II CNP 70/08

Sygn. akt II CNP 70/08

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 listopada 2008 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Helena Ciepła (przewodniczący)

SSN Teresa Bielska-Sobkowicz (sprawozdawca)

SSN Krzysztof Strzelczyk

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 25 listopada 2008 r.

skargi I. M.

o stwierdzenie niezgodności z prawem prawomocnego wyroku Sądu Okręgowego w S.

z dnia 30 maja 2007 r., sygn. akt I Ca (…),

wydanego w sprawie z powództwa I. M.

przeciwko Gminie B.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli w przedmiocie przeniesienia prawa

własności nieruchomości,

oddala skargę.

Uzasadnienie

Powódka I. M. domagała się nakazania złożenia przez Gminę B. oświadczenia

woli o przeniesieniu na jej rzecz prawa własności zabudowanej nieruchomości,

oznaczonej jako działka (…)/3, położonej w W., w wykonaniu prawa pierwokupu

wynikającego z art. 4 ustawy z dnia 7 maja 2005 r. o zmianie niektórych ustaw

dotyczących nabywania własności nieruchomości (Dz. U. z 2005 r. Nr 157, poz. 1315).

Wyrokiem z dnia 30 maja 2008 r. Sąd Okręgowy w S. oddalił apelację powódki od

wyroku Sądu Rejonowego w S. z dnia 6 marca 2007 r., którym powództwo zostało

oddalone.

2

Sąd Okręgowy uznał, że powoływany przez powódkę przepis nie budzi większych

problemów interpretacyjnych. Przy zastosowaniu reguł wykładni gramatycznej można

dojść do wniosku, że określonej grupie osób (do której należy zaliczyć powódkę),

zajmujących mieszkania zakładowe na podstawie umowy najmu, przysługuje prawo

pierwokupu tegoż mieszkania na zasadach wynikających z kodeksu cywilnego.

Powódka, jako osoba uprawniona w rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 15 grudnia

2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw

państwowych (Dz. U. Nr 4, poz. 24, i Nr 102, poz. 118 oraz z 2004 r. Nr 141, poz. 1492),

wykazała dodatkowe przesłanki (wymienione w ust. 2 i 4 art. 4 ustawy z 7 lipca 2005 r. o

zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania własności nieruchomości) do nabycia

zajmowanego mieszkania w trybie art. 4 ust. 1 omawianej ustawy, tj. w drodze prawa

pierwokupu tego mieszkania. Sąd uznał, że powódce przysługuje jedynie uprawnienie

pierwszeństwa przy kupnie zajmowanego przez nią lokalu, gdyby lokal ten był

komukolwiek sprzedany. W rezultacie, żeby mogło dojść do wykonania przysługującego

powódce prawa, pozwana gmina musiałaby wyłonić nabywcę i zawrzeć umowę

sprzedaży przedmiotowej nieruchomości lokalowej. Istota prawa pierwokupu związana

jest ze sprzedażą rzeczy i nie może być realizowana z inicjatywy uprawnionego. W tym

stanie rzeczy przepis art. 4 ustawy z 7 lipca 2005 r. o zmianie niektórych ustaw

dotyczących nabywania własności nieruchomości nie mógł stanowić samoistnej

podstawy zobowiązania gminy do przeniesienia na powódkę własności dotychczas

zajmowanego przez nią nieruchomości mieszkania zakładowego.

Zdaniem Sądu, z art. 34 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami nie można wnioskować, że powódce przysługuje prawo

pierwszeństwa w nabyciu przedmiotowej nieruchomości lokalowej, które winno być

realizowane w trybie bezprzetargowym (art. 37 ust. 2 pkt 1 ww ustawy). Nawet gdyby

przyjąć, że w sprawie niniejszej miały zastosowanie przepisy art. 34 ust. 1 pkt 1 i 3

ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r., Nr 46,

poz. 543) to i tak przepisy te nie mogłyby stanowić podstawy zobowiązania gminy do

przeniesienia na powódkę własności dotychczas zajmowanego przez nią mieszkania

zakładowego.

