III CZP 81/09

Uchwała z dnia 17 listopada 2009 r., III CZP 81/09

Sędzia SN Jacek Gudowski (przewodniczący)

Sędzia SN Irena Gromska-Szuster (sprawozdawca)

Sędzia SA Barbara Trębska

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Krystyny N. przy uczestnictwie Zbigniewa

M. i m.st. W. o podział majątku wspólnego, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na

posiedzeniu jawnym w dniu 17 listopada 2009 r. zagadnienia prawnego

przedstawionego przez Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie

postanowieniem z dnia 23 stycznia 2009 r.:

"Czy w sprawie o podział majątku wspólnego, do ustalenia wartości

spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu – jeżeli lokal został zbudowany z

udziałem środków z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego i stosownie do art. 121

ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn.

tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) niedopuszczalne jest przeniesienie

przez spółdzielnię mieszkaniową na inną osobę własności takiego lokalu – mają

zastosowanie przepisy art. 11 ust. 21

i art. 11 ust. 22

ustawy z dnia 15 grudnia 2000

r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116

ze zm.) bądź też według jakich innych kryteriów należy ustalić wartość tego prawa?"

podjął uchwałę:

W sprawie o podział majątku wspólnego wartość lokatorskiego prawa do

lokalu mieszkalnego wybudowanego z udziałem środków z Krajowego

Funduszu Mieszkaniowego (art. 121

ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o

spółdzielniach mieszkaniowych, jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116

ze zm.) – ustalaną po dniu 31 lipca 2007 r. – stanowi kwota wkładu

mieszkaniowego jaką zobowiązany byłby wnieść członek spółdzielni

zawierający w chwili podziału umowę o ustanowienie spółdzielczego

lokatorskiego prawa do tego lokalu. Wartość ta może być podwyższona lub

obniżona stosownie do szczególnych okoliczności.

Uzasadnienie

Przedstawione Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne

powstało w sprawie o podział majątku wspólnego byłych małżonków, w skład

którego wchodzi m.in. spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego

przydzielone wnioskodawczyni jako członkowi spółdzielni w dniu 27 marca 2001 r.

Mieszkanie to zbudowane zostało ze środków Krajowego Funduszu

Mieszkaniowego; małżonkowie w chwili przydziału uiścili wymaganą część wkładu

mieszkaniowego w kwocie 61 326,30 zł, a zadłużenie z tytułu kredytu wynosiło

wówczas 143 098,70 zł i powinno być spłacone w ratach do 2048 r. Spółdzielcze

lokatorskie prawo do tego lokalu nie może być przekształcone w spółdzielcze

własnościowe prawo do lokalu ani w odrębną własność, co sprawia, że spółdzielnia

nie może go zbyć. Sąd Rejonowy uznał, że ponieważ do ustalenia wartości

spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w sprawie o podział majątku

wspólnego przyjmuje się w judykaturze zasady obowiązujące w rozliczeniach

między spółdzielnią a członkiem po wygaśnięciu takiego prawa, w rozpoznawanej

sprawie ma zastosowanie art. 11 ust. 21

i 22

ustawy z dnia15 grudnia 2000 r. o

spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze

zm. – dalej: "u.s.m.") w brzmieniu obowiązującym od dnia 31 lipca 2007 r.,

ustalonym ustawą z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach

mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 125, poz. 873).

Z tego względu wartość spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszalnego

przysługującego byłym małżonkom powinna być ustalona na kwotę odpowiadającą

wartości rynkowej tego lokalu, od której należy odliczyć ciążący na mieszkaniu

niespłacony kredyt.

Sąd Rejonowy wskazał, że art. 11 ust. 21

u.s.m. nie przewiduje wyjątków co do

sposobu rozliczeń między uprawnionym a spółdzielnią po wygaśnięciu

lokatorskiego prawa do lokalu, nawet jeżeli lokal został zbudowany ze środków

Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, a zatem także wówczas uprawnionemu

należy się zwrot wartości rynkowej lokalu, po odliczeniu obciążeń, o których mowa

w art. 11 ust. 22

u.s.m. Z tych przyczyn Sąd Rejonowy, ustalając skład i wartość

majątku wspólnego Krystyny N. i Zbigniewa M., stwierdził, że w skład tego majątku

wchodzi m.in. spółdzielcze lokatorskie prawo do określonego lokalu mieszkalnego o

wartości 288 624,37 zł, wyliczonej jako różnica między wartością rynkową lokalu

(430 700 zł) a niespłaconym kredytem mieszkaniowym (142 075,63 zł). W wyniku

podziału majątku wspólnego prawo to przyznał wnioskodawczyni i po dokonaniu

podziału pozostałych składników oraz rozliczeniu nakładów z osobistego na

majątek wspólny zasądził od wnioskodawczyni na rzecz uczestnika spłatę w

wysokości 124 234,79 zł.

