IV CSK 313/08

Sygn. akt IV CSK 313/08

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 listopada 2008 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Marek Sychowicz (przewodniczący)

SSN Hubert Wrzeszcz

SSN Kazimierz Zawada (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa Skarbu Państwa - Ministra Spraw Wewnętrznych

i Administracji w Warszawie

przeciwko E. M. H. – K.

o ustalenie nieważności umowy,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 27 listopada 2008 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej

od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]

z dnia 21 grudnia 2007 r.,

uchyla zaskarżony wyrok oraz wyrok Sądu Okręgowego w B.

z dnia 10 kwietnia 2007 r., i przekazuje sprawę temu sądowi do

ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach

postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

2

Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 21 grudnia 2007 r. oddalił apelację strony

powodowej, Skarbu Państwa – Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, od

wyroku Sądu Okręgowego z dnia 10 kwietnia 2007 r., oddalającego powództwo

przeciwko E. M. H.-K. o ustalenie nieważności, zawartej w T., w dniu 14 kwietnia

2005 r., przed notariusz E. S., umowy sprzedaży, na podstawie której pozwana,

obywatelka Niemiec, wraz z mężem, obywatelem polskim, nabyła bez zezwolenia

Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji nieruchomość o powierzchni 0,0529

ha położoną w miejscowości K.

Kupując tę nieruchomość, zabudowaną domkiem letniskowym, pozwana i jej

mąż oświadczyli, że nabywają ją w celach rekreacyjno-wypoczynkowych, ale nie

jest ona ich drugim domem w rozumieniu ustawy z dnia 24 marca 1920 r.

o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (jedn. tekst: Dz. U. z 2004 r.

nr 167, poz. 1758 ze zm. – dalej: „u.n.n.c.”), gdyż będzie stanowić ich stałe

miejsce zamieszkania; pozwana nie nabyła też w Polsce wcześniej żadnej

nieruchomości.

Sąd Apelacyjny podzielił pogląd Sądu Okręgowego i pozwanej, że nie nabyła

ona na podstawie umowy sprzedaży z dnia 14 kwietnia 2005 r. drugiego domu

w rozumieniu art. 1 ust. 5 u.n.n.c., a zatem iż, mimo braku zgody Ministra Spraw

Wewnętrznych i Administracji na nabycie nieruchomości stanowiącej przedmiot tej

umowy, nie został naruszony art. 8 ust. 2 pkt 2 u.n.n.c. W ocenie Sądu

Apelacyjnego, skoro pozwana przed 14 kwietnia 2005 r. nie nabyła w Polsce żadnej

nieruchomości, nieruchomość stanowiąca przedmiot umowy sprzedaży zawartej

w tym dniu była pierwszą nabytą przez nią w Polsce. Dopiero nabycie przez

cudzoziemca w Polsce drugiej nieruchomości w celach rekreacyjno-

wypoczynkowych wymaga – jeżeli nie zachodzą wyjątki określone w art. 8 ust. 2a

pkt 2 u.n.n.c. – zezwolenia, które ma na względzie art. 8 ust. 2 pkt 2 u.n.n.c.

Jako podstawy kasacyjne strona powodowa przytoczyła błędną wykładnię

art. 1 ust. 5 u.n.n.c., niezastosowanie art. 6 ust. 1 w związku z art. 1 ust. 1 u.n.n.c.

oraz niewłaściwe zastosowanie art. 8 ust. 2 u.n.n.c.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

3

Wynikające z art. 1 ust. 1 u.n.n.c. wymaganie uzyskania zezwolenia na

nabycie nieruchomości przez cudzoziemców zostało uchylone przez art. 8 ust. 2

u.n.n.c. w odniesieniu do cudzoziemców będących obywatelami państw

członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Uchylenie to nie jest

jednak całkowite, zawiera pewne wyjątki. Jeden z wyjątków, zastrzeżony w art. 8

ust. 2 pkt 2 u.n.n.c, dotyczy przypadków nabycia w okresie pięciu lat od dnia

przystąpienia przez Polskę do Unii Europejskiej drugiego domu w rozumieniu art. 1

