I CSK 325/08

Sygn. akt I CSK 325/08

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 5 lutego 2009 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Krzysztof Pietrzykowski (przewodniczący,

sprawozdawca)

SSN Barbara Myszka

SSN Kazimierz Zawada

Protokolant Ewa Krentzel

w sprawie z powództwa "N." Spółki z o.o.

przeciwko K. S.A.

o wydanie nieruchomości,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 5 lutego 2009 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 6 lutego 2008 r., sygn. akt [...],

1. oddala skargę kasacyjną;

2. zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 2.700 (dwa

tysiące siedemset) złotych tytułem kosztów postępowania

kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 17 września 2007 r. Sąd Okręgowy w W. oddalił

powództwo N.O. Spółki z o.o. przeciwko K. S.A. o wydanie opisanej w pozwie

nieruchomości położonej w W. przy ul. O. 75.

Sąd Okręgowy ustalił, że w dniu 5 grudnia 2006 r. powódka nabyła prawo

użytkowania wieczystego rzeczonej nieruchomości od Spółki z o.o. P. (dawna

nazwa P.D. Sp. z o.o.), która 15 maja 2006 r. prawo wieczystego użytkowania

nieruchomości kupiła od P. S.A.. Dnia 28 grudnia 1989 r. P. zawarło ze Spółką z

o.o. K. umowę, na podstawie której przekazało jej w dzierżawę do końca 1993 r., a

następnie do 1995 r. (aneks z dnia 20 grudnia 1993 r.) zaplecze budowy

obejmujące między innymi rzeczoną nieruchomość. W dniu 12 grudnia 1996 r.

strony podpisały dwa aneksy do umowy z 28 grudnia 1989 r. przedłużające do

2021 r. umowę dzierżawy i określające warunki jej rozwiązania. Drugi aneks

obejmował część nieruchomości położonej w W. przy ul. O. Powództwo P.

przeciwko Spółce K. S.A. o wydanie tej nieruchomości zostało oddalone przez Sąd

Okręgowy w W., a Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 12 lipca 2006 r., [...] oddalił

apelację. Spółka P. wypowiedziała umowę dzierżawy w dniu 20 czerwca 2006 r.,

wskazując jako podstawę art. 678 § 1 w związku z art. 694 k.c. i § 1 ust. 3 umowy z

dnia 28 grudnia 1989 r. Spółka N.O. w dniu 9 lutego 2007 r. skierowała do Spółki K.

oświadczenie o wypowiedzeniu umowy dzierżawy i zażądała wydania do dnia

16 lutego 2007 r. rzeczonej nieruchomości, a następnie wniosła powództwo

do Sądu.

Sąd Okręgowy uznał, że umowa dzierżawy nigdy nie została pozwanemu

wypowiedziana w sposób prawnie skuteczny. Paragraf 1 ust. 3 umowy dzierżawy

stanowi jedynie, że po upływie okresu użytkowania użytkownik jest obowiązany

zwolnić zajmowane obiekty oraz teren. Wskazana przez powódkę podstawa

prawna rozwiązania umowy jest, zdaniem Sądu Okręgowego, chybiona, ponieważ

umowa dzierżawy została zawarta przez strony na czas oznaczony w formie

pisemnej z datą pewną (art. 678 § 2 k.c.).

Powódka wniosła apelację od wyroku Sądu Okręgowego.

3

Wyrokiem z dnia 6 lutego 2008 r. Sąd Apelacyjny oddalił apelację i zasądził

od powódki na rzecz pozwanej kwotę 5.400 złotych tytułem kosztów postępowania

apelacyjnego. Zdaniem Sądu Apelacyjnego, art. 678 § 2 w związku z art. 694 k.c.

skutecznie broni najemcę (dzierżawcę) przed wypowiedzeniem umowy przy

spełnieniu przesłanek tam wymienionych. W okolicznościach niniejszej sprawy

widniejąca na aneksie z dnia 12 grudnia 1996 r. adnotacja urzędu skarbowego

dotycząca opłaty skarbowej oznacza, że została zachowana data pewna. Artykuł 81

§ 2 pkt 2 k.c. ma bowiem na względzie stwierdzenie istnienia dokumentu w chwili

dokonania wzmianki czy też potwierdzenie daty niebudzącej wątpliwości, w której

czynność prawna została dokonana (wyroki Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada

1978 r., III CRN 232/78, OSNCP 1979, nr 9, poz. 173 i z dnia 12 kwietnia 2001 r., II

CKN 1323/00, OSNC 2001, nr 12, poz. 177). Powołany w apelacji wyrok Sądu

Najwyższego z dnia 19 listopada 2003 r., V CK 455/02 został wydany w innych

okolicznościach faktycznych, a poza tym, zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z

dnia 29 listopada 2005 r., III CZP 104/05 (OSNC 2006, nr 10, poz. 162), argumenty

w nim zawarte utraciły aktualność.

