IV CSK 149/09

Sygn. akt IV CSK 149/09

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 17 września 2009 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Grzegorz Misiurek (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Irena Gromska-Szuster

SSN Krzysztof Strzelczyk

w sprawie z powództwa Kazimiery J.

przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej „P.” w O.

o stwierdzenie nieważności uchwały,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 17 września 2009 r.,

skargi kasacyjnej powódki

od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 20 listopada 2008 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o

kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

2

Sąd Okręgowy w O. wyrokiem z dnia 2 lipca 2008 r., uwzględniając

powództwo Kazimiery J. przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej „P.” w O., stwierdził

nieważność uchwały zarządu tej Spółdzielni nr 79/2007/Uwł./K1 z dnia 11 stycznia

2008 r. oraz poprzedzającej ją uchwały nr 79/2007/Uwł. z dnia 5 grudnia 2007 r.,

wstrzymał – w drodze zabezpieczenia – proces uwłaszczenia nieruchomości

położonej w O. przy ulicy D. […] i orzekł o kosztach procesu. Rozstrzygnięcie to

oparte zostało na następujących ustaleniach i wnioskach.

Powódce przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego

nr 30 w budynku przy ulicy D. […] w O., będącego w zasobach pozwanej.

Powódka, podobnie jak inne osoby, które uzyskały przydział lokalu przed jego

zasiedleniem, korzysta z piwnicy przekazanej jej protokołem zdawczo-odbiorczym.

Zarząd pozwanej Spółdzielni podjął w dniu 5 grudnia 2007 r. uchwałę

nr 79/2007/Uwł. w sprawie określenia odrębnej własności lokali znajdujących się na

nieruchomości zabudowanej wymienionym wyżej budynkiem. W uchwale do

wspólnych części nieruchomości zaliczone zostały klatki schodowe, piwnice,

wózkownie, pralnie, suszarnie i pomieszczenia techniczne wraz ze znajdującymi się

w nich urządzeniami. W punkcie 2 uchwały wskazano, że przedmiot odrębnej

własności lokali, ich położenie, oznaczenie oraz przypadające poszczególnym

mieszkańcom udziały we współwłasności nieruchomości wspólnej określa załącznik

do uchwały, stanowiący jej integralna część.

W dniu 11 stycznia 2008 r. zarząd Spółdzielni uchwałą nr 79/2007/Uwł./K1

dokonał korekty uchwały nr 79/2007/Uwł., wykreślając z niej pkt 1 lit. b oraz nadając

nowe brzmienie pkt 1 lit. c, w którym łączną powierzchnię użytkową 180 lokali

w budynku przy ulicy D. […] określono na 7.867,55 m2

. W związku z korektą

powierzchni lokali znajdujących się na ostatniej kondygnacji budynku zmieniono

również treść załącznika nr 1 do uchwały nr 79/2007/Uwł. oraz wykreślono kolumny

pod tytułem „z lokalem związany jest udział w działce 104-67/8 w wysokości”. Do

uchwały korygującej dołączono załącznik o zmienionej treści.

Sąd Okręgowy uznał, że zaskarżone uchwały stanowią integralną całość

i wzajemnie się uzupełniają. Wynika to nie tylko z samego oznaczenia uchwały

3

nr 79/2007/Uwł./K1, ale również z tego, że jedynie na podstawie obu uchwał,

odczytywanych łącznie, możliwe byłoby – po ich uprawomocnieniu się –

ustanowienie odrębnej własności lokali i przeniesienie ich własności na osoby

uprawnione. Tym samym wniesienie przez powódkę pozwu w terminie 30 dni od

doręczania jej uchwały korygującej było skuteczne także w odniesieniu do uchwały

skorygowanej.

Odnosząc się do zarzutów kwestionujących ważność zaskarżonych uchwał

Sąd Okręgowy wskazał, że piwnica użytkowana przez powódkę winna stanowić –

zgodnie z art. 42 ust. 3 pkt 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych – część

składową wyodrębnionego lokalu nr 30. Stosownie jednak do treści art. 42 ust. 7

wymienionej ustawy, decyzję o przynależności do lokalu, jako jego części

składowych, pomieszczeń przynależnych podejmuje zarząd spółdzielni. Zaliczenie

do części wspólnych nieruchomości piwnicy przyporządkowanej do lokalu

zajmowanego przez powódkę nie może być zatem uznane za niezgodne z prawem.