Przy rozpoznawaniu apelacji wnioskodawczyni, kwestionującej ustalenie

wartości prawa do lokalu odpowiadającej jego wartości rynkowej, mimo

niedopuszczalności przekształcenia i zbycia tego prawa, Sąd Okręgowy powziął

poważną wątpliwość, wyrażoną w przedstawionym zagadnieniu prawnym,

sprowadzającą się do kwestionowania zasadności stosowania art. 11 ust. 21

u.s.m.

przy ustalaniu wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

mieszkalnego, które w świetle art. 121

ust. 2 u.s.m. nie może być przekształcone ani

przeniesione na inną osobę, a zatem nie ma realnej wartości rynkowej. Stwierdził,

że przyjęcie wartości rynkowej takiego lokalu w sprawie o podział majątku

wspólnego może być krzywdzące dla małżonka, który otrzymał prawo do lokalu w

wyniku podziału, ponieważ ani on, ani spółdzielnia nie mogą lokalu zbyć, a art. 5

k.c. nie może stanowić podstawy obniżenia spłaty lub dopłaty należnej od

małżonka, któremu lokal przyznano. Wskazał, że w takiej sytuacji stosowniejsze jest

ustalenie wartości spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu według

dotychczasowych zasad, tj. jako wartości zwaloryzowanego wkładu

mieszkaniowego lub według kryteriów przyjmowanych przy ustalaniu wartości

prawa najmu lokalu, przy czym – w ocenie Sądu Okręgowego – w stanie

faktycznym sprawy to kryterium jest najbardziej odpowiednie ze względu na

niezbywalność prawa, co sprawia, że jego charakter staje się zbliżony do umowy

najmu.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Żaden przepis prawa nie wskazywał ani nie wskazuje wprost, w jaki sposób

należy ustalić wartość spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego

w sprawie o podział majątku wspólnego; kryteria wyceny musi określić sąd

orzekający. Orzecznictwo Sądu Najwyższego, poczynając od uchwały pełnego

składu Izby Cywilnej z dnia 20 listopada 1974 r., III CZP 1/74 (OSNCP 1975, nr 3,

poz. 37), zawierającej wytyczne wymiaru sprawiedliwości i praktyki sądowej w

zakresie stosowania przepisów o podziale majątku wspólnego małżonków w

wypadku, gdy w skład tego majątku wchodzi spółdzielcze prawo do lokalu, zawsze

odwoływało się do zasad przyjętych w kolejnych ustawach regulujących

spółdzielcze prawa do lokalu jako przewidujących najbardziej adekwatne kryteria

rozliczeń dla tego rodzaju prawa. Wraz ze zmianą tych przepisów zmieniały się

także, przyjmowane w orzecznictwie, zasady ustalania wartości spółdzielczego

lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na potrzeby sprawy o podział majątku

wspólnego. Zawsze były to zasady wynikające z Prawa spółdzielczego, a ściślej z

określonych w tym Prawie zasad rozliczeń między spółdzielnią a byłym członkiem,

w przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. Z tego

względu nie jest przekonująca koncepcja Sądu Okręgowego, aby obecnie, po

kolejnej zmianie przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, do wyceny

lokatorskiego prawa do lokalu niepodlegającego przekształceniu, stosować w

drodze analogii reguły dotyczące ustalania wartości prawa najmu lokalu

mieszkalnego. Kryteriów ustalania tej wartości należy nadal poszukiwać w ustawie,

która reguluje to prawo.

