I CSK 191/08

Sygn. akt I CSK 191/08

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 17 grudnia 2008 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Gerard Bieniek (przewodniczący)

SSN Irena Gromska-Szuster (sprawozdawca)

SSN Henryk Pietrzkowski

w sprawie z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej "H.(...)" w W.

przeciwko U.(...) Spółce z o.o. w W. i Miastu W.

o odszkodowanie,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 17 grudnia 2008 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 6 grudnia

2007 r., sygn. akt I ACa (…),

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi Apelacyjnemu do

ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 6 grudnia 2007 r. Sąd Apelacyjny oddalił apelację powodowej

Spółdzielni Mieszkaniowej „H.(...)” w W. od wyroku Sądu Okręgowego z dnia 30 maja

2007 r. oddalającego powództwo o zasądzenie in solidum od U.(...) spółki z.o.o. w W.

i Miasta W. kwoty 75 001zł. tytułem odszkodowania za szkodę wynikłą z obniżenia

wartości lokalu nr (…) położonego w budynku przy ul. W. w W., do której doszło na

2

skutek zwiększenia zacienienia lokalu w wyniku inwestycji budowlanej prowadzonej na

sąsiedniej nieruchomości.

Sądy ustaliły, że powodowa Spółdzielnia jest użytkownikiem wieczystym

nieruchomości przy ul. W. w W. oraz właścicielem wzniesionego na niej budynku, w

którym znajduje się między innymi lokal mieszkalny nr (…). Na sąsiedniej nieruchomości

przy ul. W. pozwana spółka prowadzi inwestycję polegającą na rozbudowie i adaptacji

na cele mieszkaniowe usytuowanego tam budynku. Roboty budowlane wykonywane są

na podstawie ostatecznych decyzji administracyjnych o warunkach zabudowy oraz

pozwolenia na budowę, wydanych przez Prezydenta miasta W.

Oceniając roszczenie odszkodowawcze strony powodowej skierowane przeciwko

pozwanej spółce na podstawie art. 416 w zw. z art. 144 k.c. Sądy obu instancji uznały je

za nie udowodnione. Sąd Apelacyjny wskazał, że w sytuacji określonej w art. 144 k.c.,

gdy właściciel nieruchomości swoim działaniem zakłóca ponad przeciętną miarę

korzystanie z nieruchomości sąsiednich powodując tzw. immisje pośrednie, do jakich

należy zarzucane w sprawie zmniejszenie nasłonecznienia, zwiększenie zacienienia,

brak odpowiedniej cyrkulacji powietrza, hałas i zanieczyszczenia, właścicielom tych

nieruchomości służą roszczenia negatoryjne, natomiast jeżeli ponieśli szkodę, mogą

dochodzić odszkodowania na podstawie art. 415 i art. 416 k.c., przy wykazaniu

wszystkich przesłanek odpowiedzialności deliktowej. Sąd Apelacyjny wskazując na

rozbieżność w orzecznictwie co do tego, czy w sytuacji, gdy budowa prowadzona jest na

podstawie ostatecznych decyzji administracyjnych, sąd w sprawie o niedozwoloną

immisję ma prawo dokonywać ustaleń dotyczących naruszenia praw osób trzecich przez

prowadzoną inwestycję, stanął na stanowisku dopuszczającym takie ustalenia.

Stwierdził jednak, że strona powodowa nie zgłosiła wniosków dowodowych w celu

wykazania, iż pozwana spółka prowadzi inwestycję niezgodnie z pozwoleniem na

budowę lub decyzją o warunkach zabudowy albo że naruszyła przepisy prawa

budowlanego. Złożona na tę ostatnią okoliczność opinia techniczna opracowana na

prywatne zlecenie powodowej Spółdzielni nie stanowi, zdaniem Sądu, dowodu, lecz

jedynie wyjaśnienie stanowiska strony powodowej w tym przedmiocie, poparte

wiadomościami specjalnymi i nie może zastąpić koniecznego dowodu z opinii biegłego,

którego strona powodowa nie zgłosiła. Nie udowodniła zatem, zdaniem Sądu,

bezprawności działania ani winy pozwanej spółki, jak również tego, że w wyniku immisji

poniosła szkodę.