Powódka w skardze kasacyjnej zarzuciła naruszenie art. 678 § 2 w związku

z art. 694 k.c., art. 81 § 2 pkt 2 k.c. oraz art. 233 k.p.c.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 678 § 1 k.c., w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania

najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy, jednak może

wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.

Uprawnienie to nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas

oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy

wydana (art. 678 § 2 k.c.). W doktrynie podkreśla się, że zastrzeżenie daty pewnej

chroni najemcę przed ewentualna nielojalnością stron, ponieważ zapobiega

zawieraniu umów antydatowanych. Przepisy art. 678 k.c. mają odpowiednie

zastosowanie do umowy dzierżawy (art. 694 k.c.).

Datą pewną jest urzędowe poświadczenie daty, które, według art. 81 § 1

k.c., jest skuteczne również względem osób nieuczestniczących w dokonaniu

określonej czynności prawnej. Czynność prawna ma datę pewną także w razie

stwierdzenia dokonania czynności prawnej w jakimkolwiek dokumencie urzędowym

4

- od daty tego dokumentu, a w razie umieszczenia na obejmującym czynność

dokumencie jakiejkolwiek wzmianki przez organ państwowy, organ jednostki

samorządu terytorialnego albo przez notariusza - od daty wzmianki (art. 81 § 2

k.c.). Ustawa może uzależniać od daty pewnej ważność albo określone skutki

czynności prawnej. Dokonanie czynności prawnej na piśmie z datą pewną zostało

zastrzeżone ad solemnitatem w art. 329 § 1 k.c. (zastaw na prawach, z wyjątkiem

dotyczącym zastawu finansowego – zob. art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 2 kwietnia

2004 r. i niektórych zabezpieczeniach finansowych, Dz. U. Nr 91, poz. 871 ze zm.),

a dawniej również w art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 31 stycznia 1985 r. o znakach

towarowych (Dz. U. Nr 5, poz. 17 ze zm.; zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia

12 kwietnia 2001 r., II CKN 1323/00, OSNC 2001, nr 12, poz. 177; wyrok Sądu

Najwyższego z dnia 19 listopada 2003 r., V CK 455/02, Rejent 2004, nr 10, s. 134).

W innych przepisach obowiązującego prawa data pewna została zastrzeżona ad

eventum, w szczególności w rozważanym art. 678 § 2 k.c., a także w art. 590 § 1

k.c. (sprzedaż z zastrzeżeniem własności rzeczy), w art. 59 ust. 7 ustawy z dnia

29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe (jedn. tekst: Dz. U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665

ze zm.), w art. 101 ust. 2 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe

i naprawcze (Dz. U. Nr 60, poz. 535 ze zm.) i w art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia

11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. Nr 64, poz. 592 ze zm.).

W związku z zarzutami naruszenia prawa materialnego podniesionymi

w skardze kasacyjnej wymagają rozważenia dwie kwestie. Pierwsza sprowadza się

do tego, czy wymaganie zachowania daty pewnej jest spełnione, jak

w okolicznościach niniejszej sprawy, w wypadku, gdy na aneksie do umowy

dzierżawy została zamieszczona adnotacja urzędu skarbowego dotycząca opłaty

skarbowej. Druga kwestia polega na tym, czy czynność prawna ma datę pewną

w sytuacji, gdy wspomniana wzmianka została umieszczona na aneksie do umowy

dzierżawy, a więc już po zawarciu tej umowy (w okolicznościach niniejszej sprawy –

po siedmiu latach), ale przed zbyciem rzeczy wydzierżawionej.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 listopada 1978 r., III CRN 232/78

(OSNCP 1979, nr 9, poz. 173), wydanym w podobnych jak w niniejszej sprawie

okolicznościach faktycznych, przyjął, że przez umieszczenie „jakiejkolwiek

wzmianki” w myśl art. 81 § 2 pkt 2 k.c. należy rozumieć także datę pobrania opłaty

5

skarbowej i jej skasowania przez organ państwowy na dokumencie. Sąd Najwyższy

w niniejszym składzie podziela to stanowisko.

