III CSK 125/08

Sygn. akt III CSK 125/08

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 6 listopada 2008 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Jan Górowski (przewodniczący)

SSN Irena Gromska-Szuster (sprawozdawca)

SSN Zbigniew Strus

w sprawie z powództwa "S.(…)" sp. z o.o. z siedzibą w K.

przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej "Z.(...)" w K., Uniwersytetowi R.(…) im. H. K. w K.

(dawniej: Akademia R.(…) im. H. K. w K.) i Skarbowi Państwa - Prezydentowi Miasta K.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 6 listopada 2008 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 20 grudnia

2007 r., sygn. akt I ACa (…),

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi Apelacyjnemu do

ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Powodowa spółka z o.o. „S.(…)” w K. w pozwie przeciwko Spółdzielni

Mieszkaniowej Z.(...) w K., Akademii R.(…) im. H. K. w K. i Skarbowi Państwa-

Prezydentowi Miasta K. wnosiła o zasądzenie od pozwanych in solidum kwoty

2

1 212 941,19 zł z ustawowymi odsetkami i kosztami procesu, wskazując jako podstawę

prawną odpowiedzialności pozwanej Spółdzielni - art. 556 § 2 k.c. w zw. z art. 560 § 1 i

2 oraz art. 575 k.c., pozwanej Akademii - art. 420 w zw. z art. 417 k.c., a pozwanego

Skarbu Państwa – art. 417 k.c.

Pozwani wnosili o oddalenie powództwa.

Wyrokiem z dnia 6 sierpnia 2007 r. Sąd Okręgowy w K. uwzględnił powództwo w

stosunku do pozwanej Akademii R.(...), a oddalił je w stosunku do pozostałych

pozwanych.

Sąd Okręgowy ustalił, że w dniu 21 listopada 1946 r. wydane zostało

zaświadczenie Wojewódzkiego Urzędu Ziemskiego o przejęciu przez Skarb Państwa, na

podstawie przepisów dekretu o reformie rolnej, nieruchomości rolnej wchodzącej w

skład majątku C. (obejmującej między innymi działki oznaczone obecnie (…)/37 o pow.

8 a 97 m.kw. i (…)/15 o pow. 59 a 18 m.kw.). W oparciu o to zaświadczenie Skarb

Państwa został wpisany w księdze wieczystej jako właściciel, w miejsce E. R.. W 1947 r.

Skarb Państwa przekazał przedmiotowe działki Uniwersytetowi (…), a następnie

przejęła je pozwana Akademia R.(…). W latach osiemdziesiątych XX wieku

spadkobiercy E. R. wszczęli postępowanie o odszkodowanie za bezprawnie przejęty

majątek ziemski. Na ich wniosek Minister Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej

stwierdził w piśmie z dnia 22 sierpnia 1985 r., iż brak było podstaw do przejęcia

przedmiotowej nieruchomości na cele reformy rolnej, a zaświadczenie z dnia 21

listopada 1946 r. było błędne. Polecił też złożenie do PBN wniosku o wykreślenie z

księgi wieczystej wpisu Skarbu Państwa jako właściciela i zbadanie, czy przejęcie

własności nastąpiło na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o

sprzedaży państwowych nieruchomości rolnych oraz o uporządkowaniu niektórych

spraw związanych z przeprowadzeniem reformy rolnej i osadnictwa rolnego (Dz. U. Nr

17, poz. 71). W dniu 24 marca 1986 r. wydana została decyzja administracyjna o

przejęciu przedmiotowej nieruchomości przez Skarb Państwa na podstawie art. 9 ust. 1

powyższej ustawy, od której spadkobiercy E. R. wnieśli odwołanie. Od kwietnia 1990 r.

doręczono Akademii R.(...) wszystkie decyzje administracyjne zapadające w tej sprawie

oraz składane pisma. W dniu 17 maja 1993 r. pozwana Akademia R.(…) została

wpisana w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości jako użytkownik

wieczysty na podstawie art. 182 ustawy z dnia 12 września 1990 r. o szkolnictwie

wyższym (Dz. U. Nr 65, poz. 385 ze zm.). W dniu 13 maja 1996 r. uchylono decyzję

3

administracyjną z dnia 24 marca 1986 r., a skarga Akademii została oddalona w dniu 2

lipca 1997 r.

