III CZP 71/08

Uchwała składu siedmiu sędziów z dnia 16 października 2008 r., III CZP

71/08

Sędzia SN Jacek Gudowski (przewodniczący)

Sędzia SN Helena Ciepła (sprawozdawca)

Sędzia SN Krzysztof Pietrzykowski

Sędzia SN Zbigniew Strus

Sędzia SN Marek Sychowicz

Sędzia SN Katarzyna Tyczka-Rote

Sędzia SN Mirosława Wysocka

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Andrzeja M. i Teresy M. przeciwko B.

Niestandaryzowanemu Sekurytyzacyjnemu Funduszowi Inwestycyjnemu

Zamkniętemu w W. o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem

prawnym, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 16

października 2008 r., przy udziale prokuratora Prokuratury Krajowej Piotra

Wiśniewskiego, zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Najwyższy

postanowieniem z dnia 29 kwietnia 2008 r., III CZP 14/08:

„Czy przepis art. 76 ust. 4 ustawy o księgach wieczystych i hipotece,

wprowadzony ustawą z dnia 11 maja 2001 r. o zmianie ustawy o księgach

wieczystych i hipotece, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego (...) (Dz.U. Nr 63,

poz. 635), ma zastosowanie do hipotek ustanowionych przed wejściem tej ustawy w

życie?”

podjął uchwałę:

Przepis art. 76 ust. 4 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i

hipotece (jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) ma

zastosowanie do hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony na budowę

domów mieszkalnych, jeżeli podział nieruchomości obciążonej nastąpił po

wejściu w życie ustawy z dnia 11 maja 2001 r. o zmianie ustawy o księgach

wieczystych i hipotece, ustawy – Kodeks postępowania cywilnego, ustawy o

kosztach sądowych w sprawach cywilnych oraz ustawy – Prawo o notariacie

(Dz.U. Nr 63, poz. 635).

Uzasadnienie

(...) Bank Gospodarstwa Żywnościowego S.A., Oddział w S. w dniu 15 września

2000 r. udzielił Przedsiębiorstwu Budowlanemu „S.-B.”, spółce z o.o. w S. kredytu

obrotowego na budownictwo mieszkaniowe w kwocie 3 000 000 zł, którego spłatę w

wysokości 2 550 000 zł wraz z odsetkami zabezpieczono hipoteką wpisaną w dniu

16 października 2000 r. w księdze wieczystej nr 96(...), prowadzonej dla

nieruchomości położonej w S. przy ul. S. nr 7, zabudowanej budynkiem

mieszkalnym. Następnie umową z dnia 30 września 2002 r., sporządzoną w formie

aktu notarialnego, wymieniona spółka ustanowiła odrębną własność lokalu

użytkowego „C” o pow. 40,49 m2

i sprzedała go powodom wraz z udziałem w

częściach wspólnych budynku mieszkalnego i w prawie użytkowania wieczystego

gruntu.

Sąd Rejonowy w Szczecinie na podstawie wniosku zawartego w powołanej

umowie odłączył wymieniony lokal z księgi wieczystej nr 96(...) do odrębnej księgi

wieczystej nr SZ(...), w której wpisał powodów jako właścicieli, z jednoczesnym

wpisaniem z urzędu hipoteki umownej łącznej zwykłej w kwocie 2 550 000 zł na

rzecz pozwanego B. Niestandaryzowanego Sekuratyzacyjnego Funduszu

Inwestycyjnego Zamkniętego w W., na który Bank Gospodarstwa Żywnościowego

S.A. dokonał przelewu wierzytelności.

Po uprawomocnieniu się tego wpisu powodowie wezwali pozwanego do

wyrażenia zgody na wykreślenie tej hipoteki, a wobec bezskuteczności wezwania

wystąpili z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym

stanem prawnym. Jako podstawę prawną swojego żądania powołali art. 76 ust. 4

ustawy o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz.

