I CSK 109/09

Sygn. akt I CSK 109/09

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 6 listopada 2009 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Jan Górowski (przewodniczący)

SSN Józef Frąckowiak (sprawozdawca)

SSN Irena Gromska-Szuster

w sprawie z powództwa "V. " Spółki z o.o.

z siedzibą w W.

przeciwko Skarb Państwa reprezentowanemu przez Prezydenta Miasta

W.

o ustalenie,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 6 listopada 2009 r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej od wyroku

Sądu Apelacyjnego

z dnia 23 września 2008 r.,

oddala skargę kasacyjną.

2

Uzasadnienie

Zaskarżonym przez pozwanego Skarb Państwa (reprezentowany przez

Prezydenta m. W.) wyrokiem z dnia 23 września 2008 r. Sąd Apelacyjny częściowo

zmienił zaskarżony przez pozwanego wyrok Sądu Okręgowego z dnia 19

października 2007 r. W sprawie tej poczyniono następujące ustalenia.

W dniu 16 grudnia 2003 r. powód V. Spółka z o.o. w W. umową sporządzoną

w formie aktu notarialnego nabył prawo użytkowania wieczystego do nieruchomości

o powierzchni 3500m2

położonej przy ul. L. w W. W odniesieniu do tej samej

nieruchomości powód uzyskał decyzją Prezydenta Miasta W. z dnia 17 lutego

2003 r., w której ustalone zostały warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla

inwestycji budowlanej polegającej na realizacji budynku mieszkalnego

wielorodzinnego z parkingiem podziemnym i lokalami usługowymi na parterze.

W dniu 9 czerwca 2004 r. Prezydent Miasta W. zatwierdził projekt budowlany

i udzielił powodowi pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego

z garażem podziemnym na przedmiotowej nieruchomości. Budowę rozpoczęto w

sierpniu 2004 r. a po jej zakończeniu decyzją z dnia 23 marca 2006 r. wydane

zostało pozwolenie na użytkowanie budynku.

W dniu 29 grudnia 2003 r. V. wystąpiła o zmianę stawki dotychczasowych

opłat za użytkowanie wieczyste z 3 do 1% podnosząc, że nastąpiła trwała zmiana

celu, na który nieruchomość została oddana gdyż jest ona obecnie przeznaczona

pod zabudowę mieszkaniową. Decyzją z dnia 22 stycznia 2004 r. Prezydent Miasta

W. wniosku tego nie uwzględnił a Samorządowe Kolegium Odwoławcze

orzeczeniem z dnia 16 lutego 2005 r. oddaliło odwołanie wniesione od tej decyzji.

Sąd Okręgowy uwzględnił powództwo i ustalił, że od dnia 1 stycznia 2004 r.

stawka opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej

nieruchomości wynosi 1%. Po rozpoznaniu apelacji pozwanego Skarbu Państwa

Sąd II instancji, zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że określoną w orzeczeniu

Sądu Okręgowego stawkę opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego

przedmiotowej nieruchomości ustalił od dnia 1 stycznia 2005 r.

3

Jak zauważył Sąd Apelacyjny, ustawodawca nie definiuje użytego w art. 73

ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst

Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.) określenia „trwałej zmiany sposobu

korzystania z nieruchomości." Z drugiej strony, w ust. 2 tego przepisu podkreśla

jednak wyraźnie, że zmiana sposobu korzystania z nieruchomości uzasadniająca

zmianę stawki opłat za jej wieczyste użytkowanie musi mieć charakter trwały.

Poprzednik prawny powoda uiszczał opłatę roczną za użytkowanie wieczyste

przedmiotowej nieruchomości według stawki 3%. W okresie tym cel dla którego

nieruchomość oddana została w użytkowanie wieczyste nie był precyzyjnie

określony, a użytkownik mógł korzystać z gruntu jak wynika z decyzji zgodnie

z jego przeznaczeniem w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia

społecznego.

Powód decyzję o warunkach zabudowy, zgodną z Miejscowym Planem

Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego m. W. zatwierdzonym uchwałą Rady

W. z dnia 28 września 1992 r., uzyskał już 17 lutego 2003 r., a więc nawet przed

uzyskaniem prawa do gruntu. Sąd Apelacyjny nie podzielił stanowiska powoda, że

uzyskanie tej decyzji spowodowało trwałą zmianę sposobu korzystania z gruntu.