Decyzja zarządu pozwanej Spółdzielni narusza natomiast interes prawny powódki.

Skoro posiada ona i użytkuje samodzielnie określoną piwnicę, to przyznanie prawa

do tego pomieszczenia pozostałym mieszkańcom jest dla niej krzywdzące. Narusza

też jej uprawnienie do niezakłóconego korzystania z posiadanej dotychczas

piwnicy. Powyższa wadliwość zaskarżonych uchwał uzasadnia żądanie

stwierdzenia ich nieważności bez potrzeby rozważania dalszych zarzutów

podniesionych przez powódkę, dotyczących powierzchni działki, na której

usytuowany jest budynek z wyodrębnionymi lokalami.

Sąd Apelacyjny na sutek apelacji pozwanej, wyrokiem z dnia 20 listopada

2008 r. zmienił wyrok Sądu Okręgowego w ten sposób, ze powództwo oddalił i

orzekł o kosztach procesu.

Sąd Apelacyjny nie podzielił zapatrywania, że zaskarżone uchwały stanowią

integralną całość. Wskazał, że uchwała nr 79/2007/Uwł. zawiera treść określoną

w art. 42 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Może ona stanowić

podstawę oznaczenia lokali i przypadających na nie udziałów w nieruchomości

wspólnej przy zawieraniu umów o ustanowienie odrębnej własności lokali

i przeniesienie własności tych lokali na rzecz uprawnionych. Uchwała

4

n 79/2007/Uwł.K1 korygowała jedynie niektóre elementy treści uchwały pierwotnej,

jednak nie te, które kwestionowała powódka (dotyczące piwnic). Stanowisko Sądu

pierwszej instancji, wedle którego jakakolwiek zmiana pierwotnej uchwały

otwierałaby możliwość jej wzruszenia także w części nie objętej korektą, jest

bezpodstawne.

Niezależnie od powyższego Sąd Apelacyjny wskazał, że zaliczenie przez

zarząd pozwanej Spółdzielni piwnic do części nieruchomości wspólnej nie narusza

art. 43 ust. 3 pkt 2 i ust. 7 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ani interesu

prawnego powódki, bądź jej uprawnienia. W zebranym w sprawie materiale nie ma

dowodów wskazujących na to, że dotychczasowy sposób korzystania z piwnic

może być zakłócony z chwilą zawarcia umów o ustanowienie odrębnej własności

lokali i o przeniesienie własności tych lokali. Nie ma też żadnych przeszkód, aby

rozwiązanie przyjęte przez zarząd zostało w przyszłości – w razie potrzeby –

zmienione. Skoro wszystkie osoby uprawnione finansowały w wymaganym zakresie

budowę swoich lokali, nie może być mowy o zubożeniu niektórych z nich wskutek

zaliczenia piwnic do części wspólnej nieruchomości. Regulacja zawarta w art. 42

ust. 7 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych adresowana jest do zarządu

spółdzielni, który podejmuje decyzję o przynależności piwnic do poszczególnych

lokali przy uwzględnieniu przesłanek określonych w tym przepisie.

Sąd Apelacyjny stwierdził również, że powódka nie wykazała, aby

wyodrębnienie działki, na której posadowiony jest budynek nastąpiło z naruszeniem

art. 40 i 41 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

W skardze kasacyjnej, opartej na obu podstawach określonych w art. 3983

§ 1 k.p.c., powódka podniosła zarzuty naruszenia:

- art. 386 § 4 w związku z art. 382 k.p.c. polegające na dokonaniu przez Sąd

Apelacyjny samodzielnej oceny zarzutu powódki przeciwko zaskarżonej

uchwale pomimo nierozpoznania tego zarzutu przez Sąd Okręgowy;

- art. 43 ust. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przez wadliwe uznanie,

