III CZP 34/09

Uchwała z dnia 4 czerwca 2009 r., III CZP 34/09

Sędzia SN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący)

Sędzia SN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca)

Sędzia SN Marek Sychowicz

Sąd Najwyższy w sprawie z udziałem Bogumiła W. w przedmiocie zażalenia

Alicji K. na postanowienie notariusza Grażyny D. z dnia 19 września 2008 r. o

odmowie dokonania czynności notarialnej, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej w

dniu 4 czerwca 2009 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd

Okręgowy w Tarnowie postanowieniem z dnia 12 lutego 2009 r.:

„Czy w przypadku, gdy organ administracyjny wydał na podstawie art. 97 ust.

1 i art. 99 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn.

tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) decyzję o podziale nieruchomości

zawierającą warunek, że przy zbywaniu działek wydzielonych zostanie ustanowiona

służebność drogowa, zapewniająca dostęp do drogi publicznej lub nastąpi sprzedaż

udziału w prawie własności do działki będącej tzw. drogą wewnętrzną, czynność

prawna polegająca na przeniesieniu prawa własności wydzielonej działki w drodze

sprzedaży bez jednoczesnego ustanowienia odpowiedniej służebności drogowej lub

przeniesienia udziału w prawie własności drogi wewnętrznej byłaby nieważna jako

sprzeczna z ustawą (art. 58 § 1 k.c. w związku z art. 93 ust. 3 i art. 99 u.g.n.)?"

podjął uchwałę:

Jeżeli decyzja o podziale nieruchomości zawiera warunek, że przy

zbywaniu wydzielonych działek zostaną ustanowione służebności drogowe

zapewniające dostęp do drogi publicznej lub nastąpi sprzedaż udziałów w

prawie do działki stanowiącej drogę wewnętrzną, umowa przeniesienia

własności wydzielonej działki zawarta bez spełnienia tego warunku jest

nieważna (art. 58 § 1 k.c. w związku z art. 99 i art. 93 ust. 3 ustawy z dnia 21

sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r.

Nr 261, poz. 2603 ze zm.).

Uzasadnienie

Dnia 19 września 2008 r. notariusz odmówił dokonania czynności notarialnej,

polegającej na przeniesieniu własności działki położonej w T. przez Bogusława W.

na Alicję K. w drodze umowy sprzedaży, ponieważ czynność prawna byłaby, jego

zdaniem, niezgodna z prawem. Notariusz wskazał, że decyzja Prezydenta Miasta

Tarnowa z dnia 23 czerwca 2008 r. o podziale nieruchomości, wydana na

podstawie art. 93 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm. – dalej:

"u.g.n."), zawiera warunek, iż z chwilą przeniesienia własności nieruchomości

wydzielonych działek na nabywców zostanie ustanowiona służebność drogowa,

zapewniająca dostęp nowo powstałym działkom do drogi publicznej lub też zostanie

przeniesiony udział w prawie współwłasności tzw. drogi osiedlowej, zapewniający

dostęp do drogi publicznej. Skoro warunek ten nie został przez strony umowy

spełniony, to czynność prawna jest niedopuszczalna.

Alicja K. wniosła zażalenie na odmowę dokonania czynności, a przy jego

rozpoznawaniu Sąd Okręgowy w Tarnowie powziął wątpliwość wyrażoną w

zagadnieniu prawnym przedstawionym do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 93 ust. 3 u.g.n., podział nieruchomości nie jest dopuszczalny,

jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi

publicznej lub nie nastąpiło wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem

na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo

ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma

możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem.