3

Natomiast rozważając kwestię odpowiedzialności pozwanego Miasta W., którą

strona powodowa wywodziła z art. 63 ust. 3 w zw. z art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27

marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717

ze zm., - dalej: „u.p.z.p.”), Sąd Apelacyjny nie podzielił stanowiska Sądu Okręgowego o

braku legitymacji biernej tego pozwanego, wskazując, że roszczenie odszkodowawcze

przewidziane w powyższych przepisach przysługuje uprawnionemu od gminy, a jedynie

koszty jego realizacji przez gminę ponosi wobec niej inwestor. Stwierdził jednak, że

skoro strona powodowa dochodzi odszkodowania z tytułu obniżenia wartości lokalu nr

(...) na skutek zwiększenia jego zacienienia, to do jej roszczenia ma zastosowanie art.

36 ust. 3, a nie art. 36 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Zwiększenie zacienienia bowiem nie

ogranicza ani nie uniemożliwia korzystania z lokalu w dotychczasowy sposób, lecz może

jedynie obniżać jego wartość, a w takiej sytuacji odszkodowanie staje się wymagalne

dopiero z dniem zbycia lokalu (nieruchomości). W ocenie Sądu Apelacyjnego ze

wskazanej wyżej regulacji wynika, że jeżeli wartość nieruchomości uległa obniżeniu na

skutek decyzji o warunkach zabudowy, ale właściciel jej nie zbywa, nie powstaje

roszczenie odszkodowawcze, ponieważ ma ono charakter warunkowy. Skoro zatem

strona powodowa nie zbywa lokalu nr (...), nie przysługuje jej od pozwanego Miasta

odszkodowanie z tytułu obniżenia wartości lokalu.

Z tych wszystkich względów Sąd drugiej instancji uznał za trafną decyzję Sądu

Okręgowego o oddaleniu wniosków dowodowych strony powodowej o dopuszczenie

dowodu z zeznań świadków i stron na okoliczność uciążliwości zamieszkiwania w

budynku spółdzielni od czasu prowadzenia inwestycji budowlanej przez pozwaną

spółkę, istnienia immisji pośrednich wywołanych tą budową oraz nie powiadomienia

członków spółdzielni o postępowaniach administracyjnych dotyczących budowy, a także

dowodu z opinii biegłego sądowego do spraw wyceny nieruchomości celem określenia

aktualnej wartości lokalu nr (...) i porównania jej z wartością tego mieszkania z okresu

przed rozpoczęciem budowy przez pozwaną spółkę. Sąd uznał przeprowadzenie tych

dowodów za niecelowe, bowiem nie dotyczyły one okoliczności istotnych dla

rozstrzygnięcia sprawy, objętych hipotezą przepisów prawnych stanowiących podstawę

roszczeń Spółdzielni.

W skardze kasacyjnej opartej na obu podstawach, strona powodowa w ramach

pierwszej podstawy zarzuciła naruszenie art. 416 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie

oraz art. 36 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 63 ust. 3 i art. 36 ust. 3 w zw. z art. 63 ust. 3 u.p.z.p.

przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, a w ramach drugiej podstawy

4

naruszenie art. 227 i art. 217 § 2 k.p.c. przez niewłaściwe zastosowanie i w oparciu o

powyższe wnosiła o uchylenie zaskarżonego wyroku, przekazanie sprawy do

ponownego rozpoznania Sądowi drugiej instancji i pozostawienie mu rozstrzygnięcia o

kosztach postępowania kasacyjnego.

Pozwani wnosili o oddaleni skargi kasacyjnej i zasądzenie kosztów postępowania

kasacyjnego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Uzasadniony jest zarzut błędnej wykładni art. 36 ust. 1 pkt 1 oraz ust. 3 w zw. z

art. 63 ust. 3 u.p.z.p. i w wyniku tego niewłaściwego zastosowania tych przepisów przez

Sąd Apelacyjny.

