IV CSK 240/08

Sygn. akt IV CSK 240/08

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 2 kwietnia 2009 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Mirosław Bączyk (przewodniczący)

SSN Antoni Górski (sprawozdawca)

SSN Katarzyna Tyczka-Rote

Protokolant Katarzyna Jóskowiak

w sprawie z powództwa Klubu Tenisowego w S.

przeciwko Gminie Miasta S.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej

w dniu 2 kwietnia 2009 r.,

dwóch skarg kasacyjnych strony pozwanej oraz strony powodowej

od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]

z dnia 7 grudnia 2007 r.,

1. uchyla zaskarżony wyrok:

- w punkcie I 3 i oddala apelację powoda w części

dotyczącej roszczenia o zobowiązanie pozwanej do oddania mu

w wieczyste użytkowanie nieruchomości położonej w S.,

składającej się z działek nr 34/2, nr 35/2 i nr 47, dla której Sąd

Rejonowy w S. prowadzi księgę wieczystą nr […] oraz

o przeniesienie na powoda własności znajdującej się na tej

nieruchomości hali tenisowej;

- w punkcie I 4;

- w punkcie IV i znosi wzajemnie między stronami koszty

procesu za instancję apelacyjną.

2. oddala skargę kasacyjną pozwanej w pozostałym zakresie,

a skargę powoda w całości i znosi wzajemnie między

stronami koszty postępowania kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Powód –Klub Tenisowy w S. wnosił o zobowiązanie pozwanej Gminy Miasta

S. do złożenia oświadczenia woli o oddanie mu w wieczyste użytkowanie

nieruchomości, dla których Sąd Rejonowy w S. prowadzi księgi wieczyste o

numerach Kw […] oraz o nieodpłatnym przeniesieniu własności znajdujących się

na tych nieruchomościach budynków i urządzeń sportowych. Jako podstawę

roszczenia wskazał art. 207 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o

gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 61, ze zm.) – dalej

jako „u.g.n.”

Pozwana wnosiła o oddalenie powództwa, zaprzeczając aby powód spełniał

przesłanki do uwłaszczenia, przewidziane w powołanej przez niego podstawie

prawnej.

Wyrokiem z dnia 13 lutego 2007 r. Sąd Okręgowy:

I. zobowiązał pozwaną do złożenia oświadczenia woli o oddaniu powodowi

w użytkowanie wieczyste działek objętych księgą wieczystą Kw […], przy

ustaleniu pierwszej opłaty za to użytkowanie na kwotę 273.615 zł, oraz do

przeniesienia prawa własności do znajdujących się na tych działkach

budynków za wynagrodzeniem 65.600 zł.

II. zobowiązał pozwaną do złożenia oświadczenia woli o oddaniu powodowi

w użytkowanie wieczyste nieruchomości położonej w S., stanowiącej działkę

nr 25/1, objętej księgą wieczystą Kw nr […], przy ustaleniu pierwszej opłaty za

użytkowanie w wysokości 883.710 zł, oraz do przeniesienia nieodpłatnie

prawa własności do znajdującego się na tej działce budynku.

III. oddalił powództwo w pozostałym zakresie i orzekł o kosztach procesu.

Sąd ten ustalił, że na nieruchomości objętej księgą wieczystą Kw […],

będącej w posiadaniu powoda zarówno w dniu 5 grudnia 1990 r., jak i w dniu

1 stycznia 1998 r., a więc w okresie decydującym o uwłaszczeniu na podstawie

art. 207 ust. 1 u.g.n., znajdują się następujące obiekty: a) zabytkowy drewniany

budynek administracyjno – szkoleniowy, wzniesiony w 1909 r., zniszczony w czasie

3

wojny i odbudowany przez powoda, b) drugi zabytkowy budynek, odbudowany

przez powoda, c) cztery trybuny dla widzów i cztery korty, zbudowane ze środków

własnych powoda, d) garaż o wartości 39.600 zł i sanitariaty o wartości 26.000.

