IV CSK 263/08

Sygn. akt IV CSK 263/08

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 7 listopada 2008 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący)

SSN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca)

SSN Katarzyna Tyczka-Rote

w sprawie z powództwa A. R., U. T., A. L., S. L. i J. A.

przeciwko Gminie O.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 7 listopada 2008 r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej od wyroku Sądu Okręgowego w O. z dnia 6 lutego

2008 r., sygn. akt IX Ca (…),

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi Okręgowemu w O. do

ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Powodowie A. R., U. T., A. i S. L. oraz J. A. wnieśli o zobowiązanie Gminy O. do

złożenia oświadczenia woli o oddaniu na rzecz każdego powodów na okres 99 lat w

użytkowanie wieczyste czterech działek o numerach nadanych w wyniku ich

wyodrębnienia z działki nr (…)/7, dla której Sąd Rejonowy w O. prowadzi księgę

2

wieczystą Kw Nr (…), oraz o przeniesieniu na każdego z powodów wybudowanych przez

nich pawilonów. Pozwana Gmina wniosła o oddalenie powództwa.

Sąd Rejonowy w O. wyrokiem z dnia 9 listopada 2007 r. uwzględnił powództwo.

Ustalił, że decyzją wiceprezydenta Miasta O. z dnia 26 sierpnia 1982 r., po rozpatrzeniu

wniosku Cechu Rzemiosł Różnych w O., udzielono zezwolenia na budowę pawilonów

usługowych w O. przy ul. K., na okres czasowy, tj. do roku 1990 r. Decyzją z dnia 26

czerwca 1984 r. udzielono pozwolenia na kontynuowanie robót budowlanych związanych

z budową zespołu pawilonów usługowo-handlowych. Cech Rzemiosł Różnych w O. był

pośrednikiem w załatwianiu formalności związanych z budową pawilonu między kupcami

a Urzędem Miejskim w O. i nie ponosił żadnych kosztów budowy oraz jej nie prowadził.

Opracowany projekt obejmował wszystkie pawilony, w związku z tym Cech występował o

uzyskanie zezwolenia na budowę i przyjęcie do użytkowania w imieniu osób, którym

Zarząd Gospodarki Terenami wydzierżawił plac pod budowę. Pawilony zostały

wybudowane z własnych środków powodów, a wspólnie z innymi kupcami własnym

kosztem dokonali oni uzbrojenia terenu pod pawilonami. W obowiązującym od 1980 r. do

31 grudnia 2002 r. w planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta O.

określono, że pawilony handlowe usytuowane są na terenie oznaczonym zapisem „teren

ogólnomiejskich zespołów usługowych - centrum ogólnomiejskie”. W okresie od 5

grudnia 1990 r. do dnia 1 stycznia 1998 r. wszyscy powodowie byli posiadaczami

nieruchomości. Sąd Rejonowy uznał, że części kompleksu handlowo-usługowego,

będące w posiadaniu powodów, mogą być uznane za zabudowę wykonaną na podstawie

pozwolenia na budowę w rozumieniu art. 207 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o

gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm., dalej: u.g.n.).

Mogą one być uznane za samodzielne nieruchomości w świetle przepisów prawa

budowlanego w zabudowie szeregowej.

Pozwana Gmina wniosła apelację od wyroku Sądu Rejonowego. Sąd Okręgowy w

O. wyrokiem z dnia 6 lutego 2008 r. oddalił apelację i zasądził od pozwanej na rzecz

każdego z powodów kwoty po 1.200 zł tytułem kosztów procesu za instancję

odwoławczą. Sąd ten, podzielając ustalenia faktyczne i argumentację prawną Sądu

Rejonowego, uznał, że każdy z powodów spełnia przesłanki określone w art. 207 u.g.n.

Pozwana w skardze kasacyjnej zarzuciła naruszenie art. 207 u.g.n., art. 336 k.c.,

art. 3 pkt 2 i 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2003 r. Nr

207, poz. 2016 ze zm.), art. 4 pkt 3a u.g.n. oraz § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z

dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu podziałów nieruchomości (Dz. U. Nr

3

268, poz. 2663) oraz wniosła o uchylenie wyroków Sądów obu instancji i oddalenie

powództwa ewentualnie przekazanie sprawy Sądowi Rejonowemu do ponownego

rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W orzecznictwie przyjmuje się, że art. 207 u.g.n. jest częścią zespołu przepisów,

stanowiących ostatni etap porządkowania stosunków cywilnoprawnych związanych z

wieloletnim władaniem gruntami państwowymi, a po komunalizacji -gminnymi (por.

wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 3 czerwca 2002 r., K 26/01, OTK 2002, nr 4 A,

poz. 40, oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 lipca 2004 r., I CK 20/04, Biul. SN 2004,

nr 12, poz. 9). Przesłanki tego uwłaszczenia, sformułowane w ustępach 1 i 1a tego

artykułu są następujące:

1. posiadanie nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa lub gminy w dniu 5

grudnia 1990 r. i nadal w dniu 1 stycznia 1998 r. oraz - jak się zgodnie przyjmuje - aż do

wystąpienia z żądaniem „uwłaszczeniowym”;

2. zabudowanie nieruchomości przez posiadacza na podstawie pozwolenia na budowę z

lokalizacją stałą;

3. jeżeli nieruchomość została zabudowana na podstawie pozwolenia na budowę

z lokalizacją czasową, uzyskanie „uwłaszczenia” jest uzależnione od zgodności tej

lokalizacji z ustaleniami planu miejscowego w dniu zgłoszenia żądania.

Powodowie w niniejszej sprawie powinni wykazać spełnienie przesłanek z

punktów 1 i 3, gdyż jest bezsporne, że pozwolenie na budowę udzielone zostało na

okres czasowy, tj. do 1990 r.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie definiuje posiadania dla swoich

celów, wobec czego należy przyjąć, że na gruncie jej przepisów obowiązuje klasyczne

rozumienie tej instytucji, uregulowane w Kodeksie cywilnym. Z tego punktu widzenia

nasuwa wątpliwości dokonana przez Sądy obu instancji kwalifikacja istoty prawnej

posiadania przez powoda nieruchomości. Chodzi o to, czy powodowie byli wyłącznymi

posiadaczami wyodrębnionej części nieruchomości w postaci użytkowanych przez nich

pawilonów wraz z zapleczem i dojazdem, jak przyjęto w zaskarżonym orzeczeniu, czy

też, jak mogą na to wskazywać okoliczności sprawy, jednymi ze współposiadaczy - wraz

z innymi kupcami - nieruchomości zabudowanej budynkiem z pawilonami handlowymi.

Za tym drugim rozwiązaniem zdaje się przemawiać bezsporna okoliczność, że

pozwolenie na budowę wydano na cały obiekt, a nie na poszczególne pawilony,

konsekwencją czego było to, że przekazaniu nieruchomości pod zabudowę nie

4

towarzyszyło podzielenie jej quoad usum. Skoro zaś sąsiadujące segmenty - pawilony

miały wspólne boczne ściany, a całość wspólny dach, to z konieczności inwestorzy -

kupcy, finansujący całą budowę, nie mogli mieć w trakcie trwania inwestycji ściśle

wydzielonego zakresu posiadania nieruchomości. Rodzi się też wątpliwość, czy

powodowie spełniają kolejne ustawowe wymaganie, jakim jest zabudowanie

nieruchomości, przy czym w rozpoznawanej sprawie nie chodzi o dokonanie

jakiejkolwiek zabudowy, lecz o zabudowanie budynkiem. Na nieruchomości wzniesiono

bowiem wspólny obiekt z wydzielonymi do użytkowania poszczególnym kupcom

pawilonami. Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie zawiera definicji „budynku”. W

tej sytuacji należy przyjąć - kierując się ustaloną praktyką orzeczniczą na tle art. 231 k.c.

- że chodzi tu o znaczenie tego określenia w rozumieniu potocznym (por. wyroki Sądu

Najwyższego z dnia 18 lutego 1972 r., III CRN 520/71, OSNCP 1973, nr 3, poz. 12 i z

dnia 10 grudnia 1981 r., I CR 283/81, OSNCP 1982, nr 7, poz. 107 oraz uchwałę z dnia

5 czerwca 1985 r., III CZP 33/85, OSNCP 1986, nr 5, poz. 66). Wprawdzie w niektórych

wypadkach Sąd Najwyższy odwoływał się do definicji budynku zawartej w Prawie

budowlanym (zob. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 stycznia 1970 r., III CRN

500/69, niepubl.), za każdym razem akcentował jednak samodzielność konstrukcyjną,

jako wymaganie zakwalifikowania konkretnego obiektu do kategorii „budynku”. Trudno

jest zaś chyba mówić o spełnieniu tego wymagania w sytuacji, w której poszczególne

pawilony złączone są wspólnymi ścianami i dachem. Dlatego też w rozpoznawanej

sprawie nie można wykluczyć, że w istocie powodowie byli i pozostają

współposiadaczami nieruchomości, będąc jednocześnie współbudowniczymi

wzniesionych na niej pawilonów. Taki wariant kwalifikacji posiadania przez powodów

nieruchomości powinien był być przynajmniej przez Sąd rozważony, a brak takich

rozważań sprawia, iż nie sposób jest odeprzeć zarzutu kasacyjnego naruszenia art. 207

ust. 1 i 1a oraz art. 336 k.c., co jest wystarczającą przyczyną uwzględnienia skargi

kasacyjnej.

