III CZP 115/08

Uchwała z dnia 26 listopada 2008 r., III CZP 115/08

Sędzia SN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący, sprawozdawca)

Sędzia SN Gerard Bieniek

Sędzia SN Marian Kocon

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Spółdzielni Mieszkaniowej W.-P. z

siedzibą w W. przy uczestnictwie Gminy W. o stwierdzenie zasiedzenia, po

rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 26 listopada 2008 r.

zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy we Wrocławiu

postanowieniem z dnia 14 lipca 2008 r.:

„Czy spółdzielni mieszkaniowej, która powstała w wyniku podziału spółdzielni i

tym samym nie jest tą, która wybudowała przed podziałem budynek na podstawie

pozwolenia na budowę i decyzji lokalizacyjnej przysługuje uprawnienie z art. 35 ust.

41 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 15 grudnia 2000 r.

wprowadzonego ustawą z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o

spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z

2007 r. Nr 125, poz. 873) do nabycia własności tej nieruchomości przez

zasiedzenie?"

podjął uchwałę:

W razie podziału spółdzielni, która posiadała nieruchomość gminną w

dniu 5 grudnia 1990 r. i przed tą datą, na podstawie pozwolenia na budowę

oraz decyzji lokalizacyjnej, wybudowała na tej nieruchomości budynek,

nabycie własności nieruchomości na podstawie art. 35 ust. 41

ustawy z dnia

15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003

r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) następuje na rzecz spółdzielni mieszkaniowej,

która powstała w wyniku podziału.

Uzasadnienie

Przedstawione Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne

powstało przy rozpoznawaniu przez Sąd Okręgowy we Wrocławiu apelacji

uczestniczki Gminy W. od postanowienia Sądu pierwszej instancji stwierdzającego,

że wnioskodawczyni Spółdzielnia Mieszkaniowa W.-P. nabyła przez zasiedzenie z

dniem 31 lipca 2007 r. własność zabudowanej nieruchomości o powierzchni 0,419

ha, położonej w W. przy ul. Z. nr 78/90, dla której prowadzona jest księga wieczysta

nr (...).

Sądy ustaliły, że na tej nieruchomości W. Spółdzielnia Mieszkaniowa w W.

wybudowała wielomieszkaniowy budynek na podstawie decyzji administracyjnej z

dnia 20 stycznia 1971 r. o pozwoleniu na budowę. W grudniu 1973 r. objęła tę

działkę w posiadanie na podstawie decyzji administracyjnej o lokalizacji

szczegółowej oraz o zatwierdzeniu planu realizacji. W dniu 4 marca 1974 r. wydana

została decyzja administracyjna o pozwoleniu na użytkowanie wzniesionego

budynku.

Uchwałą nadzwyczajnego zebrania przedstawicieli członków W. Spółdzielni

Mieszkaniowej z dnia 28 grudnia 1990 r. dokonano podziału tej Spółdzielni,

wyodrębniając Spółdzielnię Mieszkaniową W.-P., do majątku której w wyniku

podziału weszła m.in. sporna nieruchomość. Spółdzielnia Mieszkaniowa W.-P.

została wpisana do rejestru sądowego w dniu 4 października 1994 r.

Decyzją z dnia 9 czerwca 1994 r. Wojewoda W. stwierdził, że w wyniku

komunalizacji przedmiotowa nieruchomość stała się własnością Gminy W. W dniu

14 marca 1994 r. W. Spółdzielnia Mieszkaniowa wystąpiła do Urzędu Miejskiego w

W. o przeprowadzenie regulacji prawnej zmierzającej do przejęcia gruntów

obejmujących m.in. sporną nieruchomość, następnie Spółdzielnia Mieszkaniowa

W.-P., jako następca prawny W. Spółdzielni Mieszkaniowej, wystąpiła z wnioskiem

do Zarządu Miasta W. o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, do czego

jednak nie doszło, gdyż wnioskodawczyni nie zaakceptowała warunków

finansowych zaproponowanych przez uczestnika w czasie rokowań.

Wnioskodawczyni w dniu 30 stycznia 2007 r. złożyła wniosek o stwierdzenie, że

nabyła sporną nieruchomość przez zasiedzenie, a w toku postępowania wniosła o

stwierdzenie, że nastąpiło to z dniem 31 lipca 2007 r. na podstawie art. 35 ust. 41

ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst:

Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm. – dalej: „u.s.m.”), wprowadzonego ustawą

z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz

o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr. 125, poz. 873 – dalej: „ustawa

nowelizacyjna”).