Decyzja ta ma charakter czasowy. Ważna jest bowiem dwa lata od jej

uprawomocnienia i wygasa jeżeli inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na

budowę, wszedł w życie nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

lub nastąpiła jego zmiana powodująca sprzeczności z jego ustaleniami. W tej

sytuacji, w ocenie Sądu Apelacyjnego, brak jest podstaw do przyjęcia, że wydanie

w dniu 17 lutego 2003 r. decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

wskazuje na, mającą charakter trwały, zmianę sposobu korzystania z

nieruchomości, w rozumieniu art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce

nieruchomościami.

Trwałej zmiany przeznaczenia gruntu nie można też wiązać z wnioskiem

o pozwolenie na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego jaki złożyła

powódka w dniu 22 grudnia 2003 r., zwłaszcza gdy się zważy, że złożenie takiego

wniosku nie gwarantuje uzyskania decyzji o zezwoleniu na budowę. Przekonała się

4

o tym powódka, która uzyskała decyzję o pozwoleniu na budowę w dniu 9 czerwca

2004 r. na skutek odwołania od wydanej pierwotnie decyzji odmownej.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego, uznać więc należy, że dopiero ta ostateczna

decyzja kończy wstępny etap przygotowań do realizacji inwestycji i pozwala na

przystąpienie do budowy co też nastąpiło w sierpniu 2004 r. powodując bez

wątpienia trwałą zmianę sposobu korzystania z nieruchomości. Uzasadnia to,

ustalenie z dniem 1 stycznia 2005 r., stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania

wieczystego w wysokości 1%, zgodnie z regulacją określoną w art. 72 ust. 3 pkt 4

ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Skarżący w skardze kasacyjnej zarzucił naruszenie prawa materialnego –

art. 73 ust. 2 w zw. z art. 72 ust. 3 pkt 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami przez jego błędną wykładnię.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zarzut podniesiony w skardze kasacyjnej nie zasługują na uwzględnienie.

Trafnie wprawdzie skarżący zwrócił uwagę na dwie istotne dla rozstrzygnięcia

rozpoznawanej sprawy kwestie. Na tle art. 35 ustawy z dnia 27 marca 2003 r.

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.)

sama zmiana przeznaczenia danej nieruchomości w miejscowym planie

zagospodarowania przestrzennego nie stanowi o trwałej zmianie sposobu

korzystania z nieruchomości, gdyż może ona być wykorzystywana dalej w sposób

dotychczasowy. Po drugie, że decyzja o pozwoleniu na budowę, zgodnie z art. 37

ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. z 2006 r., Nr 156, poz.

1118 ze zm.) wygasa jeżeli prace budowlane nie zostaną podjęte w terminie 3 lat

od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na

czas dłuższy niż 3 lata.

Poszukując odpowiedzi na pytanie kiedy nastąpiła trwała zmiana

przeznaczenia gruntu, w stosunku do którego powodowa spółka nabyła prawo

użytkowania wieczystego 16 grudnia 2003 r., należy jednak wziąć pod uwagę nie

tylko wydane w sprawie sposobu korzystania z tej nieruchomości decyzje

administracyjne, ale także zachowanie użytkowania wieczystego. W chwili nabycia

prawa użytkowania wieczystego powodowa spółka mogła nabyty grunt

5

wykorzystywać, podobnie jak jej poprzednik prawny, nie tylko na cele mieszkalne.

Już jednak przed nabyciem prawa użytkowania wieczystego wyraźnie określiła,

w jakim celu chce wykorzystywać nabywaną nieruchomość. Zachowanie powódki

świadczyło jednoznacznie, że jej celem jest trwałe wykorzystywanie gruntu na cele

mieszkaniowe. Konsekwentnie starła się o uzyskanie decyzji w sprawie warunków

zabudowy, a następnie w sprawie pozwolenia na budowę. Po uzyskaniu tych

decyzji przystąpiła niezwłocznie do budowy, której nie przerywała i uzyskała

pozwolenie na użytkowanie budynku.

