V CSK 143/08

Sygn. akt V CSK 143/08

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 8 października 2008 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Lech Walentynowicz (przewodniczący)

SSN Irena Gromska-Szuster

SSN Katarzyna Tyczka-Rote (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa B. K. i E. K.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej N.(...) przy ulicy K. nr 1, 2, 3 i 4 a w J. oraz

Wspólnocie Mieszkaniowej N.(...) przy ulicy S. w J.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 8 października 2008

r.,

skargi kasacyjnej powodów od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 13 listopada 2007 r.,

sygn. akt I ACa (…),

oddala skargę kasacyjną oraz wniosek pozwanych o zasądzenie kosztów

postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Powodowie B. i E. K. byli inwestorami osiedla mieszkaniowego w J.,

wzniesionego na nieruchomości pozostającej w ich współużytkowaniu wieczystym.

Lokale we wzniesionych budynkach zostały wyodrębnione i sprzedane wraz z prawem

2

współwłasności części wspólnych budynków i wieczystego współużytkowania działek

wyznaczonych obrysem budynków. Nabywcy utworzyli m. in. pozwane Wspólnoty

Mieszkaniowe K. 1, K. 2, K. 3, K. 4 oraz S. Sposób wydzielenia działek pod budynkami

spowodował, że właściciele lokali w tych budynkach nie mają bezpośredniego dostępu

do drogi publicznej – ul. K. Aby się do niej dostać musieli przejść przez działkę nr 21/10

(od 2000 r. przez wydzieloną z niej działkę 21/11), pozostającą w wieczystym

użytkowaniu powodów. Według projektu teren tej działki miał być włączony do osiedla i

zagospodarowany na plac zabaw, teren zielony i parkingi. Na teren tej działki wkraczają

także wykonane przez powoda przy budynkach wiatrołapy, które Wspólnoty zamknęły

ścianką frontową z drzwiami.

W umowach sprzedaży lokali zastrzeżono, że zarząd nieruchomościami

sprawował będzie powód Bogusław Kempiński, a w razie wypowiedzenia mu umowy

zarządu właściciele lokali będą zobowiązani do wykupu części nieruchomości

przylegającej do budynku wraz ze znajdującą się na niej infrastrukturą, proporcjonalnie

do wysokości udziałów posiadanych w działce pod budynkiem.

Umowy o zarząd zostały wypowiedziane przez Wspólnoty w lutym 1999 r. z

uwagi na nieuprzątnięcie pozostałości placu budowy i niezagospodarowanie terenu

między budynkami, do czego zobowiązał się w nich powód. W kwietniu 1999 r. zarządy

pozwanych Wspólnot podjęły wspólnie decyzję o zagospodarowaniu działki powodów

we własnym zakresie. Wyrównano teren, nawieziono ziemię, posadzono krzewy i

drzewa, a także ustawiono ławki i wykonano plac zabaw. Powód był świadkiem tych

działań. Teren wokół budynków pozostawał otwarty dla wszystkich. Z zieleńców i

piaskownicy korzystały dzieci właścicieli lokali, jak i osób trzecich, natomiast przed

budynkami właściciele lokali i osoby trzecie parkowali samochody. O utrzymanie tego

terenu w należytym stanie dbają Wspólnoty.

Po rozwiązaniu umowy o zarząd powód zażądał wykupienia przez Wspólnoty

terenu przy budynkach oraz zapłaty za korzystanie z ciągów pieszych i jezdnych

prowadzących przez działkę nr 21/11. Postanowieniem z dnia 29 grudnia 2000 r. Sąd

Rejonowy w J. ustanowił służebność drogi koniecznej na rzecz każdoczesnego

współużytkownika wieczystego działek pod budynkami, w których funkcjonują pozwane

Wspólnoty. Obszar zajęty przez drogi konieczne wynosi 2 054 m2

, a przyznane za nie

powodom wynagrodzenie – 54 071,25 zł.

Niezależnie od tego powodowie w niniejszej sprawie domagali się solidarnie od

pozwanych Wspólnot zapłaty kwoty 89 721,20 zł za bezumowne korzystanie z działki nr

3

21/10 w okresie od września 2000 r. do stycznia 2001 r., z odsetkami od chwili

zgłoszenia roszczeń i kosztami procesu.

