I CSK 118/08

Sygn. akt I CSK 118/08

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 października 2008 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Gerard Bieniek (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Hubert Wrzeszcz

SSN Dariusz Zawistowski

w sprawie z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej O.(...) w W.

przeciwko D.(...) S.A. w W.

o nakazanie i zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 15 października 2008

r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej od wyroku Sądu Okręgowego w W. z dnia 6

sierpnia 2007 r., sygn. akt V Ca (…),

uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje Sądowi Okręgowemu w W. do

ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach

postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Wspólnota Mieszkaniowa „O.(...)” w W. wniosła o nakazanie pozwanej spółce

„D.(...)” S.A. usunięcia usterek w budynku przy ul. O. oraz zasądzenia kwoty 50.600

tytułem odszkodowania. Sąd Rejonowy wyrokiem z dnia 28.02.2007 r. powództwo

2

oddalił. W sprawie tej ustalono, że pozwana spółka była inwestorem budynku

położonego w W., przy ul. O. W budynku wyodrębniono 60 lokali. Po oddaniu budynku

do użytku Wspólnota Mieszkaniowa zgłosiła pozwanej usterki budynku i zażądała ich

usunięcia. W dniu 13.10.2005 r. właściciele lokali podjęli uchwałę, w której udzielili

zarządowi Wspólnoty upoważnienia do podejmowania w ich imieniu czynności mających

na celu dochodzenie przeciwko pozwanej roszczeń z tytułu rękojmi i gwarancji w

związku z wadami. Ustalono, że 37 właścicieli lokali w tym budynku dokonało na rzecz

Wspólnoty Mieszkaniowej przelewu wierzytelności roszczeń o nakazanie pozwanej

spółce usunięcia wad i zapłacenia odszkodowania.

Oddalając powództwo Sąd Rejonowy uznał, że roszczenia dochodzone przez

Wspólnotę Mieszkaniową mają jedynie pośredni związek z zarządem nieruchomością

wspólną, a więc Wspólnota nie ma legitymacji czynnej w sprawie. Udzielenie

pełnomocnictwa nie jest wystarczające, niezbędny byłby przelew wierzytelności, a

takiego dokonało jedynie 37 na 60 właścicieli lokali. W sprawie nie znajduje też

zastosowania art. 209 k.c.

Sąd Okręgowy wyrokiem z dnia 6.08.2007 r. oddalił apelację strony powodowej,

w pełni podzielając ocenę prawną sądu I instancji.

Powodowa Wspólnota wniosła skargę kasacyjną. Jako podstawę skargi

wskazała:

- naruszenie przepisów postępowania tj. art. 220, 224, 316 § 1 i 328 § 2

k.p.c., co miało istotny wpływ na wynik sprawy;

- naruszenie prawa materialnego tj. art. 331

, 209, 509, 379, 381 § 1 k.c., art.

6, 21 ust. 1 i 22 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000, Nr

82, poz. 903 ze zm.). Wskazując na powyższe wniosła o uchylenie zaskarżonego

wyroku i wyroku Sądu Rejonowego z dnia 28.02.2007 r. i przekazanie sprawy temu

Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Wstępnie należy wskazać, że sporny status prawny wspólnoty mieszkaniowej

rozstrzygnął w postaci zasady prawnej Sąd Najwyższy w uchwale składu 7 sędziów w

dniu 21.12.2007 r. III CZP 65/07 (OSNC 2008 nr 7-8, poz. 69). W uchwale tej

stwierdzono, że wspólnota mieszkaniowa działając w ramach przyznanej jej zdolności

prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku. Dla potrzeb

rozstrzygnięcia niniejszej sprawy istotne są rozważania zawarte w uzasadnieniu tej

uchwały, a dotyczące zakresu zdolności prawnej przysługującej wspólnocie jako tzw.

3

osobie ustawowej (niepełnej czy ułomnej). Rozważając ten problem Sąd Najwyższy

stwierdził, że „(...) w obowiązującym stanie prawnym nie występuje tzw. specjalna

zdolność prawna osób prawnych (na wzór dawnego art. 36 k.c.). Wyrażony jest zatem

pogląd, że zdolność prawna osoby prawnej, w tym także osoby ustawowej (art. 331

k.c.)

może zostać ograniczona tylko wyraźnym uregulowaniem ustawowym. Przepisy ustawy

z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. - dalej

u.w.l.) stwarzają podstawy do przyjęcia, iż zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej

została ograniczona do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem

(administrowaniem) nieruchomością wspólną. W licznych przepisach tej ustawy mowa

jest o zarządzaniu nieruchomością wspólną (por. np. art. 1 ust 1. art. 14, art. 18, art. 22,

art. 25 u.w.l.), przy czym ustawodawca posługuje się zamiennie określeniami

„zarządzanie nieruchomością wspólną" oraz „zarząd nieruchomością wspólną". Ponadto

w art. 17 u.w.l. uregulowana została odpowiedzialność wspólnoty mieszkaniowej za

zobowiązania „dotyczące” nieruchomości wspólnej. Uregulowania te pozwalają na

sformułowanie wniosku, że wspólnota mieszkaniowa może być podmiotem praw i

obowiązków związanych z zarządzaniem (gospodarowaniem) nieruchomością wspólną.