Uwzględniając ten wniosek Sąd Rejonowy uznał, że poprzedniczka prawna

wnioskodawczyni spełniła obie przesłanki powyższego przepisu, przewidującego

szczególny tryb nabycia własności nieruchomości przez spółdzielnię. Stwierdził, że

bez znaczenia jest, iż przepis ten nie wskazuje expressis verbis, że przewidziane w

nim uprawnienie przechodzi na następcę prawnego spółdzielni, która wybudowała

budynek przed dniem 5 grudnia 1990 r., zgodnie bowiem z art. 111 ustawy z dnia

16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 188, poz.

1848 ze zm. – dalej: "Pr.spółdz.") w wyniku podziału spółdzielni następuje sukcesja

generalna, a zatem także uprawnienie przewidziane w art. 35 ust. 41

u.s.m.

przechodzi ze spółdzielni dzielonej na spółdzielnię, która powstała w wyniku

podziału i uzyskała nieruchomość, której uprawnienie to dotyczy. Wnioskodawczyni,

która w wyniku podziału stała się następcą prawnym W. Spółdzielni Mieszkaniowej,

nabyła więc na podstawie art. 35 ust. 41

u.s.m. własność przedmiotowej

nieruchomości.

Sąd drugiej instancji, przedstawiając Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia

przytoczone na wstępie zagadnienie prawne wskazał na możliwość innej wykładni

powyższego przepisu, opierającej się na jego literalnej treści, zgodnie z którą

dotyczy on tylko tych spółdzielni, które w dniu 5 grudnia 1990 r. były posiadaczami

nieruchomości i przed tą datą wybudowały na nich budynek, a nie także ich

następców prawnych, którzy w tym trybie nie mogą ubiegać się o stwierdzenie

nabycia własności nieruchomości, natomiast mogą to uczynić na podstawie art. 35

ust. 1 u.s.m.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje: (...)

W związku ze zmianami ustrojowymi, gospodarczymi i społecznymi

wprowadzone zostały do systemu prawa nowe instytucje, mające zapewnić

spółdzielniom mieszkaniowym możliwość nabycia własności lub użytkowania

wieczystego gruntów zabudowanych przez nie budynkami, w których ustanawiane

były spółdzielcze prawa do lokali, w tym ograniczone prawa rzeczowe w postaci

własnościowego prawa do lokalu oraz prawa odrębnej własności lokalu, które nie

mogą powstać ani istnieć w budynkach posadowionych na gruncie niebędącym

własnością spółdzielni lub niepozostającym w jej użytkowaniu wieczystym (art. 204

§ 2 Pr.spółdz. oraz art. 171

ust. 1 i 2 u.s.m.; obecnie art. 9 ust. 2, art. 21 i art. 36

u.s.m. w związku z art. 47 i 235 k.c.).

Początkowo uzyskiwanie przez spółdzielnie praw do nieruchomości

gruntowych odbywało się na podstawie art. 88a ust. 2 ustawy z dnia 29 kwietnia

1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (jedn. tekst: Dz.U. z

1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.), wprowadzonego do ustawy z dniem 29 listopada

1991 r. Przepis ten stanowił, że spółdzielniom, które na gruntach stanowiących

własność Skarbu Państwa lub gminy, będących w ich posiadaniu, w rozumieniu art.

80 ust. 2, do dnia 5 grudnia 1990 r. wybudowały same lub ich poprzednicy prawni z

własnych środków za zezwoleniem właściwego organu nadzoru budowlanego

obiekty budowlane, przysługuje roszczenie o ustanowienie użytkowania

wieczystego gruntów oraz o nieodpłatne przeniesienie własności znajdujących się

na nich obiektów budowlanych. Roszczenie to przysługiwało spółdzielniom w

odniesieniu do gruntów będących w ich posiadaniu w chwili zgłoszenia roszczenia.

Na tle tego przepisu Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 1 kwietnia 1998 r., I CKN

572/97 (OSNC 1999, nr 1, poz. 3) stwierdził, że przewidziane w nim roszczenie o

oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste w trybie bezprzetargowym może

być przeniesione na inną spółdzielnię powstałą na podstawie art. 111 Pr.spółdz.,

jeżeli istniało w chwili podziału spółdzielni.

