III CZP 62/09

Uchwała z dnia 4 września 2009 r., III CZP 62/09

Sędzia SN Jacek Gudowski (przewodniczący, sprawozdawca)

Sędzia SN Krzysztof Strzelczyk

Sędzia SN Dariusz Zawistowski

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa "P.P.", sp. z o.o. w L. przeciwko

Robertowi Ł. i Janowi P. o wydanie nieruchomości, po rozstrzygnięciu w Izbie

Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 4 września 2009 r. zagadnienia prawnego

przedstawionego przez Sąd Apelacyjny w Poznaniu postanowieniem z dnia 22

kwietnia 2009 r.:

"Czy z mocy art. 694 k.c. do umowy dzierżawy stosuje się odpowiednio art. 667

§ 2 k.c.?"

podjął uchwałę:

Przepis art. 667 § 2 k.c. ma odpowiednie zastosowanie do dzierżawy (art.

694 k.c.).

Uzasadnienie

W dniu 24 października 2001 r. pozwani Robert Ł. i Jan P. wydzierżawili od

ówczesnych właścicieli – do dnia 31 grudnia 2011 r. – nieruchomość położoną w L.

o powierzchni 0,63 ha, na której zorganizowane było targowisko, uzyskując zgodę

wydzierżawiających na lokalizację na tej nieruchomości obiektów handlowych i

usługowych, zgodnie z obowiązującymi przepisami. Po objęciu nieruchomości w

posiadanie pozwani posadowili na niej nowe pawilony, tworząc zadaszony pasaż z

licznymi stoiskami.

W kwietniu 2002 r. organy nadzoru budowlanego stwierdziły, że dwa pawilony

zostały wzniesione przez pozwanych bez wymaganego pozwolenia, w związku z

czym na podstawie ostatecznych decyzji nakazano pozwanym ich rozbiórkę.

W dniu 15 października 2007 r. własność nieruchomości obejmującej

wydzierżawioną działkę nabyła powodowa spółka, która pismem z dnia 1 lutego

2008 r. wezwała pozwanych do przedstawienia dokumentów potwierdzających

zgodne z prawem wybudowanie i dopuszczenie do użytku dwu pawilonów, a w

razie ich braku – do niezwłocznego usunięcia pawilonów najpóźniej do dnia 10

lutego 2008 r. Strona powodowa zaznaczyła, że jej pismo należy traktować jako

upomnienie przewidziane w art. 667 k.c.

Pozwani nie spełnili żądania w wyznaczonym terminie, w związku z czym

strona powodowa wypowiedziała im umowę dzierżawy, podając jako przyczynę

wypowiedzenia posadowienie obiektów niezgodnie z przepisami prawa

budowlanego, a następnie wezwała pozwanych do niezwłocznego opróżnienia i

wydania działki. Także tego żądania pozwani nie wykonali.

Wyrokiem z dnia 28 stycznia 2009 r. Sąd Okręgowy w Poznaniu oddalił

powództwo strony powodowej o wydanie nieruchomości, przyjmując, że art. 667 § 2

k.c. nie ma zastosowania w umownym stosunku dzierżawy, toteż nie mógł stanowić

– w związku z art. 694 k.c. – podstawy wypowiedzenia.

Rozpoznając apelację strony powodowej, Sąd Apelacyjny w Poznaniu powziął

poważne wątpliwości, które przedstawił w przytoczonym na wstępie zagadnieniu

prawnym oraz jego uzasadnieniu.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 694 k.c., do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie

„z zachowaniem przepisów poniższych”, wśród których jest art. 696, stwierdzający,

że dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami

prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy

bez zgody wydzierżawiającego. Taka struktura normatywna – w tym użycie zwrotu

„zachowanie przepisów”, będącego już archaizmem, ale w języku prawnym

używanym powszechnie, oznaczającym przestrzeganie, stosowanie,

„utrzymywanie” przepisów „w nienaruszonym stanie” – uzasadnia wniosek, że art.

695 i następne mają zastosowanie w pełni, wprost, bez jakichkolwiek ograniczeń, i

jednocześnie wyłączają odpowiednie stosowanie przepisów o najmie w takim

stopniu, w jakim powodowałoby to kolizję z „przepisami poniższymi”, tj. ograniczało,

wyłączało lub deformowało zakres ich stosowania i przestrzegania („zachowania”).

Oznacza to, że stosowanie przepisów o najmie, w tym art. 667 § 2 k.c., którego

dotyczy rozstrzygane zagadnienie prawne, nie może zakłócać stosowania art. 696

k.c. w sposób niepozwalający na jego „zachowanie”.

W art. 696 k.c. określono obowiązki i ograniczenia, którym podlega dzierżawca,

przez nakazanie mu wykonywanie praw zgodnie z wymaganiami prawidłowej

gospodarki oraz zakazanie zmiany przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody

wydzierżawiającego. Zakres unormowania objętego art. 667 § 2 k.c. jest odmienny,

nie dotyczy bowiem zmiany przeznaczenia rzeczy, lecz zawiera zakaz używania

rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub przeznaczeniem rzeczy, a także jej

zaniedbywania do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie.

