II CSK 589/08

Sygn. akt II CSK 589/08

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 6 marca 2009 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący)

SSN Iwona Koper (sprawozdawca)

SSA Bogumiła Ustjanicz

Protokolant Anna Wasiak

w sprawie z powództwa J.K.

przeciwko Gminie Miasto S., J.B. i J.B.

o unieważnienie umowy ewentualnie o ustalenie nieważności umowy,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej

w dniu 6 marca 2009 r.,

skargi kasacyjnej powódki

od wyroku Sądu Okręgowego w S.

z dnia 31 stycznia 2008 r., sygn. akt [...],

oddala skargę kasacyjną i zasądza od powódki na rzecz

pozwanej Gminy Miasto S. kwotę 1.800 zł (jeden tysiąc osiemset)

tytułem kosztów postępowania kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Sąd Rejonowy w S. wyrokiem z dnia 4 października 2007 r. oddalił

powództwo J.K. przeciwko Gminie Miasto S., J.B. i J.B. o unieważnienie - na

podstawie art. 705

§ 1 k.c. lub stwierdzenie nieważności – na podstawie art. 58 § 1 i

2 k.c. umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr [....]

położoną w S. przy ul. F.

Wyrok oparty został na następujących ustaleniach faktycznych.

Gmina Miasto S. była właścicielem przedmiotowej nieruchomości

niezabudowanej o pow. 315 m2

, która nie posiada dostępu do drogi publicznej

i sąsiaduje z nieruchomościami przyległymi położonymi przy ul. F. 3a, F. 4, Ł. 12 d i

Ł. 12 e. Nieruchomość przy ul. F. 4 stanowi działka nr [...] o pow. 566 m2

, oddana w

użytkowanie wieczyste i zabudowana budynkiem mieszkalnym dwurodzinnym. W

1977 r. rodzice powódki A. i L.C. darowali córce A.G. oraz jej mężowi R.G.

wynoszący 1/3 udział w prawie własności budynku oraz w użytkowaniu wieczystym

działki nr [...]. Następnie w budynku przy ul. F. 4 wyodrębniono dwa lokale, z

których lokal nr 2 stał się własnością małżonków G. W 1983 r. małżonkowie C.

darowali powódce wynoszący 1/3 udział w prawie własności należącego do nich

lokalu nr 1 wraz z takim samym udziałem w prawie użytkowania wieczystego

działki nr [...]. Działka nr [...] była do końca lat 80-tych XX w. w dzierżawie rodziców

powódki. Decyzją z dnia 21 listopada 1989 r. orzeczono o oddaniu w użytkowanie

wieczyste tej działki na rzecz małżonków C., małżonków G. oraz powódki.

Do zawarcia umowy oddania działki w użytkowanie wieczyste jednak nie doszło

i ostateczną decyzją Prezydenta S. z dnia 5 marca 1993 r. orzeczono

o wygaśnięciu decyzji z 21 listopada 1989 r., stwierdzając w niej, że z uwagi na

zmianę okoliczności faktycznych i stanu prawnego nie może być ona podstawą do

sporządzenia aktu notarialnego.

Na początku 2007 r. Prezydent Miasta S. ogłosił ustny przetarg na sprzedaż

działki nr [....], który z powodu braku dostępu działki do drogi publicznej

ograniczono do właścicieli nieruchomości przyległych położonych przy ul. F. 3a, Ł.

12 d i 12 e oraz współużytkowników wieczystych nieruchomości przy ul F. 4. Jako

3

przeznaczenie działki wskazano poprawienie warunków zagospodarowania jednej

z działek do niej przylegających. Termin przetargu wyznaczono na 19 kwietnia

2007 r, określając cenę wywoławczą na 70.000 zł. Gmina zastrzegła, że w

przypadku występowania współwłasności lub współużytkowania wieczystego

nieruchomości przyległych, do przetargu muszą przystąpić wszyscy

współwłaściciele lub współużytkownicy tych nieruchomości. Pismem z dnia 5

kwietnia 2007 r. Urząd Miasta zawiadomił powódkę oraz K.K., że nie zostały

zakwalifikowane do przetargu z uwagi na brak zgody pozostałych

współużytkowników nieruchomości przy F. 7. Obie zainteresowane zaskarżyły te

czynność na podstawie art. 40 ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o

gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze

zm. - dalej jako u.g.n.) i wniosły o jej powtórzenie lub unieważnienie przetargu. W

udzielonej im odpowiedzi Prezydent Miasta wyjaśnił motywy ustanowienia warunku

udziału wszystkich uprawnionych w przetargu. Na posiedzeniu komisji przetargowej

w dniu 19 kwietnia 2007 r. do przetargu dopuszczono pozwanych J. i J.B. W wyniku

trzykrotnego wywołania ustalona została wylicytowania przez nich cena nabycia

70.0000 zł zwiększona o podatek VAT. W dniu 22 maja 2007 r. pozwani zawarli

umowę sprzedaży działki nr [...]. Działkę, dotychczas bardzo zaniedbaną,

niezwłocznie doprowadzili do porządku.

Sąd Rejonowy, oddalając na tej podstawie faktycznej powództwo J.K. uznał,

że powódka nie wykazała przesłanek z art. 705

§ 1 k.c., na którym opierała żądanie

unieważnienia umowy zawartej między pozwanymi, w szczególności nie wykazała,

że strona tej umowy, inny uczestnik przetargu lub osoba działająca w porozumieniu

z nimi wpłynęli na wynik przetargu w sposób sprzeczny z prawem lub dobrymi

obyczajami. Okolicznością, która zdaniem powódki, miała wpłynąć na wynik

przetargu było ustanowienie przez Gminę warunku udziału w przetargu wszystkich

współwłaścicieli, czy współużytkowników wieczystych sąsiednich działek. W ocenie

Sądu Rejonowego dla wykazania przesłanek z art. 705

nie jest wystarczające

twierdzenie powódki, iż w ten sposób naruszono zasadę cywilnoprawnego trybu

dysponowania nieruchomościami w sposób zgodny z zasadami prawidłowej

gospodarki oraz art. 12 u.g.n. W postępowaniu Gminy nie można dopatrzyć się

władczych decyzji, a określenie przez organizatora warunków przetargu jest w pełni

4

dopuszczalne. Ustanowiony w nim warunek o charakterze podmiotowym nie był

sprzeczny z prawem, jeśli bowiem zbywana nieruchomość miała służyć

podniesieniu walorów nieruchomości przyległej, to miała to być korzyść dla całej

nieruchomości, a nie jednego tylko współwłaściciela. Nie naruszała zasad

prawidłowej gospodarki także ustalona w przetargu cena, która odpowiadała

wartości gruntu ustalonej przez uprawnionego rzeczoznawcę. Strona powodowa

nie przedstawiła twierdzeń, a tym bardziej dowodów wskazujących na sprzeczność

tego warunku z dobrymi obyczajami. Najdalej idącą przyczyną oddalenia żądania

opartego na tej podstawie było jednak uznanie przez Sąd Rejonowy, że powódka,

która nie była uczestnikiem przetargu, nie jest legitymowana do wystąpienia z

żądaniem unieważnienia zawartej w jego wyniku umowy. Powołanie się na

wcześniej wskazane okoliczności związane z ustanowieniem warunku

ograniczającego krąg uczestników przetargu nie dawało też – w ocenie Sądu

Rejonowego - podstaw do stwierdzenia nieważności umowy w oparciu o art. 58 § 1

i 2 z uwagi na jej sprzeczność z prawem, zasadami współżycia, lub cel w postaci

obejścia ustawy.

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy w S. oddalił apelację powódki.

Odnosząc się do kwestii legitymacji powódki do wystąpienia z żądaniem

opartym na art. 705

§ 1 k.c., Sąd Okregowy po dokonaniu wykładni art. 37 ust. 1 i 2

pkt 6 u.g.n. wskazał, że przedmiotowy przetarg miał charakter fakultatywny,

co w zasadniczy sposób wpływa na określenie kręgu podmiotów legitymowanych

do żądania unieważnienia czynności zawartej w wyniku jego przeprowadzenia.