ust. 5 u.n.n.c. (pkt 2); wyjątkiem tym nie są objęte - z mocy art. 8 ust. 2a pkt 2

u.n.n.c. - te przypadki nabycia, w których nabywca zamieszkuje legalnie

i nieprzerwanie co najmniej cztery lata w Polsce lub nabycie nastąpiło w celu

wykonywania działalności gospodarczej polegającej na świadczeniu usług

turystycznych. Jeżeli zatem nabycie przez cudzoziemca drugiego domu

w rozumieniu art. 1 ust. 5 u.n.n.c. następuje przed upływem pięciu lat od dnia

przystąpienia przez Polskę do Unii Europejskiej, to choćby nabywca był

obywatelem państwa członkowskiego Europejskiego Obszaru Gospodarczego,

konieczne jest uzyskanie przez niego - jeśli nie zachodzi żadna z sytuacji

określonych w art. 8 ust. 2a pkt 2 u.n.n.c. – zezwolenia, o którym mowa w art. 1 ust.

1 u.n.n.c., pod rygorem nieważności, wskazanym w art. 6 ust. 1 u.n.n.c. Możliwość

uzależnienia nabycia przez cudzoziemca w tym okresie drugiego domu

w rozumieniu art. 1 ust. 5 u.n.n.c. od zezwolenia, o którym mowa w art. 1 ust. 1

u.n.n.c., została wynegocjowana przez Polskę podczas rokowań z Unią

Europejską. W punkcie 4 załącznika XII traktatu podpisanego w Atenach w dniu

16 kwietnia 2003 r. między Królestwem Belgii, Królestwem Danii, Republiką

Federalną Niemiec, Republiką Grecką, Królestwem Hiszpanii, Republiką

Francuską, Irlandią, Republiką Włoską, Wielkim Księstwem Luksemburga,

Królestwem Niderlandów, Republiką Austrii, Republiką Portugalską, Republiką

Finlandii, Królestwem Szwecji, Zjednoczonym Królestwem Wielkiej Brytanii i Irlandii

Północnej (państwami członkowskimi Unii Europejskiej) a Republiką Czeską,

Republiką Estońską, Republiką Cypryjską, Republiką Łotewską, Republiką

Litewską, Republiką Węgierską, Republiką Malty, Rzecząpospolitą Polską,

Republiką Słowenii, Republiką Słowacką dotyczącego przystąpienia Republiki

Czeskiej, Republiki Estońskiej, Republiki Cypryjskiej, Republiki Łotewskiej,

4

Republiki Litewskiej, Republiki Węgierskiej, Republiki Malty, Rzeczypospolitej

Polskiej, Republiki Słowenii i Republiki Słowackiej do Unii Europejskiej (Dz. U.

z 2004 r. nr 90, poz. 864 – dalej: „traktat akcesyjny”), postanowiono - w związku

z art. 24 traktatu akcesyjnego, w zakresie odnoszącym się do swobodnego

przepływu kapitału - że nie naruszając zobowiązań wynikających z traktatów

stanowiących podstawę Unii Europejskiej, Polska może utrzymać w mocy przez

okres pięciu lat od dnia przystąpienia do Unii Europejskiej zasady odnoszące się do

nabywania „drugich domów”, przewidziane w ustawie o nabywaniu nieruchomości

przez cudzoziemców. Chodziło o przeciwdziałanie obawom o podłożu historycznym

i ekonomicznym; te ostatnie wiązały się z przewidywaniem znacznego wzrostu cen

i zmniejszeniem dostępności nieruchomości dla obywateli polskich, gdyby od razu

całkowicie odpadło wymaganie zezwolenia na nabywanie nieruchomości przez

cudzoziemców – obywateli państw członkowskich Unii Europejskiej.

Zgodnie z art. 1 ust. 5 u.n.n.c., nabyciem drugiego domu w rozumieniu

przepisów tej ustawy jest nabycie przez cudzoziemca (osobę niemającą

obywatelstwa polskiego) nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę

mieszkaniową lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowić

jego stałego miejsca zamieszkania; nie dotyczy to jednak nabycia samodzielnego

lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności

lokali (jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).

