I CSK 534/08

Sygn. akt I CSK 534/08

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 czerwca 2009 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Marek Sychowicz (przewodniczący)

SSN Krzysztof Strzelczyk

SSN Wojciech Jan Katner (sprawozdawca)

Protokolant Beata Rogalska

w sprawie z powództwa R.K.

przeciwko Miastu W. i Spółdzielni Mieszkaniowej "W."

o stwierdzenie nieważności umowy,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 24 czerwca 2009 r.,

skargi kasacyjnej powoda

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 5 marca 2008 r., sygn. akt [...],

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego

rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu, wraz z rozstrzygnięciem o

kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

2

Powód R.K. wnosił o stwierdzenie nieważności umowy o oddanie w

użytkowanie wieczyste i ustanowienie hipoteki, zawartej aktem notarialnym z dnia

23 kwietnia 1999 r. między pozwanymi:

Gminą W. i Spółdzielnią Mieszkaniową „W." Umowa ta dotyczyła nieruchomości o

łącznej powierzchni ponad 4,7 ha, w której skład wchodziła działka ewidencyjna o

obecnym numerze 37 i powierzchni 1894 m2

. Działka ta należąca do matki powoda

została w 1977 r. wywłaszczona na rzecz Skarbu Państwa za odszkodowaniem.

Przyczyną wywłaszczenia była decyzja lokująca, między innymi na tej działce

budowę osiedla mieszkaniowego. Wskutek niezrealizowania tej inwestycji, w 1990

r. został złożony wniosek o zwrot działki, co rozpatrzono pozytywnie decyzją

administracyjną na rzecz powoda i jego brata, jako spadkobierców w 2002 r.

Decyzja ta została uchylona w toku instancji i do dzisiaj sprawa nie jest

zakończona w postępowaniu administracyjnym.

W wyniku postępowania sądowego powództwo zostało oddalone wyrokiem

z dnia 9 lutego 2007 r. Sądu Okręgowego w W., z powołaniem się na brak

spełnienia przesłanek nieważności czynności prawnej (art. 58 § 1 k.c.) i art. 204

ust. 1 ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami z 1997 r. W apelacji

zarzucono naruszenie art. 136 i 137 oraz 204 ust. 1 wymienionej ustawy

o gospodarce nieruchomościami, art. 58 § 1 i 2 k.c., art. 177 w l pkt l i art. 378 k.p.c.

Wyrokiem z dnia 5 marca 2008 r. Sąd Apelacyjny apelację oddalił.

Skarga kasacyjna powoda została oparta na obu podstawach wskazanych

w art. 3983

§ 1 k.p.c. W odniesieniu do przepisów prawa materialnego zarzucono

naruszenie art. 136, 137 i 204 ust. 1 w zw. z art. 233 ustawy o gospodarce

nieruchomościami z 1997 r. przez ich błędną wykładnię, art. 58 § 1 k.c. przez

niewłaściwe zastosowanie, a art. 58 § 2 i 3 k.c. przez ich niezastosowanie, a także

art. 45 i 64 ust. 1 i 2 Konstytucji przez pozbawienie powoda odzyskania prawa

własności nieruchomości. Zarzucenie naruszenia przepisów prawa procesowego

dotyczyło art. 233 § 1 w zw. z art. 391 k.p.c. oraz art. 382 k.p.c.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

3

Skarga kasacyjna jest uzasadniona.

Zacząć należy od ogólnego stwierdzenia, że sprawy dotyczące ochrony

własności wymagają takiej staranności w rozpoznawaniu powództw osób

ubiegających się o tę ochronę, jakiej wymaga zrealizowanie konstytucyjnej zasady

ochrony własności wyrażonej w art. 45 i 64 Konstytucji, powołanych przez

skarżącego. Tej staranności zabrakło przy ustaleniach faktycznych i ocenach

prawnych Sądów w niniejszej sprawie. Wywłaszczenie nieruchomości stanowi

bardzo drastyczną ingerencję państwa w prawo własności i wprawdzie jest

konstytucyjnie oraz ustawowo dopuszczalne i przewidziane, to może nastąpić

w ściśle określonych warunkach prawnych. Mimo że następuje za

odszkodowaniem, które w sprawie niniejszej było wypłacone, to jest wszakże

wyzuciem z własności.

