IV CSK 47/09

Sygn. akt IV CSK 47/09

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 3 czerwca 2009 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Grzegorz Misiurek (przewodniczący)

SSN Marian Kocon

SSN Barbara Myszka (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa Stowarzyszenia „P.”, [...]

przeciwko Stowarzyszeniu „M.” i „MP.” SA

o ustalenie,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 3 czerwca 2009 r.,

skargi kasacyjnej powodów: Stowarzyszenia „P.”, [...],

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 24 czerwca 2008 r., sygn. akt [...],

1. oddala skargę kasacyjną,

2. nie obciąża powodów kosztami postępowania

kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Stowarzyszenie „P.” i [...] wnosili o ustalenie, że sposób nabycia lokali

mieszkalnych przez pozwane Stowarzyszenie „M.” od „S.” S.A., której następcą

prawnym jest pozwana „MP.” S.A., z pominięciem prawa pierwokupu najemców

lokali oraz odmowa zbycia tych lokali po cenach preferencyjnych przez pozwane

Stowarzyszenie aktualnym najemcom, naruszyły ich interes prawny.

Wyrokiem z dnia 26 października 2007 r. Sąd Okręgowy w O. oddalił

powództwo w stosunku do pozwanej „MP.” S.A., ustalił, że przy nabyciu przez

pozwane Stowarzyszenie „M” od „S.” S.A. lokalu mieszkalnego położonego w O.

przy ul. S. naruszono interes prawny powoda Z.G., natomiast w pozostałej części

powództwo wobec pozwanego Stowarzyszenia oddalił. Za podstawę orzeczenia

Sąd Okręgowy przyjął następujące okoliczności faktyczne.

W latach siedemdziesiątych ubiegłego stulecia Zakłady „S.” wybudowały dla

swoich pracowników budynki mieszkalne na gruncie oddanym im w użytkowanie

wieczyste. Powodowie będący osobami fizycznymi, bądź ich poprzednicy prawni,

jako pracownicy tych Zakładów zawarli z nimi umowy najmu lokali mieszkalnych

położonych w budynkach przy ul. R. i P. W 1992 r. Zakłady „S.” zostały

przekształcone w spółkę pod firmą „S.” S.A., która ze względu na trudną sytuację

finansową podjęła decyzję o sprzedaży mieszkań najemcom. Oferta sprzedaży

lokali na jednakowych warunkach dotarła do wszystkich zainteresowanych, w tym

do powodów będących osobami fizycznymi, bądź do ich poprzedników prawnych.

Wykup następował sukcesywnie poczynając od jesieni 1992 r. Spółka zamierzała

zakończyć sprzedaż wiosną 1993 r., ale ze względu na wypłatę „trzynastek”

przedłużyła ją do lipca 1993 r. Przypadki sprzedaży miały również miejsce po tym

terminie, jeżeli zgłaszali się pracownicy zainteresowani wykupem. Ogółem w latach

1992 – 1994 sprzedano najemcom 80 % lokali mieszkalnych z tym, że akcją

wykupu nie objęto mieszkań w budynkach położonych przy ul. S. 13 i 15. W 1993 r.

nabywcy mieszkań utworzyli Stowarzyszenie „M.” i powierzyli mu administrowanie

wykupionymi lokalami. W 1994 r. „S.” S.A. przekazała temu Stowarzyszeniu w

administrowanie 7 budynków, w których większość lokali była już sprzedana, a w

3

czerwcu 1995 r. – 3 dalsze budynki, w tym 2 przy ul. S., nie objęte akcją wykupu.

Powodowie będący osobami fizycznymi, bądź ich poprzednicy prawni nie

skorzystali z możliwości wykupu zajmowanych lokali z powodu przeszkód natury

finansowej lub zdrowotnej, albo z powodu „braku pośpiechu”. „S.” S.A., chcąc

pozbyć się nie sprzedanych lokali, podjęła wstępne rozmowy z Gminą O.

i Spółdzielnią Mieszkaniową „P.” na temat nieodpłatnego przekazania lokali. Z

braku zainteresowania z ich strony, w dniu 19 czerwca 1995 r. przekazała prawo

własności budynków mieszkalnych i prawo użytkowania wieczystego gruntu, na

którym były posadowione, pozwanemu Stowarzyszeniu. Przekazaniem zostały

objęte też budynki położone przy ul. R. i P., pozostające już w administracji

Stowarzyszenia. O fakcie przekazania „S.” S.A. zawiadomiła najemców lokali w

przekazanych budynkach. W lipcu 1995 r. lokatorzy zajmujący mieszkania w

przekazanych budynkach zwrócili się do pozwanego Stowarzyszenia o

umożliwienie im wykupu lokali. W czerwcu 1996 r. walne zebranie członków

Stowarzyszenia przyjęło regulamin sprzedaży mieszkań po cenach

preferencyjnych, które nie obejmowały jedynie ulgi z tytułu stażu pracy. Starania o