1361 ze zm. – dalej: "u.k.w.h."), dodany ustawą z dnia 11 maja 2001 r. o zmianie

ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. Nr 63, poz. 635), która weszła w

życie 23 września 2001 r.

Sąd Rejonowy, uwzględniając powództwo, stwierdził, że w sprawie ma

zastosowanie art. 76 ust. 4 u.k.w.h. i odwołał się do stanowiska Sądu Najwyższego

wyrażonego w postanowieniach z dnia 13 stycznia 2005 r., IV CK 426/04 (OSNC

2005, nr 12, poz. 216) i z dnia 13 stycznia 2005 r., IV CK 425/04 (nie publ.), w

których przyjęto, iż przepis ten ma zastosowanie do hipoteki zabezpieczającej

kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych, jeżeli podział nieruchomości

obciążonej, polegający na przeniesieniu własności części nieruchomości

zabudowanej domem mieszkalnym, nastąpił po wejściu w życie ustawy z dnia 11

maja 2001 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Rozpoznając apelację od tego wyroku, Sąd Okręgowy powziął wątpliwość, czy

art. 76 ust. 4 ma zastosowanie do hipotek ustanowionych – jak w przedmiotowej

sprawie – przed wejściem w życie ustawy nowelizującej, i tak sformułowane

zagadnienie przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia na podstawie art.

390 § 1 k.p.c. Istota przedstawionego zagadnienia sprowadza się do wyjaśnienia

czasowego zasięgu stosowania art. 76 ust. 4 u.k.w.h., co jest konieczne tym

bardziej, że ustawa nowelizująca nie zawiera przepisów przejściowych.

Sąd Najwyższy, przekazując to zagadnienie do rozstrzygnięcia powiększonemu

składowi, podniósł, że w orzecznictwie Sądu Najwyższego zarysowała się w tej

kwestii rozbieżność stanowisk. Jednocześnie zaznaczył, że zagadnienie to stanowi

tylko pewien aspekt bardziej ogólnego problemu występującego przy wykładni art.

76 ust. 4 u.k.w.h. (...)

Zagadnieniem tym zajmował się Sąd Najwyższy w postanowieniach z dnia 13

stycznia 2005 r., IV CK 425/04 i IV CK 426/04, oraz z dnia 13 kwietnia 2005 r.,

IVCK 469/04 („Biuletyn SN” 2005, nr 9, s. 11), stwierdzając, że art. 76 ust. 4

u.k.w.h. ma zastosowanie także do hipotek zabezpieczających kredyt udzielony na

budowę domów mieszkalnych, jeżeli podział nieruchomości obciążonej, polegający

na przeniesieniu własności części nieruchomości zabudowanej domem

mieszkalnym, nastąpił po wejściu w życie ustawy z dnia 11 maja 2001 r. W

postanowieniach z dnia 13 stycznia 2005 r. nie określił wprost, czy na rzecz

wnioskodawców ustanowiono odrębną własność pierwszego czy kolejnego lokalu, i

nie ustalił, kiedy do tego doszło (przed, czy po wejściu w życie art. 76 ust. 4), jednak

można wnosić, że za zdarzenie warunkujące zastosowanie art. 76 ust. 4 uznał

każdy podział nieruchomości, także w razie wyodrębniania kolejnych lokali, który

nastąpił po dniu 23 września 2001 r. Oznacza to, że związał skutki działania

powołanego przepisu z każdym takim podziałem. W orzeczeniu z dnia 13 kwietnia

2005 r., IV CK 469/04, przyjął natomiast, że chwilą rozstrzygającą o podziale

nieruchomości jest data ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu, już

bowiem wówczas można wyróżnić, wymagane dla bytu hipoteki łącznej, dwie

nieruchomości: nowo powstałą lokalową i nieruchomość, z której została ona

wydzielona.

