V CSK 133/08

Sygn. akt V CSK 133/08

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 8 października 2008 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Lech Walentynowicz (przewodniczący)

SSN Irena Gromska-Szuster (sprawozdawca)

SSN Katarzyna Tyczka-Rote

w sprawie z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej budynku położonego w S. przy ul. S.

przeciwko "M.(...)" Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w R.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 8 października 2008

r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 25 września

2007 r., sygn. akt I ACa (…),

oddala skargę kasacyjną i zasądza od strony pozwanej na rzecz strony

powodowej 1800 zł (jeden tysiąc osiemset) tytułem zwrotu kosztów postępowania

kasacyjnego.

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 25 września 2007 r. Sąd Apelacyjny oddalił apelację pozwanej

M.(...) spółki z.o.o. w R. od wyroku Sądu pierwszej instancji uwzględniającego w całości

powództwo Wspólnoty Mieszkaniowej budynku położonego w S. przy ul. S.

2

o zasądzenie od strony pozwanej kwoty 208 702,97 zł z ustawowymi odsetkami

i kosztami procesu tytułem nie zapłaconych przez pozwaną zaliczek na fundusz bieżący

i fundusz remontowy Wspólnoty.

Sądy ustaliły między innymi, że strona pozwana stała się członkiem powodowej

Wspólnoty od dnia 9 października 2003 r. w związku z nabyciem udziału 12/13 części

lokalu użytkowego nr 1 znajdującego się w budynku powodowej Wspólnoty. Prawo to

zbyła w dniu 2 lipca 2004 r., a następnie w dniu 12 grudnia 2005 r. nabyła ponownie

udział w 1/13 części własności tego lokalu, który przysługuje jej nadal.

W powyższym okresie wysokość zaliczek na fundusz bieżący wspólnoty i fundusz

remontowy regulowały uchwały właścicieli lokali tworzących powodową Wspólnotę:

uchwała nr (...)/2003, nr (...)/2004, nr (...)/2005 dotyczące funduszu bieżącego oraz

uchwała z dnia 21 marca 2002 r. dotycząca funduszu remontowego. Strona pozwana

nie uiszczała zaliczek na fundusz bieżący i remontowy Wspólnoty, co było każdorazowo

uwzględniane w sprawozdaniach finansowych i planach gospodarczych Wspólnoty przy

bilansowaniu jej dochodów i wydatków. Powódka w dniu 4 maja 2006 r. wezwała

pozwaną do zapłaty kwoty 208 108,51 zł tytułem zaległych zaliczek na fundusz

remontowy i bieżący. Pozwana w dniu 20 czerwca 2006 r. wpłaciła z tego tytułu kwotę

200 zł za czerwiec 2006 r. i kwotę 1100 za okres od grudnia 2005 r. do maja 2006 r.

Zaskarżyła też do Sądu uchwałę nr (...)/2005 żądając stwierdzenia jej nieważności.

Sądu obu instancji uznały, że strona pozwana miała ustawowy obowiązek,

wynikający z art. 15 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t: Dz. U. z

2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej „u.w.l.”), uiszczania co miesiąc zaliczek na

pokrycie kosztów zarządu, który, wbrew jej stanowisku, nie przekształcał się po

sporządzeniu sprawozdania finansowego za dany rok, w obowiązek zapłaty jednej

kwoty wyliczonej według rzeczywiście poniesionych wydatków z tego tytułu w tym roku.