W dniach 23 grudnia 1997 r. i 14 stycznia 1998 r. pozwana Akademia sprzedała

pozwanej Spółdzielni Mieszkaniowej użytkowanie wieczyste przedmiotowych działek

oświadczając w umowach, że są one wolne od wszelkich obciążeń oraz roszczeń i praw

wobec osób trzecich, a ich stan prawny nie uległ zmianie. W tym czasie w księdze

wieczystej jako właściciel figurował Skarb Państwa a jako użytkownik wieczysty -

pozwana Akademia i nie było wpisów żadnych ostrzeżeń.

W dniu 13 sierpnia 2003 r. na wniosek spadkobierców E. R. wydana została

decyzja administracyjna stwierdzająca, że przedmiotowa nieruchomość nie podpadała

pod przepisy dekretu o reformie rolnej. Dopiero ta decyzja określiła faktyczną

powierzchnię majątku ziemskiego C.

W dniu 24 września 2003 r. strona powodowa kupiła od pozwanej Spółdzielni

Mieszkaniowej użytkowanie wieczyste przedmiotowej nieruchomości za cenę

1 212 941,19 zł. W tym czasie w księdze wieczystej jako właściciel figurował Skarb

Państwa a jako użytkownik wieczysty pozwana Spółdzielnia. Zbywca ani nabywca nie

mieli żadnych wątpliwości co do stanu prawnego nieruchomości, nie wiedzieli o

roszczeniach spadkobierców E. R. ani o toczącym się postępowaniu administracyjnym.

W dniu 3 lutego 2004 r. zapadła decyzja administracyjna utrzymująca w mocy

decyzję z dnia 13 sierpnia 2003 r. W maju 2004 r. spadkobierczynie E. R. - M. Z. i M. K.

zawiadomiły stronę powodową oraz pozwaną Spółdzielnię o powyższych decyzjach

administracyjnych stwierdzając, że strona powodowa nabyła nie istniejące prawo

użytkowania wieczystego a grunt stanowi własność M. Z. i M. K. W marcu 2005 r.

zażądały od powoda wydania nieruchomości, o czym powód zawiadomił pozwaną

Spółdzielnię, zaś w dniu 31 marca 2005 r. złożył pozwanej Spółdzielni na piśmie

oświadczenie o odstąpieniu od umowy kupna-sprzedaży użytkowania wieczystego

przedmiotowej nieruchomości z powodu wady prawnej i zażądał zwrotu kwoty

1 212 941,19 zł., czemu pozwana odmówiła.

W dniu 27 kwietnia 2006 r. zapadł prawomocny wyrok w sprawie z powództwa M.

Z. i M. K. przeciwko Skarbowi Państwa i Akademii R.(...) uzgadniający treść księgi

wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym przez wykreślenie z księgi wieczystej jako

właściciela Skarbu Państwa i jako użytkownika wieczystego Akademii R.(...) oraz

wpisanie jako właścicielek M. Z. i M. K.. Podobny wyrok zapadł w dniu 27 czerwca 2006

r. w sprawie z powództwa M. Z. i M. K. przeciwko Skarbowi Państwa i Gminie oraz w

4

dniu 18 października 2006 r. w sprawie IC (...) Sądu Rejonowego z powództwa M. Z. i

M. K. przeciwko Skarbowi Państwa i stronie powodowej, w którym Sąd uzgadniając

treść księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym wykreślił z księgi wieczystej

prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości wpis Skarbu Państwa jako właściciela i

strony powodowej jako użytkownika wieczystego i wpisał jako współwłaścicielki M. Z. i

M. K. We wszystkich tych sprawach podstawę uwzględnienia powództw stanowiło

stwierdzenie przez Sąd, że zgodnie z art. 232 k.c. prawo użytkowania wieczystego nie

mogło powstać na gruncie stanowiącym własność osób fizycznych i nie mogło też być

skutecznie przeniesione, choćby nabywca działał w dobrej wierze i w zaufaniu do treści

księgi wieczystej, a zatem na przedmiotowej nieruchomości nie powstało prawo

użytkowania wieczystego i strona powodowa go nie nabyła. W sprawie tej zarówno

pozwana Akademia jaki i pozwana Spółdzielnia zostały zawiadomione o toczącym się

procesie, jednak nie wzięły w nim udziału. Wiosną 2007 r. strona powodowa kupiła

przedmiotową nieruchomość od M. Z. i M. K.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd pierwszej instancji uznał, że jedynie

pozwana Akademia R.(…) ponosi odpowiedzialność za szkodę powoda na podstawie

art. 420 w zw. z art. 417 k.c., w brzmieniu obowiązującym do dnia 1 września 2004 r.,

