II CSK 268/08

Sygn. akt II CSK 268/08

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 13 lutego 2009 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Jan Górowski (przewodniczący)

SSN Józef Frąckowiak

SSA Bogumiła Ustjanicz (sprawozdawca)

Protokolant Maryla Czajkowska

w sprawie z powództwa Miasta P.

przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi Miasta P.

o ustalenie

oraz z powództwa Wielobranżowego Przedsiębiorstwa Budowlanego

"L." Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w P.

przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi Miasta P.

o ustalenie ,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 13 lutego 2009 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej - Wielobranżowego Przedsiębiorstwa

Budowlanego "L." Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w P.

i skargi kasacyjnej strony pozwanej

od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]

z dnia 24 października 2007 r.,

1) oddala obie skargi kasacyjne;

2

2) znosi wzajemnie koszty postępowania kasacyjnego

w sprawie z powództwa Wielobranżowego Przedsiębiorstwa

Budowlanego "L." Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością

w P. przeciwko Skarbowi Państwa Prezydentowi Miasta P.;

3) zasądza od pozwanego na rzecz Miasta P. kwotę 3600 zł

(trzy tysiące sześćset) tytułem zwrotu kosztów procesu

w postępowaniu kasacyjnym.

Uzasadnienie

3

Sąd Apelacyjny zaskarżonym wyrokiem z dnia 24 października 2007 r. w

sprawie z powództwa Miasta P. przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi

Miasta P. zmienił wyrok Sądu Okręgowego w P. z dnia 5 czerwca 2007 r. i ustalił,

że określenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wymienionych

nieruchomości, położonych w P. jest uzasadnione do kwoty 303 210,77 zł od dnia 1

stycznia 2006 r., przy zastosowaniu stawki procentowej w wysokości 1% wartości

nieruchomości gruntowej, zasądził na rzecz powoda 73 244 zł tytułem zwrotu

kosztów procesu za obie instancje.

W sprawie z powództwa Wielobranżowego Przedsiębiorstwa Budowlanego „L.”

Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w P. przeciwko Skarbowi Państwa -

Prezydentowi Miasta P. zmienił ten wyrok i ustalił, że określenie opłaty rocznej z

tytułu użytkowania wieczystego wymienionych nieruchomości, położonych w P. jest

uzasadnione do kwoty 345 338,10 zł od 1 stycznia 2007 r., przy zastosowaniu

stawki procentowej w wysokości 1% wartości nieruchomości gruntowej, oddalił

powództwo w pozostałej części, zasądził od pozwanego na rzecz powoda 924 zł

tytułem zwrotu kosztów procesu, oddalił apelację w pozostałym zakresie oraz

zasądził od pozwanego na rzecz powoda 14 916 zł tytułem zwrotu kosztów procesu

w postępowaniu apelacyjnym.

Za podstawę rozstrzygnięcia przyjęte zostały następujące ustalenia i wnioski:

Nieruchomość położona w S., działka nr 5/166 z ark. 07 obręb S., była w

użytkowaniu wieczystym Instytutu Budownictwa, Mechanizacji i Elektryfikacji

Rolnictwa w W., który w dniu 21 maja 1997 r. zawarł z Wielobranżowym

Przedsiębiorstwem Budowlanym „L.” Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w

P. umowę sprzedaży tego prawa, pod warunkiem nieskorzystania przez Skarb

Państwa - Miasto P. z prawa pierwokupu.

W oparciu o uchwałę Zarządu z dnia 29 lipca 1997 r. Miasto P. wykonało prawo

pierwokupu w stosunku do prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości.

Umową z dnia 14 kwietnia 2004 r. Miasto P. przeniosło na rzecz Spółki „L.” prawo

użytkowania wieczystego gruntu o łącznej powierzchni 120 230 m2

, położonego w

dzielnicy P.-S.

Okres trwania użytkowania wieczystego określony był do 11 marca 2090 r.

4

Instytut Budownictwa, Mechanizacji i Elektryfikacji Rolnictwa w W. był zwolniony od

obowiązku wnoszenia opłat z tytułu użytkowania wieczystego.

W dniu 2 stycznia 2006 r. Dyrektor Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego

GEOPOZ w P., wykonując zadania z zakresu administracji rządowej, określił dla

Spółki L. wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu Skarbu

Państwa na 1 036 014,30 zł, przy uwzględnieniu wartości nieruchomości

oszacowanej przez rzeczoznawcę majątkowego na 34 533 810 zł i 3% stawki.

