nieruchomości odwołując się do unormowań regulujących stosunki najmu

i dzierżawy w przypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. Jego treść

odnosi się zatem do dzierżawy rzeczy zarówno w sposób bezpośredni, jak i przez

odwołanie do art. 678 k.c. w związku z art. 694 k.c. Należy więc przyjąć, że art.

1002 k.p.c. reguluje skutki egzekucyjnego nabycia własności nieruchomości, która

była przedmiotem najmu lub dzierżawy i nie może być stosowany – wobec braku

przepisów szczególnych – w przypadku egzekucji z innych rzeczy lub praw. Trzeba

zauważyć, że art. 1002 k.p.c. ulokowany został wśród przepisów regulujących

egzekucję z nieruchomości (ściślej – przysądzenie własności), co również wskazuje

na powiązanie określonych nim skutków z dzierżawą rzeczy (nieruchomości), a nie

praw.

Na rzecz zaprezentowanej wyżej wąskiej wykładni art. 1002 k.p.c. przemawia

też wzgląd na cel postępowania egzekucyjnego, ukierunkowanego na zaspokojenie

wierzyciela. Nie ulega wątpliwości, że utrzymanie praw na zbywanej nieruchomości

zmniejsza jej atrakcyjność i nie pozostaje bez wpływu na efektywność egzekucji.

Ochrona praw dzierżawcy nie może podważać ani w istotny sposób ograniczać

ogólnej idei ochrony wierzyciela. Nie ma też podstaw do jednakowego traktowania

dzierżawcy nieruchomości, uprawnionego – zazwyczaj przez okres wieloletni – do

korzystania z niej oraz pobierania pożytków i dzierżawcy praw, niemającego prawa

do korzystania z rzeczy, nieposiadającego jej, a pobierającego jedynie pożytki, jakie

prawo to przynosi. Wąska wykładnia art. 1002 k.p.c. nakazuje więc przyjąć, że w

razie egzekucji z nieruchomości, a więc w przypadku rozważanym w

rozpoznawanej sprawie, wstąpienie w prawa i obowiązki dłużnika możliwe jest

jedynie w odniesieniu do stosunku dzierżawy nieruchomości.

Przyjęcie odmiennego stanowiska, zakładającego potrzebę szerszej wykładni

art. 1002 k.p.c., uwzględniającej stosowanie także art. 709 k.c., usprawiedliwiałoby

wniosek o wstąpieniu nabywcy nieruchomości w stosunek dzierżawy udziałów we

współwłasności jedynie w razie uznania, że nadal istnieją udziały stanowiące

przedmiot dzierżawy praw. W rozpoznawanej sprawie wnioskodawca nabył prawo

własności nieruchomości, a nie udziały we współwłasności, w związku z czym nie

doszło do „zlania się” udziałów w jedno prawo własności. Tym niemniej należy

zauważyć, że również pogląd dotyczący wygasania udziałów przy stosowaniu

przepisów o hipotece przemawia za wnioskiem, że nie jest możliwe wstąpienie w

stosunek dzierżawy udziału wtedy, gdy udziały we współwłasności nieruchomości

już nie istnieją. Wbrew odmiennemu zapatrywaniu Sądu Okręgowego, bez

znaczenia jest przy tym, czy przysądzenie własności nastąpiło na rzecz jednego,

czy kilku nabywców; skoro nabycie egzekucyjne jest formą pierwotnego nabycia

własności rzeczy, przysądzenie własności na rzecz kilku nabywców powoduje

wygaśnięcie dotychczasowych udziałów i powstanie w ich miejsce nowych.

W świetle przytoczonej argumentacji, usunięcie wątpliwości ujętych w

przedstawionym do rozstrzygnięcia zagadnieniu prawnym nie wymaga sięgania – w

drodze analogii – do konstrukcji prawnych właściwych do oceny następstw nabycia

udziału we współwłasności obciążonego hipoteką. Skutki egzekucyjnego nabycia

własności nieruchomości dla istniejącej uprzednio dzierżawy udziałów można

określić na podstawie analizy wskazanych przepisów. Nie ma też potrzeby

poszukiwania odrębnego rozwiązania kwestii wstępowania w stosunek dzierżawy

udziałów w następstwie przysądzenia własności nieruchomości, gdyż zdarzenie to

powoduje wygaśnięcie udziałów.

Z tych względów Sąd Najwyższy orzekł, jak w uchwale (art. 390 k.p.c.).