że powódka naruszyła termin do zaskarżenia uchwały zarządu Spółdzielni;

- art. 42 ust. 3 pkt 2 w związku z art. 43 ust. 5 ustawy o spółdzielniach

mieszkaniowych przez wadliwe uznanie, że zaliczenie użytkowanej przez

5

powódkę i przyporządkowanej do jej lokalu piwnicy do pomieszczeń wspólnych

nie narusza prawa i interesu powódki.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną pozwana wniosła o jej oddalenie.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zaskarżając uchwały nr 79/2007/Uwł. i nr 79/2007/Uwł./K1 zarządu

pozwanej Spółdzielni powódka wskazała, że są one sprzeczne z prawem oraz

naruszają jej interes prawny, gdyż nieprawidłowo zaliczają piwnice do

pomieszczeń wspólnych, a wyodrębniona działka, na której posadowiony jest

budynek przy ulicy D. […] w O., obejmuje tereny niepotrzebne jego mieszkańcom.

Sąd Apelacyjny, oceniając tak sformułowane żądanie pozwu uznał, że nie

zasługuje ono na uwzględnienie z dwóch zasadniczych przyczyn. Przede

wszystkim wskazał, że wymienione uchwały nie pozostają ze sobą w integralnym

związku uzasadniającym dokonanie ich łącznej oceny z punktu widzenia

przesłanek określonych w art. 43 ust. 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r.

o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U z 2003 r. Nr 119, poz. 873 ze

zm.; dalej: „u.s.m.”). Pierwsza z tych uchwał zawiera bowiem wszystkie elementy

treści wymagane art. 42 ust. 3 u.s.m. i nie została zaskarżona przez powódkę

w terminie 30 dni od dnia jej doręczenia, druga zaś nie odnosiła się do kwestii

przynależności piwnic do wyodrębnionych lokali. Uchwałą korygującą dokonano

natomiast skreślenia pkt „b” uchwały pierwotnej, przewidującego, że osoba, na

której rzecz ustanowiono i przeniesiono odrębną własność lokalu uzyskuje udział

w gruncie stanowiącym drogę dojazdową do budynku. W tym zaś zakresie

powódka uchwały korygującej nie zaskarżyła. Niezależnie od tych argumentów Sąd

Apelacyjny uznał, że decyzja zarządu pozwanej o zaliczeniu piwnic do części

nieruchomości wspólnej nie narusza art. 42 ust. 2 pkt 3 u.s.m. i została podjęta

zgodnie z art. 42 ust. 7 u.s.m.

Podniesionym w skardze kasacyjnej zarzutom, kwestionującym trafność

zapatrywania Sądu Apelacyjnego, nie można odmówić słuszności.

Zgodnie z art. 42 u.s.m., spółdzielnie mieszkaniowe zostały zobowiązane do

określenia – w drodze uchwały zarządu spółdzielni - przedmiotu odrębnej własności

lokali w należących do nich nieruchomościach, w celu umożliwienia osobom

6

uprawnionym przekształcenia przysługujących im spółdzielczych praw do lokali

w prawa odrębnej własności lokali. Uchwała zarządu spółdzielni musi zawierać

m.in. oznaczenie nieruchomości obejmującej budynek wraz z gruntem

przynależnym do tego budynku, jako podstawową nieruchomość ewidencyjną,

w którym ustanawia się odrębną własność lokali, określać rodzaj, położenie

i powierzchnię lokali oraz pomieszczeń do nich przynależnych, a także wielkość

udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej związanych z odrębną

własnością każdego lokalu (art. 42 ust. 3 pkt 2 i 3 u.s.m.). Decyzja w kwestii

przynależności do lokalu, jako jego części, pomieszczeń przynależnych

pozostawiona została zarządowi spółdzielni (art. 42 ust. 7 u.s.m.). Zarząd nie może

jednak korzystać z tego uprawnienia w sposób nieskrępowany, co wynika

jednoznacznie z treści art. 42 ust. 3 pkt 2 u.s.m. w brzmieniu ustalonym ustawą z

dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o

zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 25, poz. 873). Zgodnie z tym przepisem

