III CZP 100/08

Uchwała z dnia 26 listopada 2008 r., III CZP 100/08

Sędzia SN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący)

Sędzia SN Gerard Bieniek (sprawozdawca)

Sędzia SN Marian Kocon

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Międzyzakładowej Spółdzielni

Mieszkaniowej Lokatorsko-Własnościowej "N.C." w S. przeciwko Radosławowi M. o

zapłatę, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 26

listopada 2008 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w

Łodzi postanowieniem z dnia 4 lipca 2008 r.:

"Czy w sytuacji, kiedy nie zostały wyodrębnione lokale mieszkalne, a zarząd

nieruchomością wspólną, w odniesieniu do lokali wyodrębnionych, powierzony

został określonemu podmiotowi na podstawie umowy zawartej na czas określony w

trybie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (jedn.

tekst: Dz.U. 2000 r. Nr 80 poz. 903 ze zm.), to czy po wygaśnięciu tej umowy o

sprawowaniu zarządu (wobec upływu czasu na jaki została zawarta) do zarządu

nieruchomością wspólną stosuje się przepis art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia

2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz.

1116 ze zm.) o zarządzie powierzonym?"

podjął uchwałę:

W przypadku wygaśnięcia stosunku prawnego powstałego na podstawie

umowy powierzającej zarząd nieruchomością wspólną, stanowiącą

współwłasność spółdzielni mieszkaniowej, osobie fizycznej lub prawnej, do

zarządu nieruchomością wspólną stosuje się art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15

grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r.

Nr 119, poz. 1116 ze zm.).

Uzasadnienie

W dniu 4 grudnia 2003 r. powodowa Spółdzielnia Mieszkaniowa zawarła z

pozwanymi umowę o ustanowieniu i przeniesieniu odrębnej własności lokalu

mieszkalnego znajdującego się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. W

umowie postanowiono, że zarząd nieruchomością wspólną będzie wykonywany na

podstawie przepisów rozdziału 3 i 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności

lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej: "u.w.l."), do czasu

określenia sposobu sprawowania zarządu nieruchomością wspólną w osobnej

umowie sporządzonej do 31 grudnia 2004 r. Od dnia 1 grudnia 2005 r. na

podstawie uchwały właścicieli lokali zarządzanie nieruchomością wspólną przejął

"Z.Z.N.W.", spółka z o.o. w W. Ustalono, że ostatnie lokale w tym budynku zostały

wyodrębnione w 2006 r. W okresie od stycznia do listopada 2005 r., tj. w okresie po

wygaśnięciu umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną, a przed zawarciem

nowej umowy o zarządzanie w dniu 1 grudnia 2005 r., czynności związane z

zarządzaniem nieruchomością wspólną wykonywała powodowa Spółdzielnia, która

wystąpiła o zasądzenie od pozwanych kwoty 1608,40 zł z tytułu zwrotu kosztów

tego zarządu. Jako podstawę prawną roszczenia wskazano przepisy o

bezpodstawnym wzbogaceniu.

Sąd Rejonowy powództwo oddalił. Uznał, że powodowa Spółdzielnia była

zobowiązana na podstawie art. 27 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o

spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze

zm. – dalej: "u.s.m.") wykonywać zarząd nieruchomością wspólną jako zarząd

powierzony, co najmniej do dnia 1 grudnia 2005 r., kiedy zarząd powierzono innemu

podmiotowi. Rozpoznając apelację Sąd Okręgowy przedstawił Sądowi

Najwyższemu na podstawie art. 390 § 1 k.p.c. do rozstrzygnięcia zagadnienia

prawne o treści sformułowanej na wstępie uchwały.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje: (...)

Udzielenie odpowiedzi na przedstawienie zagadnienie prawne wymaga

zarysowania zasad zarządzania nieruchomością wspólną, gdy spółdzielnia

mieszkaniowa pozostaje jej współwłaścicielem. Na tle przepisów ustawy o

spółdzielniach mieszkaniowych mogą zachodzić istotne różnice w sytuacji prawnej

zarówno lokali położonych w tym samym budynku jak i osób uprawnionych do

zajmowania tych lokali. W szczególności lokale mogą być przedmiotem praw

spółdzielczych lub przedmiotem odrębnej własności przysługującej spółdzielni albo

podmiotom będącym jej członkami lub niebędącym członkami spółdzielni. Taki stan

rzeczy stwarza konieczność rozstrzygnięcia, jakie są zasady zarządu

nieruchomością wspólną w razie przysługiwania odrębnej własności lokali

podmiotom będącym lub niebędących członkami spółdzielni, a w pozostałym

zakresie – przysługiwania praw do lokali niewyodrębnionych spółdzielni

mieszkaniowej.