Wprowadzenie art. 76 ust. 4 u.k.w.h. miało na celu wyłączenie stosowania art. 76

ust. 1, przewidującego powstanie hipoteki łącznej na wszystkich nieruchomościach

utworzonych w wyniku podziału nieruchomości obciążonej hipoteką, w odniesieniu

do przypadków podziału nieruchomości na skutek wyodrębnienia lokali w domu,

którego budowa została sfinansowana kredytem zabezpieczonym hipoteką na

dzielonej nieruchomości, i poddanie tych przypadków regulacji zawartej w art. 76

ust. 4 u.k.w.h. W konsekwencji Sąd Najwyższy uznał, że przepis ten ma

zastosowanie do takiego podziału nieruchomości, w którym ustanowienie odrębnej

własności pierwszego lokalu nastąpiło po wejściu w życie tego przepisu. Jeżeli więc

przed dniem 23 września 2001 r. ustanowiono odrębną własność pierwszego

lokalu, a do kolejnych wyodrębnień doszło po tym dniu, powstaje hipoteka łączna,

gdyż ma zastosowanie art. 76 ust. 1, a nie art. 76 ust. 4. Zdaniem Sądu

Najwyższego, rozwiązanie to odpowiada regułom intertemporalnym zawartym w art.

XXXVIII p.w.k.c. oraz w art. 117 u.k.w.h.

Odmienne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 5 maja

2005 r., IV CK 21/05 ("Prawo Bankowe" 2006, nr 9, s. 15), stwierdzając, że art. 76

ust. 4 u.k.w.h. nie ma zastosowania do podziału nieruchomości obciążonej hipoteką

przed dniem 23 września 2001 r., ponieważ ze względu na zasadę nieretroakcji (art.

3 k.c.) ustawa wprowadzająca m.in. art. 76 ust. 4 nie ma zastosowania do tych

przypadków podziału nieruchomości, w których hipoteka została ustanowiona przed

dniem 23 września 2001 r., a nie ma podstaw do stosowania art. XXXVIII p.w.k.c.,

gdyż określa on zasadę bezpośredniego działania przepisów kodeksu cywilnego do

niektórych stosunków prawnych powstałych przed jego wejściem w życie i nie

oznacza bezpośredniego działania wszystkich nowych ustaw. Brak także podstaw

do stosowania art. 117 u.k.w.h., który ustanawia bezpośrednie działanie w

niektórych przypadkach przepisów ustawy o księgach wieczystych, a nie przepisów

nowelizujących tę ustawę, gdyż mogłyby one mieć zastosowanie jedynie w drodze

analogii, którą wyłącza zasada nieretroakcji. Ponadto zwrócił uwagę, że

zastosowanie art. 76 ust. 4 u.k.w.h. do hipotek powstałych przed wejściem w życie

tego przepisu prowadziłoby do istotnego uszczuplenia praw wierzycieli, którzy –

zawierając umowy – godzili się na określone zabezpieczenie hipoteczne, i tym

samym naruszałoby konstytucyjną zasadę państwa prawnego.

W doktrynie, podobnie jak w orzecznictwie, wyrażane są rozbieżne stanowiska

dotyczące wykładni art. 76 ust. 4 u.k.w.h,.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Istota przedstawionego zagadnienia sprowadza się do wyjaśnienia czasowego

zasięgu stosowania art. 76 ust. 4 u.k.w.h. do hipoteki zabezpieczającej kredyt

udzielony na budowę domów mieszkalnych, jeżeli podział obciążonej

nieruchomości w wyniku ustanowienia odrębnej własności lokalu nastąpił, jak w

przedmiotowej sprawie, po wejściu w życie tej ustawy.

Ustosunkowanie się do poglądów wyrażonych przez Sąd Najwyższy w

wymienionych orzeczeniach i w literaturze oraz rozstrzygnięcie przedstawionego

zagadnienia wymaga dokonania wykładni art. 76 ust. 4 u.k.w.h. w powiązaniu z art.