Taka wykładnia naruszałaby przepis art. 15 ust. 2 u.w.l., mający, zdaniem Sądów,

obecnie charakter materialnoprawny, poza tym prowadziłaby do uprzywilejowania

niesolidnych członków wspólnoty i groziła zakłóceniem jej płynności finansowej. Zaliczki,

zdaniem Sądów, mogą być ustalane na wyższym poziomie niż rzeczywiście poniesione

w danym roku koszty zarządu, zaś nadwyżka podlega rozliczeniu po złożeniu

sprawozdania finansowego. Sąd Apelacyjny stwierdził, że członek wspólnoty ma

obowiązek uiszczania zaliczek w wysokości określonej przez uchwały wspólników, które

może kwestionować w zasadzie tylko w trybie art. 25 u.w.l. Zaskarżenie przez stronę

pozwaną uchwały nr (...)/2005 nie wstrzymuje jednak jej wykonania, zgodnie z art. 25

3

ust. 2, a nawet gdyby uchwała ta została przez Sąd uchylona, obowiązywałaby

niezaskarżona uchwała z poprzedniego roku, przewidująca wyższe zaliczki. Nie zgodził

się też z twierdzeniem strony pozwanej, że została obciążona kosztami zarządu ponad

swój udział wskazując, że zgodnie z powyższymi uchwałami wszystkich właścicieli

obowiązuje ta sama stawka, a o wysokości należnej zaliczki decyduje wielkość udziału

we własności wspólnej nieruchomości i bez znaczenia jest specyficzne położenie lokalu.

W skardze kasacyjnej, obejmującej orzeczenie w zakresie zasądzonej kwoty

104 000 zł i opartej tylko na pierwszej podstawie określonej w art. 3893

§ 1 pkt 1 k.p.c.,

strona pozwana zarzuciła naruszenie art. 12 ust. 2 oraz art. 15 u.w.l. przez błędną

wykładnię i przyjęcie, że właściciel lokalu jest obowiązany do zapłaty na rzecz wspólnoty

mieszkaniowej zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną w

wysokości ustalonej przez wspólnotę, ponad rzeczywiste koszty utrzymania i pominięcie

faktu zatwierdzenia rocznego sprawozdania finansowego ustalającego rzeczywiście

koszty zarządu na dużo niższym poziomie, co w przypadku strony pozwanej

doprowadziło do obciążenia jej zaliczkami dwukrotnie wyższymi od wyliczonych później

rzeczywistych kosztów zarządu.

Wnosiła o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego

rozpoznania oraz o zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania kasacyjnego.

Strona powodowa w odpowiedzi na skargę kasacyjną wnosiła o oddalenie skargi i

zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania kasacyjnego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 12 ust. 2 i art. 13 ust. 1 u.w.l. właściciele lokali obowiązani są

uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej

oraz ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w

części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach, przy czym wydatki te

pokrywają stosownie do wielkości swoich udziałów. Na koszty zarządu nieruchomością

wspólną składają się między innymi wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty

za dostawę energii, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz

opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne,

wydatki na utrzymanie porządku i czystości oraz wynagrodzenie członków zarządu lub

zarządcy (art. 14 u.w.l.).

Wskazane wyżej koszty zarządu mają charakter wydatków okresowych,

w zdecydowanej większości pokrywanych w stosunku miesięcznym, co uwzględnia

regulacja art. 15 ust. 1 u.w.l. zobowiązująca właścicieli lokali do uiszczania na pokrycie

4

kosztów zarządu zaliczek w formie bieżących opłat, płatnych z góry do dnia 10 każdego

miesiąca. Przepis ten ma charakter bezwzględnie obowiązujący, co oznacza między

innymi, że zaliczki muszą być płacone w stosunku miesięcznym, a nie w innych

okresach np. kwartalnych, półrocznych czy rocznych. Ustawodawca zatem z mocy

bezwzględnie obowiązującego przepisu nadał zaliczkom charakter świadczeń

okresowych miesięcznych, płatnych z góry do 10 każdego miesiąca, co zbliża je do

świadczeń czynszowych. Jest to zrozumiałe skoro mają one pokrywać okresowe,

najczęściej konieczne do poniesienia co miesiąc, wydatki na wskazane wyżej koszty

zarządu nieruchomością wspólną. Opłacanie przez właścicieli lokali miesięcznych

zaliczek na koszty zarządu ma zapewnić płynną, bieżącą gospodarkę i zarząd

nieruchomością wspólną, bez konieczności zaciągania pożyczek lub krótkoterminowych

kredytów.