W art. 208 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm. – dalej:

„u.g.n.”) powtórzono poprzednie unormowanie, jednak regulacje te okazały się

niewystarczające, szczególnie wtedy, gdy ustawodawca w art. 42 u.s.m. zobowiązał

spółdzielnie mieszkaniowe do określenia przedmiotu odrębnej własności wszystkich

lokali, co wiązało się z koniecznością uzyskania przez spółdzielnię prawa własności

lub prawa użytkowania wieczystego gruntów, na których położone są budynki z

lokalami podlegającymi wyodrębnieniu. Z tego powodu w ustawie o spółdzielniach

mieszkaniowych wprowadzono w art. 35 początkowo dwie możliwości uzyskania

przez spółdzielnię prawa do gruntu; w ust. 1 i 2 ustanowiono roszczenie o

przeniesienie za wynagrodzeniem własności lub prawa użytkowania wieczystego

gruntu na spółdzielnię, która w dniu 5 grudnia 1990 r. była posiadaczem gruntów

stanowiących własność Skarbu Państwa, gminy, innej osoby prawnej lub fizycznej

oraz przed tym dniem wybudowała sama lub wybudowali jej poprzednicy prawni

budynki lub inne urządzenia trwale związane z gruntem, jeżeli przed dniem złożenia

wniosku przez spółdzielnię nie została wydana decyzja o nakazie rozbiórki

budynku, natomiast w ust. 4 przewidziano, w sytuacji określonej w ust. 1, jeżeli

nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 3 u.g.n,

nabycie przez spółdzielnię mieszkaniową własności tej nieruchomości przez

zasiedzenie.

Jak trafnie wskazano w literaturze, zasiedzenie, o którym mowa w tym

przepisie, jest inną instytucją niż zasiedzenie przewidziane w art. 172-176 k.c., gdyż

dla nabycia własności nie ma znaczenia charakter posiadania, dobra lub zła wiara,

jak również okres zasiedzenia. Spółdzielnia nabywa w tym trybie własność

nieruchomości z mocy prawa z dniem wejścia w życie ustawy o spółdzielniach

mieszkaniowych, przy spełnieniu przesłanek określonych w art. 35 ust. 4 w związku

z art. 35 ust. 1 ustawy, bez względu na charakter posiadania, dobrą lub złą wiarę

oraz okresy posiadania przewidziane w art. 172 k.c.

Również regulacje zawarte w art. 35 ust. 1 i 4 u.s.m. okazały się

niewystarczające do zapewnienia spółdzielniom możliwości uzyskania praw do

gruntów, a tym samym do realizacji ustawowego obowiązku określenia odrębnej

własności wszystkich lokali, koniecznego do osiągnięcia podstawowego celu

ustawodawcy, którym jest uwłaszczenie członków spółdzielni przez przekształcenie

dotychczasowych spółdzielczych praw do lokali w prawo odrębnej własności lokalu.

Z tych względów kilkakrotnie nowelizowano ten przepis wprowadzając nowe,

dogodniejsze dla spółdzielni sposoby nabycia praw do gruntów. Ostatnia

nowelizacja dokonana ustawą z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o

spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr

125, poz. 873), która weszła w życie z dniem 31 lipca 2007 r., wprowadziła do art.

35 m.in. ust. 41

, stanowiący, że spółdzielnia mieszkaniowa, która w dniu 5 grudnia

1990 r. była posiadaczem nieruchomości gruntowej, stanowiącej własność Skarbu

Państwa albo gminy, albo gdy właściciel tej nieruchomości pozostaje nieznany,

pomimo podjętych starań o jego ustalenie, i przed tym dniem, na podstawie

pozwolenia na budowę i decyzji lokalizacyjnej spółdzielnia ta wybudowała budynek,

nabywa własność tej nieruchomości przez zasiedzenie.

Porównując art. 35 ust. 1 i 2 oraz ust. 4 i ust. 41

u.s.m. trzeba stwierdzić, że

odnoszą się one do innych sytuacji faktycznych i prawnych, mają inne zakresy i

przewidują różne roszczenia oraz uprawnienia dla spółdzielni, wzajemnie się

wykluczające; jeżeli spółdzielnia nabyła z mocy prawa własność nieruchomości

przez „zasiedzenie” na podstawie art. 35 ust. 4 albo ust. 41

u.s.m., nie przysługuje

jej roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub zawarcie umowy o

użytkowanie wieczyste na podstawie art. 35 ust. 1 lub ust. 2 u.s.m. Przepisy te

tworzą regulację prawną, która w różnych stanach faktycznych i prawnych pozwala

spółdzielniom uzyskać prawo do gruntu.