Dlatego przepisy przewidują możliwość domagania się przez

wywłaszczonego właściciela, za zwrotem otrzymanego odszkodowania, aby

nieruchomość została mu zwrócona, jeśli zamierza się ją przeznaczyć na inny cel,

niż ten, z powodu którego nastąpiło wywłaszczenie (art. 136 u.g.n.). Wprowadza się

też domniemanie zbędności wywłaszczenia, jeśli w ciągu 7 lat od decyzji

ostatecznej nie rozpoczęto realizacji inwestycji a w ciągu 10 lat cel wywłaszczenia

nie został zrealizowany (art. 137 u.g.n.). Kwestie te podnoszone przez powoda nie

były wystarczająco zbadane i nie wystarczy stwierdzić ogólnie w wyroku, że cel

związany z budownictwem mieszkaniowym mógł zostać zrealizowany w ramach

całej nieruchomości, której przedmiotowa działka była tylko częścią. Oczywiście,

nie chodzi o to, aby budynki mieszkalne lub towarzyszące im obiekty usługowe

znajdowały się akurat na działce powodów; rzecz w odpowiedzi na pytanie czy

działka ta znajduje się w obrębie zabudowy mieszkaniowej (osiedla), najpierw tego,

o którym stanowiła decyzja jako „G. II", a teraz osiedle Spółdzielni Mieszkaniowej

„W." Z decyzji Starosty Powiatu z lat 2002 i 2004, dotyczących działek

sąsiadujących z działką powodów wynika, że zostały one zwrócone

wywłaszczonym osobom, pozostała działka powodów, której przydatność w tych

okolicznościach na cele mieszkaniowe lub usługowe pozwanej Spółdzielni

należałoby zbadać.

4

Trafny jest także zarzut nie dokonania należytej wykładni art. 204 ust. 1

u.g.n. Przesłanek spełnienia tego przepisu Sąd Apelacyjny nie dostrzega,

przenosząc w rezultacie swoją ocenę prawną na art. 208 ust. 1 u.g.n. Na jego też

podstawie rozstrzyga niezasadność apelacji w tej kwestii, nie powołując jednak w

tym zakresie żadnych ustaleń faktycznych i argumentów prawnych. To sprawia, że

nie wiadomo, czy miał nawet wystarczające przesłanki do zastosowania

powyższego przepisu. To wymaga powtórnego zbadania, zwłaszcza że od tego

zależy, czy spełnione były warunki prawne roszczenia o ustanowienie użytkowania

wieczystego nieruchomości gruntowej zawierającej działkę ewidencyjną, o którą

chodzi w sprawie. Zgodnie bowiem z art. 204 ust. 1 u.g.n. roszczenie spółdzielni

o ustanowienie użytkowania wieczystego gruntów, stanowiących własność Skarbu

Państwa lub gminy przysługuje wtedy, gdy była ona użytkownikiem tych gruntów

w dniu 5 grudnia 1990 r., roszczenie zaś oparte na art. 208 ust. 1 u.g.n. służy

spółdzielni, jako osobie prawnej. Jeżeli do dnia 5 grudnia 1990 r. uzyskała

ostateczną decyzję lokalizacyjną lub pozwolenie na budowę na takich gruntach,

jeśli stosowny wniosek o ustanowienie użytkowania wieczystego został złożony

przed dniem utraty ważności tych dokumentów, jednak nie później niż do dnia

31 grudnia 2000 r. Ze względu na datę zawarcia umowy termin ten został

dochowany, nie jest jednak wystarczająco ustalone, czy pozostałe przesłanki są

spełnione.

Zgodzić się należy ze skarżącym, że w dniu 5 grudnia 1990 r. spółdzielnia

powinna być użytkownikiem, a nie tylko posiadaczem gruntów, których dotyczy

roszczenie o ustanowienie użytkowania wieczystego. Orzecznictwo jest zgodne,

że ma to miejsce, jeśli można się przynajmniej wykazać, albo decyzją

o przekazaniu nieruchomości w użytkowanie, albo decyzją o naliczeniu lub

aktualizacji opłat z tytułu użytkowania nieruchomości (uchwała SN z dnia 28 lutego

1995 r. III CZP 19/95, OSNC 1995, nr 6, poz. 92). Z kolei, dla zastosowania art. 208

ust. 1 u.g.n., tak w orzecznictwie, jak i w komentarzach do tego przepisu wymaga

się przynajmniej posiadania zależnego, związanego z użytkowaniem, dzierżawą itp.

(uchwała SN z dnia 7 maja 1998 r. III CZP 14/98, OSNC 1998, nr 11, poz. 173;

wyrok SN z dnia 24 listopada 2000 r. V CKN 1214/00, OSNC 2001, nr 5, poz. 78).

5

Z ustaleń faktycznych przyjętych przez Sąd Apelacyjny wynika, że aż do dnia

23 grudnia 1999 r., to jest do zawarcia umowy o ustanowienie wieczystego

użytkowania, o uznanie nieważności której toczy się niniejsza sprawa,

nieruchomość ta pozostawała nie tylko własnością, ale i w użytkowaniu, najpierw

Skarbu Państwa a po skomunalizowaniu w 1998 r. - Gminy W., dzisiaj - Miasta W.