W potencjalnej kolizji mogły tu występować dwie ustawy, określające swoiste

reżimy zarządu nieruchomością wspólną: ustawa o własności lokali i ustawa o

spółdzielniach mieszkaniowych. Ustawodawca w art. 27 u.s.m. rozstrzygnął o

wyborze spółdzielczego reżimu zarządu nieruchomością wspólną, w którym

spółdzielnia sprawuje taki zarząd z mocy ustawy, tak jak zarządza

nieruchomościami stanowiącymi jej wyłączną własność. Wprawdzie stosownie do

art. 27 ust. 1, w zakresie nieuregulowanym w ustawie do prawa odrębnej własności

lokalu stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o własności lokali, z zastrzeżeniem

ust. 2 i 3, co prima facie mogłoby sugerować poddanie omawianej sfery stosunków

unormowaniom ustawy o własności lokali, jednak zakres stosowania przepisów o

zarządzie nieruchomością wspólną określa nie ust. 1, lecz ust. 2 tego artykułu,

rozstrzygający o bardzo ograniczonym stosowaniu odpowiednich przepisów ustawy

o własności lokali.

Oznacza to, że w spółdzielniach mieszkaniowych w zasadzie nie mają

zastosowania te przepisy ustawy o własności lokali, które dotyczą zarządu

nieruchomością wspólną, a w tym te które regulują funkcjonowanie wspólnoty

mieszkaniowej, powołanej głównie po to, aby właściciele lokali mogli sprawnie

zarządzać nieruchomością wspólną. Wyłączenie stosowania tych przepisów ustawy

o własności lokali jest w spółdzielniach mieszkaniowych zrozumiałe, gdyż w innym

przypadku dochodziłoby do stosowania dwóch procedur dotyczących zarządzania

tą samą nieruchomością – procedur właściwych dla spółdzielni i właściwych dla

wspólnoty mieszkaniowej. (...)

Zgodnie z art. 27 ust. 2 zdanie drugie u.s.m., przepisów ustawy o własności

lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z wyjątkiem art. 18 ust. 1

oraz art. 29 ust. 1 i ust. 1a, które stosuje się odpowiednio. Podstawowe znaczenie

w budowaniu systemu zarządu nieruchomością wspólną, której współwłaścicielką

jest spółdzielnia mieszkaniowa, ma art. 27 ust. 2 zdanie pierwsze, rozstrzygający,

że zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni

jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art.

18 ust. 1 u.w.l., choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z

zastrzeżeniem art. 241

i art. 26. Odwołanie do art. 18 ust. 1 u.w.l. oznacza, że

właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w

umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu

nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie

fizycznej albo prawnej.

W związku z treścią art. 27 ust. 2 warto zwrócić uwagę, że w nauce prawa

podkreśla się, iż sformułowanie tego przepisu wskazującego na wykonywanie

zarządu "jak zarządu powierzonego" jest wadliwe, gdyż powierzenie zarządu

następuje na podstawie umowy, tymczasem spółdzielnia mieszkaniowa jest

uprawniona i zobowiązana do sprawowania zarządu ex lege. Ustawowe źródło

wykonywania zarządu nieruchomością wspólną powoduje, że nie zachodzi potrzeba

zawierania umowy w przedmiocie zarządzania nieruchomością.

W literaturze dostrzega się dwie możliwości rozumienia odesłania do

stosowania art. 18 ust. 1 u.w.l. Według jednej, odwołanie do tego przepisu jedynie

nawiązuje do sprawowania przez spółdzielnię zarządu takiego jak zarząd

powierzony, natomiast nie pozwala na umowne powierzanie zarządu osobie

fizycznej albo prawnej (art. 18 ust. 1 in fine). Według drugiej, którą należy uznać za

prawidłową, współwłaściciele mogą zawrzeć umowy określające sposób zarządu

nieruchomością wspólną.