Przede wszystkim błędne jest stanowisko Sądu, że istotne zwiększenie

zacienienia lokalu mieszkalnego nie uniemożliwia ani istotnie nie ogranicza korzystania

z lokalu w dotychczasowy sposób lub w sposób zgodny z dotychczasowym

przeznaczeniem. Nadmierne zacienienie lokalu mieszkalnego może bowiem prowadzić

do takich skutków przez uniemożliwienie pełnego wykorzystania lokalu także w zakresie

np: wykorzystania nasłonecznienia jako źródła ciepła, hodowli roślin, korzystania z

balkonu itp. Z kolei tego rodzaju ograniczenie możliwości korzystania z lokalu

mieszkalnego może prowadzić do obiektywnego obniżenia jego wartości, a tym samym

wartości całej nieruchomości i w konsekwencji powodować szkodę jej właściciela.

Zgodnie z art. 63 ust. 3 u.p.z.p. jeżeli decyzja o warunkach zabudowy wywołuje

skutki, o których mowa w art. 36, przepisy art. 36 oraz art. 37 stosuje się odpowiednio

zaś koszty realizacji roszczeń, o których mowa w art. 36 ust. 1 i 3 ponosi inwestor, po

uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Odniesienie tej regulacji do art.

36 ust. 1 pkt 1 oraz ust. 3 u.p.z.p. prowadzi do zbudowania normy prawnej, zgodnie z

którą, jeżeli w związku z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy korzystanie z

nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym

przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo

użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy odszkodowania za

poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części, zaś

zgodnie z ust. 3, jeżeli w związku z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy wartość

nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę

nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2, może żądać od

gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.

5

Już sama wykładnia językowa obu tych przepisów prowadzi do wniosku, że art.

36 ust. 1 pkt 1 obejmuje też roszczenie odszkodowawcze za obniżenie wartości

nieruchomości, mieszczące się w pojęciu „rzeczywistej szkody”, użytym w tym przepisie,

jeżeli do niego doszło z przyczyn określonych w tym przepisie. Podzielić należy

przeważający w doktrynie oraz wyrażony w orzecznictwie Sądu Najwyższego pogląd, że

art. 36 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. przewiduje odszkodowanie także za szkodę polegającą na

obniżeniu wartości nieruchomości, jeżeli doszło do tego w związku z wydaniem decyzji o

warunkach zabudowy w wyniku czego korzystanie z nieruchomości w sposób zgodny z

dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone

(porównaj wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2007 r. V CSK 230/07, nie

publ.). Użyte w art. 36 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. pojęcie „rzeczywista szkoda” obejmuje

niewątpliwie także obiektywny spadek wartości nieruchomości wynikający z

uniemożliwienia lub istotnego ograniczenia możliwości korzystania z niej w

dotychczasowy sposób, na skutek wydania decyzji o warunkach zabudowy. Przepis ten

stanowi kwalifikowaną postać odszkodowania przewidzianego w art. 36 ust. 3, który

przyznaje odszkodowanie za samo obniżenie wartości nieruchomości w wyniku wydania

decyzji o warunkach zabudowy, niezależnie od tego czy doprowadziła ona do istotnego

ograniczenia możliwości korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub je w

ogóle uniemożliwiła. Należy więc uznać, że właścicielowi lub użytkownikowi

wieczystemu nieruchomości, której wartość obiektywnie uległa obniżeniu na skutek

niemożności lub istotnego ograniczenia możliwości korzystania z niej lub jej części

w dotychczasowy sposób, w wyniku wydania decyzji o warunkach zabudowy,

przysługuje od gminy odszkodowanie przewidziane w art. 36 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., a więc

niezależnie od tego, czy sprzedaje nieruchomość, czy nie. Jeżeli skorzystał z roszczenia

przewidzianego w tym przepisie, nie przysługuje mu już od gminy żadne inne roszczenie

na podstawie przepisów omawianej ustawy. Natomiast jeżeli nie skorzystał z możliwości

dochodzenia odszkodowania na podstawie art. 36 ust. 1 pkt 1, a zbywa nieruchomość,

przysługuje mu roszczenie odszkodowawcze przewidziane w art. 36 ust. 3 u.p.z.p.,

niezależne od tego, czy nastąpiło ograniczenie możliwości korzystania z nieruchomości.