W orzecznictwie sądów powszechnych zarysowała się - omówiona

w skardze kasacyjnej - rozbieżność w zakresie wykładni przytoczonego przepisu;

istotą kontrowersji jest możliwość uznania za nabycie „drugiego domu” nabycia

przez cudzoziemca pierwszej nieruchomości na terytorium Polski. Według jednego

nurtu orzecznictwa, do którego należy zaskarżony wyrok, nabycie przez osobę

niemającą polskiego obywatelstwa pierwszej nieruchomości na terytorium Polski

nie może być nigdy uznane za nabycie drugiego domu w rozumieniu art. 1 ust. 5

u.n.n.c. Sądy opowiadające się za taką wykładnią, powołując się na paremię

exceptiones non sunt extendenae i wskazując, że zasadą jest nabywanie w Polsce

nieruchomości przez obywateli państw członkowskich Europejskiego Obszaru

Gospodarczego bez potrzeby uzyskiwania zezwolenia władz polskich, dążą do jak

najwęższego rozumienia pojęcia nabycia „drugiego domu” na gruncie przepisów

5

ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, dotyczących obywateli

państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Zgodnie z drugim

nurtem orzecznictwa, mającym oparcie w wielu wypowiedziach piśmiennictwa,

nabycie przez osobę niebędącą obywatelem polskim pierwszej nieruchomości

w Polsce może – jakkolwiek nie musi - stanowić nabycia drugiego domu

w rozumieniu art. 1 ust. 5 u..n..n.c., ponieważ to, czy nabyta przez cudzoziemca

nieruchomość jest jego pierwszą, drugą, trzecią, czwartą lub kolejną

nieruchomością w Polsce nie ma w świetle tego przepisu znaczenia; o tym, czy

chodzi o nabycie „drugiego domu”, rozstrzygają, według tego przepisu, inne

okoliczności.

Trafna jest wykładnia znajdująca wyraz w orzeczeniach należących do

drugiego nurtu. Zawarta w art. 1 ust. 5 u.n.n.c. definicja nabycia „drugiego domu”

odwołuje się – jeżeli pominąć nieistotną w okolicznościach sprawy przesłankę

negatywną dotyczącą samodzielnego lokalu mieszkalnego - do trzech kryteriów.

Nabycie nieruchomości jest nabyciem drugiego domu w rozumieniu wymienionego

przepisu, jeżeli: 1) nabywca nieruchomości jest cudzoziemcem, o którym mowa w

art. 1 ust. 2 pkt 1 u.n.n.c., czyli osobą fizyczną niemającą obywatelstwa polskiego,

2) nabycie nieruchomości następuje pod zabudowę mieszkaniową lub na cele

rekreacyjne, 3) nabywana nieruchomość nie będzie stanowić stałego miejsce

zamieszkania nabywcy. Należy przyjąć, że decyzja o tym, czy nabycie

nieruchomości nastąpiło pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjne,

powinna następować przy uwzględnieniu wskazań zawartych w ustawie z dnia

27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80,

poz. 717 ze zm.). Z kolei przez stałe miejsce zamieszkania, o którym mowa w art. 1

ust. 5 u.n.n.c., należy rozumieć, w nawiązaniu do zawartej w art. 6 ust. 1 ustawy

z dnia 10 kwietnia 1974 r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych (jedn. tekst:

Dz. U. z 2006 r. nr 139, poz. 993 ze zm.) konstrukcji stałego pobytu,

zamieszkiwanie na nabytej nieruchomości z zamiarem stałego przebywania na niej

- w sensie chęci uczynienia tu swego centrum życiowego. Ustalając, czy nabycie

nieruchomości nastąpiło z przeznaczeniem pod tak rozumiane stałe miejsce

zamieszkania, nie można się kierować jedynie treścią oświadczeń nabywcy, należy

uwzględnić także faktyczne i prawne możliwości uczynienia przez nabywcę na

6

nieruchomości swego centrum życiowego (w szczególności, czy dysponuje kartą

pobytu obywatela Unii Europejskiej, wydaną na podstawie ustawy z dnia 27 lipca

2002 r. o zasadach i warunkach wjazdu i pobytu obywateli państw członkowskich

Unii Europejskiej oraz członków ich rodzin na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

Dz. U. nr 141, poz. 1180 ze zm.). Z powyższych wyjaśnień, dotyczących

wymagania, aby nabywana nieruchomość nie stanowiła stałego miejsca

zamieszkania, wynika, że jako nabycie drugiego domu w rozumieniu art. 1 ust. 5

u.n.n.c. należy w zasadzie zawsze kwalifikować kupno nieruchomości zabudowanej

o przeznaczeniu rekreacyjno-wypoczynkowym.