wykup podjął tylko Z.G., ale po ustaleniu terminu sporządzenia aktu notarialnego,

pozwane Stowarzyszenie pismem z dnia 25 stycznia 1996 r. zawiadomiło go o

wstrzymaniu transakcji „ aż do odwołania”. Ostatecznie do sprzedaży lokalu nie

doszło ze względu na zastrzeżenia do wysokości ceny, zgłoszone przez Urząd

Skarbowy w O. W okresie między lipcem 1996 a styczniem 1997 r. pozwane

Stowarzyszenie zawarło z powodami będącymi osobami fizycznymi umowy najmu.

W 2006 r. powodowie A.B., A.P., I.S., W.W., M.B. oraz W.K. zwrócili się do

pozwanego Stowarzyszenia z wnioskiem o sprzedaż lokali po cenach

preferencyjnych, lecz Stowarzyszenie odmówiło sprzedaży na takich warunkach.

Sąd Okręgowy stwierdził, że, zgodnie z art. 1 ust. 1 i art. 7 ustawy z dnia

12 października 1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków

mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe (Dz. U. Nr 119, poz. 567 ze zm. –

dalej: „u.z.p.z.b.m.”) w brzmieniu obowiązującym w dniu 19 czerwca 1995 r., „S.”

S.A. była uprawniona do nieodpłatnego przekazania gruntów zabudowanych

budynkami mieszkalnymi gminom lub innym osobom prawnym oraz że przepisy tej

ustawy nie przewidywały obowiązku proponowania najemcom wykupu lokali

4

mieszkalnych znajdujących się w przekazywanych budynkach ani nie przyznawały

im prawa pierwszeństwa. Obostrzenia zmierzające do ochrony praw najemców

lokali zakładowych zostały wprowadzone dopiero ustawą z dnia 15 grudnia 2000 r.

o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw

państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa,

państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością

Skarbu Państwa (Dz. U. z 2001 r. Nr 4, poz. 24 ze zm. – dalej: „u.z.z.m.w.Sk.P.”),

która weszła w życie z dniem 7 lutego 2001 r. Nie można zatem podzielać

zapatrywania powodów o naruszeniu przez „S.” S.A. przysługującego im prawa

pierwszeństwa. Pozbawiony racji jest również argument, że grunty zabudowane

budynkami mieszkalnymi mogły być przekazane Stowarzyszeniu dopiero w

przypadku odmowy ich przejęcia przez gminę lub spółdzielnię mieszkaniową,

ustawodawca bowiem w art. 9 ust. 1 u.z.p.z.b.m. potraktował gminy i inne osoby

prawne w sposób jednakowy, pozostawiając wybór przekazującemu. Rzecz jedynie

w tym, czy w procesie przekazania gruntów naruszono interes prawny powodów

jako osób fizycznych zajmujących mieszkania w przekazywanych budynkach. O

takim zaś naruszeniu można by mówić wówczas, gdyby pominięto powodów w

procesie zbywania mieszkań, zaproponowano im nierówne warunki wykupu lub

niesłusznie zakwestionowano ich uprawnienia do nabycia zajmowanego lokalu.

Zdaniem Sądu Okręgowego, „S.” S.A. naruszyła jedynie interes prawny powoda Z.

G., gdyż wstrzymując proces wykupu wobec lokatorów zajmujących mieszkania

przy ul. S. 13 i 15 potraktowała ich w sposób odmienny od pozostałej grupy

najemców. Lokatorzy ci mieli wprawdzie możliwość nabycia mieszkań od

pozwanego Stowarzyszenia, jednakże bez uwzględnienia 5% ulgi z tytułu stażu

pracy w „S.” S.A. Brak natomiast podstaw, by dopatrywać się naruszenia interesu

prawnego pozostałych powodów, będących osobami fizycznymi, ponieważ „S.” S.A.

złożyła im oferty wykupu zajmowanych mieszkań na jednakowych warunkach, z

uwzględnieniem okresu zatrudnienia, z których nie skorzystali. Adresatem

dochodzonego roszczenia, ze względu na regulację zawartą w art. 4 ustawy z dnia

7 lipca 2005 r. o zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania własności

nieruchomości (Dz. U. Nr 157, poz. 1315 – dalej: „u.z.n.u.d.n.w.n.”) – stwierdził Sąd

5

Okręgowy – może być wyłącznie pozwane Stowarzyszenie, dlatego w stosunku do

pozwanej „MP.” S.A. powództwo ulegało oddaleniu.

Apelacje wniesione od powyższego wyroku przez powodów: Stowarzyszenie

„P.”, [...] oraz przez pozwane Stowarzyszenie „M.” zostały przez Sąd Apelacyjny

oddalone wyrokiem z dnia 24 czerwca 2008 r.