W powołanym wyroku z dnia 22 listopada 1978 r., III CRN 232/78 Sąd

Najwyższy podkreślił, że art. 81 § 2 pkt 2 k.c. ma na celu stwierdzenie istnienia

dokumentu w chwili dokonywania wzmianki. Podobne stanowisko zajął Sąd

Najwyższy w uchwale z dnia 29 listopada 2005 r., III CZP 104/05 (OSNC 2006,

nr 10, poz. 162), w której wyjaśnił, że umowa przewłaszczenia, o której mowa w art.

101 ust. 2 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. - Prawo upadłościowe i naprawcze, jest

skuteczna względem masy upadłości także w wypadku, gdy umowa ta ma datę

pewną uzyskaną w sposób określony w art. 81 § 2 i § 3 k.c. Natomiast odmienny

pogląd wypowiedział Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 30 września 2008 r., II CSK

149/08 (Palestra 2008, nr 11-12, s. 309), według którego wspomniana umowa

przewłaszczenia jest skuteczna względem masy upadłości tylko wtedy, gdy ma

datę pewną w rozumieniu art. 81 § 1 k.c.

Szczególna forma czynności prawnej, jaką jest pismo z datą pewną (art. 81

k.c.), ma charakter niejednorodny. Już z samej konstrukcji powołanego artykułu

wynika, że ustawodawca rozróżnia w nim dwie postacie daty pewnej. Właściwa

data pewna (data pewna sensu stricto), polegająca na urzędowym poświadczeniu

daty dokonania czynności prawnej (art. 81 § 1 k.c.), odnosi się do takich sytuacji,

gdy ustawa zastrzega rozważaną formę ad solemnitatem albo ad eventum, co

zresztą expressis verbis wynika z tego przepisu. Z kolei data pewna w szerokim

znaczeniu (sensu largo), którą czynność prawna nabywa później niż w dacie jej

dokonania (art. 81 § 2 i 3 k.c.), z natury rzeczy nie może mieć zastosowania w razie

zastrzeżenia daty pewnej ad solemnitatem, co przekonywająco wyjaśnił Sąd

Najwyższy w powołanych wyrokach z dnia 12 kwietnia 2001 r., II CKN 1323/00

i z dnia 19 listopada 2003 r., V CK 455/02. Cecha pewności dotyczy tu bowiem

istnienia czynności prawnej w chwili uzyskania daty pewnej na podstawie

wymienionych przepisów. Jest to możliwe tylko wtedy, gdy data pewna została

zastrzeżona ad eventum, w szczególności w sytuacji określonej w art. 678 § 2 k.c.

Przeciwne stanowisko przedstawione w skardze kasacyjnej, negujące stosowanie

art. 81 § 2 w takiej sytuacji, oznaczałoby w istocie podważenie racjonalności

6

ustawodawcy, który wprowadził przepis nigdy nieznajdujący zastosowania. Takiego

zaś założenia z oczywistych względów nie można aprobować.

Jeżeli zatem, jak w sytuacji określonej w art. 678 § 2 k.c., forma pisemna

z datą pewną została zastrzeżona do wywołania określonych skutków prawnych

(ad eventum), data pewna może być uzyskana w sposób określony w art. 81 § 2

k.c. Istotne jest jedynie to, aby uzyskanie daty pewnej w taki sposób nastąpiło

przed zbyciem rzeczy najętej (wydzierżawionej).

Podniesiony w skardze kasacyjnej zarzut naruszenia art. 678 § 2 w związku

z art. 694 oraz art. 81 § 2 pkt 2 k.c. okazał się zatem nieuzasadniony.

Powódka zarzuciła ponadto naruszenie art. 233 k.p.c. Wspomniany zarzut

w ogóle nie mógł być podniesiony w skardze ze względu na art. 3983

§ 3 k.p.c.

Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39814

k.p.c.

orzekł jak w sentencji.