W odniesieniu do nieruchomości będących w użytkowaniu wieczystym Miasta P.

wymieniony Dyrektor w dniu 30 grudnia 2005 r. ustalił opłatę roczną na 909 632,31

zł, przyjmując 3% stawkę w odniesieniu do wartości nieruchomości w wysokości

34 533 810 zł.

Wniesione przez powodów, zgodnie z pouczeniem zawartym w pismach - ofertach

ustalających wymienione opłaty, do Samorządowego Kolegium Odwoławczego

w P. wnioski o ustalenie opłat przy zastosowaniu 1% stawki od wartości

nieruchomości nie odniosły rezultatu, ponieważ Kolegium to umorzyło

postępowanie. Wyraziło stanowisko, że opłata ma charakter zobowiązania

cywilnoprawnego, a spory związane z jej wysokością nie należą do drogi

postępowania administracyjnego, jak też pouczyło powodów o możliwości złożenia

sprzeciwu, co spowoduje przedstawienie sprawy sądowi.

W pismach nazwanych sprzeciwami od orzeczenia Samorządowego Kolegium

Odwoławczego w P. powodowie wysunęli żądanie ustalenia, że zaoferowana przez

pozwanego stawka procentowa oraz opłata roczna z tytułu użytkowania

wieczystego są nieuzasadnione, ponieważ w dalszym ciągu obowiązywać powinna

1% stawka.

W czasie obejmowania nieruchomości w użytkowanie wieczyste przez Miasto P.

nie został określony cel, na który nieruchomość była przeznaczona.

W umowie o przeniesieniu prawa użytkowania wieczystego na rzecz Spółki L.

wskazano, że przejmowane przez nią nieruchomości są przeznaczone pod

budownictwo mieszkaniowe. Takie też ich przeznaczenie wynika

z nieobowiązującego już planu zagospodarowania przestrzennego.

Sąd Apelacyjny uznał, że w przypadku, gdy przy oddawaniu nieruchomości

w użytkowanie wieczyste nie został określony cel, na który nieruchomość została

5

oddana, o zastosowaniu odpowiedniej stawki procentowej decyduje faktyczne

korzystanie z nieruchomości.

W art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

(t. j. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), dalej u.g.n., wskazane zostało, że

w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się

okres użytkowania wieczystego, który zależy od celu oraz określa się sposób

korzystania z nieruchomości, stosownie do art. 236 i 239 k.c.

Z uwagi na to, że nie została zawarta umowa o oddanie nieruchomości

w użytkowanie wieczyste , to cel korzystania z nieruchomości objętej tym prawem

powinien być określony przy uwzględnieniu sposobu korzystania stwarzającego

możliwość jego realizacji.

Niezabudowanie w chwili obecnej nieruchomości będących w użytkowaniu Miasta

P. nie oznacza, że właściwym było zastosowanie 3% stawki, skoro w dalszym ciągu

jest możliwe osiągnięcie tego celu.

Na taki właśnie cel użytkowania przez tego powoda wskazuje to, że w czasie

nabywania prawa, nieruchomości te, w nieobowiązującym już planie

zagospodarowania przestrzennego, były przeznaczone pod zabudowę mieszkalną.

Doszło do zatwierdzenia projektu podziału, którym wydzielono pola inwestycyjne

oraz wynikający z nich układ komunikacyjny. Skorzystanie z prawa pierwokupu

związane było z celami wypełnianymi przez powódkę, do których należy także

budownictwo mieszkaniowe i inne zadania publiczne. Aktualnie nieruchomości są

uzbrojone w sieć wodociągową i gazociąg.

Określenie stawki innej, niż odnosząca się do celów mieszkaniowych nie było

prawidłowe.

Również w odniesieniu do Spółki „L.” celem użytkowania wieczystego

nieruchomości było budownictwo mieszkaniowe, chociaż określenie takiego celu

w umowie (ugodzie) zawartej w dniu 14 kwietnia 2004 r. nie może być ocenione

jako spełnienie wymogów przewidzianych art. 29 u.g.n., co jednak należy brać pod

uwagę w ramach dokonywanego ustalenia.

Spółka uzyskała decyzje o warunkach zabudowy oraz o ustaleniu i lokalizacji

inwestycji, które wskazują na taki właśnie cel, jak też przystąpiła do budowy domów

mieszkalnych.

6

Wobec tego uzasadnione jest zastosowanie 1% stawki.