Sąd przyjął, że powód co do tych dwóch ostatnich obiektów nie wykazał, żeby

wybudował je ze środków własnych, wobec czego orzekł o przeniesieniu ich

własności na powoda za zapłatą 65.600 zł. Według dalszych ustaleń, na

nieruchomości objętej księgą wieczystą Kw nr […] znajduje się hala sportowa,

zbudowana ze środków powoda, w związku z czym Sąd zobowiązał pozwaną do

oddania tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste powodowi i do nieodpłatnego

przeniesienia własności tego obiektu, ustalając pierwszą opłatę za użytkowanie

w wysokości 883.710 zł.

Natomiast na nieruchomości objętej księgą wieczystą Kw nr […] znajduje się

hala tenisowa, która zbudowana została przez pozwaną Gminę, wobec czego

pretensje powoda do tej nieruchomości Sąd uznał za nieuzasadnione i oddalił je.

Rozstrzygnięcie to zaskarżyły obie strony apelacjami. Sąd Apelacyjny

wyrokiem z dnia 7 grudnia 2007 r., uwzględniając częściowo apelację powoda,

zmienił je w ten sposób, że orzekł, iż przeniesienie budynków opisanych w punkcie

I – szym następuje nieodpłatnie, obniżył pierwszą opłatę za użytkowanie wieczyste

nieruchomości objętej księgą Kw nr […] z 883.710 zł do 433.710 zł i dodatkowo

zobowiązał pozwaną do złożenia oświadczenia woli o oddaniu powodowi w

użytkowanie wieczyste nieruchomości objętej księgą wieczystą Kw nr […], przy

ustaleniu pierwszej opłaty rocznej w wysokości 76.245 zł oraz do przeniesienia na

powoda własności stojącej na tej nieruchomości hali tenisowej za wynagrodzeniem

5.141.700 zł.

Sąd Apelacyjny potwierdził ustalenie, że powód był posiadaczem wszystkich

nieruchomości zarówno w dniu 5 grudnia 1990 r., jak i w dniu 1 stycznia 1998 r.,

a więc w okresie, który stwarza podstawę do ubiegania się o uwłaszczenie na

podstawie art. 207 ust. 1 u.g.n. O zakresie uwłaszczenia decyduje stan posiadania

w tym właśnie czasie, a nie ewentualne zmiany, które nastąpiły potem. Z tego

punktu widzenia, zdaniem Sądu, nie ma znaczenia okoliczność, że na wniosek

strony pozwanej, jako właściciela, dokonano w 2003 r. wyłączenia z księgi

4

wieczystej Kw […] trzech działek i założenia na nie w dniu 16 czerwca 2003 r.

nowej księgi Kw nr […]. Stąd też uwłaszczenie powoda powinno nastąpić także na

tę wyodrębnioną nieruchomość, tyle tylko, że za odpłatnością za postawioną na niej

przez pozwaną Gminę halę tenisową o wartości 5.141.700 zł. Stąd odpowiednia

zmiana wyroku Sądu Okręgowego, który w tej części oddalił powództwo.

Sąd Apelacyjny potwierdził prawidłowość ustaleń Sądu Okręgowego co do

tego, że hala sportowa na nieruchomości objętej obecnie Kw. Nr […] została

wzniesiona ze środków powoda, dlatego przeniesienie jej własności powinno być

nieodpłatne; skorygował jednak wysokość pierwszej rocznej opłaty za oddanie tej

nieruchomości w użytkowanie wieczyste, błędnie ustalonej przez Sąd Okręgowy na

883.710 zł, przez obniżenie jej do 433.710 zł. Poza tym Sąd Apelacyjny uznał

argumentacje powoda, że wszystkie budynki stojące na nieruchomości objętej

księgą wieczystą Kw nr […] zostały wybudowane ze środków powoda, a więc

także garaż i sanitariaty, w związku z czym orzekł, że własność ich powinna zostać

przeniesiona na powoda nieodpłatnie. W pozostałym zakresie apelacja powoda

została oddalona, a apelację pozwanej oddalono w całości.

