III CZP 95/08

Uchwała z dnia 7 października 2008 r., III CZP 95/08

Sędzia SN Marek Sychowicz (przewodniczący)

Sędzia SN Teresa Bielska-Sobkowicz

Sędzia SN Elżbieta Skowrońska-Bocian (sprawozdawca)

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa "P.P.-H.M.", sp. z o.o. w N. przeciwko

Agencji Nieruchomości Rolnych Oddziałowi Terenowemu w O. o zobowiązanie do

złożenia oświadczenia woli, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu

jawnym w dniu 7 października 2008 r. zagadnienia prawnego przedstawionego

przez Sąd Apelacyjny w Białymstoku postanowieniem z dnia 8 lipca 2008 r.:

"Czy uprawnionemu z tytułu pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości na

podstawie art. 29 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o

gospodarowaniu nieruchomościami Skarbu Państwa (Dz.U. 2006 r. Nr 195, poz.

1437), który skorzystał z niego, składając oświadczenie wymienione w art. 29 ust.

1d powołanej ustawy, przysługuje roszczenie o zawarcie umowy?"

podjął uchwałę:

Osobie, która złożyła oświadczenie wyrażające zgodę na nabycie

nieruchomości po cenie określonej w zawiadomieniu (art. 29 ust. 1 d w

związku z art. 29 ust. 1c ustawy z dnia 19 października 1991 r. o

gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, jedn. tekst:

Dz.U. z 2007 r. Nr 231, poz. 1700 ze zm.) i w związku z tym korzysta z

pierwszeństwa uregulowanego w art. 29 ust. 1 pkt 3 powołanej ustawy, nie

przysługuje roszczenie o zawarcie umowy.

Uzasadnienie

Powodowe "P.P.-H.M."", spółka z o.o. zawarło w dniu 15 kwietnia 1994 r. z

pozwaną Agencją Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa, Oddziałem Terenowym

w O. umowę dzierżawy nieruchomości o łącznej powierzchni ponad 270 ha na

okres dziesięciu lat z możliwością przedłużenia na dalsze dziesięć lat. Pismem z

dnia 23 stycznia 2004 r. pozwana Agencja, jako wydzierżawiający, powiadomiła

powoda o zamiarze sprzedaży jednej z dzierżawionych nieruchomości za cenę

550 000 zł, informując stronę powodową o przysługującym jej pierwszeństwie

nabycia oraz o 21-dniowym terminie do złożenia oświadczenia o zamiarze nabycia

tej nieruchomości za podaną cenę. Pismem z dnia 13 lutego 2004 r. strona

powodowa złożyła oświadczenie o zamiarze nabycia nieruchomości, a w piśmie z

dnia 11 marca 2004 r. wniosła o rozłożenie ceny na raty. Zwróciła się także do

pozwanej o przedłużenie umowy dzierżawy. Agencja wyraziła zgodę na

przedłużenie umowy co do nieruchomości będącej przedmiotem zamierzonej

umowy sprzedaży o powierzchni ponad 153 ha pod warunkiem, że uaktualnione

zostanie zabezpieczenie czynszu dzierżawnego. Ostatecznie umowa, wobec

niespełnienia warunku odnośnie zabezpieczenia czynszu i niepodpisania

przesłanego aneksu przez powoda, wygasła z dniem 1 kwietnia 2004 r.

Mimo wygaśnięcia umowy powód zwrócił się do pozwanej z wnioskiem o

sprzedaż nieruchomości z zastosowaniem pierwszeństwa nabycia. Pozwana

trzykrotnie przesyłała mu zawiadomienia o sprzedaży nieruchomości za cenę –

kolejno – 800 000 zł, 1 260 000 zł i 1 350 000 zł, informując jednocześnie o

przysługującym mu pierwszeństwie oraz 21-dniowym terminie do złożenia

oświadczenia. Po pierwszym zawiadomieniu strona powodowa złożyła

oświadczenie o skorzystaniu z przysługującego jej pierwszeństwa, występując z

wnioskiem o rozłożenie na raty ustalonej ceny. Ostatecznie umowa nie została

zawarta.

Sąd pierwszej instancji, oddalając powództwo o zobowiązanie pozwanej do

złożenia oświadczenia woli, wskazał, że prawo pierwszeństwa nie jest tożsame z

prawem pierwokupu uregulowanym w art. 596 k.c. i nie wynika z niego roszczenie o

zawarcie umowy; sankcją za naruszenie pierwszeństwa jest jedynie

odpowiedzialność odszkodowawcza.

Rozpoznając apelację strony powodowej, Sąd Apelacyjny powziął poważne

wątpliwości co do przysługiwania osobie, której pierwszeństwo zostało naruszone,

roszczenia o zawarcie umowy. (...)

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W orzecznictwie Sądu Najwyższego, zwłaszcza na tle ustawy z dnia 21

sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr

261, poz. 2603 ze zm.), prezentowany jest pogląd, że pierwszeństwo w nabyciu

nieruchomości, uregulowane zresztą w różnych aktach prawnych, nie jest prawem

podmiotowym (por. m.in. uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów Sądu

Najwyższego z dnia 23 lipca 1992 r., III CZP 62/92, OSNCP 1992, nr 12, poz. 214,

wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 marca 2003 r., III CKN 857/00, "Izba Cywilna"

2003, nr 11, s. 51 oraz uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia

2006 r., III CZP 121/06, OSNC 2007, nr 10, poz. 149). Także w doktrynie dominuje

stanowisko, że pierwszeństwo nie jest uprawnieniem podmiotowym i nie stanowi

źródła roszczenia o zawarcie sprzedaży nieruchomości. Do tego stanowiska

przychyla się także Sąd Najwyższy.