Wykonywanie zarządu przez spółdzielnię staje się aktualne po wyodrębnieniu

i przeniesieniu na członka spółdzielni własności pierwszego lokalu w budynku,

natomiast zakończenie wykonywania takiego zarządu może nastąpić z kilku

przyczyn. Zachodzi ono po wyodrębnieniu i przeniesieniu własności wszystkich

lokali, gdy jednocześnie żaden z właścicieli nie jest członkiem spółdzielni; po

ustaniu członkostwa ostatniego właściciela do zarządu nieruchomością wspólną

stosuje się przepisy ustawy o własności lokali (art. 26 ust. 1). Skutek stosowania

przepisów ustawy o własności lokali może być także osiągnięty w sytuacji

uregulowanej w art. 241

ust. 1 u.w.l., obowiązującym od dnia 22 lipca 2005 r., czyli

w czasie wykonywania przez powodową Spółdzielnię czynności zarządzania

nieruchomością wspólną. Stosownie do tego przepisu, większość właścicieli lokali

obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć

uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością

wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. W końcu

wykonywanie zarządu przez podmiot inny niż spółdzielnia może mieć miejsce w

razie umownego powierzenia zarządu (art. 27 ust. 2 u.s.m. w związku z art. 18 ust.

1 u.w.l.) osobie fizycznej lub osobie prawnej.

Przechodząc do rozważenia skutków wygaśnięcia stosunku prawnego

powstałego na podstawie umowy w przedmiocie powierzenia zarządu osobie

fizycznej lub prawnej, należy zauważyć, że art. 27 ust. 2 u.s.m. wyraża generalną

zasadę wykonywania zarządu na podstawie ustawy, po ustanowieniu odrębnej

własności pierwszego lokalu w budynku, należącym dotychczas w całości do

spółdzielni mieszkaniowej; sytuacjami wyjątkowymi są przypadki, w których

spółdzielnia pozostaje współwłaścicielką nieruchomości wspólnej, lecz nie sprawuje

czynności zarządu. W art. 27 ust. 2 można zatem upatrywać istotnego znaczenia

systemowego, ponieważ zestawienie przepisów ujętych w zdaniach 1 i 2 tego

artykułu pozwala wnioskować, że zasadą jest wykonywanie zarządu przez

spółdzielnię, a wyjątkiem sprawowanie go przez inny podmiot na podstawie umowy,

o której mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l. Takie ukształtowanie normatywnych reguł

zarządu uzasadnia tezę, że w braku podstaw do przyjęcia, iż zachodzi ważne

powierzenie wykonywania zarządu przez podmiot inny niż spółdzielnia, trzeba

poprzestać na zasadzie, zgodnie z którą zarząd nieruchomością wspólną wykonuje

spółdzielnia.

Stwierdzenie to dotyczy nie tylko chwili wyodrębniania lokali, lecz także

późniejszego ustania związania umową powierzającą zarząd osobie fizycznej lub

prawnej, w art. 27 ust. 2 bowiem nie zostało zawarte żadne zastrzeżenie

ograniczające sprawowanie przez spółdzielnię zarządu ex lege jedynie do czasu

zawarcia pierwszej umowy w przedmiocie powierzenia zarządu osobie fizycznej lub

prawnej (art. 18 ust. 1 u.w.l.). Inaczej mówiąc, z powołanych regulacji nie wynika, by

model wykonywania zarządu ex lege przez spółdzielnię mieszkaniową definitywnie,

"bezpowrotnie" przestawał być aktualny w razie zawarcia umowy powierzającej

zarząd nieruchomością wspólną podmiotom wskazanym w art. 18 ust. 1 u.w.l. Takie

rozwiązanie byłoby zresztą niepraktyczne, niedostosowane do realiów

współdziałania współwłaścicieli nieruchomości wspólnej.

W braku omawianego ograniczenia należy przyjąć, że w każdym przypadku, w

którym zarząd nie jest sprawowany na podstawie umownego powierzenia go

podmiotowi prawa (art. 18 ust. 1 u.w.l.), zastosowanie znajduje reguła o

wykonywaniu zarządu przez spółdzielnię mieszkaniową. Za tym wnioskiem

przemawia także treść art. 27 ust. 2 zdanie pierwsze, stosownie do którego "zarząd

(...) jest wykonywany przez spółdzielnię". Użycie czasu teraźniejszego wskazuje na

permanentność (stałość) zasady zarządzania nieruchomością wspólną przez

spółdzielnię, która ustępuje jedynie w sytuacji powierzenia zarządu osobie fizycznej

lub prawnej (art. 27 ust. 2 zdanie drugie u.s.m. w związku z art. 18 ust. 1 u.w.l.) lub

w okolicznościach unormowanych w art. 241

u.w.l. albo – definitywnie – w razie

wyodrębnienia wszystkich lokali, z chwilą utraty członkostwa spółdzielni przez

ostatniego z właścicieli lokali. Wszystkie te wyłączenia są wprost określone w art.