Sąd Najwyższy nie przesądza, rzecz jasna, wyniku ponownego rozpoznania

sprawy. Ze względu jednak na występujące w sprawie istotne zagadnienia prawne,

uważa za celowe dokonanie dodatkowego jej jurydycznego naświetlenia, w zależności

od dokonanej ostatecznie przez Sąd kwalifikacji posiadania powodów.

Jeżeli Sąd, po rozważeniu wskazanych wyżej dodatkowych okoliczności, dojdzie

powtórnie do przekonania, że powodowie byli posiadaczami wyodrębnionych

fragmentów zabudowanej nieruchomości, odpowiadającej pojęciu budynku, powstanie

5

problem dopuszczalności wydzielenia zajmowanych przez nich działek. Należy bowiem

pamiętać, że „uwłaszczenie” posiadacza na podstawie art. 207 u.g.n. nie dokonuje się

ex lege, lecz polega na przyznaniu mu roszczenia o oddanie nieruchomości w

użytkowanie wieczyste i przeniesienia własności wzniesionego przezeń budynku.

Oceniając zasadność takiego roszczenia, sąd, oprócz przesłanek wymienionych w tym

przepisie, powinien uwzględniać także konfigurację projektowanych do wyodrębnienia

działek na tle gruntów sąsiednich. W sprawie niniejszej trzeba pamiętać o tym, co jest

wiadome z urzędu, że z podobnymi co powodowie roszczeniami wystąpili także inni

posiadacze zlokalizowanych na rzeczonej nieruchomości pawilonów. Powstaje więc

realna perspektywa utworzenia nie jednak, ale wielu maleńkich działeczek,

pozbawionych na dodatek dostępu do drogi publicznej, co, jak się podnosi w skardze

kasacyjnej, samo w sobie może być kwestionowane z punktu widzenia społeczno -

gospodarczego, zwłaszcza w kontekście zapewnienia wyodrębnianym działeczkom

koniecznych dróg dojazdowych kosztem sąsiadującej nieruchomości pozwanej Gminy.

W takim stanie rzeczy znajdą tu odpowiednie zastosowanie uwagi o konieczności

uwzględniania interesu społeczno - gospodarczego, które Sąd Najwyższy podnosił w

sprawach o roszczenia z art. 231 k.c., przy okazji wyodrębniania działek zajętych pod

budowę przez samoistnego posiadacza nieruchomości (por. wyroki z dnia 14 lipca 1965

r., III CR 124/65, niepubl., czy z dnia 29 września 1969 r., II CRN 240/69, niepubl.).

Z kolei, jeżeli ponowne rozpoznanie sprawy doprowadzi Sąd do przyjęcia

wariantu, że powodowie byli i pozostają współposiadaczami nieruchomości oraz

współbudowniczymi wzniesionych na niej pawilonów, powstanie problem prawny, czy na

podstawie art. 207 ust. 1 i 1a przysługuje roszczenie o przeniesienie odpowiedniego

udziału w użytkowaniu wieczystym i we własności budynku. Bierze się on stąd, że

gramatyczne brzmienie tego przepisu nie wspomina nic o współposiadaczu, co może

sugerować, że uwzględnia tylko roszczenia posiadacza wyłącznego. Na to pytanie

należy udzielić odpowiedzi twierdzącej, korzystając znowu z odwołania się do dorobku

orzecznictwa, które rozstrzygnęło podobny problem prawny, występujący na tle art. 231

k.c. Sąd Najwyższy konsekwentnie przyjmuje, że samoistnemu posiadaczowi, który

wraz z innymi osobami uczestniczył we wzniesieniu budynku przez wybudowanie jego

części, może przysługiwać roszczenie z art. 231 § 1 k.c. o przeniesienie udziału

odpowiedniej części nieruchomości (por. uchwały Sądu Najwyższego: z dnia 13 lutego

1978 r., III CZP 101/77, OSNC 1978, nr 9, poz. 150, z dnia 11 lipca 1983 r., III CZP

27/83, OSNCP 1984, nr 2-3, poz. 24, z dnia 5 czerwca 1985 r., III CZP 33/85, OSNCP

6

1986, nr 5, poz. 66, oraz z dnia 21 listopada 2003 r., III CZP 85/00, OSNC 2005, nr 1,

poz. 2).

Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39814

k.p.c. orzekł

jak w sentencji.