Zarzut niewłaściwego określenia wartości nieruchomości nie mógł odnieść skutku,

skoro nie zostały złożone żadne wnioski dowodowe, które mogłyby dać podstawę

do zmiany tego ustalenia.

Domaganie się dokonania tego w postępowaniu apelacyjnym po zamknięciu

rozprawy wraz z wnioskiem o jej otwarcie, wobec braku przesłanek przewidzianych

art. 225 k.p.c., nie mogło być uwzględnione, a spóźnione wnioski zostały pominięte.

Zmiana wyroku Sądu Okręgowego była konieczna, z uwagi na nietrafność

oddalenia powództw i podzielenia stanowiska pozwanego.

W skardze kasacyjnej Wielobranżowe Przedsiębiorstwo Budowlane „L.”

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w P. powołała obie podstawy

przewidziane art. 3983

§ 1 k.p.c.

W ramach tej, dotyczącej naruszenia przepisów postępowania, które mogło

mieć istotny wpływ na wynik sprawy, podniosła zarzuty:

- niewłaściwego zastosowania art. 378 § 1 k.p.c. przez nieuwzględnienie z urzędu

nieważności postępowania i rozpoznania sprawy, mimo niedopuszczalności drogi

sądowej,

- niezastosowania art. 379 pkt 1 k.p.c. w związku z art. 199 k.p.c., skoro

postępowanie przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym

w P. było bezprzedmiotowe z uwagi na przyjęcie przez pozwanego niewłaściwego

trybu, nieuwzględniającego wypowiedzenia wnoszonej dotychczas opłaty,

- błędnego zastosowania art. 316 § 1 k.p.c. przez wydanie wyroku

nieuwzględniającego stanu rzeczy istniejącego w chwili zamknięcia rozprawy,

a odmowa otwarcia rozprawy i przeprowadzenia wnioskowanych dowodów oraz

wykazu działek, które już nie były w jego użytkowaniu wieczystym jest przyczyną

niewłaściwego określenia wysokości opłaty,

- art. 8 ust. 1 w związku z art. 4 ust.1 pkt 2 ustawy o Prokuratorii Generalnej

Skarbu Państwa przez wadliwą reprezentację pozwanego, ponieważ obligatoryjnie

wykonywać je powinna Prokuratoria Generalna Skarbu Państwa z uwagi na

wartość przedmiotu sporu.

Naruszenia prawa materialnego skarżąca upatruje w zarzutach:

7

- niewłaściwego zastosowania art. 77, 78, 79, 80 u.g.n. przez uznanie, że

zachodzą przesłanki do zastosowania procedury aktualizacyjnej, mimo braku

wypowiedzenia, a także prowadzenia przez Sąd postępowania tak co do opłaty

rocznej, jak i stawki procentowej,

- błędnej wykładni i niewłaściwego zastosowania art. 221 ust. 2 u.g.n. i przyjęcia,

że przy oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste nie została określona

wysokość stawki procentowej opłaty rocznej, skoro nieruchomości objęte nabytym

prawem miały jednoznacznie określony cel - budownictwo mieszkaniowe

i towarzyszącą mu infrastrukturę.

Jako zarzut ewentualny, na wypadek niepodzielenia wyżej wymienionych

podniósł, że niewłaściwie zastosowany został art. 80 ust. 1 i 2 w związku z art. 78

ust. 2 u.g.n. przez ustalenie początkowej daty płatności opłaty na 1 stycznia

2007 r., chociaż przyjęte jest w orzecznictwie Sądu Najwyższego, że wymagalność

różnicy pomiędzy nową opłatą a dotychczas wnoszoną powstaje po

uprawomocnieniu wyroku.

Skarżąca domagała się zmiany wyroku w punkcie II i odrzucenia pozwu

ewentualnie uchylenia go w tym zakresie i przekazania sprawy do ponownego

rozpoznania Sądowi drugiej instancji.

W skardze kasacyjnej pozwanego powołana została podstawa z art. 3983

§ 1

pkt 1 k.p.c. z zarzutem naruszenia art. 221 ust. 3 w związku z art. 72 ust. 3 pkt 4

u.g.n. przez jego błędną wykładnię.

Skarżący wniósł o uchylenie wyroku w zakresie uwzględniającym apelacje

i powództwa, dokonanie jego zmiany przez oddalenie powództw ewentualnie

uchylenie go i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi

Apelacyjnemu.