Sąd Okręgowy w J. w wyroku z 9 maja 2007 r. zasądził od pozwanych Wspólnot

Mieszkaniowych solidarnie na rzecz powodów solidarnych kwotę 10 482,50 zł z

ustawowymi odsetkami od kwot 2 096,50 zł od dnia 4 października 2002 r. do dnia

zapłaty i od kwoty 8 384 zł od dnia 26 listopada 2004 r. do dnia zapłaty.

Uznał, że powodowie - jako użytkownicy wieczyści działki 21/11 - korzystają z

ochrony jak właściciele (art. 151 k.c.). Członkowie pozwanych Wspólnot ingerowali w

prawa powodów w sposób bezprawny (podjęte uchwały przekraczały bowiem granice

zwykłego zarządu nieruchomością wspólną) i nie wykorzystali możliwości stworzonej

przez art. 32a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z

2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) w celu należytego ukształtowania działki gruntu

wchodzącej w skład nieruchomości wspólnej. Powinni zatem zapłacić powodom

wynagrodzenie za korzystanie z ich rzeczy. Sąd Okręgowy stwierdził, że wspólnota

mieszkaniowa nie jest osobą prawną i nie ma zdolności prawnej, może jednak nabywać

prawa i obowiązki z tym skutkiem, że ich podmiotami stają się właściciele lokali. Ma

natomiast zdolność sądową i procesową, zatem wierzyciel może dochodzić

zaspokojenia od wspólnoty, albo od właścicieli lokali lub od właścicieli i wspólnoty. Sąd I

instancji zauważył, że naruszenia praw powodów dopuścili się poszczególni właściciele

lokali, a nie Wspólnoty, jednak uznał, że względy celowościowe i ekonomika

postępowania przemawiają za uwzględnieniem roszczeń w stosunku do pozwanych.

Jako podstawę prawną przyznanego wynagrodzenia Sąd I instancji przyjął art. 224 § 2

k.c. Należne wynagrodzenie, obliczone według stawek stosowanych przy

wydzierżawianiu gruntów pod parkingi, zasądził za korzystanie z części działki nieobjętej

służebnością drogi koniecznej i pomniejszył o wydatki poniesione przez Wspólnoty na

utrzymanie nieruchomości powodów w należytym stanie.

Apelację od powyższego wyroku wniosły wszystkie strony procesu. Powodowie

domagali się zmiany zaskarżonego wyroku poprzez zasądzenie dalszej kwoty 79 238,70

zł z odsetkami ustawowymi od 4 października 2002 r. oraz odsetek od zasądzonej już

kwoty 10.482,50 zł od 18 października 2002 r. do dnia zapłaty. Pozwane Wspólnoty

wniosły natomiast o zmianę zaskarżonego wyroku w części uwzględniającej powództwo

i oddalenie żądań powodów w całości.

Sąd Apelacyjny uwzględnił apelację pozwanych Wspólnot, oddalił natomiast

apelację powodów. W uzasadnieniu wyjaśnił, że przyjmuje za własne ustalenia

4

faktyczne Sądu Okręgowego, jednak na ich podstawie formułuje odmienne wnioski

prawne. Sąd II instancji uznał mianowicie, że strona pozwana nie ma legitymacji biernej.

Zwrócił uwagę, że art. 6 ustawy o własności lokali daje wspólnocie mieszkaniowej

zdolność sądową i zdolność prawną, skoro może ona nabywać prawa i zaciągać

zobowiązania. Należy go jednak odczytywać w powiązaniu z art. 17 tej ustawy, który w

sposób szczególny normuje odpowiedzialność za zobowiązania wspólnoty

mieszkaniowej. Zgodnie z tym przepisem wspólnota mieszkaniowa odpowiada bez

ograniczenia, obok właścicieli lokali, którzy odpowiadają stosownie do posiadanych

udziałów w nieruchomości, za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej, co

oznacza a contrario, że za zobowiązania wykraczające poza ten zakres wspólnota

mieszkaniowa i jej członkowie nie odpowiadają. Sąd Apelacyjny odwołał się do

stanowiska Sądu Najwyższego wyrażonego w uzasadnieniu uchwały z dnia 24 listopada

2006 r. (III CZP 97/06, Biul. SN 2006, nr 11), z którego wynika, iż zakres zdolności

prawnej wspólnoty mieszkaniowej został w ustawie o własności lokali ograniczony i

sprowadza się do nabywania praw i obowiązków związanych wyłącznie z zarządem

nieruchomością wspólnoty (art. 1 ust. 1 i art. 22 tej ustawy). Inne zobowiązania nie

mogą powstać, ponieważ wykraczałyby poza ustawowo określony zakres zdolności

prawnej wspólnoty. Powołał się także na orzecznictwo sądów apelacyjnych i poglądy

wypowiadane w piśmiennictwie.