W razie bowiem takiego przetargu rezultatem unieważnienia umowy mogłoby być

zawarcie powtórne umowy między tymi samymi stronami już w trybie

bezprzetargowym. Przemawia to za wąską wykładnią pojęcia uczestnika przetargu

w rozumieniu art. 705

§ 1 k.c., które nie obejmuje osób wyeliminowanych

w przetargu lub do niego niedopuszczonych. Nie podzielił stanowiska skarżącej,

że przeprowadzony przetarg miał charakter dwuetapowy, który jest właściwy na

gruncie ustawy o zamówieniach publicznych i polega na tym, że w pierwszym

etapie jest to przetarg nieograniczony zaś w drugim zostaje ograniczony do kręgu

zindywidualizowanych podmiotów uczestniczących w pierwszym etapie. Natomiast

na gruncie u.g.n. przetarg może występować jako nieograniczony (otwarty) lub

5

ograniczony (zamknięty), w którym zaproszenie do uczestnictwa kierowane jest do

zindywidualizowanych podmiotów. Przedmiotowy przetarg miał charakter

ograniczony, w którym nie można wyodrębnić poszczególnych etapów. W konkluzji

tych rozważań wyraził pogląd zgodny ze stanowiskiem Sądu Rejonowego,

że powódka nie jest legitymowana do zaskarżenia umowy na podstawie art. 705

§ 1

k.c. i zgłoszenia żądania jej unieważnienia. Ponieważ jednak żądanie to zostało

rozpoznane przez Sąd pierwszej instancji, Sąd Okręgowy odniósł się w tym

kontekście do twierdzeń powódki o naruszeniu bezwzględnie obowiązujących

przepisów przez dopuszczenie do przetargu tylko pozwanych B. i zbycie

nieruchomości po cenie minimalnej wskazując, że nie istnieją przepisy zabraniające

takiego postępowania. Wskazał, że wbrew stanowisku powódki, trafnie przyjął Sąd

Rejonowy, iż Gmina mogła zastrzec w ogłoszeniu o przetargu warunek wzięcia

w nim udziału przez wszystkich współwłaścicieli, nie będąc w tym zakresie

ograniczona z uwagi na fakultatywny charakter przetargu. Ograniczenia przetargu

mogą wynikać z natury albo celu przetargu, przepisów prawa i zasad współżycia

społecznego. Kwestionowany warunek był uzasadniony z uwagi na wskazany przez

Sąd Rejonowy cel przetargu w postaci zagospodarowania jednej z przyległych

nieruchomości w sytuacji, gdy przedmiotowa działka nie mogła być

zagospodarowana samodzielnie, gdyż nie ma dostępu do drogi publicznej.

Jeżeli więc nieruchomość do niej przyległa przypadała kilku właścicielom, czy

użytkownikom wieczystym, to powinni byli oni przystąpić do przetargu wszyscy

łącznie. Warunek ten nie naruszył art. 12 u.g.n. nakazującego prowadzenie

prawidłowej gospodarki, cel przetargu był bowiem zgodny z charakterem i specyfiką

działki, jako nie posiadającej samodzielności.

Sąd Okręgowy nie podzielił stanowiska skarżącej, że Gmina wpłynęła

bezprawnie na wynik przetargu przez naruszenie art. 199 k.c., który przeciwnie niż

twierdzi powódka, znajduje tu zastosowanie, gdyż czynność zakupu przedmiotowej

nieruchomości w celu poprawy zagospodarowania nieruchomości wspólnej

przekracza zakres zwykłego zarządu. Zgoda wszystkich właścicieli jest zaś

potrzebna zarówno na czynność rozporządzającą jak i przysparzającą, jeżeli

wykracza ona poza zakres zwykłego zarządu.

6

Nie dopatrzył się naruszenia przez Sąd Rejonowy art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n.,

który - jak stwierdził - trafnie uznał w drodze wnioskowania z większego na

mniejsze, że skoro Gmina mogła sprzedać nieruchomość określonej osobie bez

przetargu, to tym bardziej była uprawniona, by w przetargu postawić nabywcom

kwestionowany przez powódkę warunek podmiotowy, który był przy tym jednakowy

dla wszystkich uczestników przetargu i znajdował uzasadnienie w przepisach k.c.