Nie ma także, zdaniem Sądu Okręgowego, uzasadnienia prawnego zapatrywanie

powódki, że w przypadku realizacji jej uprawnienia z art. 4 ust. 1 ustawy z 7 lipca 2005 r.

o zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania własności nieruchomości, pozwana

3

gmina zobowiązana jest nieodpłatnie przekazać jej przedmiotową nieruchomość

lokalową.

Wreszcie, w zaskarżonym orzeczeniu Sąd Okręgowy wskazał, że jeżeli pozwana

gmina nabyła przedmiotowa nieruchomość (w tym lokal powódki) nieodpłatnie, to jest

oczywistym, że stało się tak dlatego, że nieruchomość ta albo została wybudowana z

środków gminy lub jej poprzednika prawnego. Ustawodawca chcąc zapewnić gminom

odpowiednie warunki do wywiązania się przez nie z obowiązku prowadzenia szkół

podstawowych zwolnił je z obciążeń finansowych związanych z przyjętym mieniem.

Jednakże z faktu tego nie da się wyprowadzić wniosku, że ustawodawca poprzez art. 4

ust. 6 ustawy z 7 lipca 2005 r. o zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania

własności nieruchomości „umożliwił emerytowanym nauczycielom nabycie mieszkań,

wynajmowanych przez okres kilkudziesięciu lat, w formie nieodpłatnej”.

Na powyższe orzeczenia skargę o stwierdzenie niezgodności z prawem wniosła

powódka. Zdaniem skarżącej, Sąd Rejonowy, jak i Okręgowy, rozpoznawały sprawę w

aspekcie podanej przez powódkę (działającą w momencie wniesienia sprawy bez

adwokata) podstawy z art. 4 ustawy z dnia 7 lipca 2005 r. o zmianie niektórych ustaw

dotyczących nabywania własności nieruchomości. Sąd nie był jednak związany podaną

podstawą prawną roszczenia i winien je rozpoznać w każdym aspekcie prawnym

odpowiadającym faktycznemu roszczeniu. Winien zatem, wobec sprecyzowania

roszczenia od strony faktycznej, rozpatrywać je w aspekcie prawa pierwszeństwa,

wynikającego z art. 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań

będących własnością (…) i art. 34 i 37 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami, a nie jedynie prawa pierwokupu.

Dodatkowo podniosła, że przejście prawa powódki do nabycia nieruchomości

powinno nastąpić nie tylko na zasadach pierwszeństwa w drodze bezprzetargowej, ale i

za cenę preferencyjną wynikającą z ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. Inne podejście

powodowałoby nierówność w świetle prawa niektórych podmiotów wobec innych, np.

realizujących prawa do mieszkań w spółkach przejętych od Skarbu Państwa.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Skarga o stwierdzenie niezgodności z prawem prawomocnego orzeczenia sądu,

jako nadzwyczajny środek zaskarżenia, mający na celu uzyskanie odszkodowania z

tytułu niezgodnego z prawem działania władzy publicznej, może być uwzględniona tylko

wówczas, gdy naruszenie prawa ma charakter kwalifikowany, elementarny. Skarga nie

może być traktowana jako środek prowadzący do dochodzenia roszczeń

4

odszkodowawczych w odniesieniu do każdego wadliwego wyroku sądu, a niezgodność

z prawem w rozumieniu art. 4241

k.p.c. może wynikać tylko z oczywistych błędów sądu,

spowodowanych rażącym naruszeniem zasad wykładni lub stosowania prawa (tak Sąd

Najwyższy w wyrokach z dnia 9 marca 2006, II BP 6/05, OSNP 2007, nr 3-4, poz. 42 i z

dnia 31 marca 2006 r., IV CNP 25/05, OSNC 2007, nr 1, poz. 17). Jest tak, dlatego, że

przy wydawaniu każdego orzeczenia sądowego dokonywana jest wykładnia

stosowanego prawa, z istoty swej otwarta na wielość możliwych interpretacji. Za

niezgodne z prawem można uznać zatem tylko orzeczenie oczywiście sprzeczne z

ogólnie przyjętymi standardami rozstrzygnięć albo takie, które zostało wydane w wyniku

wykładni oczywiście błędnej lub wadliwego zastosowania prawa, widocznych bez

głębszej analizy prawniczej. W związku z tym nie można stwierdzić niezgodności z

prawem orzeczenia opartego na przepisie prawa, którego treść dopuszcza możliwość

różnych interpretacji i gdy za każdą z nich przemawiają uzasadnione argumenty (por.

wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 4 grudnia 2001 r., SK 18/00, Dz. U. Nr 145,

poz. 1638 oraz wyroki Sądu Najwyższego z dnia 18 stycznia 2006 r., II BP 1/05 i z dnia

13 grudnia 2005 r., II BP 3/05, niepubl.).