Zdaniem Sądu II instancji, bezumowne korzystanie z nieruchomości należącej do

powodów, nie będącej nieruchomością wspólną, przez właścicieli lokali - członków

pozwanych Wspólnot Mieszkaniowych, wykracza poza zakres spraw dotyczących

nieruchomości wspólnej tych Wspólnot. Pozwane Wspólnoty mogły nabyć sporny teren

w drodze przewidzianej w art. 32a ustawy o własności lokali, jednak z tego uprawnienia

nie skorzystały, przepis ten nie może zatem uzasadniać ich legitymacji biernej. Istnienia

legitymacji nie dowodzi także fakt, iż zarządy Wspólnot uprzednio podjęły decyzję o

zagospodarowaniu spornego terenu, ich uchwały nie miały bowiem żadnej doniosłości

prawnej, co przesądzone zostało prawomocnym wyrokiem w innej sprawie między

stronami. Ostatecznie więc Sąd II instancji przyjął, że działkę powodów zagospodarowali

mieszkańcy budynków przylegających do tego terenu, a nie tworzone przez nich

Wspólnoty. Odpowiedzialności Wspólnoty za takie zobowiązania, zdaniem tego Sądu,

nie można wywieść z art. 17 ustawy o własności lokali.

Powodowie złożyli skargę kasacyjną od powyższego wyroku. Zaskarżyli go w

całości, a jako podstawę kasacyjną wskazali naruszenie prawa materialnego (art. 3983

5

pkt 1 k.p.c.) - art. 6 w zw. z art. 17 ustawy o własności lokali, przez ich błędną wykładnię,

polegająca na przyjęciu, że pozwane Wspólnoty Mieszkaniowe i ich członkowie nie

odpowiadają za zobowiązania wynikające z bezumownego korzystania z nieruchomości

należących do powodów, albowiem odpowiedzialność ta nie dotyczy nieruchomości

wspólnej w rozumieniu art. 17 tej ustawy, a tym samym pozwane Wspólnoty

Mieszkaniowe nie posiadają legitymacji biernej w sprawie.

We wnioskach powodowie domagają się uchylenia zaskarżonego wyroku

w całości i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania, a także zasądzenia od

pozwanych kosztów postępowania.

Pozwani wnieśli o oddalenie skargi kasacyjnej i zasądzenie na ich rzecz od

powodów kosztów postępowania kasacyjnego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Problem, który wymaga rozważenia sprowadza się do odpowiedzi na pytanie, jak

daleko sięga przewidziana w art. 17 ustawy o własności lokali odpowiedzialność

wspólnoty mieszkaniowej, ograniczona przez ustawodawcę do zobowiązań

„dotyczących nieruchomości wspólnej”. W szerszym aspekcie jest to także problem

zakresu zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej, bowiem art. 6 w zw. z art. 17, art.

20 i nast. ustawy o własności lokali traktowane są w literaturze przedmiotu oraz w

orzecznictwie jako przepisy o podstawowym znaczeniu przy dokonywaniu takiej oceny.

Zagadnienie legitymacji biernej w postępowaniu wiąże się bowiem bezpośrednio ze

zdolnością prawną strony, gdyż zdolność prawna wyznacza pole cywilnych praw i

obowiązków, jakich podmiotem strona może zostać. Legitymacja w procesie jest zaś

równoznaczna z uprawnieniem do występowania w danym postępowaniu w charakterze

powoda (legitymacja czynna) bądź pozwanego (legitymacja bierna), co na płaszczyźnie

materialnej oznacza przysługiwanie powodowi prawa podmiotowego bądź interesu,

którego ochrony na drodze sądowej może się domagać, a po stronie pozwanej –

obiektywną zdolność bycia adresatem żądań powoda. Tym samym granice zdolności

prawnej wspólnoty wyznaczać będą jednocześnie granice jej legitymacji biernej w

postępowaniu wywiedzionym z art. 17 ustawy o własności lokali.

Zagadnienie zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej należy do najżywiej

dyskutowanych i rozbieżnie interpretowanych w piśmiennictwie i orzecznictwie.