XXXVIII p.w.k.c. i art. 117 u.k.w.h. oraz z celem i funkcją hipoteki łącznej.

Według ust. 4 art. 76 u.k.w.h., do hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony na

budowę domów mieszkalnych, jeżeli podział nieruchomości polega na przeniesieniu

własności części nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym, przepisu ust. 1

nie stosuje się; w takim wypadku hipoteka ulega podziałowi zgodnie z

postanowieniami umowy. W myśl art. XXXVIII p.w.k.c., treść praw rzeczowych

istniejących w chwili wejścia w życie kodeksu cywilnego, jak również przeniesienie,

obciążenie, zmiana treści lub pierwszeństwa oraz zniesienie takich praw podlega od

chwili wejścia w życie kodeksu cywilnego przepisom tego kodeksu, chyba że dalsze

przepisy stanowią inaczej.

Zgodnie z art. 117 u.k.w.h., treść hipotek istniejących w dniu wejścia w życie

ustawy oraz hipotek wpisanych po tym dniu na podstawie tytułów dotychczasowych

powstałych przed dniem wejścia w życie tej ustawy oraz ich przeniesienie,

obciążenie, zmiana treści lub pierwszeństwa albo zniesienie podlega przepisom tej

ustawy, chyba że dalsze przepisy stanowią inaczej.

Celem hipoteki łącznej jest zapewnienie wierzytelności hipotecznej realnej

ochrony. Cechą charakterystyczną tej hipoteki jest to, że obciąża ona, celem

zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności, co najmniej dwie nieruchomości, a

obciążenie łączne dochodzi do skutku dopiero przez dokonanie wpisów we

wszystkich księgach wieczystych. Wierzyciel może – według swego uznania –

żądać zaspokojenia w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z

niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie.

Zabezpieczenie wierzytelności na kilku nieruchomościach hipoteką łączną i

utrzymywanie się jej aż do całkowitego wygaśnięcia zabezpieczonej wierzytelności,

gdy wierzyciel hipoteczny ma swobodę wyboru nieruchomości, z których będzie

dochodził zaspokojenia, oraz gdy wysokość zabezpieczonej wierzytelności jest

często niewspółmierna do wartości obciążonych nieruchomości, może prowadzić do

„nadzabezpieczenia”. Takiemu stanowisku dał wyraz Sąd Najwyższy w

postanowieniach z dnia 11 lutego 2005 r., III CK 203/04 („Biuletyn SN” 2005, nr 7, s.

12) i III CK 218/04 (nie publ.), stwierdzając, że wejście w życie przepisu

dopuszczającego ustanowienie hipoteki łącznej na podstawie umowy nie

wykluczyło możliwości stosowania dla zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności

tzw. repartycji zabezpieczenia pomiędzy poszczególne nieruchomości, tj.

obciążenia każdej z kilku nieruchomości odrębną hipoteką w kwocie

odpowiadającej jedynie części wierzytelności podlegającej zabezpieczeniu, jednak

w taki sposób, by suma wszystkich wierzytelności odpowiadała całej kwocie tej

wierzytelności.

Konstrukcja ustawowa hipoteki łącznej przyjęta w art. 76 ust. 1 i 2 zdanie

pierwsze u.k.w.h. daje interesom wierzyciela bezwzględną przewagę nad

interesami dłużnika, ponieważ nie wie on, w jaki sposób wierzyciel będzie chciał się

zaspokoić z nieruchomości obciążonych łącznie. Sposobem uniknięcia tej

niepewności, a jednocześnie niedogodności jest podział hipoteki łącznej przez

wierzyciela pomiędzy poszczególne nieruchomości (art. 76 ust. 2 zdanie drugie).