Wyrok Sąd Apelacyjnego zakwestionowały obie strony skargami

kasacyjnymi.

Powód zaskarżył orzeczenie w części dotyczącej zapłaty na rzecz pozwanej

za przeniesienie własności hali tenisowej kwoty 5.141.700 zł. Zarzucił błędną

wykładnię art. 207 ust. 1 u.g.n., w szczególności zaś użytego w tym przepisie

pojęcia „środki własne” i na tej podstawie wniósł o uchylenie w tej mierze wyroku

i stwierdzenie, że nabycie przez niego własności tej hali następuje także

nieodpłatnie, ewentualnie o przekazanie sprawy w tym zakresie do ponownego

rozpoznania.

Pozwana zaskarżyła wyrok w całości, zarzucając również błędną wykładnię

art. 207 ust. 1 u.g.n. oraz niewłaściwe zastosowanie art. 192 pkt 3 k.p.c. Wniosła

o uchylenie tego orzeczenia oraz o uchylenie wyroku Sądu Okręgowego z dnia

13 lutego 2007 r. w części uwzględniającej powództwo i przekazanie sprawy do

5

ponownego rozpoznania, ewentualnie o uchylenie tych orzeczeń i oddalenie

powództwa w całości.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Roszczenie powoda opiera się na art. 207 ust. 1 u.g.n. Zgodnie z tym

przepisem, osoby, które były posiadaczami nieruchomości stanowiących własność

Skarbu Państwa lub własność gminy w dniu 5 grudnia 1990 r. i pozostawały nimi

nadal w dniu 1 stycznia 1998 r., mogą żądać oddania nieruchomości w drodze

umowy w użytkowanie wieczyste wraz z przeniesieniem własności budynków, jeżeli

zabudowały te nieruchomości na podstawie pozwolenia na budowę stałą. Nabycie

własności budynków wybudowanych ze środków własnych posiadaczy następuje

nieodpłatnie. Jak trafnie stwierdza się w komentarzach, art. 207 ust. 1 u.g.n. jest

częścią zespołu przepisów (obok art. 204, 208 i 211 u.g.n.), stanowiących ostatni

etap porządkowania stosunków cywilnoprawnych związanych z wieloletnim

władaniem gruntami państwowymi, a po komunalizacji – gminnymi. Uzasadnieniem

tego przedsięwzięcia jest potrzeba ochrony interesów długoletnich posiadaczy

nieruchomości państwowych, którzy dokonywali na nich legalnych nakładów, nie

mając do gruntu praw rzeczowych. Stąd zamysł ustawodawcy, aby posiadaczom

takim stworzyć uprzywilejowane – w porównaniu do trybu przetargowego – warunki

nabycia prawa użytkowania wieczystego posiadanych nieruchomości. W języku

potocznym – ze względu na owo uprzywilejowanie – ten proces nabywania

uprawnień rzeczowych do posiadanych gruntów przyjęło się określać mianem

„uwłaszczenia”. Nie jest to, oczywiście, określenie prawne, ani ścisłe w sensie

semantycznym, ale oddaje trafnie ogólną ideę prawodawcy w tym względzie, a tym

samym musi mieć wpływ na kierunek interpretacji ustanowionych dla zrealizowania

tej idei przepisów. W pierwszy rzędzie dotyczy to użytego w art. 207 ust. 1 u.g.n.

określenia „nieruchomość”. Wymaga przypomnienia, że w orzecznictwie Sądu

Najwyższego utrzymywała się przez dłuższy czas rozbieżność co do rozumienia

tego pojęcia. Chodziło o to, czy przy definiowaniu nieruchomości powinno się

odnosić do księgi wieczystej, czy też nie. Ostatecznie przeważyło stanowisko,

odwołujące się do definicji zawartej w art. 46 § 1 k.c., w związku z czym przyjęto,

że nieruchomość stanowi wydzieloną część powierzchni ziemskiej, stanowiącą

odrębny przedmiot własności, objęty księga wieczystą (por. postanowienie z dnia

6

30 października 2003 r., IV CK 114/02, OSNC 2004, nr 12, poz. 201 oraz wyrok

z dnia 26 lutego 2003 r., II CKN 1306/00, Biul. SN 2003, nr 8, poz. 8).