Powódki wniosły o oddalenie skargi kasacyjnej pozwanego, a ten

o oddalenie skargi kasacyjnej Spółki „L”.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Rozpoznanie skarg kasacyjnych wymaga w pierwszej kolejności

przypomnienia charakteru opłat, do wnoszenia których zobowiązany jest wieczysty

użytkownik w oparciu o art. 238 k.c.

8

Przepis ten przewiduje, że użytkowanie wieczyste jest prawem odpłatnym, zaś

sposób wnoszenia i wysokość opłat rocznych przez czas trwania tego prawa

określone zostały w art. 71 do 81 u.g.n.

Opłaty roczne są świadczeniami o charakterze cywilnoprawnym, wzajemnymi,

należnymi właścicielowi (Skarbowi Państwa albo jednostce samorządu

terytorialnego) za korzystanie z jego nieruchomości.

Art. 29 ust. 1 u.g.n. określa wymogi umowy o oddanie nieruchomości gruntowej

w użytkowanie wieczyste, należy do nich okres użytkowania zależny od celu, na

który oddanie następuje oraz sposób korzystania, stosownie do art. 236 i 239 k.c.

Z art. 71 ust. 1, 2 i 3 u.g.n. wynika, że pierwszą opłatę roczną ustala się i wnosi do

dnia zawarcia umowy, chyba że tę określoną dla prawa oddawanego w trybie

bezprzetargowym rozłożono na raty.

Terminu wnoszenia opłat rocznych dotyczy uregulowanie ust. 4 wymienionego

przepisu.

Wysokość opłat rocznych wyznaczana jest stawką procentową odnoszoną do

wartości nieruchomości (art. 72 ust. 1 u.g.n.), a stawek procentowych uzależniona

od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość została oddana (ust. 3 art. 72

u.g.n.).

Z uwagi na to, że poprzednio obowiązująca ustawa z dnia 29 kwietnia 1985 r.

o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (t. j. Dz. U. z 1991 r., Nr 30,

poz. 127 ze zm.) nie przewidywała wymogu określania celu oddania nieruchomości

w użytkowanie wieczyste, to zgodnie z art. 221 ust. 3 u.g.n., w razie konieczności

określenia stawki procentowej przyjmuje się cel, który wynika ze sposobu

korzystania z nieruchomości.

Ustalenie wysokości stawki procentowej, jeśli nie dokonano tego przy oddaniu

nieruchomości w użytkowanie wieczyste odbywa się, zgodnie z art. 221 ust. 2

u.g.n., przy zastosowaniu trybu postępowania określonego w art. 78-81 u.g.n.

Postanowienia art. 221 u.g.n. mają charakter przepisu dostosowującego zasady

ustalania opłat należnych od użytkowników wieczystych, którzy prawo to uzyskali

przed wejściem w życie ustawy z 21 sierpnia 1997 r. (z dniem 1 stycznia 1998 r.)

do jej uregulowań.

9

Odesłanie do trybu przewidzianego dla aktualizacji wysokości opłaty rocznej

wskazuje, że odnosi się ono do sytuacji, w której właściwy organ zamierza zmienić

rozmiar wyznaczonej poprzednio opłaty, co ma miejsce również w sytuacji trwałej

zmiany sposobu korzystania z nieruchomości (art. 73 ust. 2 u.g.n.).

W odniesieniu do ustalania po raz pierwszy opłaty rocznej przepisy nie przewidują

poddania jej ocenie samorządowego kolegium odwoławczego, ponieważ stanowi

element korzystania z prawa ustanowionego na cudzej nieruchomości, ma zatem

cywilnoprawny charakter, który powinien być uzgodniony w umowie o oddanie

nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

Prawo użytkowania wieczystego Instytut Budownictwa, Mechanizacji

i Elektryfikacji Rolnictwa w W. uzyskał z mocy prawa – art. 64 ustawy z dnia 25

lipca 1985 r. o jednostkach badawczo-rozwojowych (t.j. Dz. U. z 2008 r. Nr 159,

poz. 993). Uprawnienie to wprowadzone zostało ustawą z dnia 22 lutego 1991 r. o

zmianie ustawy o jednostkach badawczo-rozwojowych (Dz. U. Nr 19, poz. 81),

która weszła w życie z dniem 11 marca 1991 r. Nie doszło do określenia i pobrania

opłat, ponieważ Instytut od ich ponoszenia był zwolniony.

W tej sytuacji zmiana użytkownika wieczystego, wywołana umową sprzedaży z dnia

21 maja 1997 r. nie wywołała skutku w postaci związania nabywcy opłatą roczną

(por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia16 grudnia 1999 r. II CK 639/98, OSNC

2000/6/21), jak też nabycia przez Miasto P. uprawnienia do niepłacenia opłat.