Prawdą jest, że decyzja o warunkach zabudowy, a nawet decyzja

o pozwoleniu na budowę nie gwarantują same przez się tego, że na gruncie

oddanym w użytkowanie wieczyste zostanie wzniesiony budynek, który będzie

wykorzystywany przede wszystkim na cele mieszkaniowe. Jeżeli jednak tak jak

w rozpoznawanej sprawie zgodnie z tymi decyzjami zostaje, bez zbędnej zwłoki,

wzniesiony budynek mieszkalny to trwała zmiana przeznaczenia gruntu nastąpiła

w istocie już w momencie rozpoczęcia prac związanych z wnoszeniem takiego

budynku. Wniosek taki jest tym bardziej uzasadniony, że w chwili orzekania

o trwałości zmiany przeznaczenia gruntu jest oczywiste, że żadna z ustawowych

przesłanek, która mogłaby uzasadniać utratę mocy decyzji o pozwoleniu na

budowę, nie zaszła. Co więcej została już wydana również decyzja o pozwoleniu na

użytkowanie budynku. Ta ostatnia decyzja nie jest więc, w stanie faktycznym

rozpoznawanej sprawy, stwierdzeniem, że zmiana przeznaczenia gruntu dopiero

nastąpiła, lecz potwierdza jednoznacznie, że wznoszenia budynku mieszkalnego,

co miało decydujące znacznie dla oceny tego w jakim celu jest wykorzystywany

grunt oddany w użytkowanie wieczyste, zostało zakończone. Jeżeli bowiem

użytkownik wieczysty przystępuje do budowy budynku mieszkalnego to w sposób

trwały i dający się jednoznacznie stwierdzić manifestuje swoją wole

wykorzystywania gruntu na cele mieszkaniowe. Tylko wobec tego, gdyby w trakcie

realizacji takiej budowy wystąpiły okoliczności, które uzasadniają cofniecie

pozwolenia na budowę, należałoby rozważyć, czy pomimo rozpoczęcia budowy

budynku mieszkalnego, trwała zmiana korzystania z gruntu przez użytkownika

wieczystego jednak nie nastąpiła.

6

Przy ocenie, czy nastąpiła trwała zmiana przeznaczenia gruntu

uzasadniająca zmianę stawki opłaty rocznej, którą zobowiązany jest płacić

użytkownik wieczysty, decydujące znacznie ma zachowania samego użytkownika

wieczystego. Decyzje o warunkach zabudowy, pozwoleniu na budowę, czy

pozwoleniu na użytkowanie budynku mogą być tylko jednym z elementów, które

ułatwiają tę ocenę. Nie można przecież wykluczyć, że już po uzyskaniu pozwolenia

na budowę użytkownik odstąpi od zamiaru zakończenia tej budowy, a nawet po

uzyskaniu decyzji o zezwoleniu na użytkowanie zmieni przeznaczenie budynku,

co może mieć zasadnicze znaczenie dla oceny trwałości sposobu korzystania

z nieruchomości. Sąd, zgodnie z art. 316 § 1 k.p.c. jest zobowiązany brać pod

uwagę stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy. Jeżeli, tak jak

w rozpoznawanej sprawie, użytkownik wieczysty rozpoczął budowę budynku

mieszkalnego, a z przedstawionych przez niego decyzji administracyjnych wynika,

że budowa ta przebiegała bez zbędnych przerw i budynek nadaje się do użytku

zgodnie z jego przeznaczeniem, to trwała zmiana sposobu korzystania z gruntu

nastąpiła już w chwili rozpoczęcia budowy. Już wtedy bowiem rozpoczęto

wykorzystywanie gruntu na cele mieszkaniowe. Należy bowiem zwrócić uwagę,

że zgodnie z art. 72 ust. 3 pkt 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami chodzi

o wykorzystywanie gruntu. Rozpoczęcie budowy budynku mieszkalnego powoduje

zaś, że zasadnie można przyjąć, iż od tej chwili grunt jest już wykorzystywana na

cel mieszkaniowe. Tylko wobec tego, gdyby budowa został przerwana lub tak

przeprowadzona, że wzniesiony budynek nie może być wykorzystywany na cele

mieszkalne właściciel gruntu może zasadnie twierdzić, iż grunt nie jest jednak

wykorzystywany przez użytkownika wieczystego na cele mieszkaniowe,

a w związku z tym nie przysługuje mu obniżona opłata roczna z tytułu użytkowania

wieczystego.

Mając na względzie, że zarzut naruszenia prawa materialnego podniesiony

w skardze kasacyjnej okazał się nieuzasadniony Sąd Najwyższy, na podstawie art.

39814

k.p.c., orzekł jak w sentencji.