Sąd Apelacyjny kierował się takim właśnie pojmowaniem „nieruchomości”, gdyż

uznał, że decydujące znaczenie ma, stosownie do art. 207 ust. 1 u.g.n., stan

wieczystoksięgowy nieruchomości w dniu 5 grudnia 1990 r. i w dniu 1 stycznia

1998 r. W tamtym zaś czasie księga wieczysta Kw [….] obejmowała także działki

o numerach 34/2, 35/2 i 47, wyodrębnione dopiero w 2003 r. do księgi Kw nr […]. W

tej sytuacji, zdaniem Sądu Apelacyjnego, stanowiły one – wraz z pozostałymi

działkami, zapisanymi obecnie w księdze Kw […] – jedną nieruchomość. To zaś

sprawia, że co do zasady roszczenie o ich uwłaszczenie jest także

usprawiedliwione, gdyż „wystarcza, aby powód, jako ich posiadacz … (w tamtym

okresie), wzniósł na nich na podstawie pozwolenia na budowę chociaż jeden

budynek, ponieważ w art. 207 ust. 1 u.g.n. nie ma wymogu, aby posiadacz wzniósł

wszystkie budynki na nieruchomości”.

Z takim stanowiskiem nie można się zgodzić. Należy pamiętać, że definicja

nieruchomości, nawiązująca do księgi wieczystej, ma zastosowanie przede

wszystkim na potrzeby wieczystoksięgowe. W tamtym postępowaniu zasada,

iż jedną nieruchomość w wymiarze prawnym stanowią wszystkie działki zapisane

w księdze na rzecz jednego właściciela jest jak najzupełniej słuszna i zrozumiała.

Taki jest m.in. sens i cel prowadzenia ksiąg wieczystych, które służą do

zarejestrowania w sposób jawny i pewny stanu prawnego nieruchomości.

Tymczasem proces uwłaszczenia stanowi niejako zakwestionowanie, a w każdym

razie przynajmniej zakłócenie, tego utrwalonego w księgach wieczystych porządku

prawnego. Zgodnie z art. 207 ust. 1 u.g.n. przesłankami uregulowanego tam

uwłaszczenia są posiadanie przez osoby trzecie w określonych datach

nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub gminy oraz

zabudowanie ich na podstawie pozwolenia z lokalizacją stałą. Sam fakt posiadania

przez powoda działek objętych obecnie księgą wieczystą Kw […] w okresie

stwarzającym podstawę do żądania oddania ich w użytkowanie wieczyste, jest

w sprawie bezsporny. Sporne jest natomiast, kto dokonywał zabudowania tych

nieruchomości oraz z czyich środków. W orzecznictwie Sądu Najwyższego

wyjaśnione zostało, że przy formułowaniu przesłanki uwłaszczenia, jaką jest

7

„zabudowanie”, ustawodawca posłużył się kryterium podmiotowym, co oznacza,

że roszczenie z art. 207 ust. 1 u.g.n. przysługuje tylko tym posiadaczom, którzy sami

zabudowali nieruchomości na podstawie pozwolenia na budowę (por. postanowienie

z dnia 23 stycznia 2004 r., III CZP 107/03, czy wyrok z dnia 23 marca 2006 r.,

IV CSK 85/05 – niepubl.). Z ustaleń Sądu Apelacyjnego, których kwestionowanie

w postępowaniu kasacyjnym jest niedopuszczalne (art. 3933

§ 3 k.p.c.), wynika,

że ostatecznie decyzja o pozwoleniu na budowę hali tenisowej, wzniesionej na

działce nr 47, wydana została na rzecz Biura Projektów Budownictwa Wiejskiego

w […], pełniącego funkcje inwestora zastępczego na podstawie umowy zawartej z

pozwaną Gminą. Pozwana otrzymywała także bezpośrednio dotacje na tę budowę.

