I CSK 137/09

Sygn. akt I CSK 137/09

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 sierpnia 2009 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Marek Sychowicz (przewodniczący)

SSN Gerard Bieniek (sprawozdawca)

SSN Dariusz Zawistowski

w sprawie z powództwa J.P.

przeciwko Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez Wojewodę […]

z udziałem interwenienta ubocznego po stronie pozwanej B. Spółki z o.o.

o stwierdzenie naruszenia interesu prawnego,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym

w Izbie Cywilnej w dniu 26 sierpnia 2009 r.,

skargi kasacyjnej powódki od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 15 października 2008 r., sygn. akt [...],

oddala skargę kasacyjną i odstępuje od obciążenia powódki

kosztami postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

2

Powódka w pozwie złożonym przeciwko Skarbowi Państwa – Wojewodzie

[…] wniosła o ustalenie, że w procesie zbycia lokalu mieszkalnego nr 12,

położonego w budynku przy ul. G. 173a w W., którego była najemcą, doszło do

naruszenia jej interesu prawnego przez pozbawienie możliwości skorzystania z

pierwszeństwa w nabyciu lokalu.

Sąd Okręgowy wyrokiem z dnia 25.04.2008 r. powództwo oddalił, ustalając

co następuje:

Na podstawie przydziału mieszkania z dnia 9 listopada 1965 r., w dniu 17

listopada 1965 r. ZPO - przedsiębiorstwo państwowe (obecnie: C. -

przedsiębiorstwo państwowe w upadłości) zawarło jako wynajmujący umowę najmu

lokalu mieszkalnego nr 12 położonego przy ul. G. 173a w W. z powódką J.P.

Po przeprowadzeniu przetargów, dokonaniu ogłoszeń w prasie, aktem

notarialnym z dnia 31 grudnia 1997 r. C. -przedsiębiorstwo państwowe (w których

imieniu działał zarządca komisaryczny przedsiębiorstwa) przeniosły prawo

użytkowania wieczystego do nieruchomości położonej przy ul. G. 173a, oznaczonej

jako działka ewidencyjna nr 85/1 z obrębu [...], dla której Sąd Rejonowy w W.

prowadził księgę wieczystą KW nr [...], o powierzchni 1.507 m2

oraz własność

znajdującego się na gruncie budynku ośmiokondygnacyjnego (składającego się z

64 samodzielnych lokali mieszkalnych i 5 lokali użytkowych) o powierzchni ogólnej

2.470 m2

oraz udział 0,9749 w prawie użytkowania wieczystego do nieruchomości

położonej przy ul. G. 175, oznaczonej jako działka ewidencyjna nr 2 z obrębu 3-05-

07, dla której Sąd Rejonowy w W. prowadził księgę wieczystą KW nr [...], o

powierzchni 439 m2

oraz taki sam udział we własności znajdującego się na

gruncie przedmiotowej nieruchomości budynku ośmiokondygnacyjnego

(składającego się z 66 samodzielnych lokali mieszkalnych i 4 lokali użytkowych)

o powierzchni ogólnej 2.983,86 m2

oraz prawo użytkowania wieczystego do

nieruchomości położonej przy ul. G. 175 w W., oznaczonej jako działka

ewidencyjna nr 3/1 z obrębu [...], dla której Sąd Rejonowy w W. prowadził księgę

wieczystą KW nr [...], o powierzchni 302 m2

- w drodze sprzedaży na rzecz B. sp. z

3

o.o. Lokale nr 57 i 63 w budynku przy ul. G. 175 zostały sprzedane i stanowią

przedmiot odrębnej własności. W § 9 umowy nabywca B. sp. z o.o. zobowiązała się

do sprzedaży samodzielnych lokali mieszkalnych znajdujących się w

przedmiotowych budynkach najemcom tych lokali za cenę 320 zł./m2

do dnia

15 stycznia 1998 r.