Szczególnie dotkliwa sytuacja powstawała w praktyce, gdy ustanowiono hipotekę

zabezpieczającą kredyt udzielony na budowę domu mieszkalnego, w którym

ustanowiono odrębną własność lokali, jeżeli kupujący zapłacili inwestorowi

budowlanemu całość ceny w chwili sprzedaży lokalu. Zastosowanie wówczas

zasady przewidzianej w art. 76 ust. 1 u.k.w.h. powodowało obciążenie

wyodrębnionego lokalu hipoteką łączną na rzecz banku udzielającego tego kredytu,

mimo że właściciel lokalu uregulował sprzedawcy pełną cenę. Okoliczność ta nie

była uwzględniana jako niemająca prawnego znaczenia dla wpisu hipoteki łącznej,

co krzywdziło właścicieli lokali nie tylko przez utrudnienie zbycia, ale też wskutek

pozbawienia ich możliwości wykorzystania lokalu jako przedmiotu zabezpieczenia

własnego kredytu. Z tych przyczyn ustawodawca znowelizował art. 76 u.k.w.h.,

dodając ust. 4.

Do dnia 23 września 2001 r., tj. do dnia wejścia w życie ustawy nowelizującej,

hipoteka łączna obciążająca kilka nieruchomości dla zabezpieczenia tej samej

wierzytelności mogła powstać tylko z mocy ustawy. Mankamentem ustawy

nowelizującej jest jednak brak przepisów przejściowych, zgodnie zatem z zasadą

lex retro non agit należy przyjąć, że art. 76 ust. 4 działa na przyszłość, a więc, że

reguluje skutki prawne zdarzeń nim objętych, które wystąpiły po dniu 23 września

2001 r. Wyłania się jednak wątpliwość, o skutki jakich zdarzeń chodzi: czy o skutki

powstania hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony na budowę domów

mieszkalnych przeznaczonych do podziału przez ustanowienie odrębnej własności

lokali, czy o skutki podziału nieruchomości obciążonej hipoteką.

Dodany przepis art. 76 ust. 4 reguluje dwie sytuacje. Jedna polega na wyłączeniu

stosowania ust. 1 do przypadków ustanowienia odrębnej własności lokali w domu,

którego budowa została sfinansowana kredytem zabezpieczonym hipoteką na

dzielonej nieruchomości, i wówczas hipoteka nie przekształci się w hipotekę łączną

(zdanie pierwsze). Oznacza to, że nie dojdzie do obciążenia hipoteką łączną

wyodrębnionych lokali, a tym samym nie będzie miał zastosowania art. 76 ust. 2

u.k.w.h., zgodnie z którym uprawniony z tytułu hipoteki łącznej może – według

swego uznania – żądać zaspokojenia w całości lub w części z każdej

nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie, lub w drodze

jednostronnej czynności prawnej dokonać podziału hipoteki łącznej pomiędzy

poszczególne nieruchomości. W takim jednak przypadku hipoteka ulega podziałowi

zgodnie z postanowieniami umowy, której stronami powinni być wierzyciel

hipoteczny i nabywca części nieruchomości obciążonej lub lokalu (nabywcy lokali)

albo właściciel nieruchomości, gdyż dysponuje on danymi koniecznymi do

określenia podziału hipoteki jednorazowo do wszystkich nabywanych części

nieruchomości lub lokali.

Druga sytuacja polega na podziale hipoteki zgodnie z postanowieniami umowy

(zdanie drugie), a zatem przewidziany w umowie podział hipoteki następuje w miarę

podziału obciążonej nieruchomości także przez ustanawianie odrębnej własności

poszczególnych lokali. Oznacza to, że „podział hipoteki” według regulacji

przewidzianej w art. 76 ust. 4 ma inne znaczenie niż w dotyczącym hipoteki łącznej

art. 76 ust. 2 u.k.w.h., w którym jest on konsekwencją jednostronnej czynności, a

według regulacji zawartej w art. 76 ust. 4 wiąże się go z umową.