W tej sytuacji nie sposób jest mówić o tym, że działki zapisane obecnie w księdze

wieczystej Kw nr […] zabudował powód. Działki te stanowią wyodrębnioną całość

gospodarczo – funkcjonalną, oddzieloną uliczką od pozostałych działek, objętych

roszczeniem w niniejszej sprawie. Roszczenie dotyczące działek 32/2, 35/2 i 47

byłoby więc usprawiedliwione, gdyby stojąca na nich hale tenisowa pobudował

powód. Skoro zaś powód tego wymogu nie spełnił, roszczenie o ich uwłaszczenie

było bezpodstawne. Trzeba dodać, że kierowanie się na potrzeby uwłaszczenia

formalnym pojęciem nieruchomości w rozumieniu wieczystoksiegowym, które przyjął

Sąd Apelacyjny, mogłoby prowadzić do konsekwencji niemożliwych do

zaakceptowania. Wystarczyłoby bowiem pobudowanie na rozległym obszarze,

należącym do Skarbu Państwa lub do gminy – składającym się z wielu działek, ale

w sensie prawnym stanowiącym jedną nieruchomość – niewielkiego budynku przez

osobę trzecią, aby, przy spełnieniu przesłanki posiadania, mogła ona ubiegać się

o uwłaszczenia na cały ten obszar. Takie zaś rozwiązanie, z jednej strony kłóciłoby

się z pojęciem słowa „zabudować”, które zostało użyte w art. 207 ust. 1 u.g.n.

w znaczeniu potocznym (tak przyjął Sąd Najwyższy w wyrokach z dnia 27 listopada

2003 r., I CK 318/02 oraz z dnia 9 września 2004 r., II CK 497/03, niepubl.), z drugiej

zaś, godziłoby w zasadę ochrony własności, którą – jak podkreślił Sąd Najwyższy

w uzasadnieniu uchwały z dnia 22 stycznia 2009 r., III CZP 135/08, niepubl. – trzeba

także uwzględniać przy stosowaniu omawianego przepisu. Należy dodać, że

powołanie się w tym kontekście przez Sąd Apelacyjny na instytucję procesową z

art. 192 pkt 3

8

k.p.c. było nieuprawnione, gdyż do żadnego zbycia nieruchomości przez pozwana

nie doszło. Skoro zatem roszczenie powoda o uwłaszczenie w zakresie dotyczącym

działek nr 34/2, 35/ 2 i 47 było chybione co do samej zasady prawnej, należało –

uwzględniając w tej mierze skargę kasacyjną pozwanej – zmienić zaskarżony wyrok

przez oddalenie apelacji powoda w części odnoszącej się do tego zakresu

uwłaszczenia (art. 39815

k.p.c.) i znieść wzajemnie między stronami koszty

postępowania apelacyjnego (art. 100 k.p.c.). To rozstrzygnięcie przesądza

jednocześnie o bezzasadności skargi kasacyjnej powoda, który domagał się nie tylko

przeniesienia prawa wieczystego użytkowania do tych działek, ale i nieodpłatnego

przeniesienia własności wybudowanej tam przez pozwaną gminę hali tenisowej.

Nie znajduje żadnego usprawiedliwienia stanowisko powoda, zgłaszającego

pretensje, aby środki przekazywane w ramach dotacji za pośrednictwem Gminy na tę

budowę potraktować jako jego środki własne. Dlatego skarga ta podlegała oddaleniu

(art. 39814

k.p.c.).

W pozostałej części podlegała też oddaleniu skarga kasacyjna strony pozwanej.

Jeśli chodzi o nieruchomość objętą księgą wieczystą Kw nr […] w jej obecnej treści,

pozwana kwestionowała przede wszystkim spełnienie przesłanki uwłaszczenia

w postaci zabudowania, gdyż – jak twierdziła – powód co najwyżej odrestaurował

stojące tam drewniane budynki zabytkowe, pochodzące z początku XX wieku.