Przed sprzedażą powyższych nieruchomości C. - przedsiębiorstwo

państwowe wywieszało ogłoszenia na klatkach schodowych, zarówno o możliwości

sprzedaży lokali na rzecz najemców (były w tym celu organizowane zebrania), jak i

o sprzedaży budynków. Mieszkańcy zamierzali nawet kupić budynki.

Pismem z dnia 21 czerwca 1999 r. B. sp. z o.o. zaoferowała J.P. sprzedaż

zajmowanego przez nią lokalu nr 12 przy ul. G. 173a za cenę 1.100 zł/m2

.

Pismem z dnia 1 lipca 2002 r. nowi właściciele przedmiotowej

nieruchomości: L. i J.B. (którzy nabyli ją w 2000 r. od B. sp. z o.o.) zaoferowali J.P.

sprzedaż zajmowanego przez nią lokalu za cenę 1.400 zł/m2

.

Ponad 80 najemców, czyli ponad połowa, wykupiło lokale w budynkach przy

ul. G. 173a i 175 po cenie 320 zł/m2

.

W lokalu nr 12 przy ul. G. 173a nadal zamieszkuje J.P. Nie wyraziła ona

zgody na zakup lokalu na oferowanych jej warunkach. C. - przedsiębiorstwo

państwowe znajdują się obecnie w upadłości.

Oddalając powództwo Sąd Okręgowy podniósł w pierwszej kolejności brak

legitymacji biernej pozwanego Skarbu Państwa. Sprzedaży przedmiotowych

nieruchomości dokonało przedsiębiorstwo państwowe jako odrębna osoba prawna

będąca użytkownikiem wieczystym gruntu i właścicielem budynku.

Tego stwierdzenia nie zmienia wyznaczenie przez Wojewodę zarządcy

komisarycznego. Przedsiębiorstwo to istniało i istnieje nadal (obecnie w upadłości).

Powódka wiąże swoje roszczenie z działaniami przedsiębiorstwa państwowego, a

nie Skarbu Państwa. Niezależnie od tego Sąd Okręgowy stwierdził, że powództwo

także merytorycznie nie jest uzasadnione. Powoływanie się powódki na przepisy

ustawy z dnia 15.12.2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością

przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu

4

Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących

własnością Skarbu Państwa (Dz.U. z 2001, nr 4, poz. 24 ze zm.) oraz ustawy z dnia

7.07.2005 r. o zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania własności

nieruchomości (Dz.U. Nr 157, poz. 1315) jest nie uzasadnione, gdyż przepisy te

nie obowiązywały w chwili zbywania nieruchomości przez zarządcę

komisarycznego. Pierwszeństwo przewidziane w art. 21 ust. 7 ustawy z dnia

29.04.1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczenia nieruchomości (Dz.U. z

1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.) dotyczyło zaś lokalu w budynku stanowiącym

własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Tę ocenę prawną podzielił Sąd Apelacyjny, który wyrokiem z dnia

15.10.2008 r. oddalił apelację powódki.

We wniesionej skardze kasacyjnej powódka zarzuciła naruszenie art. 67 ust.

1 i art. 66 ust. 2 związku z art. 21 ustawy z dnia 25.09.1981 r. o przedsiębiorstwach

państwowych przez ich błędną wykładnię; art. 417 w związku z art. 361 § 1 k.c.

przez niezastosowanie; art. 21 ust. 7 i art. 23 ust. 3 ustawy z dnia 28.04.1985 r.

o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości, a nadto naruszenie art. 328

§ 2 k.p.c., co miało istotny wpływ na wynik sprawy. Wskazując na powyższe

domagała się uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

1. Punktem wyjścia do rozpoznania zarzutów zawartych w skardze

kasacyjnej jest stwierdzenie, że żądanie powódki zostało określone, jako ustalenie,

iż w procesie zbycia lokalu mieszkalnego nr 12, położonego przy ul. G. 173a w W.,

którego jest najemcą, doszło do naruszenia jej interesu prawnego w ten sposób, że