Błędnie zatem Sąd Apelacyjny uznał, że stronie powodowej nie przysługuje

żadne z roszczeń odszkodowawczych przewidzianych w tych przepisach. Obecnie

przysługuje jej roszczenie z art. 36 ust. 1 pkt 1, które wymaga udowodnienia zawartych

w pozwie twierdzeń, a więc tego, że w związku z wydaniem decyzji administracyjnej o

warunkach zabudowy (rozbudowy) sąsiedniej nieruchomości należącej do pozwanej

6

spółki, doszło do nadmiernego zacienienia lokalu nr (...), w wyniku czego strona

powodowa nie może korzystać z lokalu w sposób dotychczasowy lub zgodny z

przeznaczeniem lokalu, co spowodowało jej szkodę polegającą na obiektywnym

obniżeniu wartości lokalu.

Z uwagi na to, że błędna wykładnia powyższych przepisów dokonana przez Sąd

Apelacyjny doprowadziła także do zaakceptowania przez ten Sąd decyzji Sądu

pierwszej instancji o oddaleniu wszystkich wniosków dowodowych strony powodowej

zmierzających do udowodnienia przesłanek odpowiedzialności pozwanego Miasta na

podstawie art. 36 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., skuteczny jest również kasacyjny zarzut

naruszenia art. 227 i art. 217 § 2 k.p.c.

Zarzut ten jest uzasadniony także w odniesieniu do roszczenia

odszkodowawczego zgłoszonego na podstawie art. 416 k.c. w stosunku do pozwanej

spółki.

Roszczenie to oparte jest na zarzucie korzystania przez tę spółkę z jej

nieruchomości w sposób sprzeczny z art. 144 k.c., który jako jeden z przepisów

regulujących stosunki sąsiedzkie, wskazuje zasady korzystania z nieruchomości

i ogranicza właściciela w jego swobodzie zakazując działań zakłócających ponad

przeciętną miarę korzystanie z nieruchomości sąsiednich. Do takich działań należy

także immisja pośrednia polegająca na tamowaniu przenikania światła czy powietrza na

nieruchomość sąsiednią. Jak wielokrotnie wskazywał Sąd Najwyższy i co wprost wynika

z omawianego przepisu, działanie takie jest niedozwolone jedynie wówczas, gdy

zakłóca korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę wynikającą ze

społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych, a

więc jeżeli stopień tego zakłócenia przekracza zwykłą, przyjętą w stosunkach

miejscowych, miarę (porównaj wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 listopada 1962 r. III

CR 66/62, OSNCP 1964/2/28). Społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości i

stosunki miejscowe zależą między innymi od miejsca położenia nieruchomości oraz

czasu i sposobu korzystania z niej. W odniesieniu do nieruchomości miejskich słusznie

Sąd Najwyższy wskazał w orzeczeniu z dnia 10 września 1960 r. IV CR 879/59 (OSNC

1962/1/15), że ich właściciele muszą zawsze liczyć się z możliwością zmiany

nasłonecznienia ich budynków w miarę rozwoju budownictwa i zabudowy gruntów

sąsiednich, nie mogą więc dochodzić szkód spowodowanych zmniejszeniem

nasłonecznienia ich budynków przez budynki sąsiadów, którzy zabudowali swe grunty

zgodnie z przepisami prawa i nie naruszyli praw właścicieli gruntów sąsiednich.

7

Sama dopuszczalność dochodzenia odszkodowania na podstawie art. 415 lub art.

416 k.c. za szkodę poniesioną na skutek immisji zakłócających korzystanie z nieruchomości

ponad przeciętną miarę nie budzi żadnych wątpliwości, podobnie jak nie jest sporne w

doktrynie ani orzecznictwie, że w takiej sytuacji sąd samodzielnie ustala i ocenia wszystkie

przesłanki odpowiedzialności deliktowej, a więc także to, czy kwestionowane działanie jest

bezprawne, co wymaga oceny zarówno z punktu widzenia przepisów prawa jak i zasad

współżycia społecznego. Fakt, że właściciel nieruchomości dokonuje jej zabudowy na

podstawie ostatecznej decyzji administracyjnej, nie wyklucza możliwości wyrządzenia przez

taką budową szkody, nawet jeżeli jest ona realizowana zgodnie z decyzją administracyjną.