Kierując się zasadami wykładni językowej trzeba uznać, że przesłankami

nabycia własności nieruchomości przez „zasiedzenie” na podstawie art. 35 ust. 41

u.s.m. jest posiadanie przez spółdzielnię mieszkaniową w dniu 5 grudnia 1990 r.

nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, gminy albo

nieznanego właściciela oraz wybudowanie na tym gruncie przez tę spółdzielnię

przed dniem 5 grudnia 1990 r. budynku na podstawie pozwolenia na budowę i

decyzji lokalizacyjnej. Przepis ten, inaczej niż art. 35 ust. 1, 2 i ust. 4, nie zawiera

stwierdzenia, że budynek na gruncie mogli wybudować poprzednicy prawni

spółdzielni, która posiadała grunt w dniu 5 grudnia 1990 r., co może uzasadniać

stwierdzenie, iż zarówno wykładnia językowa, jak i wykładnia systemowa prowadzą

do wniosku, że obejmuje on tylko sytuacje, w których budynek wzniosła ta sama

spółdzielnia, będąca posiadaczem gruntu w dniu 5 grudnia 1990 r., a zatem

następca prawny takiej spółdzielni, w tym także spółdzielnia powstała w wyniku jej

podziału, nie nabywa własności gruntu w tym trybie.

Taka wykładnia jednak prowadziłaby do rezultatów trudnych do przyjęcia,

sprzecznych bowiem nie tylko z regulacjami prawnymi i ugruntowanymi poglądami

co do skutków podziału spółdzielni oraz sprzecznych z celem wprowadzenia art. 35

ust. 41

u.s.m., lecz przede wszystkim prowadziłaby do skutków nieracjonalnych z

punktu widzenia funkcji tego przepisu oraz nieuzasadnionych społecznie. Jak

wskazano, nabycie własności na podstawie art. 35 ust. 41

u.s.m. następuje z mocy

prawa z dniem wejścia w życie ustawy nowelizacyjnej wprowadzającej ten przepis,

a więc z dniem 31 lipca 2007 r. W stanie faktycznym sprawy, w której

przedstawiono zagadnienie prawne, obie przesłanki wykładanego literalnie art. 35

ust. 41

spełnia W. Spółdzielnia Mieszkaniowa, poprzedniczka prawna

wnioskodawczyni, która jednak nie posiada obecnie tej nieruchomości, nie wchodzi

też ona w skład jej majątku, gdyż w wyniku podziału spółdzielni przeszła na

wnioskodawczynię. W razie uznania, że to W. Spółdzielnia Mieszkaniowa nabyła

własność tej nieruchomości z dniem 31 lipca 2007 r., wnioskodawczyni nie tylko nie

mogłaby uzyskać własności nieruchomości w tym trybie, lecz również ubiegać się o

przeniesienie własności działki na podstawie art. 35 ust. 1 ani żądać oddania jej w

użytkowanie wieczyste na podstawie art. 35 ust. 2 u.s.m. Tym samym zniweczone

zostałyby skutki podziału spółdzielni, gdyż majątek, który w wyniku podziału

przypadł wnioskodawczyni, stawałby się z powrotem majątkiem W. Spółdzielni

Mieszkaniowej. Niezbędne byłoby podjęcie kolejnych skomplikowanych kroków

prawnych w celu powrotu do stanu wynikającego z uchwały o podziale spółdzielni.

Tak nieracjonalne i oczywiście sprzeczne z celem art. 35 u.s.m. skutki

wykładni językowej ust. 41

stwarzają konieczność sięgnięcia po inne metody

wykładni. Jak trafnie wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 18 stycznia 2008 r.,

V CSK 351/07 (nie publ.), dotyczącym wykładni art. 35 ust.12

u.s.m., taki rezultat

wykładni językowej oraz brak systemowej spójności regulacji zawartej w tym

przepisie, uzasadniają sięgnięcie po inne sposoby interpretacji prawa, także

prowadzące do wykładni rozszerzającej, mimo że art. 35 jako przepis

wprowadzający instytucje wyjątkowe i prowadzące do pozbawienia własności

nieruchomości ich dotychczasowych właścicieli, powinien być wykładany ściśle. To

doprowadziło Sąd Najwyższy, wbrew brzmieniu art. 35 ust. 12

u.s.m., do

stwierdzenia, że stanowi on podstawę roszczenia spółdzielni mieszkaniowej o

przeniesienie na nią prawa użytkowania wieczystego także wówczas, gdy na

gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste wybudowała nie budynek, a inne

urządzenie trwale z gruntem związane.