Wbrew temu jednak stwierdzić należy, iż z ustaleń Sądów wynika, że oba te budynki

były zniszczone na skutek działań wojennych, a nakłady poczynione przez powoda

na ich odbudowę, modernizację oraz zaadoptowanie do aktualnych potrzeb były tak

rozległe, że uzasadniają uznanie, iż powód je po porostu pobudował. Realizacja tej

odbudowy w okresie powojennym sprawia, że usprawiedliwione jest

tłumaczenie powoda, że nie zachowała się do czasów obecnych dokumentacja

dotycząca pozwoleń na wykonywane prace. W kontekście ustalonego stanu

faktycznego Sąd Najwyższy potwierdza prawidłowość przyjętego przez Sądy

elastycznego rozumienia pojęcia „zabudowanie” tej nieruchomości, a zatem

kwestionowanie tego w skardze kasacyjnej nie może odnieść skutku. Odnośnie do

kwestii wzniesienia na tej nieruchomości garażu (działka nr 24) oraz

sanitariatów (działka nr 37/4), należy zaaprobować stanowisko Sądu Apelacyjnego,

który przyjął, że powód był ich inwestorem, a uzyskane na ich budowę środki

9

pochodzące z dotacji, trzeba uznać za środki własne w rozumieniu art. 207 ust. 1

in fine u.g.n. Stąd też prawidłowo zobowiązał pozwaną do nieodpłatnego

przeniesienia na powoda własności tych budynków.

Pozwana podtrzymywała w skardze kasacyjnej swoją dotychczasową

motywację sprzeciwu przeciwko roszczeniu o uwłaszczenie powoda na

nieruchomość objętą księgą wieczystą Kw nr […]. Podstawowe argumenty pozwanej

w tym zakresie są dwa. Pierwszy, że stojącą tam halę sportową nie wybudował

powód, lecz sprawujące patronat nad jego działalnością Przedsiębiorstwo Konstrukcji

Stalowych i Urządzeń Przemysłowych M. i drugi, że środki na budowę tego obiektu

pochodziły w dużej mierze z dotacji, a zatem nie można ich uznać za „własne” w

rozumieniu art. 207 ust. 1 in fine u.g.n. Jeśli chodzi o pierwsza kwestię, to prawidłowa

jest ocena Sądu, iż funkcjonowanie w latach 1974 – 1982 instytucji tzw. patronatu

sprawowanego przez przedsiębiorstwa produkcyjne nad działalnością sportową było

w dużej mierze fikcyjne. Jest ona trafna zwłaszcza w odniesieniu do tak

niepopularnego i uznawanego za „elitarny” sport, jakim był tenis. Instytucja patronatu

została bowiem narzucona przedsiębiorstwom przez ówczesną władzę. W tej

konkretnej sprawie, jak wynika z poczynionych ustaleń, mimo istnienia patronatu,

powodowy Klub Tenisowy nie przestał być posiadaczem nieruchomości oraz

rzeczywistym inwestorem wznoszonej hali sportowej. Środki na jej budowę uzyskiwał

m.in. z dotacji Urzędu Wojewódzkiego, a ponieważ adresowane były bezpośrednio

do niego, trafnie zostały zakwalifikowane przez Sąd jako „własne”. Brak jest bowiem

podstaw do zawężania rozumienia tego pojęcia tylko do środków wygenerowanych

z prowadzonej działalności. Należy przyjąć, że darowizny i dotacje dokonywane na

rzecz powodowego Klubu, stawały się, po ich przekazaniu, własnością adresata.

Dlatego prawidłowo Sąd przyjął, że przeniesienie własności hali sportowej na

powoda powinno być nieodpłatne.

Z tych przyczyn skarga kasacyjna pozwanej, prezentująca w tej materii

odmienny pogląd nie mogła być uwzględniona (art. 39814

k.p.c.).

Postanowienie o kosztach postępowania kasacyjnego uzasadnia art. 100

k.p.c.