Także pod rządami ustawy z dnia 17 lutego 1961 r. o spółdzielniach i ich

związkach (Dz.U. Nr 12, poz. 61 ze zm.) Sąd Najwyższy stwierdził, że ponieważ

lokatorskie prawo do lokalu jest niezbywalne, nie wchodzi w grę, jako jego

równowartość, wartość rynkowa, a zatem w sprawie o podział majątku wspólnego

wartość tego prawa powinna stanowić suma wkładu mieszkaniowego, w wypadku

bowiem wygaśnięcia prawa taką kwotę uprawniony otrzymywał od spółdzielni jako

równowartość lokatorskiego prawa do lokalu. Jednocześnie Sąd Najwyższy

dopuścił możliwość odpowiedniego podwyższenia tej wartości ze względu na

szczególne okoliczności dotyczące konkretnego lokalu, jego wielkości, stanu lub

standardu oraz prawdopodobieństwa przekształcenia tego prawa w prawo

własnościowe.

Po wejściu w życie ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze

(Dz.U. Nr 30, poz. 210 ze zm., jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 ze zm.

– dalej: "Pr.spółdz.") Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 25 października 1983 r., III

CZP 50/83 (OSNCP 1984, nr 5, poz. 72) oraz w postanowieniu z dnia 26 kwietnia

1985 r., I CZ 42/85 (OSNCP 1986, nr 3, poz. 28) przyjął, że w sprawie o podział

majątku wspólnego równowartość spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu

stanowi suma odpowiadająca wkładowi mieszkaniowemu, jaki w chwili podziału

obowiązany byłby wnieść członek spółdzielni ubiegający się o przydział

nowobudowanego lokalu mieszkalnego tej samej wielkości i o zbliżonym

standardzie. Odwołał się przy tym do stanowiska zajętego uprzednio w wytycznych

oraz do nowej regulacji dotyczącej rozliczeń między członkiem a spółdzielnią po

wygaśnięciu lokatorskiego prawa do lokalu, zawartej w art. 218 § 4 Pr.spółdz., z

której wynikało, że członek powinien otrzymać wkład mieszkaniowy, a należność z

tego tytułu powinna odpowiadać wkładowi mieszkaniowemu, który obowiązany jest

wnieść członek ubiegający się o przydział nowo wybudowanego lokalu tej samej

wielkości i o zbliżonym wyposażeniu. Kryteria ustalenia wartości lokatorskiego

prawa do lokalu w sprawie o podział majątku wspólnego były zatem takie same jak

poprzednio. Przyjęto także możliwość podwyższenia tej wartości wskazując

przykładowo okoliczności, w których może to nastąpić. Podobne stanowisko zajął

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 11 lipca 1983 r., III CZP 28/83 (OSNCP 1984, nr

2-3, poz. 25).

Później, gdy spółdzielnie mieszkaniowe przestały przydzielać mieszkania

lokatorskie, Sąd Najwyższy uznał, że przy ustalaniu wartości lokatorskiego prawa

do lokalu w sprawie o podział majątku wspólnego należy stosować kryteria zawarte

w art. 219 w związku z art. 218 § 4 Pr.spółdz., a więc przyjąć, że wartość tego

lokalu odpowiada kwocie wkładu mieszkaniowego, jaka w chwili podziału

podlegałaby zaliczeniu na poczet wkładu budowlanego przy przekształceniu prawa

do tego lokalu w prawo własnościowe (m.in. uchwała z dnia 26 marca 1993 r., III

CZP 154/92, OSNCP 1993, nr 7-8, poz.137 oraz z dnia 9 lipca 1993 r., III CZP

93/93, OSNC 1994, nr 1, poz. 18). W istocie było to to samo kryterium, zaliczeniu

bowiem podlegała kwota, jaką spółdzielnia powinna wypłacić członkowi w razie

wygaśnięcia jego prawa do lokalu. We wszystkich tych orzeczeniach przyjęto

możliwość nie tylko podwyższenia, ale też obniżenia tej wartości ze względu na

szczególne okoliczności dotyczące nie tylko lokalu, lecz również sytuacji materialnej

i życiowej byłych małżonków.