bowiem sprzedała pozwanej Spółdzielni prawo użytkowania wieczystego wiedząc, że

Skarb Państwa nie jest właścicielem gruntu. Zakończyło się już wówczas, niekorzystnie

dla Skarbu Państwa, postępowanie administracyjne dotyczące nabycia przez Skarb

Państwa nieruchomości rolnych majątku C. na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 12

marca 1958 r. Pozwana Akademia wiedziała o roszczeniach spadkobierców E. R. oraz o

tym, że powierzchnia majątku nie uzasadniała przejęcia go na podstawie przepisów o

reformie rolnej. Nie dochowała też należytej staranności nie podejmując żadnych starań

w celu ustalenia rzeczywistej powierzchni majątku C., a w akcie notarialnym złożyła

oświadczenie, że stan prawny nieruchomości nie uległ zmianie i jest wolny od obciążeń

na rzecz osób trzecich. Akademia, wiedząc, że podstawa ujawnienia Skarbu Państwa

jako właściciela w księdze wieczystej jest wadliwa, wiedziała też, że tym samym wadliwe

jest jej nabycie prawa użytkowania wieczystego. W tej sytuacji Sąd Okręgowy uznał, że

pozwana Akademia w chwili nabycia użytkowania wieczystego przedmiotowej

nieruchomości była w złej wierze, a zatem nie chroni jej rękojmia wiary publicznej ksiąg

wieczystych z art. 6 u.k.w.h. Skoro powstanie użytkowania wieczystego na gruncie

stanowiącym własność osób fizycznych było niemożliwe, pozwana Akademia nie nabyła

tego prawa i sprzedała pozwanej Spółdzielni nieistniejące prawo użytkowania

5

wieczystego. Sąd pierwszej instancji uznał, że jest związany prawomocnym wyrokiem

wydanym w dniu 18 października 2006 r. w sprawie I C (...), stwierdził, że powód nigdy

nie nabył prawa użytkowania wieczystego i z winy Akademii poniósł szkodę w kwocie

1 212 941 zł, stanowiącą cenę jaką zapłacił za nieistniejące prawo.

Oddalając powództwo w stosunku do Skarbu Państwa Sąd Okręgowy uznał, że

ponieważ zarzucane przez powoda bezprawne działania i zaniechania funkcjonariuszy

Skarbu Państwa dotyczyły sfery niewładczej (dominium), odpowiedzialność Skarbu

Państwa opiera się na art. 417 k.c. w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 września

2004 r. i strona powodowa powinna była wykazać bezprawność działania

funkcjonariuszy, ich winę oraz pozostałe przesłanki odpowiedzialności, czego nie

uczyniła. Sąd Okręgowy uznał, że Skarb Państwa, co najmniej do chwili wydania decyzji

z dnia 13 sierpnia 2003 r., stwierdzającej, że nieruchomość nie podpadała pod przepisy

dekretu o reformie rolnej, a w zasadzie do dnia wydania wyroku w sprawie I C (...), mógł

mieć uzasadnione przekonanie, że jest właścicielem nieruchomości, na jego korzyść

przemawiało też domniemanie z art. 3 u.k.w.h. Stwierdził poza tym, że żaden przepis

prawa nie nakłada na organy administracji państwowej obowiązku wystąpienia z

powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym i

ostatecznie uznał, że powód nie udowodnił, iż działania lub zaniechania funkcjonariuszy

państwowych były bezprawne i zawinione.

Sąd Okręgowy nie znalazł także podstaw do uwzględnienia powództwa wobec

pozwanej Spółdzielni Mieszkaniowej, ponieważ zdaniem Sądu nabywając nieruchomość

od pozwanej Akademii była ona w dobrej wierze, a więc nabyła prawo użytkowania

wieczystego, nawet jeżeli prawo to nie istniało, bowiem chroni ją art. 5 u.k.w.h.

Dostrzegając kolizję między tym przepisem i art. 232 § 1 k.c. uznał, że musi być ona

rozstrzygnięta na korzyść rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, która odnosi się

także do użytkowania wieczystego, a zatem gdy nabywca działał w dobrej wierze, prawo

to powstaje, nawet jeżeli nie istniało, a równocześnie z powstaniem prawa użytkowania

wieczystego, właścicielem nieruchomości staje się podmiot określony w art. 232 k.c.,

wpisany jako właściciel w księdze wieczystej. Wobec tego, że pozwana Spółdzielnia

nabyła prawo użytkowania wieczystego, umowa sprzedaży tego prawa stronie

powodowej nie jest dotknięta wadą prawną, a zatem nie ma podstaw do odstąpienia

przez nią od umowy sprzedaży i żądania zwrotu ceny.