Właściciel lokalu jest zainteresowany w prawidłowym obciążeniu lub

nieobciążaniu w ogóle jego nieruchomości lokalowej, dlatego powinien być stroną

umowy, o której mowa w art. 76 ust. 4, i mimo że przepis ten wprost nie przyznaje

mu roszczenia o zawarcie umowy określającej podział hipoteki, to roszczenie takie

przysługuje mu jako uprawnienie stanowiące jeden z elementów treści prawa

rzeczowego. W razie odmowy zawarcia umowy o podział hipoteki przez właściciela

nabywanej części nieruchomości lub lokalu roszczenie takie należy przyznać

również wierzycielowi hipotecznemu, by zabezpieczenia hipoteczne kredytów,

dotyczące nieruchomości przed jej podziałem, mogły być przeniesione w części na

nowo powstałe nieruchomości, w tym lokalowe, i nie uszczuplały przedmiotu

zabezpieczenia.

Powstaje pytanie, czy warunkiem zastosowania art. 76 ust. 4 u.k.w.h. jest, by

ustanowienie hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony na budowę domu

mieszkalnego i podział nieruchomości obciążonej hipoteką nastąpiły po dniu 23

września 2001 r., czy też wystarczy, aby po tym dniu nastąpił podział nieruchomości

obciążonej hipoteką ustanowioną przed tym dniem. Odpowiedź na to pytanie

wynika z wykładni gramatycznej oraz celu, jakim kierował się ustawodawca

wprowadzając art. 76 ust. 4 u.k.w.h., a było nim wyłączenie stosowania ust. 1

przewidującego powstanie hipoteki łącznej na wszystkich nieruchomościach

utworzonych w wyniku podziału nieruchomości obciążonej (wyodrębnienia lokali) w

budynku, którego budowa została sfinansowana kredytem zabezpieczonym

hipoteką na dzielonej nieruchomości, by w ten sposób zapobiec przerzucaniu przez

przedsiębiorców ryzyka korzystania z kredytów na właścicieli nabywanych części

nieruchomości lub lokali.

Wykładnia literalna art. 76 ust. 4 u.k.w.h., a zwłaszcza zwrotu „w takim

wypadku” hipoteka „ulega podziałowi zgodnie z postanowieniami umowy” – tj. w

razie podziału nieruchomości obciążonej, polegającego na przeniesieniu własności

części nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym, którego budowa została

sfinansowana kredytem zabezpieczonym hipoteką na dzielonej nieruchomości) –

prowadzi do wniosku, że o zastosowaniu omawianego przepisu decyduje data

podziału nieruchomości obciążonej hipoteką zabezpieczającą kredyt udzielony na

budowę domu mieszkalnego, a więc nieruchomości macierzystej w postaci

istniejącej przed wyodrębnieniem chociażby jednego lokalu. Według utrwalonych w

orzecznictwie zasad interpretacji przepisów prawa, podstawowe znaczenie ma

wykładnia językowa, a dopiero wtedy, gdy zawodzi, prowadząc do wyników

niedających się pogodzić z racjonalnym działaniem ustawodawcy i celem, jaki ma

realizować dana norma, należy sięgać do dyrektyw wykładni systemowej i

funkcjonalnej. Również przytoczone względy celowościowe prowadzą do takiego

samego wniosku.

Ponieważ w razie ustanowienia odrębnej własności lokali chwilą rozstrzygającą o

podziale nieruchomości jest data ustanowienia własności pierwszego lokalu, to art.