Przyjęcie, że wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem stosunków

cywilnoprawnych oznacza, iż może ona posiadać majątek odrębny od majątków

właścicieli lokali (własny majątek). W skład tego majątku mogą jednak wejść jedynie

prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną gdyż, jak

wyżej wskazano, z przepisów ustawy o własności lokali wynika ograniczenie zakresu

zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej. Przepisy wskazanej ustawy pozwalają

stwierdzić, że do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez

właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu

nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art 15 ust. 1 i art. 14 u.w.l.) oraz

pożytki i inne dochody z nieruchomości wspólnej. Ponadto w skład majątku wspólnoty

mogą wejść prawa wynikające z zawieranych przez nią w ramach gospodarowania

nieruchomością wspólną umów (np. roszczenia wynikające z umów o remont

nieruchomości wspólnej czy ocieplenie budynku), a także własność nieruchomości

nabytej za zgodą właścicieli (art. 22 ust. 3 pkt 6a u.w.l.). W odniesieniu do tego

ostatniego przypadku należy konsekwentnie stwierdzić, że w grę może wchodzić jedynie

nieruchomość potrzebna do zarządzania nieruchomością wspólną (np. odrębna

własność lokalu przeznaczonego na siedzibę zarządu wspólnoty)”.

4

To stanowisko jest wiążące dla składu orzekającego w niniejszej sprawie.

Powstaje jedynie pytanie, czy w zakres tej ograniczonej zdolności prawnej wspólnoty

mieszkaniowej wchodzi uprawnienie do dochodzenia żądania usunięcia wad budynku

stanowiącego nieruchomość wspólną oraz odszkodowania z tego tytułu. Innymi słowy,

czy dochodzenie tych roszczeń związane jest z zarządzeniem (administrowaniem)

nieruchomością wspólną. Na tak sformułowane pytanie niewątpliwie trzeba

odpowiedzieć negatywnie. Niezależnie od tego, czy dana czynność zostaje zaliczona do

czynności zwykłego zarządu (art. 22 ust. 1), czy też przekraczających zwykły zarząd

(art. 22 ust. 2) wspólnota mieszkaniowa może być tylko i wyłącznie podmiotem praw i

obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną, a dochodzenie

roszczeń dotyczących wad fizycznych bądź prawnych, jakie ma nieruchomość wspólna

nie sposób zaliczyć do związanych z zarządzaniem tą nieruchomością. Wystarczy

wskazać, jakie jest źródło tych roszczeń. Jest to umowa wyodrębnienia i sprzedaży

lokalu zawarta między dotychczasowym właścicielem nieruchomości, z której

wyodrębnia się lokal, a nabywcą lokalu. W pełni uzasadniony jest więc pogląd wyrażony

przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 23.09.2004 r. III CZP 48/04 (OSNC 2005, nr 9,

poz. 153), że wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia

roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej

w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba że właściciel

lokalu przelał na nią te roszczenia”. Ten pogląd skład orzekający podziela stwierdzając,

że jest on aktualny także do dochodzenia roszczeń niepieniężnych (usunięcie wad).

Należy zauważyć, że do tego stanowiska odwołały się sądy orzekające w niniejszej

sprawie, jak też znane jest stronie powodowej.

Na marginesie należy zauważyć, że stroną powodową w niniejszej sprawie jest

wspólnota mieszkaniowa, która - zgodnie z art. 21 ust. 1 u.w.l. - reprezentuje zarząd.

Zarząd udzielił pełnomocnictwa adwokatowi powołując się na treść uchwały wspólnoty

z dnia 13.10.2005 r., w której właściciele lokali udzielili pełnomocnictwa każdoczesnemu

zarządowi wspólnoty do podejmowania w ich imieniu wszelkich czynności w celu

dochodzenia przeciwko inwestorowi roszczeń z tytułu gwarancji i rękojmi za wady w

nieruchomości wspólnej, przy czym wykonanie uchwały powierza się zarządowi.