Odnosi się to również do skutków nabycia tego prawa przez Spółkę „L.” umową z

dnia 14 kwietnia 2004 r.

W takim przypadku właściciel nieruchomości powinien ustalić opłatę roczną dla

nowych użytkowników wieczystych, która nie byłaby pierwszą opłatą, wobec

kolejnych zmian podmiotów biorących nieruchomość w użytkowanie wieczyste.

Oświadczenia pozwanego zawarte w pismach skierowanych do powodów,

informujące o ustaleniu opłat rocznych oraz podstawach, na jakich oparte zostało

określenie ich wysokości było w istocie wypełnieniem uprawnienia przewidzianego

art. 72 ust. 1 i 3 u.g.n.

Nie zasługuje na podzielenie stanowisko Spółki „L.”, że pozwany dokonał

aktualizacji opłaty rocznej, która przewidziana została art. 77 i 78 u.g.n.

10

Aktualizacja mogłaby mieć miejsce, gdyby wcześniej doszło do ustalenia opłaty

przez uprawniony podmiot, a bezsporne było, że pozwany tego nie dokonał.

Faktyczne wnoszenie opłat przez powodów nie może być utożsamiane z decyzją

właściciela nieruchomości.

Zbędne było pouczenie o możliwości złożenia wniosku do Samorządowego

Kolegium Odwoławczego w P., skoro zakres jego kognicji, przewidziany art. 79

u.g.n., związany jest z postępowaniem aktualizacyjnym, wobec czego doszło do

wydania decyzji o umorzeniu postępowania zainicjowanego przez powodów.

Poddanie rozpatrzenia sporu związanego z aktualizacją rocznej opłaty, a zatem

określenia rozmiaru świadczenia o charakterze w istocie cywilnoprawnym,

postępowaniu quasi- administracyjnemu, jednoinstancyjnemu, którego nadrzędnym

celem jest doprowadzenie do ugody, traktować należy jako swoiście dotyczące

tylko tego przedmiotu, które nie może być rozszerzane na brak porozumienia

w zakresie ustalenia opłaty rocznej (por. wyrok Naczelnego Sądu

Administracyjnego z dnia 23 stycznia 2007 r. I OSK 306/06, niepubl.).

Nie zachodziła zatem potrzeba wyczerpania trybu uregulowanego art. 80 u.g.n.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło się od wyrażenia własnego

stanowiska, odsyłając powodów na drogę sądową. Pisma powodów, mimo

nazwania ich sprzeciwami, obejmowały żądanie ustalenia właściwej wysokości

opłaty w oparciu o art. 72 ust. 1 i 3 u.g.n.

Sądy obu instancji potraktowały te żądania jako powództwa o ustalenie rozmiarów

ich zobowiązań.

Spory dotyczące świadczenia o charakterze cywilnoprawnym, zgodnie z art.

1 k.p.c., są sprawami cywilnymi, dla których przewidziana została droga

postępowania cywilnego przed sądem powszechnym (art. 2 § 1 k.p.c.), jeśli przepis

szczególny nie przekazał ich do właściwości innych organów (art. 2 § 3 k.p.c.).

Powyższe wywody wskazują, że nie należą one do postępowania

administracyjnego, a zatem należało je rozpoznać według przepisów Kodeksu

postępowania cywilnego przez sąd powszechny.

Niedopuszczalność drogi sądowej dotyczy jedynie obowiązku ponoszenia opłaty

ustalonej na podstawie art. 63 u.g.n. przez właściwy organ w drodze decyzji (por.

uchwała Sądu Najwyższego z dnia 18 grudnia 2008 r. III CZP 116/08, niepubl.).

11

Nie zasługiwał na podzielenie zarzut Spółki „L.” dotyczący niedopuszczalności drogi

sądowej i obowiązku Sądu odrzucenia pozwu w odniesieniu do zgłoszonego przez

nią żądania, jak też nieważności postępowania.

Nieuzasadniony był również zarzut błędnego zastosowania przez Sąd

Apelacyjny art. 316 § 1 k.p.c., ponieważ wyrok został wydany przy uwzględnieniu

stanu rzeczy istniejącego w chwili zamknięcia rozprawy.