Sąd Apelacyjny zaaprobował ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji,

podkreślając, że zostały one poprzedzone staranną analizą zebranego materiału

oraz oceną odpowiadającą kryteriom wskazanym w art. 233 k.p.c. Stwierdził, że

podziela stanowisko tego Sądu, w myśl którego powodowie, w celu zachowania

przyznanego w art. 4 ust. 2 u.z.n.u.d.n.w.n. prawa pierwokupu, mogli, z powołaniem

się na ust. 4 w związku z ust. 1 i 2 tego artykułu – w odniesieniu do stanu

faktycznego zaistniałego przez wejściem w życie powołanych przepisów – wystąpić

z żądaniem ustalenia naruszenia prawa pierwszeństwa lub interesu prawnego.

Trafnie jednak Sąd pierwszej instancji uznał, że określona w art. 4 ust. 2 pkt 1

u.z.n.u.d.n.w.n. przesłanka warunkująca powstanie prawa pierwokupu nie została

wykazana, przepis ten bowiem wyraźnie nawiązuje do prawa pierwszeństwa

przewidzianego w art. 4 u.z.z.m.w.Sk.P.”, który w dacie przekazywania

nieruchomości pozwanemu Stowarzyszeniu jeszcze nie obowiązywał. Co się zaś

tyczy drugiej przesłanki, określonej w art. 4 ust. 2 pkt 2 u.z.n.u.d.n.w.n., to została

ona wykazana ze skutkiem pozytywnym w odniesieniu do powoda Zenona

Grabowskiego, a negatywnym do pozostałych powodów. Sąd Apelacyjny podzielił

też stanowisko Sądu pierwszej instancji co do braku po stronie pozwanej „MP.” S.A.

legitymacji biernej, podkreślając, że jest ono zgodne z poglądem wyrażonym przez

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 28 lutego 2008 r., III CZP 147/07 (OSNC 2009, nr

3, poz. 40).

W skardze kasacyjnej od wyroku Sądu Apelacyjnego powodowie:

Stowarzyszenie „P.”, [...] – powołując się na podstawę określoną w art. 3983

§ 1 pkt

1 k.p.c. – wnosili o jego uchylenie w stosunku do pozwanego Stowarzyszenia „M.” i

orzeczenie, że sposób nabycia lokali mieszkalnych przez wymienione

Stowarzyszenie od „S.” S.A. naruszał prawo pierwszeństwa i interes prawny „osób

wskazanych w powództwie” ewentualnie przekazanie sprawy w odnośnym zakresie

6

do ponownego rozpoznania. W ramach powołanej podstawy kasacyjnej wskazali na

naruszenie art. 4 ust. 2 u.z.n.u.d.n.w.n. przez błędną jego wykładnię, polegającą na

uznaniu, że osoba nabywcy mieszkań zakładowych od zakładu pracy nie ma

znaczenia dla oceny, czy nastąpiło naruszenie interesu osoby uprawnionej,

określonej w tym przepisie, a w szczególności, że przekazanie mieszkań

zakładowych podmiotowi gospodarczemu, który następnie zawyża opłaty związane

z użytkowaniem takiego mieszkania, nie naruszyło interesu prawnego najemców

oraz że brak wystosowania formalnej pisemnej oferty do osób uprawnionych

i ograniczenie się do tzw. akcji informacyjnej, nie naruszyło prawa pierwszeństwa

osób uprawnionych, „wskazanych w powództwie”.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Rozważania trzeba rozpocząć od podkreślenia, że, zgodnie z art. 398 13

§ 1

i 2 k.p.c., Sąd Najwyższy rozpoznaje skargę kasacyjną w granicach podstaw,

biorąc z urzędu pod rozwagę jedynie nieważność postępowania, oraz że jest przy

tym związany ustaleniami faktycznymi stanowiącymi podstawę zaskarżonego

orzeczenia. Przytoczona regulacja nie powinna budzić wątpliwości, jednak jej

przypomnienie było konieczne z tego względu, że skarżący, uzasadniając zarzut

naruszenia prawa materialnego, w swoich wywodach abstrahują od stanu

faktycznego sprawy przyjętego za podstawę zaskarżonego wyroku.

Uzasadniając zarzut obrazy art. 4 ust. 2 u.z.n.u.d.n.w.n. skarżący wywodzili,

że naruszenia swojego interesu prawnego upatrują w przekazaniu zajmowanych

przez nich lokali mieszkalnych podmiotowi gospodarczemu, który nadmiernie

obciąża najemców opłatami za najmowane lokale i odmawia ich sprzedaży po

cenach preferencyjnych. Zdaniem skarżących, przekazanie lokali gminie lub

spółdzielni mieszkaniowej byłoby dla nich korzystniejsze zarówno ze względu na

możliwość dogodniejszego pod względem cenowym nabycia tych lokali, jak i ze

względu na niższe koszty eksploatacji w spółdzielniach mieszkaniowych oraz

lokalach gminnych na terenie O. Skarżący zarzucili też, że nie zostali

poinformowani o ofercie nabycia mieszkań w formie, która gwarantowałaby

rzeczywiste otrzymanie pełnej treści oferty, a więc chociażby w formie listu

poleconego.