Wysokość zaliczek uchwalana jest przez właścicieli lokali (art. 22 ust. 3 pkt 3

u.w.l.) i powinna być uchwalona w takiej wysokości, by wspólnota mogła z nich

pokrywać miesięczne wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Jak

sama nazwa wskazuje, zaliczki nie są i nie muszą być ustalone w wysokości ściśle

odpowiadającej rzeczywistym kosztom zarządu, choć niewątpliwie muszą być

bezpośrednią funkcją tych kosztów i powinny odpowiadać im przynajmniej

w przybliżeniu (porównaj wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 czerwca 1997 r. II CKN

226/97, OSNC 1998/1/6). Z uwagi na to, że są to zaliczki na poczet wydatków

przyszłych i nieznanych w pełni w chwili ich uchwalania, a są uchwalane z reguły w roku

kalendarzowym poprzedzającym rok, w którym mają być płacone na pokrycie kosztów

zarządu, podstawą określenia ich wysokości powinny być, co do zasady, wydatki

rzeczywiście poniesione na zarząd nieruchomością wspólną w roku kalendarzowym

poprzedzającym rok, w którym zaliczki mają być płacone, z uwzględnieniem także

wszystkich okoliczności już znanych, które mogą wpływać na wysokość przyszłych

miesięcznych wydatków na zarząd lub na wysokość obciążeń właścicieli. Tak ustalone

zaliczki podlegają rozliczeniu, po upływie roku kalendarzowego, na który zostały

uchwalone i po zatwierdzeniu rocznego sprawozdania finansowego zarządu za ten rok,

obejmującego ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu oraz zaliczek uiszczanych na

ich pokrycie (art. 29 ust. 1 i 1a u.w.l.). Jeżeli suma zaliczek przekraczała poniesione

rzeczywiście w danym roku koszty zarządu, właściciele lokali powinni podjąć uchwałę

określającą sposób rozliczenia nadwyżki: czy ma to nastąpić przez zaliczenie jej na

poczet przyszłych wydatków na ten cel, czy przez zwrot właścicielom lokali, lub w inny

5

sposób. Taki sposób określania wysokości zaliczek, odnoszący ich wielkość przy

uchwalaniu do rzeczywiście poniesionych kosztów zarządu w roku poprzednim, oraz

rozlicznie ich po upływie roku, na który zostały uchwalone, według kosztów zarządu

rzeczywiście poniesionych w tym roku, odpowiada zarówno celowi, jakiemu służą

zaliczki, jak i ich charakterowi określonemu w bezwzględnie obowiązującym art. 15 ust.

1 u.w.l. oraz wymaganiu, by stanowiły funkcję rzeczywistych kosztów zarządu.

Wierzytelność z tytułu zaliczek ma charakter wierzytelności okresowej

i przysługuje wspólnocie, która, jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu

sędziów z dnia 21 grudnia 2007 r. III CZP 65/07, ma, w ramach przyznanej jej

ustawowej zdolności prawnej, własny majątek składający się z praw związanych z

zarządem nieruchomością wspólną, w skład którego wchodzą między innymi uiszczone

zaliczki na koszty zarządu lub wierzytelności z tego tytułu.

Nie ma żadnych podstaw prawnych do przyjęcia stanowiska strony pozwanej, że

po upływie roku kalendarzowego, na który zaliczki zostały uchwalone i po ustaleniu na

podstawie rocznego sprawozdania finansowego rzeczywistych kosztów zarządu

poniesionych w tym roku, wierzytelność okresowa wspólnoty, obejmująca niezapłacone

zaliczki wygasa lub przekształca się w wierzytelność równą rzeczywiście poniesionym w

tym roku kosztom zarządu. Takie przekształcenie lub wygaśnięcie wierzytelności

musiałoby mieć wyraźną podstawę prawną, której brak, nie można go domniemywać lub