W wyniku apelacji strony powodowej oraz pozwanej Akademii R.(...), Sąd

Apelacyjny w K. wyrokiem z dnia 20 grudnia 2007 r. zmienił wyrok Sądu pierwszej

6

instancji w ten sposób, że oddalił powództwo także w stosunku do Akademii i w całości

oddalił apelację strony powodowej.

Sąd drugiej instancji podzielił stanowisko Sądu Okręgowego, że brak jest

podstaw do wyłączenia działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych w

odniesieniu do użytkowania wieczystego. Wskazując na dwa rozbieżne stanowiska

Sądu Najwyższego w tym przedmiocie opowiedział się za tym, zgodnie z którym zasada

wiarygodności ksiąg wieczystych odnosi się także do użytkowania wieczystego i

stwierdził, że z uwagi na to, iż strona powodowa nabywając od pozwanej Spółdzielni

prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości działała w dobrej wierze,

nabyła to prawo skutecznie, a zatem brak jest podstaw do stosowania przepisów o

rękojmi za wady prawne, a w konsekwencji do odpowiedzialności Spółdzielni.

Rozważając odpowiedzialność deliktową Skarbu Państwa i Akademii R.(...)

stwierdził, że odpowiedzialność ta nie jest oczywista. Wskazał, że dopiero w 1982 r.

spadkobiercy właściciela wystąpili o odszkodowanie za przejętą nieruchomość, a zatem

można uznać, że występując tylko o odszkodowanie zaakceptowali utratę własności

nieruchomości. Gdyby było inaczej powinni wystąpić już wówczas o uzgodnienie treści

księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, jednak przez ponad 20 lat nie

skorzystali z możliwości odzyskania nieruchomości. Podstawy do wykreślenia wpisu

Skarbu Państwa z księgi wieczystej zaistniały, zdaniem Sądu, dopiero w 2004 r., gdy

uprawomocniła się decyzja stwierdzająca, że nieruchomość nie podpada pod przepisy

dekretu o reformie rolnej. Podkreślił też, że nabycie użytkowania wieczystego przez

Akademię R.(…) nastąpiło z mocy prawa na podstawie art. 182 ustawy o szkolnictwie

wyższym z 1990 r., a zatem trudno je oceniać z punktu widzenia dobrej czy złej wiary.

Ostatecznie jednak Sąd Apelacyjny stwierdził, że nawet gdyby uznać, że

Akademia dopuściła się czynu niedozwolonego polegającego na zbyciu prawa przy

świadomości, że jej ono nie przysługuje i jego wpis do księgi wieczystej jest błędny, a

Skarb Państwa dopuścił się czynu niedozwolonego przez utrzymywanie wadliwego

wpisu w księdze wieczystej i niepodejmowanie żadnych działań w celu ujawnienia stanu

rzeczywistego, to zdaniem Sądu, można by im przypisać odpowiedzialność tylko za

szkodę rzeczywistą, a brak podstaw do przyjęcia, że szkodą tą jest cena, jaką powód

zapłacił Spółdzielni za nabycie prawa użytkowania wieczystego. W ocenie Sądu

Apelacyjnego ich odpowiedzialność byłaby ograniczona tylko do wartości rynkowej i

istniałaby jedynie w sytuacji, gdyby powód nabyte prawo użytkowania wieczystego

musiał zwrócić, co nie miało miejsca. Zważywszy, że powód nadal włada

7

nieruchomością a nawet nabył jej prawo własności, jego szkodą, w świetle art. 361 k.c.

nie jest, zdaniem Sądu, cena jaką zapłacił Spółdzielni za użytkowanie wieczyste ani

nawet rynkowa wartość tego prawa, a różnica pomiędzy wartością rynkową

nieruchomości, a sumą cen, które zapłacił Spółdzielni za użytkowanie wieczyste i

właścicielom za nabycie własności. Powód jednak nie ujawnił za jaką cenę kupił

nieruchomość od właścicieli, poza tym ceny nieruchomości bardzo wzrosły a ponadto

sporna nieruchomość została zabudowana budynkami mieszkalnymi, co znacznie

zwiększyło jej wartość. Sąd Apelacyjny podkreślił także, że powód dokonując zakupu od

właścicieli nabył inne jakościowo prawo niż to, które nabył od Spółdzielni. Ostatecznie

Sąd drugiej instancji uznał, że powód, by wykazać szkodę, musiałby udowodnić, że

gdyby nie nabywał własności nieruchomości od właścicieli, to na sprzedaży mieszkań

zarobiłby więcej, czego jednak nawet nie próbował wykazać. Nie udowodnił zatem,

zdaniem Sądu, poniesienia szkody, co uzasadniało oddalenie powództwa także wobec

pozwanej Akademii.