została ona pozbawiona możliwości skorzystania z pierwszeństwa nabycia tego

lokalu. Przedmiotowe żądanie zostało uzasadnione przede wszystkim przepisami

ustawy z dnia 7 lipca 2005 r. o zmianie niektórych ustaw dotyczących nabycia

własności nieruchomości (Dz.U. Nr 157, poz. 1315). W szczególności art. 4 ust. 1

tej ustawy stanowi, że jeżeli w tzw. procesach przekształceniowych, do których

zaliczono: przekazanie mienia jednostkom samorządu terytorialnego, likwidację,

zbywanie, komercjalizację, prywatyzację i upadłość, dany lokal przestał być

5

mieszkaniem zakładowym, to osobie fizycznej zajmującej ten lokal na podstawie

umowy najmu lub decyzji administracyjnej, przysługuje pierwokup. Prawo

pierwokupu przysługuje, jeżeli we wskazanych procesach przekształceniowych

zostało naruszone w szczególności pierwszeństwo tej osoby fizycznej, o którym

mowa w art. 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań

będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych

z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych

mieszkań będących własnością Skarbu Państwa (Dz.U. z 2001 r. Nr 4, poz. 24 ze

zm.) względnie naruszono interes prawny tej osoby fizycznej (art. 4 ust. 2 ustawy z

7.07.2005 r.). Jednocześnie ustawodawca przyjął, że stwierdzenie naruszenia tego

prawa lub prawnego interesu osoby fizycznej wymaga prejudykatu, w postaci

prawomocnego orzeczenia sądowego.

Te uregulowania prawne stanowią podstawę żądania powódki, co do którego

podstawę faktyczną stanowią następujące, bezsporne ustalenia: powódka od

1965 r. jest najemczynią lokalu nr 12; lokal ten był mieszkaniem zakładowym, jako

znajdujący się w budynku będącym własnością przedsiębiorstwa państwowego -

„C.”; w dniu 31.12.1997 r. zarządca komisaryczny tego przedsiębiorstwa sprzedał

m.in. ten budynek wraz z prawem użytkowania wieczystego gruntu na rzecz spółki

B.; w 2000 r. nastąpiła dalsza sprzedaż tej nieruchomości; powódka nadal

zamieszkuje w tym lokalu i nie wyraziła zgody na zakup lokalu na zasadach

oferowanych przez spółkę B., jak i obecnych właścicieli; przedsiębiorstwo

państwowe „C.” jest obecnie w upadłości.

2. Niezbyt klarowne uregulowania ustawy z dnia 7.07.2005 r. są źródłem

wielu wątpliwości. Jedną z nich jest odpowiedź na pytanie, przeciwko komu należy

wytoczyć powództwo o ustalenie, że nastąpiło naruszenie pierwszeństwa w nabyciu

lokalu względnie doszło do naruszenia interesu prawnego osoby fizycznej; logika

wskazuje, że osobą legitymowaną biernie w takim procesie jest podmiot, który np.

dokonał zbycia nieruchomości naruszając prawo względnie dokonał –

z naruszeniem pierwszeństwa – przekazania nieruchomości jednostce samorządu

terytorialnego. Należy jednak zauważyć, że wskazanie takiego podmiotu w razie

likwidacji, komercjalizacji, prywatyzacji lub upadłości nie jest już tak oczywiste.

Zagadnienie legitymacji biernej w procesie o ustalenie naruszenia prawa na tle

6

ustawy z dnia 7.07.2005 r. (...) było już przedmiotem uchwały Sądu Najwyższego

z dnia 28.02.2008 r. III CZP 147/07 (OSNC 2009, nr 3, poz. 40). Uchwała ta została

podjęta w sprawie, w której Skarb Państwa nieodpłatną umową przeniósł na rzecz

gminy własność nieruchomości zabudowanej. Sąd Najwyższy stwierdził, że

w procesie o ustalenie naruszenia prawa, wszczętym przez najemcę lokalu

mieszkalnego na podstawie art. 4 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 2005 r. o zmianie

niektórych ustaw dotyczących nabywania własności nieruchomości (Dz.U. Nr 197,

poz. 1315) legitymowaną biernie jest tylko jednostka samorządu terytorialnego, na

rzecz której Skarb Państwa zbył nieruchomość zabudowaną budynkiem

mieszkalnym.