Niezależnie od tego, iż dochodzenie takich roszczeń nie jest w ogóle związane z

zarządzaniem nieruchomością wspólną należy zwrócić uwagę, że o ile wyliczenie

czynności przekraczających zwykły zarząd w art. 22 ust. 3 i 4 u.w.l. jest przykładowe, to

zgodnie z art. 21 ust. 3 u.w.l. zarząd na podstawie pełnomocnictwa składa oświadczenia

5

w celu wykonania uchwał w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt 5, 5a i 6

u.w.l. ze skutkiem dla właścicieli wszystkich lokali. To wyliczenie w art. 21 ust. 3 u.w.l.

jest taksatywne co oznacza, że jedynie w tych sprawach wspólnota mieszkaniowa – na

podstawie uchwały podjętej w trybie określonym w ustawie – może udzielić

pełnomocnictwa zarządowi. To wyliczenie z art. 21 ust. 3 u.w.l. należy uzupełnić jedynie

art. 32a ustawy, w którym zastosowano tę samą konstrukcję. Oznacza to tym samym,

że w innych sprawach, w których wspólnota mieszkaniowa władna jest podjąć uchwałę

większością udziałową, udzielenie pełnomocnictwa zarządowi, a w istocie określonym

członkom zarządu wspólnoty, może nastąpić, ale nie w trybie ustawy o własności lokali,

lecz na podstawie przepisów kodeksu cywilnego.

Musi to być pełnomocnictwo indywidualne każdego właściciela lokalu, który głosował

za przyjęciem uchwały. W odniesieniu do dochodzenia roszczeń z tytułu wad fizycznych

nieruchomości wspólnej podejmowanie uchwał przez wspólnotę mieszkaniową jest

bezprzedmiotowe z tego względu, że nie jest to w ogóle sprawa związana z zarządzaniem

nieruchomością wspólną na tle ustawy o własności lokali. Wspólnota mieszkaniowa, aby

mogła skutecznie dochodzić (legitymacja procesowa) roszczeń z tego tytułu musi mieć

legitymację materialną, a tę stwarza właśnie przelew roszczeń każdego ze współwłaścicieli

nieruchomości wspólnej (każdego właściciela lokalu). Każdemu z nich przysługuje bowiem

„cząstkowe” uprawnienie do dochodzenia tych roszczeń, określone wielkością udziału

w nieruchomości wspólnej, zaś źródłem tych roszczeń jest umowa sprzedaży lokalu. Jeśli

tak, to rozważenia wymaga sposób dochodzenia tych roszczeń przez współwłaścicieli

nieruchomości wspólnej. Z uzasadnienia sądu II instancji wynika, że dla dochodzenia przez

wspólnotę mieszkaniową roszczeń o świadczenie niepodzielne niezbędny byłby przelew

tych roszczeń przez wszystkich współwłaścicieli. W przeciwnym razie sąd orzekłby

o roszczeniach osób, które nie dokonały przelewu roszczeń, a tym samym nie brały udziału

w postępowaniu. Z kolei na przeszkodzie uwzględnieniu roszczenia odszkodowawczego –

jako świadczenia podzielnego stoi okoliczność, że z jednej strony nie są to czynności

zachowawcze, a z drugiej – jako świadczenie podzielne może być dochodzone w części

odpowiadającej udziałowi w nieruchomości wspólnej, ale w umowach przelewu tego udziału

nie określono. Niewątpliwie rację ma Sąd Okręgowy, że roszczenie odszkodowawcze –

jako świadczenie podzielne – może być dochodzone przez każdego ze współwłaścicieli

nieruchomości wspólnej w części, którą określa jego udział w tej nieruchomości. Jest poza

sporem, że umowy przelewu na które powołuje się skarżący nie wskazują wielkości

udziałów, jakie przysługują 37 współwłaścicielom, którzy dokonali cesji tych wierzytelności

6

na rzecz wspólnoty. Należy przy tym podzielić pogląd, że dochodzenie roszczeń

odszkodowawczych nie może być – w żadnym razie – zaliczone do czynności

zachowawczych w rozumieniu art. 209 k.c. Odmiennego poglądu, który zdaje się wynikać z

wyroku Sądu Najwyższego z dnia 9.06.1998 r. II CKN 792/97 (OSNC 1999, nr 1, poz. 15)

skład orzekający nie podziela. Nie jest to bowiem czynność „zmierzająca do zachowania

wspólnego prawa”. Jeśli tak, to powoływanie się w tym przypadku na art. 209 k.c.

i wyprowadzanie z tego przepisu legitymacji każdego współwłaściciela do dochodzenia

całości roszczenia nie znajduje uzasadnienia.