Chociaż Spółka nie powołała także art. 391 § 1 k.p.c., wskazać należy, że w toku

postępowania przed Sądem pierwszej, jak też drugiej instancji nie domagała się

przeprowadzenia żadnego dowodu dla wykazania, że wartość nieruchomości

została niewłaściwie określona, zarówno w odniesieniu do przyjętych przez

rzeczoznawcę majątkowego kryteriów, jak i jej powierzchni. Nie skorzystała nawet

z możliwości przewidzianej art. 381 k.p.c. Niezależnie od tego, że nie objęła skargą

kasacyjną art. 316 § 2 k.p.c., nie wykazała również, że okoliczności, na które się

powołuje, ujawniły się dopiero po zamknięciu rozprawy.

Zarzut wadliwej reprezentacji Skarbu Państwa oparty został na błędnym

określeniu wartości przedmiotu sporu.

Zgłoszone przez powodów żądania obejmowały wnioski o ustalenie, że opłaty

powinny być określone przy zastosowaniu 1% stawki, a zatem wartości

przedmiotów sporów stanowić powinny kwoty, jakie w ich ocenie powinni płacić

jako użytkownicy wieczyści.

Nie ma podstaw do przyjęcia, że żądane przez nich określenie wysokości opłat

należy odnosić do różnicy pomiędzy ofertami a kwotami, jakie w ich ocenie

stanowić powinny opłaty roczne.

Zgłoszonych powództw nie można traktować jako zawierających żądanie obniżenia

zaoferowanych opłat. Wobec tego wartość przedmiotu sporu (zaskarżenia),

w odniesieniu do żadnego z powództw nie przewyższała kwoty 1000 000 zł.

Zarządzenie połączenia spraw do łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia, zgodnie

z art. 219 k.p.c., nie powoduje utraty przez nie samodzielności. W dalszym ciągu są

one traktowane jak dwa niezależne powództwa, w odniesieniu do każdego z nich

sąd wydaje odrębne rozstrzygnięcie, nie zlicza się również wartości przedmiotów

sporów.

12

Nie zachodziło obowiązkowe zastępstwo pozwanego przez Prokuratorię

Generalną, o jakim mowa w art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 8 lipca 2005 r. o Prokuratorii

Generalnej Skarbu Państwa (Dz. U. Nr 169, poz. 1417 ze zm.).

Nie ma również podstaw do przyjęcia, że pomiędzy Miastem P. i pozwanym

zachodził konflikt interesów, który mógłby mieć wpływ na wynik sporu, skoro takie

ukształtowanie wynika z art. 91 i 92 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie

powiatowym (t.j. Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1592 ze zm.) i art. 4 u.g.n.

Wbrew stanowisku skarżącej nie doszło do niewłaściwego zastosowania

przez Sąd Apelacyjny art. 80 ust. 1 i 2 w związku z art. 78 ust. 2 u.g.n.

Po rozpoznaniu żądań ustalenia rozmiaru opłat rocznych, jakie powodowie powinni

uiszczać w okresie trwania wieczystego użytkowania Sąd Apelacyjny ustalił ich

wysokość w roku, dla którego pozwany określił je, orzekł również, że właściwą była

1% stawka. To ustalające orzeczenie nie stanowi tytułu egzekucyjnego, nie określa

również daty wymagalności tej opłaty. Przywołana przez skarżącego uchwała Sądu

Najwyższego z dnia 23 czerwca 2005 r. III CZP 37/05, OSNC 2006/5/82, której

wywody Sąd Najwyższy rozpoznający niniejszą sprawę podziela, nie zrównuje, jak

błędnie utrzymuje skarżąca, okresu obowiązywania ustalonej opłaty rocznej

z wymagalnością różnicy pomiędzy opłatą należną a dotychczas wnoszoną.

Obie skargi kasacyjne powołują podstawę przewidzianą art. 3983

§ 1 pkt 1

k.p.c., z tym że Spółka „L.” kwestionuje uprawnienie pozwanego do ustalenia

opłaty, a zatem należy w pierwszej kolejności odnieść się do jej zarzutów.

Raz jeszcze podkreślenia wymaga, że skierowane do powodów przez pozwanego

pisma określające wysokość opłaty rocznej stanowiły oferty związane z ustaleniem

ich wysokości. Sąd Apelacyjny nie powołał przepisów art. 77, 78, 79 i 80 u.g.n., nie

ocenił również pism pozwanego jako aktualizacji opłaty.

Wobec tego, że nie doszło w odniesieniu do pierwszego użytkownika wieczystego

do określenia ani pobrania tak pierwszej opłaty, jak i opłat rocznych, po zmianie

użytkownika wieczystego, który nie był zwolniony od płacenia za nabyte prawo,

należało ustalić opłatę roczną zgodnie z art. 72 ust. 1 i 3 u.g.n.