W stosunku do pozwanej Spółdzielni można mówić tylko o posiadaniu, choć i to nie

jest pewne, wobec braku dowodów na rodzaj stosunku prawnego, z którego to

posiadania miałoby wynikać i czy jest ono, czy też nie jest - użytkowaniem. W

decyzji lokalizacyjnej z dnia 31 października 1975 r. w ogóle nie występuje nazwa

pozwanej Spółdzielni. Jeśli zamiarem było, aby miała ona być inwestorem, to z

decyzji wynika, że jest w niej zawarte nakazanie temuż inwestorowi, bez

wymieniania go z nazwy, porozumieć się we wskazanym terminie z organem

administracyjnym w celu ustalenia trybu uzyskania terenu w granicach objętych

decyzją. Nie zostało wyjaśnione, czy do tego ustalenia kiedykolwiek doszło i czy

użytkowanie nastąpiło. Jest tak zwłaszcza dlatego, że z wyjaśnień powoda wynika,

iż w odpowiedniej księdze wieczystej nie ma wpisu wieczystego użytkowania.

Wymaga sprawdzenia, czy ono zatem w ogóle powstało.

Wreszcie, dość zasadniczą kwestią jest sam przedmiot roszczenia.

Z orzeczeń Sądów w toku instancji wynikałoby, że powód domaga się stwierdzenia

nieważności umowy w odniesieniu do całej nieruchomości ją objętej, tymczasem

z ustaleń faktycznych oraz interesu prawnego, jaki powód może reprezentować

w sprawie chodzi tylko o wywłaszczoną działkę. Kwestia ta nie została

wystarczająca wyjaśniona, mimo poświęcenia jej sporo uwagi w uzasadnieniu

zaskarżonego wyroku. Z wywodów tych wynika, jakby powód dochodził roszczenia

ponad swój interes prawny i kierował je przeciwko umowie w części, która go

w zakresie przedmiotu wywłaszczenia już nie dotyczy.

Jeżeli w toku ponownego rozpoznania sprawy dojdzie się do przekonania,

że na skutek niespełnienia przesłanek z art. 204 ust. 1 albo art. 208 ust. 1 u.g.n.

umowa z dnia 23 grudnia 1999 r. jest nieważna, to rozważenia wymaga albo

stwierdzenie nieważności całej umowy, albo, korzystając z art. 58 § 3 k.c.

ograniczyć ją tylko do działki powoda. Zgodnie z art. 58 § 3 k.c.

„jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej, czynność

6

pozostaje w mocy co do pozostałych części chyba, że z okoliczności wynika,

iż bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana".

Nie ma powodów, aby w sprawie niniejszej z możliwości tego przepisu nie

skorzystać, a nie wydaje się aby występowały jakieś okoliczności, które by na

skutek uznania nieważności umowy względem nieruchomości powoda, niweczyły

zawarcie tej umowy w całości. Przeciwnie, decyzje administracyjne, korzystne dla

powoda, podejmowane na skutek wniosków matki powoda i jego samego o zwrot

działki, wprawdzie nie zakończone ostatecznym rozstrzygnięciem, ale

świadczyłyby, że cel umowy z dnia 23 grudnia 1999 r. byłby osiągnięty i bez działki

powoda w ramach całej nieruchomości, objętej tą umową.

Ponadto, w chwili zawierania przedmiotowej umowy poprzednik prawny

pozwanej złożył nieprawdziwe oświadczenie, że w odniesieniu do przedmiotu

umowy nie toczy się żadne postępowanie administracyjne, dotyczące

prawidłowości nabycia nieruchomości. W tym czasie już od lat toczyło się

postępowanie o zwrot działki, która w umowie z dnia 23 grudnia 1999 r. jest

indywidualnie wymieniona i oznaczona, wraz z powołaniem własnej księgi

wieczystej.

Ma też rację skarżący, że w orzecznictwie jest utrwalony

pogląd o niedopuszczalności rozporządzania nieruchomością, uprzednio

wywłaszczoną, jeśli toczy się postępowanie administracyjne o jej

zwrot poprzedniemu właścicielowi. Umowa o ustanowienie użytkowania

wieczystego nie stanowi wprawdzie rozporządzenia samą własnością,

ale staje się takim rozporządzeniem wtedy, gdy oddający w użytkowanie

wieczyste Skarb Państwa lub gmina miałaby utracić swoje prawo

własności do przedmiotu, którym rozporządza w powyższy sposób

na wiele lat wobec osób trzecich. Nie ma bowiem powodu, aby

rozporządzenie przez Skarb Państwa lub gminę, także w postaci oddania

w wieczyste użytkowanie nieruchomości, której częścią stała się inna

nieruchomość, wcześniej wywłaszczona, pozbawiało osobę wywłaszczoną

możliwości dochodzenia nieważności takiego rozporządzenia tylko w odniesieniu

do tej części umowy, która dotyczy wywłaszczonej nieruchomości (art. 58 § 3 k.c.).

Wniosek taki płynie również z wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 3 kwietnia

7

2008 r. w sprawie K 6/05, który to wyrok winien być w sprawie uwzględniony.

Kwestię należy zatem rozważyć z punktu widzenia zastosowania art. 58 § 3 k.c.

przy ponownym rozpatrywaniu sprawy.

Z powyższych względów Sąd Najwyższy orzekł, jak w sentencji na

podstawie art. 39815

§ 1 k.p.c. oraz o kosztach na podstawie art. 108 § 2 w zw.

z art. 39821

k.p.c.