Także przy rozważaniu przedstawionego zagadnienia prawnego uzasadnione

jest odwołanie się do wykładni celowościowej art. 35 u.s.m. oraz do powszechnie

przyjętej wykładni art. 111 Pr.spółdz. co do skutków podziału spółdzielni. Jak

zgodnie przyjmuje się w literaturze i orzecznictwie (por. m.in. wyroki Sądu

Najwyższego z dnia 1 kwietnia 1998 r., I CKN 572/97, oraz z dnia 4 grudnia 1997 r.,

II CKU 96/97, nie publ.), nabycie praw i obowiązków przez spółdzielnię powstałą w

wyniku podziału ma charakter sukcesji uniwersalnej, a nową spółdzielnię mogą

utworzyć tylko osoby będące członkami dotychczasowej spółdzielni, co sprawia, że

zachodzi ciągłość zarówno majątkowa, jak i korporacyjna. W sprawie, w której

powstało przedstawione zagadnienie prawne, na nowo powstałą w wyniku podziału

spółdzielnię przeszło posiadanie nieruchomości zabudowanej przez dzielącą się

spółdzielnię budynkiem mieszkalnym przed dniem 5 grudnia 1990 r., w warunkach

określonych w art. 35 ust. 41

u.s.m. Tym samym, jak przyjmuje się w literaturze,

przeszło na nią także wynikające z tego uprawnienie do nabycia w przyszłości tych

praw, które ustawodawca zwiąże z posiadaniem nieruchomości zabudowanej w taki

sposób. (...) Przechodzi zatem na nią także uprawnienie do uwłaszczenia na

podstawie art. 35 ust. 41

u.s.m.

Taka wykładnia omawianego przepisu najpełniej realizuje jego cel w postaci

zapewnienia spółdzielni możliwości uzyskania własności tych nieruchomości, które

posiada i które także wcześniej były w posiadaniu spółdzielni oraz zostały legalnie

zabudowane na podstawie pozwolenia na budowę i decyzji lokalizacyjnych. Ze

względu na powstanie nowej spółdzielni na bazie majątkowego i osobowego

substratu dotychczasowej spółdzielni, „zasiedzenie” gruntu przez spółdzielnię

powstałą w wyniku podziału realizuje także dalsze funkcje przepisu, pozwalając

bowiem na szybkie uregulowanie prawa nowej spółdzielni do gruntu, przyspiesza

możliwość uregulowania sytuacji prawnej lokali należących do członków spółdzielni,

którzy uprzednio, jako członkowie spółdzielni ulegającej podziałowi, ponosili ciężary

wybudowania budynku. Podstawowym motywem uzasadniającym nieodpłatne

nabycie własności nieruchomości przez spółdzielnię jest poczynienie przez nią

poważnych nakładów rzeczowych, finansowych i organizacyjnych na legalne

wybudowanie budynku. Skoro w wyniku podziału spółdzielni nakłady te uzyskała

spółdzielnia nowo powstająca, to powinna odnieść korzyść związaną z dokonaniem

zabudowy, tym bardziej że do niej przeszli członkowie, którzy uczestniczyli w

ponoszeniu tych ciężarów.

Wykładnia ta nie powoduje poszerzenia zakresu stosowania art. 35 ust. 41

u.s.m. ani nie pogarsza sytuacji dotychczasowych właścicieli nieruchomości

zabudowanych przez spółdzielnię. Prowadzi jedynie do tego, że w razie podziału

spółdzielni, własność takiej nieruchomości nabywa z mocy prawa nie spółdzielnia,

która ją posiadała w dniu 5 grudnia 1990 r. i zabudowała przed tym dniem, lecz jej

sukcesor uniwersalny – spółdzielnia, która w wyniku podziału nabyła posiadanie

zabudowanej nieruchomości. Dla dotychczasowego właściciela skutek jest więc taki

sam, a tylko nabywcą prawa własności jest inna spółdzielnia.

Należy także podkreślić, że przyjętej wykładni nie podważa fakt, iż w art. 35

ust. 1 mowa jest o wybudowaniu budynku także przez poprzedników prawnych

spółdzielni, z czego – jak wskazano – można wnosić, że pominiecie tej kategorii

podmiotów w art. 35 ust. 41

jest celowe i nie powinno być uzupełniane wykładnią

rozszerzającą. Jednakże pojecie „poprzednika prawnego” dotyczy każdego rodzaju

sukcesji, zarówno pod tytułem ogólnym, jak i szczególnym, a przyjęta wykładnia

odnosi się tylko do sytuacji, która miała miejsce w rozpoznawanej sprawie, a więc

sukcesji uniwersalnej, w wyniku podziału spółdzielni. Nie jest wykluczone, że

niewskazanie wprost w art. 35 ust. 41

u.s.m. na możliwość „zasiedzenia”

nieruchomości przez spółdzielnię powstałą w wyniku podziału było spowodowane

przekonaniem ustawodawcy, że taka konsekwencja podziału jest oczywista, gdyż

wynika z zasad ogólnych i art. 111 Pr.spółdz. (...)

Z tych względów Sąd Najwyższy rozstrzygnął zagadnienia prawne, jak w

uchwale (art. 390 k.p.c.).