Podstawę analizy przedstawionego zagadnienia prawnego musi stanowić

wykładnia przepisów ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu

nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (jedn. tekst: Dz.U. z 2007 r. Nr 231,

poz. 1700 ze zm. – dalej: "u.g.n.S.P."). Trzeba zauważyć, że nie zawierają one

jednoznacznego rozstrzygnięcia zagadnienia, a niektóre uregulowania przemawiają

na rzecz poglądu o przysługiwaniu osobie, której przyznane zostało pierwszeństwo

nabycia, prawa podmiotowego (w art. 29 ust. 1f ustawodawca posługuje się

określeniem „uprawnienie"). Z tego faktu nie należy jednak wyciągać zbyt daleko

idących wniosków, mając na względzie, że specyfika obrotu nieruchomościami

wymaga ostrożności przy dokonywaniu wykładni pojęcia „pierwszeństwo".

W polskim systemie prawnym obrót nieruchomościami obwarowany jest

wieloma formalnymi wymaganiami ustawowymi, których niezachowanie pociąga za

sobą daleko idące sankcje. Z art. 29 u.g.n.S.P. wynika, że Agencja wykonuje

nałożony na nią w ustawie obowiązek przez zawiadomienie osoby uprzywilejowanej

z tytułu pierwszeństwa o zamiarze zbycia nieruchomości. Ustawodawca używa

sformułowania „zawiadomienie o przeznaczeniu na sprzedaż", co nie może być

uważane za równoznaczne ze sformułowaniem „oświadczenie woli zawarcia

umowy sprzedaży nieruchomości". „Zawiadomienie" nie może być postrzegane jako

oświadczenie woli zawarcia umowy sprzedaży; nie jest elementem czynności

prawnej, a jedynie warunkiem prawnym (conditio iuris) niezbędnym dla wywołania

określonego skutku prawnego.

Jako zbyt daleko idący należy ocenić taki sposób interpretacji art. 29 ust. 1d

u.g.n.S.P., zgodnie z którym skorzystanie z pierwszeństwa polega na złożeniu

oświadczenia stanowiącego element czynności prawnej kreującej zobowiązanie, z

którego wynika roszczenie i odpowiadający mu obowiązek zawarcia stanowczej

umowy przeniesienia własności nieruchomości. Z obowiązujących uregulowań

można jedynie wnosić, że skorzystanie z pierwszeństwa stanowi oświadczenie

wyrażające chęć nabycia nieruchomości. Zobowiązanie – na podstawie

jednostronnej czynności prawnej – innego podmiotu do przeniesienia własności

nieruchomości powinno wynikać wprost z przepisu, a takiego brak.

Kolejnym argumentem przeciwko uznaniu pierwszeństwa za prawo

podmiotowe jest to, że instytucja ta ingeruje w treść prawa własności, ograniczając

w pewnym zakresie uprawnienie do rozporządzania nieruchomością. Trafnie

wskazano w orzecznictwie, że pierwszeństwo polega na wskazaniu przez

ustawodawcę podmiotów mających pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości i tym

samym eliminujących inne podmioty ubiegające się o tę samą rzecz, wyraża się

zatem w zakazie zadysponowania przez właściciela jego rzeczą w sposób

naruszający to pierwszeństwo (por. uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów

Sądu Najwyższego z dnia 23 lipca 1992 r., III CZP 62/92, OSNCP 1992, nr 12, poz.

214 oraz uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2006 r.,

III CZP 121/06). Tym samym uprawnienie właściciela do rozporządzania rzeczą

podlega ustawowemu ograniczeniu wyrażającemu się w ograniczeniu wyboru

drugiej strony przyszłej – i ewentualnej – umowy sprzedaży; właściciel, który

zamierza zbyć własność nieruchomości obowiązany jest zawiadomić o tym

wskazane w ustawie osoby, a jeżeli tego nie uczyni, narażony jest na sankcje, np. w

postaci powstania obowiązku naprawienia szkody. Ograniczenia prawa własności

nie powinny podlegać wykładni rozszerzającej, a taką wykładnię stanowiłoby

przyjęcie, że uprzywilejowanemu z tytułu pierwszeństwa służy roszczenie o

zawarcie umowy. Przedstawionego stanowiska nie zmienia okoliczność, że

uprzywilejowany złożył oświadczenie o skorzystaniu z pierwszeństwa.

Na koniec trzeba zwrócić uwagę, że obrót nieruchomościami jest

sformalizowany i zarówno dla powstania zobowiązania do przeniesienia własności,

jak i jej przeniesienia niezbędne jest zachowanie formy aktu notarialnego; forma ta

zastrzeżona jest pod rygorem nieważności. Przepisy ustawy o gospodarowaniu

nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa nie zawierają obowiązku złożenia

oświadczenia o skorzystaniu z pierwszeństwa w formie aktu notarialnego. Jeżeli

złożenie oświadczenia miałoby wywołać skutek w postaci powstania obowiązku

przeniesienia własności i zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, niezbędne

byłoby jednoznaczne uregulowanie zawierające wyjątek od zasady przewidzianej w

art.158 k.c.; nie do przyjęcia jest, aby wyjątek taki stanowił wynik dokonanej

wykładni ustawy, zwłaszcza przy uwzględnieniu uregulowania zawartego w art. 390

§ 2 k.c.

Z tych względów Sąd Najwyższy podjął uchwałę, jak na wstępie (art. 390 § 1

k.p.c.).