III CZP 91/08

Uchwała z dnia 16 października 2008 r., III CZP 91/08

Sędzia SN Antoni Górski (przewodniczący, sprawozdawca)

Sędzia SN Mirosław Bączyk

Sędzia SN Iwona Koper

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Joanny O.-M. przeciwko Gminie

Miasta S., Zdzisławie Annie Z. (...) o nakazanie złożenia oświadczenia woli, po

rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 16 października

2008 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Apelacyjny w Gdańsku

postanowieniem z dnia 16 maja 2008 r.:

"Czy w sprawie o nakazanie złożenia oświadczenia woli o ustanowieniu

odrębnej własności lokalu uzyskanego wskutek adaptacji strychu i sprzedaży tego

lokalu na podstawie uchwały wspólnoty wyrażającej zgodę na adaptację strychu i

na sprzedaż lokalu oraz na podstawie opartej na niej umowy przedwstępnej

zawartej ze wspólnotą mieszkaniową legitymację bierną posiada wspólnota

mieszkaniowa, czy też wszyscy właściciele lokali tworzący tę wspólnotę?"

podjął uchwałę:

W sprawie o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli o ustanowienie

odrębnej własności i sprzedaży lokalu powstałego wskutek przebudowy

strychu, stanowiącego przedmiot własności wspólnej, legitymacja bierna

przysługuje wspólnocie mieszkaniowej.

Uzasadnienie

W sprawie, w której chodzi m.in. o zobowiązanie do złożenia oświadczenia

woli o ustanowieniu dwóch odrębnych lokali mieszkalnych, powstałych po

przebudowie strychu w budynku przy ul. P. nr 1 w S. i o przeniesienie własności

tych lokali na powódkę, pozwanymi są współwłaściciele pozostałych lokali,

tworzących wspólnotę mieszkaniową tej nieruchomości.

Rozpoznając apelacje od wyroku Sądu Okręgowego z dnia 21 maja 2007 r.,

wniesione przez powódkę oraz przez pozwaną Zdzisławę Annę Z., Sąd Apelacyjny

w Gdańsku powziął wątpliwość, czy legitymację procesową bierną w tej sprawie

mają współwłaściciele lokali stanowiący wspólnotę mieszkaniową, czy też sama

wspólnota, i przedstawił ją do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu na podstawie

art. 390 k.p.c.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W uzasadnieniu uchwały składu siedmiu sędziów z dnia 21 grudnia 2007 r., III

CZP 65/07 (OSNC 2008, nr 7-8, poz. 69) Sąd Najwyższy wyjaśnił kwestię

dotyczącą statusu prawnego wspólnoty mieszkaniowej, uznając, że jest ona

jednostką organizacyjną (art. 331

k.c.), do której należy stosować odpowiednio

przepisy dotyczące osób prawnych oraz że w związku z tym może ona nabywać

prawa i zaciągać zobowiązania do własnego majątku. Jednocześnie przyjął, że

zakres przysługującej wspólnocie mieszkaniowej zdolności do czynności prawnych

jest ograniczony do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem

(administrowaniem) nieruchomością wspólną. Kierując się tą uchwałą, mającą moc

zasady prawnej, oraz odwołując się do art. 65 k.p.c., należy stwierdzić, że zakres

zdolności procesowej wspólnoty mieszkaniowej wyznaczony jest przez zakres

przysługującej jej zdolności do czynności prawnych. Tym samym pierwszorzędnego

znaczenia nabiera kwestia, czy sprawa niniejsza jest związana z zarządzaniem

nieruchomością wspólną.

Pozytywna odpowiedź na to pytanie wynika z art. 22 ust. 4 i 5 ustawy z dnia

24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 80, poz. 903 –

dalej: "u.w.l."), zgodnie z którym czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego

zarządu sprawowanego samodzielnie przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej jest

m.in. zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, udzielenie zgody na

nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej

własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i

rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie

powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego. Są to

więc takie czynności, o które chodzi w sprawie, skoro zaś sama ustawa kwalifikuje

je jako czynności przekraczające zarząd nieruchomością wspólną, to nie ulega

wątpliwości, że sprawa niniejsza jest sprawą związaną z zarządzaniem taką

nieruchomością. Oznacza to, że zdolność procesowa przysługuje w niej wspólnocie

mieszkaniowej, a nie właścicielom lokali tworzących tę wspólnotę.

Wbrew wątpliwościom Sądu Apelacyjnego, stanowisko to nie pozostaje w

sprzeczności z art. 8 ust. 3 u.w.l., zgodnie z którym umowa o ustanowienie odrębnej

własności lokalu może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo

przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu. W przepisie tym nie chodzi o

nieruchomość wspólną, zdefiniowaną w art. 3 ust. 2 u.w.l., lecz o nieruchomość

budynkową lub o grunt wraz z budynkiem, stanowiące przedmiot własności

współwłaścicieli nieruchomości lub właścicieli już wyodrębnionych lokali. Ponieważ

zarząd nieruchomością wspólną należy do wspólnoty mieszkaniowej, to

konsekwentnie trzeba przyjąć, że w sprawach związanych z tym zarządem

wspólnocie przysługuje również legitymacja procesowa oraz zdolność do czynności

procesowych podejmowanych we własnym imieniu.

Poglądowi temu nie sprzeciwia się także art. 22 ust. 2 u.w.l., zgodnie z którym

do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu

potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie czynności

oraz udzielająca pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności

przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Jak

wyjaśnił Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 21 grudnia 2007

r., III CZP 65/07, interpretacja tego przepisu powinna mieć na względzie, że

wspólnota mieszkaniowa jest osobą ustawową, do której należy stosować

odpowiednio przepisy dotyczące osób prawnych (art. 331

k.c.), w związku z czym

zarząd wspólnoty powinien być postrzegany jako odpowiednik organu osoby

prawnej. Organ osoby prawnej często musi uzyskać zgodę na dokonanie

określonych czynności prawnych (por. np. art. 230 k.s.h.), co nie oznacza, że

czynność dokonywana jest potem na rzecz podmiotu udzielającego zgody. Należy

dodać, że skoro właściciele lokali podejmują uchwałę o wyrażeniu zgody na

dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd, to logiczny jest, przewidziany

w art. 22 ust. 2 u.w.l., wymóg wskazania, kto takiej czynności może dokonać. Z tego

względu zgody na dokonanie czynności oraz pełnomocnictwa do jej podjęcia nie

należy rozpatrywać jako oddzielnych instytucji, ale łącznie, jako złożenie przez

właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową oświadczenia woli nie tylko co

do rodzaju konkretnej czynności, których zarząd tej wspólnoty może dokonać, ale

także co do tego, czy nabyte skutkiem tej czynności prawo wejdzie do majątku

wspólnoty, czy do majątków właścicieli. Umożliwia to tym właścicielom bezpośredni

wpływ nie tylko na samą treść czynności, ale i na oznaczenie beneficjenta

płynących z niej uprawnień majątkowych, zapewniając tym samym zachowanie

nadrzędnej pozycji w stosunku do zarządu wspólnoty mieszkaniowej.

Z tych względów orzeczono, jak w uchwale (art. 390 k.p.c.).