Z uwagi na to, że uzyskanie tego prawa przez pierwszego użytkownika wieczystego

nie było związane z określeniem celu, na który nieruchomość nim objęta miała być

przeznaczona, nie doszło też do ustalenia stawki, obydwa te istotne elementy,

13

łączące się z korzystaniem przez użytkownika z nieruchomości należało

wyznaczyć.

Pozwany dokonał tego w zakwestionowanych ofertach.

Nie ma racji skarżąca, że doszło do nieuzasadnionej aktualizacji opłaty, w ramach

której, niezgodnie z treścią art. 77 ust. 1 u.g.n., zmieniona została i wartość

nieruchomości i stawka procentowa, jak też, że pozwany zobowiązany był do

wypowiedzenia wysokości dotychczas płaconej opłaty rocznej.

Wskazanie powodom możliwości poddania ocenie prawidłowości określenia

wysokości opłaty w ramach trybu przewidzianego art. 79 i art. 80 u.g.n. nie

pozbawiło ich prawa do skorzystania z drogi sądowej.

Nie zasługuje na podzielenie podniesiony przez pozwanego zarzut błędnej

wykładni art. 221 ust. 3 w związku z art. 72 ust. 3 pkt 4 u.g.n.

Przepisy art. 236 k.c. i art. 239 § 1 k.c. przewidują, że umowa o oddanie

nieruchomości w użytkowanie wieczyste powinna wskazywać okres, na jaki

oddanie nieruchomości następuje, który uzależniony jest od celu gospodarczego

tego prawa oraz sposób korzystania z gruntu.

Wymogi te powtórzone zostały w art. 29 ust. 1 u.g.n.

Z uwagi na to, że do uzyskania przez Instytut Budownictwa, Mechanizacji

i Elektryfikacji Rolnictwa w W. doszło z mocy prawa nie została zawarta umowa, o

jakiej mowa w powołanych przepisach, a oznaczenie okresu wykonywania go,

określone zostało na 99 lat (tej treści wpis został dokonany w księdze wieczystej),

co wskazuje, że nie miał miejsca wyjątkowy wypadek, wynikający z celu

gospodarczego użytkowania wieczystego, przemawiający za oznaczeniem

krótszego terminu.

Z wymienionymi elementami umowy oddania nieruchomości w użytkowanie

wieczyste związana jest możliwość rozwiązania umowy przed upływem

określonego terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób

oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie (art. 240 k.c.),

wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego

jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa

została oddana (art. 72 ust. 3 u.g.n.), trwała zmiana sposobu korzystania

z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana

14

jest podstawą zmiany stawki procentowej opłaty rocznej stosownie do tego celu

(art. 73 ust. 2 u.g.n.).

W odniesieniu do prawa użytkowania wieczystego, które powstało przed dniem

wejścia w życie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

(1 stycznia 1998 r.), bez określenia omówionych wymogów, przewidziany został

w art. 221 ust. 2 i 3 obowiązek określenia stawki procentowej opłaty rocznej (poza

wymienionymi wyjątkami, nie mającymi tu zastosowania) i celu wynikającego ze

sposobu korzystania z nieruchomości.

Wynika stąd, że ustalenie wysokości opłaty rocznej, powinno być połączone

z uzupełnieniem braków w zakresie celu oddania nieruchomości w użytkowanie

wieczyste oraz sposobu korzystania z niej.

Trafnie przyjął Sąd Apelacyjny, że sposób korzystania z nieruchomości musi

wskazywać na realizację celu wieczystego jej użytkowania, co potwierdzają

przytoczone przepisy.

Bezsporne było, że objęta użytkowaniem nieruchomość, w okresie

wykonywania go przez pierwszego wieczystego użytkownika, w ewidencji gruntów

oznaczona została jako rola, a w planie zagospodarowania przestrzennego,

przewidziana została dla wykonania zadań związanych z budownictwem

mieszkaniowym, niską zabudową jednorodzinną i usługami podstawowymi. Takie

jej przeznaczenie wskazane zostało w warunkowej umowie zawartej przez Instytut

i Spółkę „L.”, w decyzjach Dyrektora Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego

GEOPOZ w P. z grudnia 2003 r. ze wskazaniem, że podział nieruchomości zgodny

jest z jej przeznaczeniem wynikającym z planu zagospodarowania przestrzennego.