Odnosząc się do wyroku wydanego w sprawie I C (...) o uzgodnienie treści księgi

wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym Sąd Apelacyjny stwierdził, że w sprawie tej

Sąd Rejonowy zaprezentował formalne podejście i skoro uznał, że Skarb Państwa nie

stał się właścicielem nieruchomości, to wykreślił jego prawo oraz użytkowanie

wieczyste. Wskazał, że nie bez znaczenia jest też postawa powoda jako strony

pozwanej w tym postępowaniu, który uznał żądanie, nie próbując nawet żadnej obrony

swojego prawa.

W skardze kasacyjnej opartej na obu podstawach strona powodowa w ramach

zarzutów procesowych wskazała na naruszenie art. 365 § 1 k.p.c. przez pominięcie

wiążącego Sądy w niniejszej sprawie wyroku z dnia 18 października 2006 r. I C (...)

stwierdzającego, że powód nie nabył użytkowania wieczystego przedmiotowej

nieruchomości, art. 328 § 2 k.p.c. przez nie wyjaśnienie podstawy faktycznej i prawnej

rozstrzygnięcia, art. 82 w zw. z art. 85 i art. 84 § 1 k.p.c. przez uwzględnienie zarzutu

pozwanej Akademii dotyczącego wadliwości wyroku Sądu z dnia 18 października 2006

r. I C (...), oraz art. 316 § 1 w zw. z art. 227 k.p.c. przez pominięcie przy wyrokowaniu

okoliczności odstąpienia przez stronę powodową od umowy kupna użytkowania

wieczystego od pozwanej Spółdzielni.

W ramach pierwszej podstawy kasacyjnej strona powodowa zarzuciła naruszenie

art. 5 u.k.w.h. w zw. z art. 232 k.c. przez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że

rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni również nabywcę ujawnionego w

8

księdze wieczystej lecz nie istniejącego prawa użytkowania wieczystego, art. 21 w zw. z

art. 31 i art. 64 Konstytucji RP i art. 6 Protokołu Nr 1 do Europejskiej Konwencji o

Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności z dnia 20 marca 1952 r. (Dz. U. z

1995 r.) przez przyjęcie, że nabycie nieistniejącego prawa użytkowania wieczystego w

oparciu o rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych powoduje automatyczne przejście

własności gruntu na Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego, co

prowadzi do niedopuszczalnego wywłaszczenia właściciela nieruchomości, a także art.

45 Konstytucji RP i art. 6 powyższego Protokołu przez doprowadzenie do dualizmu

orzeczeń sądowych, z których jedno stwierdza, że powód jest użytkownikiem

wieczystym przedmiotowej nieruchomości, zaś drugie, że nie jest, art. 3 u.k.w.h. przez

błędną wykładnię i przyjęcie, że Skarb Państwa nabył własność przedmiotowej

nieruchomości a powód nabył prawo użytkowania wieczystego, art. 417 k.c. przez

przyjęcie, że Skarb Państwa działał w sferze dominium wydając w 1946 r. błędne

zaświadczenie o przejściu nieruchomości na własność Skarbu Państwa na podstawie

przepisów dekretu o reformie rolnej, art. 415 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie do

odpowiedzialności Skarbu Państwa, art. 361 § 1 i 2 k.c. przez niewłaściwe określenie

szkody powoda, art. 556 § 2 w zw. z art. 56 § 1 i 2 i w zw. z art. 494 k.c. przez ich

niezastosowanie, mimo złożenia przez powoda oświadczenia o odstąpieniu od umowy

sprzedaży z powodu wady prawnej, która rzeczywiście istniała, art. 182 ustawy z dnia

12 września 1990 r. o szkolnictwie wyższym przez niewłaściwe zastosowanie w wyniku

przyjęcia, że pozwana Akademia R.(…) nabyła użytkowanie wieczyste, mimo że

nieruchomość nie była własnością Skarbu Państwa.