uchwała zarządu spółdzielni powinna określać rodzaj, położenie i powierzchnię

lokali oraz pomieszczeń przynależnych, w tym piwnic lub pomieszczeń

gospodarczych, o ile piwnica lub pomieszczenie gospodarcze są

przyporządkowane danemu lokalowi, a władający lokalem faktycznie użytkuje

piwnicę lub pomieszczenie gospodarcze. W orzecznictwie Sądu Najwyższego, na

gruncie tego unormowania, prezentowany jest pogląd, podzielany przez skład

orzekający, iż o przyporządkowaniu piwnicy do lokalu mieszkalnego można mówić

zarówno w sytuacji, gdy w przydziale lokalu mieszkalnego wskazano, że do tego

lokalu przynależna jest określona piwnica, jak i wtedy, gdy – jak miało to miejsce w

rozpoznawanej sprawie – został sporządzony protokół przekazania piwnicy

określonej osobie albo jeżeli przyporządkowanie nastąpiło przez konkretne

czynności faktyczne (zob. wyrok SN z dnia 12 marca 2009 r., V CSK 373/08,

niepubl. oraz uchwałę SN z dnia 17 kwietnia 2009 r., III CZP 14/09, niepubl.).

W tym ostatnim orzeczeniu wyrażony został pogląd, że nieważna jest uchwała

zarządu spółdzielni, niezaliczająca piwnicy jako pomieszczenia przynależnego do

lokalu mieszkalnego w sytuacji, gdy piwnica przyporządkowana jest do tego lokalu

i pozostaje w użytkowaniu osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe

prawo do lokalu.

7

Trzeba zauważyć, że do określenia wielkości udziałów we współwłasności

nieruchomości wspólnej dla każdego lokalu, dokonywanego w uchwale zarządu

spółdzielni, mają – stosownie do art. 42 ust. 4 u.s.m. – odpowiednie zastosowanie

przepisy art. 3 ust. 3-6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn.

tekst: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej: „u.w.l.”). Oznacza to, że udział

właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada

stosunkowi powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń

przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz

z pomieszczeniami do nich przynależnymi (art. 3 ust. 3 u.w.l.). Do wyznaczenia

wspomnianego stosunku niezbędne jest zatem określenie, oddzielnie dla każdego

samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią

pomieszczeń do niego przynależnych (art. 3 ust. 4 u.w.l.).

W świetle przytoczonych unormowań i ich wykładni dokonanej w powołanych

judykatach, nie można zgodzić się z zapatrywaniem Sądu Apelacyjnego

wskazującym na brak integralnej więzi pomiędzy zaskarżonymi uchwałami,

umożliwiający dokonanie oceny uchwały korygującej w oderwaniu od uchwały

pierwotnej. Uchwałą korygującą, co wynika jednoznacznie z ustaleń przyjętych za

podstawę zaskarżonego wyroku, dokonano wszakże ingerencji w określenie

udziałów w nieruchomości wspólnej przyjęte – w sposób wadliwy – w uchwale

nr 79/2007/Uwł. Odmienna nieuprawniona ocena Sądu Apelacyjnego wzajemnych

relacji pomiędzy tymi uchwałami nie pozwala skutecznie odeprzeć podniesionych

w skardze kasacyjnej zarzutów naruszenia prawa materialnego.

Uznanie, że zaskarżone uchwały, w zakresie obejmującym określenie części

wspólnych nieruchomości, są zgodne z prawem i że zachodzi potrzeba dokonania

oceny zasadności kolejnego zarzutu wadliwości tych uchwał (z powodu

niewłaściwego wyodrębnienia działki, na której posadowiony został budynek),

pominiętego przez Sad pierwszej instancji i nie objętego zarzutami apelacji, istotnie

winny skłonić Sąd Apelacyjny do zastosowania art. 386 § 4 k.p.c. Skoro jednak

ocena przyjęta za podstawę powyższego zapatrywania okazała się błędna, zarzut

naruszenia tego przepisu nie ma w sprawie znaczenia.

8

Z tych też względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815

§ 1 orzekł, jak

w sentencji.