Z tych samych przesłanek uznał, że nie było podstawy do zakwestionowania

oddalenia zgłoszonego przez powódkę żądania ewentualnego.

Skarga kasacyjna powódki oparta została na podstawie naruszenia

przepisów prawa materialnego, w ramach której skarżąca sformułowała zarzuty

błędnej wykładni i niewłaściwego zastosowania, art. 37 ust. 1 i ust. 2 pkt 6 u.g.n.,

art. 12 i art. 40 ust. 2 u.g.n. oraz art. 705

§ 1 i art. 199 k.c.

Wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi

Okręgowemu do ponownego rozpoznania ewentualnie jego zmianę i unieważnienie

umowy sprzedaży lub ustalenie nieważności umowy.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Sformułowane przez powódkę żądanie unieważnienia umowy oparte zostało

na podstawie z art. 705

§ 1 k.c., który ma zastosowanie zarówno do przetargów

podlegających wyłącznie k.c. o charakterze fakultatywnych jak i przetargów

obligatoryjnych. Nie dotyczy on natomiast oceny zasad postępowania

przetargowego, które określają przepisy bezwzględnie obowiązujące i nie ma

zastosowania do unieważnienia przetargu. W tym zakresie zastosowanie znajduje

art. 58 k.c.

Podstawą unieważnienia umowy, a więc jej względnej nieważności na

podstawie art. 705

§ 1 k.c., jest negatywna ocena zachowania strony umowy

zawartej w wyniku przetargu, jego uczestnika lub osoby trzeciej działającej

w porozumieniu z nimi, które jest sprzeczne z prawem lub zasadami współżycia

społecznego i wpłynęło na wynik przetargu. Zachowaniem sprzecznym z prawem

w rozumieniu tego przepisu jest jedynie działanie, pozostające w sprzeczności

z bezwzględnie obowiązującymi przepisami. Jak wskazuje się w piśmiennictwie

chodzi tu o takie zachowanie jak np. przekupienie komisji przetargowej, czy też

7

mające charakter świadomej zmowy z innymi uczestnikami przetargu, działania

pozwalającej na nabycie licytowanego przedmiotu majątkowego po najniższej

cenie lub na eliminację niektórych uczestników przetargu. Twierdzenia takie nie

były przytaczane przez powódkę w podstawie faktycznej jej żądania.

Dodany ustawą z dnia 14 lutego 2003 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny

oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 49, poz. 408) art. 705

k.c. rozszerzył krąg

osób, którym przysługuje uprawnie żądania unieważnienia umowy, w stosunku do

regulującego wcześniej tę kwestie art. 704

§ 1 k.c., przyznającego je jedynie

stronie umowy lub w przypadku, gdy umowa została zawarta na cudzy rachunek

dającemu zlecenie. Obecnie przysługuje ono poza organizatorem przetargu,

wszystkim jego uczestnikom a więc także tym, których oferta nie została przyjęta.

Najdalej idącym powodem oddalenia żądania powódki, opartego na tym

przepisie, było przyjęcie przez Sądy orzekające, iż nie jest ona legitymowana do

wystąpienia z takim żądaniem. Stanowisko to oparte zostało na uznaniu,

że przedmiotowy przetarg - zgodnie z art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. ustanawiającym

wyjątek od zasady sprzedawania przez gminę nieruchomości w drodze przetargu –

miał charakter fakultatywny. W tej zaś sytuacji przepis art. 705

§ 1 należy wykładać

zawężająco przyjmując, że dokonane w nim rozszerzenie kręgu podmiotów

legitymowanych do żądania unieważnienia nie dotyczy takiej sytuacji. Pogląd ten

powszechnie akceptowany w piśmiennictwie, przyjęty także judykaturze (wyrok SN

z dnia 21 listopada 2003 r., V CK 12/03 nie publ.) należy podzielić ze względów

celowościowych. Poprzez powództwo to podmiot, którego oferta nie został

wybrana, nie jest bowiem w stanie wymusić ani powtórzenia przetargu, z którego

strony umowy mogą zrezygnować, gdyż nie jest obowiązkowy, ani tym więcej

zawarcia umowy z nim.