Jeżeli zatem spełnione są omówione wyżej przesłanki przewidziane w art. 1

ust. 5 u.n.n.c., dochodzi do nabycia drugiego domu w rozumieniu tego przepisu bez

względu na to, którą z kolei nieruchomość nabywca nabywa w Polsce; może ona

być jego pierwszą tu nabywaną lub którąkolwiek kolejną. Taka wykładnia pozostaje

nie tylko w zgodzie z brzmieniem wymienionego przepisu, ale harmonizuje również

z przytoczonym wyżej postanowieniem pkt 4 załącznika XII traktatu akcesyjnego,

pozwalając osiągnąć wspomniany wcześniej jego cel. Źródłem zagrożeń, których

się obawiano i którym chciano przeciwdziałać, negocjując przewidziane w tym

postanowieniu czasowe ograniczenie w zakresie swobodnego przepływu kapitału,

może być w takim samym stopniu pierwsze, jak i każde kolejne nabycie

nieruchomości, odpowiadające przesłankom określonym w art. 1 ust. 5 u.n.n.c. na

użytek regulacji zawartej w art. 8 ust. 2 pkt 2 u.n.n.c. Z punktu widzenia

wskazanego celu byłoby rozwiązaniem zdumiewającym, gdyby zastosowanie art. 1

ust. 5 i przepisów nawiązujących do niego było możliwe jedynie w razie nabycia

przez cudzoziemca drugiej nieruchomości położonej w Polsce, a zawsze

wykluczone w razie nabycia przez niego nie tylko pierwszej nieruchomości

położonej w Polsce, ale i – w wypadku konsekwentnego przestrzegania

kwestionowanej wykładni - trzeciej oraz każdej kolejnej.

Warto zaznaczyć, że podobne ograniczenia do wynikających z art. art. 8 ust.

2 pkt 2 u.n.n.c., dotyczące nabycia analogicznie rozumianych „drugich domów” lub

„drugich rezydencji”, zostały wynegocjowane także przez inne państwa, które

przystąpiły do Unii Europejskiej (Cypr, Czechy, Bułgaria, Malta). Również przez

„drugie mieszkania”, których ograniczeniem nabywania zajmował się Europejski

7

Trybunał Sprawiedliwości w wyroku z dnia 1 czerwca 1999 r.: Klaus Konle

przeciwko Austrii, C-302/97 (Zb. Orz. 1999, s. I-03099), rozumiano mieszkania nie

będące miejscem stałego zamieszkania nabywcy.

Podniesiony w skardze kasacyjnej zarzut błędnej wykładni art. 1 ust. 5

u.n.n.c. okazał się więc trafny, a bez prawidłowej wykładni tego przepisu nie mogło

dojść do właściwego zastosowania podniesionych w skardze kasacyjnej przepisów

art. 6 ust.1 w związku z art. 1 ust. 1 u.n.n.c. oraz art. 8 ust. 2 u.n.n.c.

Ubocznie wypada zauważyć, że w razie wytoczenia zgodnie z art. 6 ust. 2

u.n.n.c. przez Skarb Państwa – Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji

powództwa o ustalenie nieważności nabycia nieruchomości, którego podstawę

stanowiła umowa zawarta przez małżonków - nabywców, wyłania się kwestia

istnienia po stronie pozwanej współuczestnictwa koniecznego jednolitego

(por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 2008 r., III CZP 53/08, Biul.

SN 2008, nr 6, s. 10).

Mając powyższe na względzie, Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815

§1

k.p.c. orzekł jak w sentencji.

(eb)