W oparciu o powyższe strona powodowa wnosiła o uchylenie zaskarżonego

wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz orzeczenia o kosztach

postępowania kasacyjnego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Nie są uzasadnione zarzuty naruszenia art. 82 w zw. z art. 85 i art. 84 § 1 k.p.c.,

bowiem przepisy te nie miały zastosowania w rozpoznawanej sprawie, skoro pozwana

Akademia R.(…) nie była interwenientem ubocznym w żadnym postępowaniu, które

miałoby jakikolwiek związek z roszczeniami powoda. Podzielenie przez Sąd drugiej

instancji zarzutu Akademii co do wadliwości wyroku Sądu Rejonowego z dnia 18

października 2006 r. I C (...) nie stanowi naruszenia powyższych przepisów i nie może

być skutecznie zwalczane przez podniesienie zarzutu ich naruszenia.

9

Także zarzut naruszenia art. 316 § 1 w zw. z art. 227 k.p.c. jest niesłuszny,

bowiem Sąd Apelacyjny nie pominął przy wyrokowaniu faktu odstąpienia strony

powodowej od umowy kupna-sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, a jedynie uznał

odstąpienie za nieskuteczne wobec stwierdzenia, że przedmiot sprzedaży nie był

dotknięty wadą prawną, gdyż sprzedawane prawo istniało i powód je skutecznie nabył.

Uzasadnione natomiast są dwa pozostałe zarzuty naruszenia prawa

procesowego. Uzasadnienie Sądu drugiej instancji nie spełnia wymogów art. 328 § 2 w

zw. z art. 391 § 1 k.p.c., a uchybienia są na tyle istotne, że nie pozwalają na kasacyjną

ocenę orzeczenia tego Sądu. W sytuacji, gdy Sąd drugiej instancji zmienia zaskarżony

wyrok i orzeka merytorycznie, jego uzasadnienie powinno wskazywać podstawy

faktyczne rozstrzygnięcia oraz wyjaśniać podstawę prawną ze wskazaniem

stanowczego stanowiska Sądu co do podstaw lub braku podstaw odpowiedzialności

strony pozwanej wraz z przytoczeniem właściwych przepisów prawa materialnego i

wskazaniem dlaczego Sąd zastosował określony przepis i w jaki sposób wpłynęło to na

rozstrzygnięcie sprawy. Uzasadnienie zaskarżonego wyroku w znacznej części nie

spełnia tych wymagań. Przede wszystkim nie została wskazana podstawa faktyczna

rozstrzygnięcia ani to, które ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji Sąd Apelacyjny

przyjął za własne. Nie zostało też wskazane w sposób stanowczy, czy Sąd drugiej

instancji uznał, że pozwany Skarb Państwa i Akademia R.(…) dopuściły się czynu

niedozwolonego czy też nie. Z jednej strony Sąd Apelacyjny stwierdził, że

odpowiedzialność deliktowa tych pozwanych nie jest „tak oczywista” i wyjaśnił dlaczego,

jednak z drugiej strony, rozważając kwestie szkody strony powodowej oraz stwierdzając,

że jej nie wykazała, jak się zdaje jednak odpowiedzialność tę przyjął. W przeciwnym

wypadku rozważania na temat szkody byłyby bezprzedmiotowe.

Nie sposób również odmówić słuszności zarzutowi skargi kasacyjnej, że zawarte

w uzasadnieniu rozważania o szkodzie są niezrozumiałe i wewnętrznie sprzeczne.

Początkowo Sąd Apelacyjny stwierdził, że szkodę rzeczywistą powoda stanowi różnica

między wartością rynkową nieruchomości a sumą cen jakie powód zapłacił pozwanej

Spółdzielni za nabycie prawa użytkowania wieczystego i właścicielom za nabycie

własności, ale ostatecznie uznał, że powód nie wykazał szkody rozumianej jako

nadwyżka zysku, jaki osiągnąłby przy sprzedaży wybudowanych mieszkań, gdyby nie

nabył własności nieruchomości, co może oznaczać, że chodzi o utracone korzyści. Nie

wiadomo zatem, w jaki sposób Sąd Apelacyjny rozumie szkodę powoda i co ma on

udowodnić. W każdym jednak wypadku taka definicja szkody czyni też skutecznym

10

kasacyjny zarzut naruszenia art. 361 § 2 k.c., zgodnie z którym szkodą jest różnica

pomiędzy obecnym stanem majątku poszkodowanego, a stanem, jaki by istniał, gdyby

nie nastąpiło zdarzenie wywołujące szkodę, zaś naprawienie szkody obejmuje zarówno

straty, które poszkodowany poniósł, jak i korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu

szkody nie wyrządzono. Powód upatruje szkodę w wydatkowaniu dochodzonej pozwem

kwoty na zakup nieistniejącego prawa użytkowania wieczystego. Tak określona szkoda

mieści się, co do zasady, w definicji i zakresie szkody wskazanych w art. 361 § 2 k.c. i

powinna być przez Sąd oceniona przy rozważeniu adekwatnego związku

przyczynowego między jej wystąpieniem a czynem niedozwolonym pozwanego Skarbu

Państwa i Akademii R.(...), jeśli Sąd uznałby, że czyn taki miał miejsce.