Istotna różnica między tymi przepisami polega także na tym, że art. 667 § 2

przewiduje powstanie po stronie wynajmującego uprawnienia do wypowiedzenia

najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, podczas gdy art. 696 w ogóle nie

dotyczy skutków naruszenia ustanowionych w nim obowiązków. W końcu łatwo

dostrzec, że art. 667 § 2 – inaczej niż art. 696 – nie reguluje obowiązku należytego

zachowania się najemcy, lecz ustanawia skutki prawne w razie takich jego

zachowań, których ustawodawca nie aprobuje.

Przeprowadzona analiza semantyczna pokazuje, że przedmiot unormowania

objętego przez art. 696 k.c. odbiega od przedmiotu poddanego regulacji w art. 667

§ 2, co otwiera drogę do uznania, iż jego odpowiednie stosowanie w żaden sposób

nie wpłynie na zakres i skuteczność stosowania („zachowania”) przepisów o

dzierżawie.

Brak także przekonywających argumentów na rzecz poglądu, że ustanowienie

art. 696 k.c., częściowo odpowiadającego treści art. 667 § 1 k.c., miało na celu

wyłączenie stosowania § 2 tego przepisu. Rozważając tę kwestię należy wziąć pod

uwagę, że odsyłanie do stosowania innych przepisów – ulokowanych w innym

miejscu danego aktu prawnego lub w innym akcie prawnym – polegające na

nakazaniu „zachowania” określonych przepisów, różni się od, także często

stosowanej w legislacji, metody opartej na formule, iż dopuszczalne jest stosowanie

innych przepisów (odpowiednio lub wprost) „w zakresie nieuregulowanym” we

wskazanych przepisach albo jeżeli wskazane przepisy „nie stanowią inaczej”. W

tym wypadku stosowanie tych innych przepisów jest dozwolone tylko wówczas, gdy

hipoteza (dyspozycja) żadnego z nich nie pokrywa się – choćby w części – z

hipotezą (dyspozycją) przepisów, do których się odsyła; jeżeli tak jest, przepisy te

„stanowią inaczej”, co uniemożliwia sięgnięcie do odesłania.

Taka przeszkoda nie występuje w wypadku odesłania z użyciem formuły „z

zachowaniem przepisów”. Wówczas stosowanie przepisów, do których

zaadresowane jest odesłanie, jest możliwe i dopuszczalne bez względu na zakres

hipotez (dyspozycji); rzecz w tym, aby stosowanie przepisów, do których kieruje

odesłanie – niezależnie od przedmiotu ich regulacji – nie uniemożliwiało

„zachowania” przepisów, od których się odsyła, a przeciwnie – dało się z nimi

pogodzić. Inaczej mówiąc, jeżeli choćby część hipotezy (dyspozycji) przepisu, do

którego ustawa odsyła, wykracza poza hipotezy (dyspozycje) przepisów, od których

wyszło odesłanie, stosowanie tego przepisu – w tym zakresie – nie jest wyłączone.

Także więc z tego względu o wyłączeniu stosowania art. 667 § 2 k.c. do umowy

dzierżawy nie może być mowy. Przeciwnie, należy traktować ten przepis nie tylko

jako niekolidujący z regulacją dzierżawy, ale dopełniający ją, gdyż w art. 696 k.c.

ustawodawca nałożył na dzierżawcę obowiązek wykonywania przysługującego mu

prawa zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki, natomiast zaniechał

określenia konsekwencji naruszenia tego obowiązku. Pojemna formuła art. 696

pozwala przyjąć, że zachowanie się dzierżawcy – sprzeczne z określoną w tym

przepisie powinnością – może jednocześnie wyczerpywać przesłanki stosowania

art. 667 § 2. Ogólne i elastyczne odesłanie do odpowiedniego stosowania

przepisów o najmie dało prawodawcy podstawę do rezygnacji z normowania

skutków postępowania dzierżawcy sprzecznie z nałożonymi na niego obowiązkami.

Przy rozstrzyganiu przedstawionego zagadnienia prawnego nie można także

pomijać zgłaszanych w doktrynie, trafnych zastrzeżeń dotyczących zakresu

stosowania art. 667 § 2 k.c.; jest oczywiste, że skoro art. 696 k.c. nakłada na

dzierżawcę szczególny obowiązek wykonywania swego prawa zgodnie z

wymaganiami prawidłowej gospodarki, to z jego naruszeniem powinno być

skorelowane uprawnienie wydzierżawiającego do wypowiedzenia umowy.

Tymczasem przepisy o dzierżawie nie zapewniają wydzierżawiającemu takiej

ochrony, więc odpowiednie stosowanie art. 667 § 2 k.c. – mimo jego stosunkowo

wąskiego działania – jest tym bardziej uzasadnione (por. uzasadnienie wyroku

Sądu Najwyższego z dnia 28 czerwca 2007 r., IV CNP 47/07, nie publ.).

W tym stanie rzeczy należy przyjąć, że są wystarczająco mocne argumenty za

udzieleniem pozytywnej odpowiedzi na pytanie ujęte w przedstawionym do

rozstrzygnięcia zagadnieniu prawnym. W związku z tym Sąd Najwyższy, nie

podzielając odmiennych poglądów zaprezentowanych w wyrokach Sądu

Najwyższego z dnia 7 września 2000 r., I CKN 265/00 (nie publ.) oraz z dnia 20

lipca 2006 r., V CSK 200/06 (OSP 2008, nr 7-8, poz. 73) – formułowanych na

uboczu prowadzonych rozważań i zapewne z tego względu nieopatrzonych w

szersze uzasadnienie – podjął uchwałę, jak na wstępie.