7

Zarzut braku dostatecznej informacji o ofercie nabycia mieszkań został

sformułowany przez skarżących w oderwaniu od ustaleń Sądu Apelacyjnego,

według których informacja o preferencyjnej sprzedaży mieszkań w latach 1992 –

1994 przez „S.” S.A. dotarła do wszystkich zainteresowanych, w tym do powodów

będących osobami fizycznymi, bądź do ich poprzedników prawnych. Ustalenia te są

dla Sądu Najwyższego wiążące, wobec czego zarzut braku informacji o zasadach

wykupu nie może odnieść zamierzonego skutku. Wbrew odmiennym

zapatrywaniom skarżących, brak natomiast podstaw do kreowania obowiązku

składania przez „S.” S.A. ofert wykupu mieszkań w formie listu poleconego.

Skarżący nie wykazali też, by ich interes prawny doznał uszczerbku z racji

przekazania nieruchomości pozwanemu Stowarzyszeniu zamiast gminie lub

spółdzielni mieszkaniowej. Ustawa z dnia 12 października 1994 r. o zasadach

przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa

państwowe umożliwiała określonym w niej podmiotom „wyzbycie” się majątku

nieprodukcyjnego w postaci budynków związanych z obciążeniami finansowymi,

których nie mogły lub nie chciały ponosić. Przekazując zatem w 1995 r.

pozwanemu Stowarzyszeniu grunty zabudowane budynkami mieszkalnymi, „S.”

S.A. skorzystała z przysługującego jej uprawnienia. Pogląd, jakoby powołana

ustawa z dnia 12 października 1994 r. w pierwotnym brzmieniu miała ustanawiać

pierwszeństwo w przejęciu budynku przez gminę lub spółdzielnię mieszkaniową,

nie znajduje oparcia w jej przepisach. Stanowisko takie zajął również Sąd

Najwyższy w wyroku z dnia 20 lutego 2002 r., V CKN 902/00 (nie publ.). Co się

natomiast tyczy podnoszonych twierdzeń o nadmiernym obciążaniu najemców

przez pozwane Stowarzyszenie opłatami eksploatacyjnymi, wyższymi od

pobieranych przez miejscowe spółdzielnie mieszkaniowe oraz od najemców lokali

gminnych na terenie O., to trzeba podkreślić, że w toku postępowania skarżący nie

podjęli nawet próby wykazania ich prawdziwości. Nie upatrywali w tym zresztą

wcześniej naruszenia ich interesu prawnego.

Skarżący pomijają okoliczność, że dwukrotnie stworzono im możliwość

wykupu zajmowanych lokali mieszkalnych. Po raz pierwszy uczyniła to w latach

1992 – 1994 „S.” S.A., proponując wykup po cenach preferencyjnych, z którego

skorzystało 80 % najemców. Natomiast po raz drugi uczyniło to pozwane

8

Stowarzyszenie, które w 1996 r. zaoferowało najemcom sprzedaż mieszkań

również po cenach preferencyjnych, które nie obejmowały jedynie 5 % ulgi z tytułu

stażu pracy. Skarżący nie skorzystali z tych możliwości. Niezrozumiały jest w tej

sytuacji podnoszony obecnie zarzut naruszenia prawa pierwszeństwa „osób

wskazanych w powództwie”, tym bardziej że prawo pierwszeństwa wprowadzone

zostało dopiero ustawą z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań

będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych

z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych

mieszkań będących własnością Skarbu Państwa, przy czym zastrzeżone zostało

w stosunku do mieszkań przeznaczonych przez zbywcę na sprzedaż.

Skarżący nie wykazali, na czym miała polegać błędna wykładnia art. 4 ust. 2

u.z.n.u.d.n.w.n., przytoczyli jedynie argumenty, które – ich zdaniem – przemawiały

za udzieleniem im ochrony prawnej przewidzianej w tym przepisie, nie bacząc na

to, czy miały one oparcie w stanie faktycznym stanowiącym podstawę

zaskarżonego wyroku.

Z przytoczonych wyżej powodów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39814

k.p.c. oddalił skargę kasacyjną jako pozbawioną uzasadnionych podstaw,

postanawiając o kosztach postępowania kasacyjnego po myśli art. 102 w związku

z art. 391 § 1 i art. 39821

k.p.c.