Trafnie także skarżący zarzuca, że Sąd Apelacyjny nie wskazał w uzasadnieniu z

jakich przyczyn uznał, że nie wiąże go prawomocny wyrok wydany w sprawie o

uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym oraz jakie

znaczenie dla oceny tego wyroku lub jego znaczenia dla postępowania w

rozpoznawanej sprawie miało to, że w sprawie I C (...) powód uznał powództwo i nie

zaskarżył wyroku.

Wszystkie powyższe uchybienia uzasadnienia Sądu Apelacyjnego nie pozwalają na

ocenę jego stanowiska w kluczowych dla rozstrzygnięcia sprawy kwestiach dotyczących

wpływu wyroku zapadłego w sprawie I C (...) na rozstrzygnięcie w rozpoznawanej

sprawy oraz odpowiedzialności za szkodę powoda pozwanego Skarbu Państwa i

Akademii R.(...).

Uzasadniony jest także zarzut naruszenia art. 365 § 1 k.p.c., zgodnie z którym

orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne

sądy oraz inne organy państwowe i organy administracji publicznej, a w wypadkach w

ustawie przewidzianych także inne osoby. Z regulacji tej wynika obowiązek

uwzględnienia przez sąd w rozpoznawanej sprawie faktu istnienia orzeczenia sądu

wydanego w innej sprawie, a jeżeli orzeczenie to ma charakter prejudycjalny dla

rozstrzygnięcia rozpoznawanej sprawy, sąd obowiązany jest uznać, że kwestia prawna,

która była już przedmiotem rozstrzygnięcia w innej sprawie, kształtuje się tak, jak to

przyjął sąd we wcześniejszym prawomocnym wyroku, nie może już sam badać ani

rozstrzygać tej kwestii (porównaj wyroki Sądu Najwyższego z dnia 12 lipca 2002 r. V

CKN 1110/00, z dnia 7 stycznia 2004 r. III CK 192/02 i z dnia 15 lutego 2007 r. II CSK

452/06, nie publ.).

11

Nie ulega wątpliwości, że dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy decydujące było

ustalenie, czy powód skutecznie nabył prawo użytkowania wieczystego i stał się

użytkownikiem wieczystym przedmiotowej nieruchomości, czy też prawo to nie istniało i

powód go nie nabył. Ustalenie tej okoliczności miało zatem znaczenie prejudycjalne dla

rozstrzygnięcia sprawy. Skoro więc w tym przedmiocie zapadło wcześniej prawomocne

rozstrzygnięcie Sądu Rejonowego w postaci wyroku z dnia 18 października 2006 r.

wydanego w sprawie I C (...), w którym Sąd ustalił, że powód nie nabył prawa

użytkowania wieczystego, bowiem ono nie istniało i w związku z tym uzgodnił treść

księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym przez wykreślenie powoda jako

użytkownika wieczystego a Skarbu Państwa jako właściciela i wpisanie jako właścicieli

M. Z. i M. K., to Sądy w rozpoznawanej sprawie były związane tym wyrokiem. Jak

słusznie wskazał Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 30 maja 2003 r. III CKN 1137/00

(nie publ.), wyrok wydany w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z

rzeczywistym stanem prawnym korzysta z tzw. prawomocności rozszerzonej, realizując

funkcję ustrojową ksiąg wieczystych mającą zapewnić bezpieczeństwo obrotu. Wiąże

zatem nie tylko strony, które brały udział w tej sprawie i sądy oraz organy wymienione w

art. 365 k.p.c., lecz także inne podmioty.

W konsekwencji oznacza to, że w rozpoznawanej sprawie Sądy związane były

ustaleniem, że powód nie stał się użytkownikiem wieczystym przedmiotowej

nieruchomości, bowiem prawo to w ogóle nie powstało. Nie mogły więc, jako przesłanki

(prejudykatu) swojego rozstrzygnięcia przyjąć, że prawo to powstało, powód skutecznie

nabył je od Spółdzielni i stał się użytkownikiem wieczystym.