Jednak jak trafnie zarzuca skarżąca, podnosząc zarzut naruszenia art. 37

ust. 1 i 2 pkt 6 u.g.n., przedmiotowy przetarg miał charakter obligatoryjny. Wyjątek

określony w art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. nie ma zastosowania w sprawie, w której

nabycie działki zmierza do poprawienia warunków nie jednej nieruchomości

przyległej, ale przynajmniej dwóch (wyrok SN z 5 lipca 2006 r. IV CSK 98/06 nie

publ). Gdy więc możliwość poprawienia warunków odnosi się do większej liczby

8

nieruchomości musi być przeprowadzony przetarg, a umowa zbycia zawarta bez

przetargu jest bezwzględnie nieważna (art. 58 k.c. w zw. z art. 37 ust. 1 u.g.n.).

Nie oznacza to jednak, że skarżąca ma rację podnosząc, że jej legitymacja

czynna w tym zakresie wywodzi się ze statusu uczestnika przetargu, gdyż takiego

statusu nie uzyskała. Bezspornym jest bowiem, co skarżąca przyznaje także

w skardze kasacyjnej, że nie została zakwalifikowana do udziału w przetargu i nie

uiściła wadium (§ 4 i 15 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 września 2004 r.

w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie

nieruchomości Dz.U.04, Nr 207, poz. 2108).

Stwierdzenia nieważności umowy zawartej w drodze przetargu, na podstawie

art. 58 k.c. może się domagać każdy, kto ma w tym interes prawny w tym

uczestnicy przetargu, którzy przegrali przetarg oraz osoby niezakwalifikowane do

udziału w przetargu.

Unormowanie zawarte w art. 58 k.c. dotyczy przesłanki odnoszącej się do treści

i celu czynności prawnej, których nie dotyczą podniesione w sprawie przez

powódkę zarzuty przeciwko ważności umowy sprzedaży przedmiotowej

nieruchomości. Przepis ten odnosi się również do zasad postępowania

przetargowego określonych w normach bezwzględnie obowiązujących. Nieważna

jest – o czym była już mowa - umowa zawarta bez uprzedniego zachowania

obligatoryjnego trybu postępowania przetargowego, który określa art. 37 ust. 1

u.g.n. Tryb ten jednak został w sprawie zachowany. Bezzasadnie skarżąca upatruje

przyczyny nieważności kwestionowanej czynności w jej sprzeczności z art. 12

u.g.n., zobowiązującym organy działające za Skarb Państwa i gminę do

gospodarowania nieruchomościami w sposób zgodny z zasadami prawidłowej

gospodarki. Niezależnie od tego na ile twierdzenie to mogłoby okazać się

w okolicznościach sprawy merytorycznie uzasadnione, czego powódka nie

wykazała, wskazać trzeba, że zasady te nie tworzą imperatywnych norm

powszechnie obowiązujących, a ich naruszenie (gdy chodzi o przeznaczenie danej

nieruchomości do sprzedaży, czy wybór formy przetargu) nie powoduje

nieważności przetargu, ani też umowy zawartej w następstwie jego

przeprowadzenia.

9

Nie doznaje ograniczenia w postaci bezwzględnie obowiązującego przepisu,

dyspozycja organizatora przetargu na sprzedaż gminnej nieruchomości do

ustanowienia dodatkowych warunków w zakresie kwalifikacji podmiotowych

nabywców, które uzasadnione są względami gospodarczymi, o ile są one

jednakowe dla wszystkich uczestników przetargu i nie powodują zróżnicowania ich

sytuacji w zakresie możliwości jej nabycia. Niezależnie od oceny prawidłowości

wykładni art. 199 k.c. przyjętej w sprawie przez sądy orzekające, nie może więc

skutkować nieważnością przedmiotowej umowy – w okolicznościach przedmiotowej

sprawy - oparte na tym przepisie zastrzeżenie o koniecznym udziale w przetargu

wszystkich właścicieli (użytkowników wieczystych) przyległych do niej

nieruchomości.

Z tych względów wniesiona skarga kasacyjna, jako pozbawiona

uzasadnionych podstaw, podlegała oddaleniu stosownie do art. 39814

k.p.c.