Wydzielone działki przeznaczone są dla realizacji celów oraz spraw publicznych,

służących do zaspokajania zbiorowych potrzeb wspólnoty samorządowej, co

wynika z zapisów uchwał Rady Miasta P. z 1999 i 2003 r., zatwierdzających

„Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta P.”.

Określono w nim, że są to tereny dla skoncentrowanej funkcji mieszkaniowej, w tym

obszary o znaczących rezerwach terenowych, ulicy zbiorczej w liniach

rozgraniczających dla transportu oraz wyłączone spod zabudowy, pod

projektowane linie i urządzenia energetyczne wysokich napięć.

15

Przeznaczenie nieruchomości na cele mieszkaniowe wynika również z umowy

zawartej przez powodów. Przedstawione przez nich dokumenty wskazują, że

realizowane są cele związane z budownictwem mieszkaniowym, zgodnie

z pozyskanymi decyzjami i projektami.

Nie ma racji skarżący Skarb Państwa, utrzymując, że sposób korzystania

z nieruchomości, aby mógł wskazywać na cel oddania jej w takie użytkowanie musi

być możliwy do zweryfikowania poprzez czynniki zewnętrzne, wskazujące na

określone korzystanie, jeśli łączy go z jednorazowymi oględzinami nieruchomości.

Nie można utożsamiać sposobu korzystania, wskazującego na cel użytkowania

z czynnościami faktycznie podejmowanymi w każdym czasie. Nie uwzględnia tego,

że osiąganie założonego celu, związanego z budownictwem mieszkaniowym

i towarzyszącą mu infrastrukturą nie jest tożsame ze wzniesieniem jednego obiektu,

wymaga bowiem wielu działań, także o charakterze urzędowym, których nie sposób

zweryfikować przez zewnętrzne oględziny.

Określenie celu wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości powinno

być dokonane przy uwzględnieniu jej przeznaczenia, zakresu zadań Miasta P.,

charakteru działalności prowadzonej przez Spółkę „L.”, wskazujących na przyczyny

nabycia przez nie tego prawa, okresu użytkowania wieczystego oraz działań (form,

metod i trybu) podjętych przez nie dla wypełnienia tych zamierzeń.

Pozwany kwestionując realizację przez powodów celu przewidzianego art. 72 ust. 3

pkt 4 u.g.n. niesłusznie uznał za niewystarczające uzyskanie dokumentacji

wymaganej do rozpoczęcia inwestycji (w tym podziału nieruchomości), uzbrojenie

ich w wymaganą infrastrukturę techniczną, czy w reszcie wzniesienie części

budynków mieszkalnych.

Nie ma podstaw do przyjęcia, że powodowie nie zdołają założonego celu osiągnąć.

Skarżący nie wskazał w jaki sposób, w jego ocenie, powodowie korzystają

z nieruchomości oraz na jaki cel ich działanie wskazuje, zaś powołanie się na pkt 5

ust. 3 art. 72 u.g.n. było niewystarczające dla określenia celu oddania

nieruchomości w użytkowanie wieczyste do 2090 r.

Wskazać należy, że ustalenie stawki procentowej opłaty rocznej uzależnionej od

celu oddania nieruchomości w użytkowanie jest wiążące na przyszłość, a zmiana

16

musi spełniać przesłanki przewidziane art. 73 ust. 2 u.g.n. - trwałej zmiany sposobu

korzystania, powodującej zmianę celu.

Art. 240 k.c. przewiduje sankcję wobec użytkownika wieczystego, który

korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z przeznaczeniem,

w wystarczającym zatem zakresie są chronione interesy oddającego nieruchomość

w użytkowanie wieczyste, na wypadek nierealizowania założonego zamierzenia.

Z powyższych względów Sąd Najwyższy obie skargi kasacyjne oddalił

w oparciu o art. 39814

k.p.c., ponieważ nie mają one uzasadnionych podstaw.

Koszty postępowania kasacyjnego, w odniesieniu do obu skarżących, zostały

wzajemnie zniesione, ponieważ nie utrzymali się, względem siebie, ze zgłoszonymi

żądaniami (art. 98 § 1 w związku z art. 391 § 1 i art. 39821

k.p.c.).

Na zasadzie odpowiedzialności za wynik sporu - art. 98 § 1 k.p.c. w związku z art.

391 § 1 i art. 39821

k.p.c. - zasądzono na rzecz Miasta P. zwrot kosztów procesu w

postępowaniu kasacyjnym.