Z tych względów dla rozstrzygnięcia rozpoznawanej sprawy nie było i nie jest

konieczne rozstrzygnięcie spornego problemu prawnego, czy przewidziana w art. 5

u.k.w.h. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych odnosi się także do użytkowania

wieczystego i czy w wyniku jej działania prawo to, wbrew zasadzie z art. 232 k.c., może

powstać na nieruchomości stanowiącej własność osoby fizycznej i być skutecznie

przeniesione, jeżeli nabywca działał w dobrej wierze. Kwestia ta zastała bowiem

przesądzona omówionym wyżej prejudycjalnym wyrokiem w sprawie o uzgodnienie

treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, którym Sąd w rozpoznawanej

sprawie jest związany. Z tych przyczyn bezprzedmiotowe są kasacyjne zarzuty

naruszenia art. 3 u.k.w.h. oraz art. 5 tej ustawy w zw. z art. 232 k.c.

Skoro zatem powód nie nabył od pozwanej Spółdzielni prawa użytkowania

wieczystego, bowiem ono nie istniało, konieczne było rozważenie wskazanej w pozwie

12

podstawy roszczeń skierowanych przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej, wynikających z

rękojmi za wady prawne. Zgodnie bowiem z art. 556 § 2 k.c., w razie sprzedaży praw,

sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego także za istnienie prawa, przy

czym odpowiedzialność ta ma charakter absolutny, jest niezależna od dobrej wiary, winy

i wiedzy sprzedawcy oraz od tego, czy miał jakikolwiek wpływ na istnienie wady.

Odpowiedzialności tej Sąd Apelacyjny nie rozważył, bezpodstawnie przyjmując, że

powód nabył od Spółdzielni prawo użytkowania wieczystego. Skuteczne są zatem

kasacyjne zarzuty naruszenia art. 556 § 2 w zw. z art. 560 § 1 i 2 k.c. i art. 494 k.c.

Odnosząc się do zarzutów dotyczących odpowiedzialności Skarbu Państwa i

Akademii R.(...) trzeba przede wszystkim stwierdzić, że to, czy zajdzie potrzeba

rozważania odpowiedzialności tych pozwanych za szkodę powoda określoną jako

odpowiadającą cenie 1 212 942 zł. świadczonej pozwanej Spółdzielni za nabycie

nieistniejącego prawa użytkowania wieczystego, będzie zależało od tego, czy Sąd

stwierdzi istnienie podstaw odpowiedzialności Spółdzielni z tytułu rękojmi za wadę

prawną czy też nie. Jeżeli bowiem przyjęte zostanie, że powód skutecznie odstąpił od

umowy kupna-sprzedaży prawa użytkowania wieczystego zawartej z pozwaną

Spółdzielnią i uzyskał roszczenie o zwrot świadczonej ceny, nie będąc jednocześnie

zobowiązanym do zwrotu nieistniejącego prawa użytkowania wieczystego - trudno

będzie mówić o wystąpieniu po jego stronie szkody w postaci i w wysokości

dochodzonej pozwem, za którą odpowiedzialny byłby Skarb Państwa lub Akademia

R.(…). Kwota ta bowiem stanowić będzie wówczas wierzytelność powoda wobec

pozwanej Spółdzielni, a zatem należeć będzie do aktywów jego majątku, wyrównujących

poniesiony uszczerbek w tej samej wysokości i z tego samego tytułu. Brak więc będzie

szkody w postaci dochodzonej przez powoda w rozpoznawanej sprawie, a tym samym

jednej z koniecznych przesłanek roszczeń deliktowych skierowanych przeciwko

Skarbowi Państwa i Akademii R.(...). Z tych względów obecnie przedwczesne jest

rozważanie kasacyjnych zarzutów odnoszących się do odpowiedzialności tych

pozwanych, tym bardziej, że jak wskazano wyżej, z uwagi na braki i niejasności

uzasadnienia orzeczenia Sądu drugiej instancji, niemożliwa jest merytoryczna ocena

jego stanowiska co do tego, czy pozwani ci dopuścili się czynu niedozwolonego, a więc

czy istnieje podstawa deliktowa ich odpowiedzialności, czy też nie.

Z tych wszystkich względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815

k.p.c. uchylił

zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania

13

i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego (art. 108 § 2 k.p.c. w zw. z art.

39821

i art. 391 § 1 k.p.c.).