Według art. 99 u.g.n., w rozważanej sytuacji dokonuje się podziału nieruchomości

pod warunkiem, że przy zbywaniu wydzielonych działek w wyniku podziału zostaną

ustanowione takie służebności lub nastąpi sprzedaż działek wraz z udziałem w

prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Na tle tych regulacji

wymaga wyjaśnienia, czy przeniesienie własności wydzielonej działki bez

zachowania wspomnianego warunku jest czynnością prawną sprzeczną z ustawą w

rozumieniu art. 58 § 1 k.c., a w konsekwencji nieważną.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego zagadnienie to nie było rozważane,

natomiast w piśmiennictwie są reprezentowane dwa stanowiska. Zgodnie z jednym,

w razie nieustanowienia służebności przy podziale nieruchomości czynność prawna

byłaby ważna, miałby natomiast zastosowanie art. 145 § 1 k.c. dotyczący

ustanowienia służebności drogi koniecznej. Według innego stanowiska,

niedopuszczalne jest zbycie działki gruntu wydzielonej na podstawie warunkowej

decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, jeżeli nie została ustanowiona

służebność, której dotyczyło zastrzeżenie warunku. Wobec niedopuszczalności

takiego zbycia, notariusz powinien odmówić sporządzenia umowy przenoszącej

własność wydzielonych geodezyjnie działek gruntu.

Za stanowiskiem wyrażonym w uchwale przemawia przede wszystkim

wykładnia językowa art. 93 ust. 3 w związku z art. 99 u.g.n. Artykuł 93 ust. 3 u.g.n.

ma bez wątpienia charakter bezwzględnie obowiązujący, a sformułowanie tego

przepisu pozostaje w ścisłym związku z art. 99 u.g.n., w którym określono, w jaki

sposób ma nastąpić zapewnienie dostępu do drogi publicznej przez ustanowienie

służebności gruntowej.

Celem wprowadzenia art. 93 ust. 3 w związku z art. 99 u.g.n. było

zapobieganie podziałom nieruchomości bez jednoczesnego uregulowania kwestii

dostępu do drogi publicznej. Wprawdzie art. 145 k.c. przewiduje możliwość

ustanowienia służebności także wbrew woli właściciela nieruchomości obciążonej,

jednakże nie zapewnia to takich rezultatów, jakie ustawodawca zamierzał osiągnąć

w omawianych przepisach. Skoro z chwilą zbycia, o którym mowa w art. 99, prawo

własności wydzielonej nieruchomości uzyskuje nabywca, powstaje potrzeba

nieskrępowanego dostępu do nabytej nieruchomości, to w braku takiego dostępu

trudno mówić o swobodnym korzystaniu z gruntu. Nieograniczonej komunikacji z

drogą publiczną nie zapewnia możliwość ustanowienia służebności drogi

koniecznej, a poza tym istnieje ryzyko, że w związku ze zbyciem nieruchomości nie

nastąpi ustanowienie służebności, a nabywca będzie mógł się domagać

ustanowienia służebności na nieruchomościach, do których przysługują prawa

innym osobom. Najpierw więc zostałby naruszony obowiązek zapewnienia dostępu

do drogi publicznej, a następnie powstała w związku z tym niedogodność byłaby

usuwana kosztem innych podmiotów, niezaangażowanych w podział, lecz

zmuszonych udostępnić własną nieruchomość w celu zaspokojenia potrzeb

komunikacyjnych właściciela wyodrębnionego gruntu. Dopuszczenie zbywania

wydzielonych nieruchomości bez ustanawiania stosownych służebności

stwarzałoby ryzyko powstawania problemów, które znajdowałyby rozwiązanie

niejednokrotnie dopiero w postępowaniu sądowym. Nie taka była intencja

ustawodawcy, który – wprowadzając rygorystyczny środek zagwarantowania

dostępu do drogi publicznej – dążył do uniknięcia trudności, jakie mogłyby na tym

tle powstawać w przyszłości.

Rozstrzygnięcie zagadnienia prawnego nie wymaga rozważenia charakteru

prawnego warunku przewidzianego w art. 99 u.g.n., zwłaszcza że nie jest to

warunek w rozumieniu art. 89 i nast. k.c., ale warunek zastrzeżony w decyzji

administracyjnej zatwierdzającej podział nieruchomości. Wystarczające jest

uznanie, że czynność prawna zbycia wydzielonej działki gruntu bez zapewnienia

dostępu do drogi publicznej narusza art. 93 ust. 3 in principio, a w konsekwencji

również art. 99 u.g.n. i z tego powodu jest dotknięta sankcją nieważności jako

sprzeczna z ustawą (art. 58 § 1 k.c.).

Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy orzekł, jak w uchwale.