W rozpoznawanej sprawie nie doszło do naruszenia prawa, a tym bardziej błędne

jest przeświadczenie skarżącej o kwalifikowanym, rażącym jego naruszeniu. Zawarte w

uzasadnieniu skargi zarzuty i rozważania dotyczące wykładni pojęć „pierwszeństwo” i

„prawo pierwokupu” świadczą o niezupełnym zrozumieniu tych pojęć oraz uprawnień,

jakie z nich wynikają. Skarga została przyjęta do rozpoznania w celu wyjaśnienia tych

pojęć.

Trzeba zatem wskazać, że ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach

zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych

spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz

niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa (Dz. U. z dnia 23 stycznia

2001 r.) w art. 4 ust. 1 przyznała osobom uprawnionym, w stosunku do mieszkań

przeznaczonych przez zbywcę na sprzedaż, prawo pierwszeństwa w nabyciu tych

mieszkań, w rozumieniu ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami (jedn. tekst Dz. U. z 2004 r., nr 261, poz. 2603), na zasadach

preferencyjnych. Rozważając charakter prawny instytucji pierwszeństwa na tle art. 30

ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu

nieruchomości (jedn. tekst: Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.) Sąd Najwyższy w

uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 23 lipca 1992 r., III CZP 62/92 (OSNCP 1992, nr

5

12, poz. 214) wyjaśnił, że pierwszeństwo polega na eliminacji innych podmiotów

ubiegających się o tę samą rzecz; jego konstrukcja jurydyczna nie jest oparta na

uprawnieniu, lecz na tkwiącym w pierwszeństwie zakazie zadysponowania rzeczą w

sposób je naruszający. Tak określona istota pierwszeństwa odnosiła się także do

pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości przewidzianego w art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy o

gospodarce nieruchomościami. Zarówno w orzecznictwie jak i w doktrynie przyjmowano

jednolicie, że z przepisów dotyczących pierwszeństwa nie wynika roszczenie o zawarcie

umowy, a jedynie pierwszeństwo nabycia nieruchomości, jeżeli została ona przez

właściwy organ przeznaczona do sprzedaży (por. np. uzasadnienie uchwały Trybunału

Konstytucyjnego z dnia 18 czerwca 1996 r., W 19/95, OTK 1996, nr 3, poz. 25, a także

uchwałę składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 23 lipca 1992 r., III CZP

62/92, OSNCP 1992, nr 12, poz. 214 czy uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z

dnia 19 grudnia 2000 r., V CKN 180/00 niepubl.). Pierwszeństwo to aktualizuje się

wówczas, gdy jednostka samorządu terytorialnego zamierza zbyć (sprzedać, darować,

zamienić, wnieść do spółki jako aport) lokal lub nieruchomość zabudowaną budynkiem

mieszkalnym. Musi wówczas uprzednio zawiadomić na piśmie najemców lokali, którym

przysługuje pierwszeństwo przewidziane w art. 34 ust. 1 pkt 3, o przysługującym im

pierwszeństwie w nabyciu lokali położonych w tym budynku. Ustawowe pierwszeństwo

przewidziane w tym przepisie. nie jest jednak równoznaczne z roszczeniem, nie jest

bowiem prawem podmiotowym, z którego wynikałoby roszczenie "przymuszające"

właściciela do sprzedaży nieruchomości. Jeżeli sprzedaż nieruchomości następuje na

rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo, obowiązuje wówczas tryb

bezprzetargowy, z tym że warunki zbycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej

ustala się w rokowaniach i dopiero protokół z rokowań stanowi podstawę do zawarcia

umowy (por. art. 37 ust. 2 pkt 1 w związku z art. 28 u.g.n.). Roszczenie o zawarcie

umowy sprzedaży nieruchomości przysługiwałoby zatem uprawnionemu z tytułu

pierwszeństwa dopiero w sytuacji, gdyby strony w wyniku przeprowadzonych rokowań

uzgodniły wszystkie istotne postanowienia umowy. Taka sytuacja nie miała miejsca,

bowiem skarżąca, zawiadomiona o zamiarze zbycia lokalu, nie wyraziła zgody na

proponowaną cenę, nie doszło zatem do uzgodnienia istotnych postanowień umowy, a

ostatecznie pozwana gminna zrezygnowała z zamiaru zbycia tej nieruchomości. Lokal

pozostał własnością gminy, nie ma zatem potrzeby rozważania ewentualnych roszczeń

skarżącej, możliwych do realizacji w razie zawarcia przez gminę umowy zbycia lokalu na

rzecz osoby trzeciej. W wyroku z dnia 11 lutego 2003 r. (V CKN 1633/00) Sąd

6

Najwyższy uznał jednak, że naruszenie tego pierwszeństwa powoduje nieważność

dokonanej czynności.

Skarżąca uzyskała wobec pozwanej gminy prawo mocniejsze niż prawo

pierwszeństwa, zgodnie bowiem z art. 4 ust. 1 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 7 lipca 2005 r. o

zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania własności nieruchomości (Dz. U. z

2005 r. Nr 157, poz. 1315) służy jej prawo pierwokupu przedmiotowego lokalu. Z istoty

prawa pierwokupu także jednak wynika, że uprawnionemu nie przysługuje uprawnienie

do domagania się, aby właściciel przeniósł na niego własność nieruchomości.

Uprawnienie to bowiem ogranicza się tylko do sytuacji, w której właściciel zawarł umowę

sprzedaży z osobą trzecią. Prawo to wykonuje się przez oświadczenie złożone w formie

aktu notarialnego zobowiązanemu (art. 597 § 2 k.c.), tzn. sprzedawcy, przy czym w

razie ujawnienia tego prawa w księdze wieczystej uzyskuje ono skuteczność przeciwko

każdoczesnemu właścicielowi. Oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu ma

charakter prawo kształtujący i powoduje, że zawarta przez zbywcę z osobą trzecią

umowa sprzedaży dochodzi do skutku między zbywcą a uprawnionym, który wykonał

prawo pierwokupu, na warunkach określonych w umowie sprzedaży, jednak gdy chodzi

o cenę, z uwzględnieniem uregulowań zawartych w art. 4 ust. 6 ustawy z dnia 7 lipca

2005 r. Chwilą zawarcia umowy jest chwila dojścia oświadczenia woli o wykonaniu

prawa pierwokupu do wiadomości zobowiązanego. Wszelkie postanowienia umowy

sprzedaży zawarte przez zobowiązanego z osobą trzecią, w celu udaremnienia prawa

pierwokupu, są bezskuteczne (art. 600 § 1 k.c.) wobec uprawnionego.

W aktualnym stanie prawnym zarówno prawo pierwszeństwa, jak i prawo

pierwokupu nie jest źródłem roszczenia o zawarcie umowy przenoszącej własność

lokalu, zasadnie zatem zarówno powództwo o nakazanie złożenia stosownego

oświadczenia woli, jak i apelacja od wyroku oddalającego takie powództwo, zostały

oddalone. De lege lata uprawnienie do nabycia własności lokalu po preferencyjnej cenie

nie jest źródłem roszczenia. Takie roszczenie przewiduje projekt zmiany ustawy o

zmianie niektórych ustaw dotyczących przekształceń własnościowych nieruchomości,

dopóki jednak zmiany te nie wejdą w życie, roszczenie nie może być uwzględnione.

Ostatecznie zatem należało uznać, że zaskarżony przez powódkę wyrok Sądu

Okręgowego nie jest niezgodny z prawem, co uzasadnia oddalenie skargi na podstawie

art. 42411

§ 1 k.p.c.