wyprowadzać w drodze wykładni rozszerzającej, której z oczywistych względów

sprzeciwia się bezwzględnie obowiązujący charakter art. 15 ust. 1 u.w.l. Należy jedynie

zgodzić się ze skarżącym, że Sądy obu instancji dokonały błędnej wykładni art. 15 ust. 2

u.w.l., bezpodstawnie przypisując mu charakter materialnoprawny. Przepis ten ma

charakter wyłącznie procesowy, wprowadzony został po to, by ułatwić dochodzenie

sądowe roszczeń z tytułu zaliczek w okresie, gdy art. 498 k.p.c. przewidywał możliwość

dochodzenia w postępowaniu upominawczym tylko należności do kwoty 5 000 zł. To, że

ustawodawca przez przeoczenie nie uchylił art. 15 ust. 2 u.w.l., gdy po zmianie art. 498

k.p.c. utracił on znaczenie, nie zmienia w żadnym stopniu jego wyłącznie procesowego

charakteru. Ten błąd Sądów nie ma jednak znaczenia, bowiem podstawę

materialnoprawną obowiązku płacenia przez właścicieli zaliczek miesięcznych na koszty

zarządu nieruchomością wspólną, a nie kwot odpowiadających kosztom zarządu

rzeczywiście poniesionym w danym roku, stanowi art. 15 ust. 1 w zw. z art. 12 ust. 2, art.

13 ust. 1 i art. 14 u.w.l., a nie art. 15 ust. 2 tej ustawy.

6

Przeciwko wykładni prezentowanej przez skarżącego przemawiają też argumenty

przedstawione przez Sądy obu instancji. Jest oczywiste, że przyjęcie, iż po ustaleniu

rzeczywistych kosztów zarządu nieruchomością wspólną na podstawie rozliczenia

finansowego za dany rok, należność z tytułu zaliczki na te koszty przekształca się w

należność równą kosztom rzeczywiście poniesionym, prowadziłoby do niczym

nieuzasadnionego premiowania niesolidnych dłużników- właścicieli, którzy nie płacili

zaliczek, co odbywało niewątpliwie kosztem pozostałych właścicieli, uiszczających je

regularnie. Mogłoby to doprowadzić do zaprzestania płacenia zaliczek przez wszystkich

właścicieli, a w konsekwencji do praktycznego wyeliminowania art. 15 ust. 1 u.w.l., mimo

jego bezwzględnego charakteru, co bez wątpienia znacznie utrudniałoby właściwy

zarząd nieruchomością wspólną, a niekiedy wręcz go uniemożliwiało.

Należy przy tym podkreślić, że właściciele lokali mają wpływ na uchwalanie

wysokości zaliczek i mogą przeciwstawić się określaniu ich w sposób nieodpowiadający

wyżej opisanym kryteriom zaskarżając uchwały do sądu w trybie art. 25 u.w.l. Brak

odpowiednich zarzutów kasacyjnych nie pozwala Sądowi Najwyższemu, związanemu

granicami podstaw skargi kasacyjnej (art. 39813

§ 1 k.p.c..), na rozważania dotyczące

ewentualnej możliwości kwestionowania także w inny sposób wysokości majątkowych

zobowiązań właścicieli lokali wobec wspólnoty. Niezależnie od tego trzeba stwierdzić, że

strona pozwana nie wykorzystała w pełni możliwości kwestionowania wysokości

obciążających ją zaliczek ani w trybie art. 25 u.w.l., ani w inny skuteczny sposób, co nie

pozwala na etapie postępowania kasacyjnego na rozważanie tej kwestii.

Z tych wszystkich względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39814

k.p.c. oddalił

skargę kasacyjną i na podstawie art. 98 w zw. z art. 108 § 1, art. 391 § 1 i art. 39821

k.p.c. zasądził od strony pozwanej na rzecz strony powodowej koszty postępowania

kasacyjnego.