Wprawdzie organ administracyjny wydając decyzję dotyczącą budowy obowiązany jest,

zgodnie z art. 5 ust.1 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane (jedn. tekst: Dz.

U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.), badać, czy budowa nie narusza praw sąsiadów

(porównaj między innymi wyrok NSA z dnia 16 października 2004 r. OSK 786/04,

ONSAiWSA 2005/4/86), co nie pozwala sądowi w sprawie cywilnej wytoczonej na

podstawie art. 222 § 2 w zw. z art. 144 k.c. nakazać rozebrania obiektu zbudowanego

zgodnie z pozwoleniem na budowę, (porównaj wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 grudnia

1992 r. I CRN 188/92, OSNC 1993/5/90), to jednak nawet budowa zgodna z pozwoleniem

na budowę i warunkami zabudowy może wyrządzić szkodę właścicielom sąsiednich

nieruchomości. O tym, że może tak być świadczą między innymi omówione wyżej przepisy

art. 36 ust. 1 i 3 w zw. z art. 63 ust. 3 u.z.p.z. przyznające odszkodowanie od gminy na

szczególnych zasadach w nich określonych, za szkodę wynikłą z wydania decyzji o warunkach

zabudowy. Poszkodowany może też wystąpić na ogólnych zasadach o odszkodowanie od

sprawcy szkody i wówczas sąd samodzielnie ustala i ocenia przesłanki odpowiedzialności

deliktowej, w tym bezprawność działania, a więc między innymi to, czy budynek wzniesiony

został zgodnie z pozwoleniem na budowę, jak również czy jego wzniesienie, nawet zgodne

z prawem budowlanym, zakłóciło ponad przeciętną miarę, korzystanie z nieruchomości

sąsiedniej. Może się bowiem okazać, że z różnych przyczyn, budowa, nawet zgodna

z pozwoleniem na budowę, zakłóca korzystanie z nieruchomości sąsiedniej ponad przeciętną

miarę wynikającą z obiektywnie pojmowanego społeczno-gospodarczego przeznaczenia

nieruchomości i tak samo rozumianych stosunków miejscowych, a więc narusza art. 144

k.c.

Udowodnienie tych okoliczności spoczywa na powodzie, dlatego nie było podstaw

do oddalenia wniosków dowodowych strony powodowej o przesłuchanie zgłoszonych

świadków i stron, bowiem, wbrew stanowisku Sądów obu instancji, zmierzały one do

8

wykazania okoliczności istotnych z punktu widzenia odpowiedzialności pozwanej spółki

na podstawie art. 416 w zw. z art. 144 k.c., a mianowicie faktu, że rozbudowa

prowadzona przez pozwaną spółkę zakłóca ponad przeciętną miarę korzystanie z lokalu

nr (…) w budynku powódki przez to, że powoduje nadmierne zacienienie tego lokalu.

O tym, czy w sprawie zajdzie konieczność dopuszczenia dowodu z opinii biegłego

sądowego dla ustalenia, czy w wyniku realizacji budowy przez pozwaną spółkę

naruszone zostały normy określające warunki nasłonecznienia lokali, będzie

decydowało to, czy strona powodowa zdoła wykazać zeznaniami świadków i stron, że

budowa rzeczywiście spowodowała istotne zacienienie lokalu. Na obecnym etapie

postępowania można jedynie uznać za słuszny kasacyjny zarzut naruszenia art. 416 k.c.

oraz art. 227 i art. 217 § 2 k.p.c. przez oddalenie wniosków dowodowych strony

powodowej zmierzających do wykazania bezprawności działania pozwanej spółki

(zakłócenia ponad przeciętną miarę korzystania z nieruchomości powódki) i oddalenie

powództwa o odszkodowanie, z powodu nie udowodnienia między innymi tej przesłanki

odpowiedzialności deliktowej.

Z tych wszystkich względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815

§ 1 k.p.c.

uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu do ponownego

rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego (art. 108 § 2 w zw.

z art. 39821

i art. 391 § 1 k.p.c.).