Uzasadniając to stanowisko Sąd Najwyższy podniósł, że okoliczność, iż

nabywca tj. gmina nie jest sprawcą naruszenia prawa lub interesu prawnego nie ma

decydującego znaczenia. Rzecz w tym, że we wskazanej ustawie przyznano

osobom fizycznym zajmującym sprzedawany lokal rekompensatę uszczerbku ich

praw podmiotowych w postaci prawa pierwokupu skutecznego wobec nabywcy, gdy

ten podejmie decyzję o sprzedaży. Zasadność tego stanowiska potwierdza art. 4

ust. 8 ustawy. Stanowi on, że w przypadku różnicy pomiędzy ceną sprzedaży

mieszkania na rzecz osoby uprawnionej a wartością rynkową tego mieszkania, na

wniosek zbywcy realizującego prawo pierwokupu, podmiot, który naruszył prawo

pierwszeństwa w nabyciu mieszkania wypłaci zbywcy odszkodowanie w wysokości

odpowiadającej tej różnicy. W konsekwencji oświadczenie o wykonaniu prawa

pierwokupu powoduje dojście do skutku umowy między uprawnionym

a zobowiązanym, dlatego jest zrozumiałe, że wyrok sądu stwierdzającego

naruszenie prawa lub interesu prawnego musi wiązać strony umowy zawieranej

przez wykonanie tego prawa. Art. 4 ust. 4 ustawy nie daje podstaw do przyjęcia

poglądu, że zachodzi tu rozszerzona prawomocność tego wyroku.

Stanowisko to należy podzielić. Należy przecież zauważyć, że

uwzględnienie powództwa o ustalenie naruszenia prawa lub interesu prawnego -

jako prejudykat przesądza o tym, że osobie uprawnionej przysługuje pierwokup.

Charakter tego prawa decyduje o sposobie jego realizacji, polegającej na

jednostronnym ukształtowaniu stosunku prawnego wynikającego z umowy zawartej

przez nabywcę (lub dalszego nabywcę) z osobą trzecią. Stwierdzenie naruszenia

7

prawa, które nastąpiło we wcześniejszej fazie przekształceń, stanowi warunek

prawny wykonania pierwokupu dokonywanego bez udziału pierwotnego właściciela.

Pierwotny właściciel, z uwagi o na to, że nabywcy przysługuje stosownie do art. 4

ust. 8 ustawy, odszkodowanie od podmiotu, który naruszył pierwszeństwo najemcy,

może wystąpić w procesie jako interwenient uboczny.

3. Odnosząc te rozważania do okoliczności niniejszej sprawy stwierdzić

należy, że legitymację bierną w procesie o ustalenie naruszenia prawa lub interesu

prawnego, wszczętym na podstawie art. 4 ustawy z dnia 7.07.2005 r. o zmianie (...)

posiada obecny właściel nieruchomości zabudowanej, w której znajduje się lokal

zajmowany przez powódkę. Legitymacji tej nie ma, ani poprzedni nabywca, tj.

Spółka B., ani syndyk masy upadłości przedsiębiorstwa państwowego „C.”, ani tym

bardziej Skarb Państwa – Wojewoda. Podnoszone w skardze kasacyjnej

okoliczności, tj. zatwierdzenie planu naprawczego zarządcy komisarycznego

przedsiębiorstwa państwowego „C.” mogłoby mieć ew. znaczenie w procesie

odszkodowawczym, natomiast w żaden sposób - jak to wykazano – nie mogą

wskazywać na przypisanie legitymacji biernej Skarbowi Państwa – Wojewodzie w

procesie o ustalenie.

W świetle tych okoliczności zbędne jest rozważanie, czy powódce

przysługiwało pierwszeństwo w nabyciu lokalu.

Z tych względów, na podstawie art. 39814

k.p.c., skargę kasacyjną należało

oddalić.

8

jz