76 ust. 4 ma zastosowanie nie tylko do hipotek powstałych po dniu 23 września

2001 r., ale także przed tym dniem, jeżeli tylko do podziału nieruchomości doszło

poczynając od dnia 23 września 2001 r., tj. od wejścia w życie przepisu. W

przeciwnym razie, tj. gdy odrębną własność pierwszego lokalu ustanowiono przed

tym dniem, przepis ten nie będzie miał zastosowania; podział nieruchomości w

wyniku ustanawiania odrębnej własności kolejnych lokali spowoduje ich obciążenie

hipoteką łączną, chyba że bank, jak wykazuje dotychczasowa praktyka, wystawi

oświadczenie o zwolnieniu z hipoteki łącznej nabywców lokali, którzy uiścili pełną

cenę za ich nabycie. Nabywcy ci mają także roszczenie o uzgodnienie stanu

prawnego wynikającego z księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na

podstawie art. 10 u.k.w.h. o wykreślenie hipoteki lub zmianę jej wysokości.

Z tych względów należy podzielić pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w

postanowieniu z dnia 13 kwietnia 2005 r., IV CK 469/04. Dodatkowy argument

przemawiający na rzecz takiego rozwiązania wynika z potrzeby stworzenia

jednolitej sytuacji prawnej dla właścicieli wszystkich lokali przez obciążenie ich albo

hipoteką łączną, albo umowną. Stanowisko to należy także odnieść do pierwszego

podziału nieruchomości obciążonej, polegającego na przeniesieniu własności jej

części.

Przy przyjęciu takiego rozwiązania hipoteki określone w umowie, którą ma na

względzie art. 76 ust. 4 u.k.w.h., powstaje z mocy tego przepisu, a sąd dokonując

wpisu w księdze wieczystej dla nabywanej części nieruchomości lub lokalu,

powinien wpisać hipotekę na wydzielonej części nieruchomości lub lokalu.

Podstawą wpisu tej hipoteki jest nie tylko umowa nabycia zawarta w formie aktu

notarialnego, ale także określająca podział hipoteki, wskazująca na obciążenie

danej części nieruchomości już odrębnej, czy lokalu oznaczoną hipoteką.

Oczywiście, chodzi tu o umowę między wierzycielem hipotecznym (bankiem) a

nabywcą lub właścicielem nieruchomości obciążonej, te osoby bowiem są

najbardziej zainteresowane podziałem hipoteki.

Przytoczone rozwiązanie nie jest, jak odmiennie przyjął Sąd Najwyższy w

postanowieniu z dnia 5 maja 2005 r., IV CK 21/05, sprzeczne z zasadą nieretroakcji

wyrażoną w art. 3 k.c. ani z zasadą bezpośredniego działania przewidzianą w art.

XXXVIII p.w.k.c. i w art. 117 u.k.w.h.

Wyrażona w art. 3 k.c. zasada lex retro non agit nakazuje skutki zdarzeń

prawnych oceniać na podstawie ustawy, która obowiązuje w czasie, gdy dane

zdarzenie nastąpiło. Poza działaniem tej zasady pozostaje natomiast kwestia oceny

treści powstałego pod rządem uchylonej ustawy stosunku prawnego oraz

konsekwencji prawnych zdarzeń związanych z tym stosunkiem, zrealizowanych po

wejściu w życie nowych przepisów. Możliwe są dwa rozwiązania: albo stosowania

ustawy nowej, albo – mimo obowiązywania nowej ustawy – stosowania ustawy

dawnej.

W analizowanym przypadku należy w drodze analogiae legis zastosować art.

117 u.k.w.h., zwłaszcza że przy wnioskowaniu tą metodą chodzi też o stosowanie

norm prawnych przewidujących przypadki najbardziej zbliżone. Przepis art. 117

u.k.w.h. zawiera wiele elementów podobnych do art. XXXVIII p.w.k.c. i pozostaje z

nim w harmonii, z tym że ostatni zawiera reguły intertemporalne dotyczące praw

rzeczowych istniejących w chwili wejścia w życie kodeksu cywilnego, a art. 117

u.k.w.h. reguły intertemporalne dotyczące treści hipotek istniejących w dniu wejścia

w życie ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Stosowanie art. 76 ust. 4 do sytuacji, w której przed jego wejściem w życie

ustanowiono hipotekę obciążającą dzieloną nieruchomość, a odrębną własność

pierwszego lokalu ustanowiono po wejściu w życie tego przepisu, nie może

wywoływać skutków prawnych dotyczących okresu sprzed jego wejścia w życie,

gdyż byłoby to sprzeczne z zasadą lex retro non agit. Takie zapatrywanie wyraził

Sąd Najwyższy także w orzeczeniu z dnia 13 kwietnia 2005 r., IV CK 469/04. Nie

zachodzi przyjęta przez Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 5 maja 2005 r., IV