27 ust. 2, skoro więc z niego nie wynika, że zawarcie umowy w przedmiocie

powierzenia zarządu definitywnie wyklucza powrót do wykonywania zarządu przez

spółdzielnię, trzeba przyjąć, że w razie ustania stosunku prawnego nawiązanego

umową, zastosowanie znajduje omawiany przepis, kreujący podstawę prawną

wykonywania przez spółdzielnię ex lege zarządu nieruchomością wspólną.

Nie bez znaczenia jest także fakt, że z natury umownego powierzenia zarządu

osobie fizycznej lub prawnej (art. 18 ust. 1 w związku z art. 27 ust. 2 u.w.l.) wynika,

iż może to być powierzenie czasowe. Sama umowa może ustanawiać terminowy

stosunek prawny, a niezależnie od tego z różnych przyczyn może nastąpić ustanie

tego stosunku (wypowiedzenie umowy, śmierć osoby fizycznej lub ustanie bytu

prawnego osoby prawnej, którym powierzono wykonywanie zarządu itd.). Należy

więc założyć, że wprowadzając w art. 27 ust. 2 zdanie pierwsze zasadę

wykonywania zarządu przez spółdzielnię, ustawodawca przewidywał, iż

powierzenie umowne może nie trwać aż do zajścia zdarzeń opisanych w art. 241

lub

art. 26. W konsekwencji, dążąc do ukształtowania szczelnego systemu zarządzania

nieruchomością wspólną, prawodawca musiał liczyć się z perspektywą wywodzenia

z art. 27 ust. 2 wniosku, że zarząd jest wykonywany przez spółdzielnię w każdym

przypadku braku podstaw do sprawowania zarządu przez inne podmioty.

Prezentowany pogląd wspierają także argumenty odwołujące się do wyników

językowej i systemowej wykładni art. 27. Stanowcze brzmienie art. 27 ust. 2

("zarząd jest wykonywany") pozwala z jednej strony wnioskować, że spółdzielni ex

lege powierzane jest wykonywanie zarządu (spółdzielnia jest uprawniona do jego

wykonywania), z drugiej zaś nakazuje wnosić, że wykonywanie zarządu

nieruchomością wspólną stanowi obowiązek spółdzielni. Z tego punktu widzenia

pogląd, że w razie wygaśnięcia umowy w przedmiocie powierzenia zarządu

spółdzielnia przestaje być ex lege uprawniona do jego sprawowania, oznaczałby

jednocześnie, iż spółdzielnia staje się wolna od obowiązku wykonywania czynności

zarządu nieruchomością wspólną. Takiego stanowiska nie można zaaprobować

m.in. z tej przyczyny, że w świetle przepisów ustawy wykluczony jest taki stan

rzeczy, w którym po ustaniu zarządu nawiązanego umową (np. wskutek upływu

czasu lub wypowiedzenia), żaden podmiot nie byłby na podstawie art. 27 ust. 2

zobowiązany do jego wykonywania. Byłoby to nie do pogodzenia z gospodarczą

funkcją nieruchomości wspólnej, która musi być stale zdatna do użytku w celu

zapewnienia współwłaścicielom normalnego korzystania z lokali. (...)

Proponowana interpretacja umożliwia sprawne zarządzanie nieruchomością

wspólną, a jednocześnie ma istotne znaczenie gwarancyjne dla właścicieli lokali

niebędących członkami spółdzielni, pozwala im bowiem oczekiwać, że w

odniesieniu do nieruchomości wspólnej, mimo wygaśnięcia umowy, będą

podejmowane czynności zarządu pozwalające na gospodarcze wykorzystanie tej

nieruchomości.

Pogląd o powrocie do wynikającego ex lege obowiązku wykonywania zarządu

przez spółdzielnię pozwala także uniknąć przerwy w systemie zarządzania

nieruchomością wspólną, która byłaby nie do przyjęcia ze względu na znaczenie tej

nieruchomości dla normalnego korzystania z lokali i związaną z tym konieczność

sprawnego, nieprzerwanego wykonywania czynności zarządu nieruchomością.

Obserwacja praktyki wskazuje, że właściciele wyodrębnionych lokali – także wtedy,

gdy tworzą wspólnotę mieszkaniową – niejednokrotnie nie podejmują żadnych

czynności związanych z potrzebą zarządu rzeczą wspólną.

Interpretacja art. 27 ust. ustawy zmierzającej do zbudowania konstrukcji

szczelnego systemu zarządzania nieruchomością wspólną (albo ex lege przez

spółdzielnię, albo w sposób określony w art. 18 ust. 1 u.w.l.) zapewnia ciągłość

wykonywania zarządu, także w razie ustania umownej podstawy do zarządzania

nieruchomością wspólną.

Z tych względów podjęto uchwałę, jak wyżej.