Odmiennej oceny wymagają natomiast roszczenia zmierzające do usunięcia

wady rzeczy. Przede wszystkim należy rozważyć, czy art. 209 k.c. może mieć

zastosowanie w przypadku tzw. współwłasności przymusowej jaką jest współwłasności

nieruchomości wspólnej. Rzecz jest o tyle istotna, że przepisy ustawy o własności lokali

zawierają, w odniesieniu do tzw. dużych wspólnot mieszkaniowych (powyżej 7 lokali)

ustawową regulacją zarządu nieruchomości wspólnej, w której przyjęto odmienny model,

niż wynika z przepisów kodeksu cywilnego. Jedynie w tzw. małych wspólnotach (do 7

lokali) art. 19 tej ustawy nakazuje stosować do zarządu nieruchomością wspólną

odpowiednie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego.

Odpowiedź na postawione wyżej pytanie wymaga rozstrzygnięcia charakteru prawnego

czynności zachowawczych.

W orzecznictwie i doktrynie przyjmuje się na ogół, że czynności zachowawcze

stanowią poddany odrębnej regulacji rodzaj czynności rzeczą wspólną, czynności

należących do zarządu rzeczą wspólną (art. 201 k.c.). Można i należy w tym

przedmiocie przedstawić inny pogląd. Chodzi o to, że czynności zachowawcze z art. 209

k.c. dotyczą ochrony wspólnego prawa. Nie są to więc czynności związane

z gospodarowaniem rzeczą wspólną, służą natomiast następczej lub zapobiegawczej

ochronie wspólnego prawa. Mając na uwadze taki cel unormowania zawartego w art.

209 k.c. należy stwierdzić, że nie stanowi on szczególnej regulacji czynności zarządu

rzeczą wspólną, lecz samodzielnie reguluje zagadnienia podejmowania przez każdego

współwłaściciela czynności i dochodzenia roszczeń, które zmierzają do ochrony

wspólnego prawa. Taki charakter prawny czynności zachowawczych, które nie są

czynnościami zarządu rzeczą wspólną oznacza, że nie można przekonująco uzasadnić

wyłączenia stosowania tego przepisu w odniesieniu do współwłaścicieli nieruchomości

wspólnej, o której stanowi ustawa o własności lokali. Nie może też budzić większych

wątpliwości, że do takich czynności zachowawczych należy zaliczyć dochodzenie

7

roszczeń zmierzających do usunięcia wad, jakimi dotknięta jest nieruchomość wspólna.

Jeśli bowiem do takich czynności zalicza się powództwo windykacyjne, negatoryjne,

posesoryjne i inne, to tym bardziej roszczenia o usunięcie wad rzeczy będącej

przedmiotem współwłasności. Skoro więc na podstawie art. 209 k.c. – każdy

współwłaściciel nieruchomości wspólnej może samodzielnie dochodzić roszczeń

zmierzających do usunięcia wady rzeczy wspólnej, to cesja takiego roszczenia na rzecz

wspólnoty mieszkaniowej stwarza materialnoprawną legitymację tego podmiotu do

dochodzenia tego roszczenia. Z taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie,

skoro przelewu roszczeń o dochodzeniu usunięcia wady nieruchomości wspólnej

dokonało 37 współwłaścicieli. Odnosząc się zaś do wyrażonego w uzasadnieniu wyroku

Sądu Okręgowego stanowiska, iż sąd będzie orzekał w stosunku do współwłaścicieli,

którzy nie dokonali przelewu roszczeń należy zauważyć, że obowiązuje tu inny

mechanizm. Mianowicie sprzeciw innych współwłaścicieli pozbawia wykazującego

inicjatywę procesową współwłaściciela legitymacji procesowej do występowania

w procesie w zastępstwie pozostałych (sprzeciwiających się) współwłaścicieli.

Reasumując, nie można podzielić rozstrzygnięcia Sądu Okręgowego, że

w odniesieniu do roszczenia o usunięcie wad, legitymacja materialnoprawna i tym

samym procesowa wspólnoty mieszkaniowej – jako ułomnej osoby prawnej byłaby

uzasadniona wtedy, gdy przelewu roszczeń dokonali wszyscy współwłaściciele.

Zastosowanie w tym przypadku art. 209 k.c. – co jak wykazano wyżej – jest w pełni

uzasadnione, prowadzi do innego wniosku.

Z tych względów zaskarżony wyrok należało uchylić (art. 39815

k.p.c.).