Przegląd koncepcji zawiera uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego podjętej w

poszerzonym składzie siedmiu sędziów w dniu 21 grudnia 2007 r. (III CZP 65/07, OSNC

z 2008, nr 7-8, poz. 69), w której przyjęto ostatecznie, że wspólnota mieszkaniowa,

6

działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki

do własnego majątku i której nadana została moc zasady prawnej. Pomocą w dokonaniu

prawidłowej wykładni przepisów wskazywanych przez powodów służą motywy

powołanej uchwały. Sąd Najwyższy stwierdził, że wspólnota mieszkaniowa jest osobą

ustawową o zdolności prawnej limitowanej przez przepisy ustawy o własności lokali i

ograniczonej do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (administrowaniem)

nieruchomością wspólną. Taki wniosek wyprowadzony został z treści art. 1 ust. 1, art.

14, art. 18, art. 22, art. 25 ustawy oraz z jej art. 17. W konsekwencji Sąd ten uznał, że

wspólnota mieszkaniowa może posiadać majątek odrębny od majątków właścicieli lokali

(majątek własny), w skład którego mogą jednak wejść jedynie prawa i obowiązki

związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną: przede wszystkim uiszczane

przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu

nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1 i art. 14 ustawy) oraz

pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej. Ponadto w skład majątku wspólnoty

mogą wejść prawa wynikające z umów zawieranych przez nią w ramach

gospodarowania nieruchomością wspólną (np. roszczenia wynikające z umów o remont

nieruchomości wspólnej czy ocieplenie budynku), a także własność nieruchomości

nabytej za zgodą właścicieli (art. 22 ust. 3 pkt 6a ustawy), jednak tylko nieruchomości

potrzebnej do zarządzania nieruchomością wspólną, np. odrębna własność lokalu

przeznaczonego na siedzibę zarządu wspólnoty.

Tak wyznaczony zakres zdolności prawnej wspólnoty precyzuje także

zobowiązania, za które wspólnota odpowiada. Zobowiązaniami dotyczącymi

nieruchomości wspólnej są zobowiązania związane z gospodarowaniem taką

nieruchomością. Gospodarowanie nieruchomością wspólną nie może być przy tym

interpretowane w sposób rozszerzający, jak chciałby skarżący. Zobowiązania dotyczące

nieruchomości wspólnej to zobowiązania wynikające z normalnego jej funkcjonowania,

mieszczące się w granicach zwykłego zarządu (zapłata za dostawę prądu, gazu, wody,

odbiór ścieków, wywóz nieczystości, wynagrodzenia zarządu lub zarządcy), jak też

czynności zakres ten przekraczające, w szczególności wymienione w art. 22 ust. 3

ustawy o własności lokali. Związek gospodarczy nie może jednak wykraczać poza

granice nieruchomości wspólnej w tym znaczeniu, że odnosić się będzie do innych

nieruchomości, choćby sąsiednich. Gospodarowanie tymi nieruchomościami w

jakikolwiek sposób nie mieści się w zdolności prawnej wspólnoty jako osoby ustawowej.

Z cudzej nieruchomości korzystać mogą jedynie członkowie wspólnoty jako właściciele

7

lokali, na ich rzecz ustanowiona została służebność drogi koniecznej, oni uporządkowali

i zagospodarowali nieruchomość powodów, oni wreszcie na tej nieruchomości parkują

samochody, odpoczywają wśród zieleni czy pozwalają bawić się dzieciom. Te działania

nie dotyczą jednak nieruchomości wspólnej lecz nieruchomości cudzej i nawet w

zakresie gruntu zajętego pod wiatrołap, który mieści się w granicach służebności drogi

koniecznej, nie stanowią przejawu gospodarowania nieruchomością wspólną przez

wspólnotę, lecz ingerencję członków wspólnoty w cudze prawo.

Wykładnia przepisów art. 6 w zw. z art. 17 ustawy o własności lokali przyjęta

przez Sąd I instancji była zatem prawidłowa, a skarga kasacyjna powodów podlega

oddaleniu na podstawie art. 39814

k.p.c.

Nie może także zostać uwzględniony wniosek pozwanych o zasądzenie kosztów

postępowania kasacyjnego. Odpowiedź na skargę kasacyjną została złożona po upływie

terminu przewidzianego w art. 3987

§ 1 k.p.c., co powoduje, że uznana być musi za

zwykle pismo procesowe, z którego złożeniem § 12 ust. 4 rozporządzenia Ministra

Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców

prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej

przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. Nr 1632, poz. 1349 ze zm.) nie

wiąże uprawnienia do uzyskania odrębnego wynagrodzenia przez pełnomocnika.