CK 21/05, niemożliwość zastosowania zasady bezpośredniego działania.

Przeciwnie, proponowane rozwiązanie odpowiada regułom intertemporalnym

przewidzianym w art. XXXVIII p.w.k.c. i art. 117 u.k.w.h.

Według ugruntowanego poglądu w literaturze i w orzecznictwie (por.

postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 24 czerwca 1999 r., I CKN 269/99, OSNC

2000, nr 2, poz. 29, i z dnia 13 stycznia 2005 r., IV CK 425/04), reguły

intertemporalne dotyczące aktów prawnych o charakterze kodeksów mają

znaczenie ogólniejsze i można z nich wywodzić także normy rozstrzygające kolizje

powstające w związku z wejściem w życie innych ustaw. Stosowanie art. 76 ust. 4

zgodnie z tą zasadą nie spowoduje skutków zbliżonych do tych, którym ma

zapobiegać zakaz wstecznego działania prawa. Skutki takie mogłyby występować w

razie stosowania art. 76 ust. 4 w sytuacjach, w których odrębna własność danego

lokalu powstała wprawdzie po wejściu w życie tego przepisu, ale już po

wyodrębnieniu – przed jego wejściem w życie – innego lokalu. Z tego względu, jak

przyjął Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 13 kwietnia 2005 r. IV CK 469/05,

wszystkie sprawy w toku, objęte ciągiem zdarzeń, któremu dało początek

wyodrębnienie pierwszego lokalu przed dniem 23 września 2001 r., powinny być

oceniane według prawa dotychczasowego, chyba że wierzyciel hipoteczny zwolnił

spod obciążenia hipoteką wszystkie nieruchomości lokalowe powstałe przed tym

dniem. Samo ustanowienie hipoteki zabezpieczającej kredyt na budowę domów

mieszkalnych przed dniem 23 września 2001 r. nie daje podstawy do oceny sprawy

według przepisów dotychczasowych, według bowiem obowiązującego wówczas art.

76 ust. 1 i 2 u.k.w.h. umowa o ustanowienie tej hipoteki nie musiała zawierać

postanowień o podziale tej hipoteki, wymaganych przez art. 76 u.k.w.h. ust. 4,

którego zastosowanie ustawodawca związał z podziałem macierzystej

nieruchomości obciążonej hipoteką zabezpieczającą kredyt na budowę budynku

mieszkalnego.

Również art. 117 u.k.w.h. nie udaremnia bezpośredniego stosowania art. 76 ust.

4 u.k.w.h. Nie można przy tym podzielić poglądu Sądu Najwyższego wyrażonego w

orzeczeniu z dnia 5 maja 2005 r., IV CK 21/05, jakoby art. 117 u.k.w.h. nie odnosił

się do przepisów przyszłych ustaw nowelizujących, oczywiście, jeżeli nie zawierają

własnych przepisów intertemporalnych, z przepisu tego można bowiem

wyprowadzić normę rozstrzygającą kolizje intertemporalne.

Reasumując dokonane rozważania, Sąd Najwyższy podjął uchwałę jak w

sentencji (art. 39817

k.p.c. oraz art. 1 pkt 1 lit. b oraz art. 61 ustawy z dnia 23

listopada 2002 r. o Sądzie Najwyższym, Dz.U. Nr 240, poz. 2052 ze zm.).