Po nowelizacji Prawa spółdzielczego na podstawie ustawy z dnia 7 lipca 1994

r. o zmianie ustawy – Prawo spółdzielcze oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. Nr

90, poz. 419), gdy art. 218 § 4 otrzymał nowe brzmienie i przewidywał waloryzację

wkładu mieszkaniowego zwracanego osobie uprawnionej po wygaśnięciu

lokatorskiego prawa do lokalu, Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 17

października 1997 r., III CKU 47/97 (OSNC 1998, nr 3, poz. 48) stwierdził, że

ponownie stało się możliwe, zgodnie z utrwalonym orzecznictwem, stosowanie przy

określaniu wartości lokatorskiego prawa do lokalu w sprawie o podział majątku

wspólnego wskazówek zawartych w tym przepisie. W rezultacie przyjęto, że

wartość tego prawa powinna stanowić kwota obliczona w sposób przewidziany w

art. 218 § 4 Pr.spółdz. W postanowieniu z dnia 29 listopada 2001 r., V CKN 482/00

(nie publ.) Sąd Najwyższy podkreślił, że wartość lokatorskiego prawa do lokalu

ustalana na potrzeby podziału majątku wspólnego nie musi ściśle odpowiadać

zasadom obliczania równowartości zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego

określonym w art. 218 § 4, który stanowi tylko pewną podstawę określenia zasad jej

wyliczenia. Jednocześnie Sąd Najwyższy nadal dopuszczał możliwość

podwyższenia lub obniżenia tak ustalonej wartości tego prawa, stosownie do

szczególnych okoliczności, z tym że w postanowieniu z dnia 9 września 1997 r.,

I CKN 141/97 (OSNC 1998, nr 2, poz. 28) uznał, iż mogą o tym decydować tylko

szczególne okoliczności wpływające na rzeczywistą wartość lokatorskiego prawa do

lokalu. Na wartość tę nie mają wpływu okoliczności związane z sytuacją życiową lub

materialną byłych małżonków, nie ma podstaw do ich uwzględniania jako

okoliczności mogących powodować podwyższenie lub obniżenie wartości

lokatorskiego prawa do lokalu podlegającego podziałowi.

Po wejściu w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych problematyka

rozliczenia z osobą uprawnioną po wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa

do lokalu została uregulowana w art. 11 ust. 2, który przewidywał do chwili wejścia

w życie w dniu 31 lipca 2007 r. nowelizacji dokonanej przez wskazaną wyżej

ustawę z dnia 14 czerwca 2007 r., że w takiej sytuacji spółdzielnia zwraca osobie

uprawnionej – zgodnie z postanowieniami statutu – wkład mieszkaniowy albo jego

wniesioną część, zwaloryzowane według wartości rynkowej lokalu. Tej regulacji

odpowiadał art. 10 ust. 3, przewidujący, że członek, który otrzymuje spółdzielcze

lokatorskie prawo do lokalu, do którego wygasło prawo innego członka, wnosi wkład

mieszkaniowy odpowiadający wysokości wkładu wypłaconego członkowi, którego

prawo wygasło oraz zobowiązuje się spłacić kredyt obciążający lokal. Chociaż na

gruncie tych przepisów brak wypowiedzi Sądu Najwyższego dotyczących określania

wartości spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w sprawie o podział majątku

wspólnego, to niewątpliwie art. 11 ust. 2 u.s.m. stanowił podstawę do określenia tej

wartości, przyjęte bowiem w nim zasady nie odbiegały od dotychczasowych i mogły

stanowić odpowiednie kryterium.

Sytuacja uległa istotnej zmianie po wejściu w życie wskazanej wyżej

nowelizacji. Obecnie kwestia rozliczeń w razie wygaśnięcia lokatorskiego prawa do

lokalu uregulowana jest w art. 11 ust. 2, 21

i 22

u.s.m. Przewidują one, że w takiej

sytuacji spółdzielnia obowiązana jest, z zastrzeżeniem art. 15, ogłosić przetarg na

ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, w którym pierwszeństwo nabycia

mają członkowie spółdzielni, a warunkiem przeniesienia odrębnej własności lokalu

jest wpłata przez nabywcę wartości rynkowej lokalu. Spółdzielnia wypłaca osobie

uprawnionej wartość rynkową tego lokalu, która nie może być wyższa od kwoty,

jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku przeprowadzonego

przetargu. Z wartości rynkowej lokalu potrąca się przypadającą na ten lokal część

zobowiązań spółdzielni związanych z budową, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt

1, a jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub

innych środków, potrąca się również nominalną kwotę umorzenia kredytu lub

dotacji.

Nie przesądzając, czy zasady te mogą stanowić podstawę ustalenia wartości

lokatorskiego prawa do lokalu w sprawie o podział majątku wspólnego, nie jest to

bowiem przedmiotem przedstawionego zagadnienia prawnego, trzeba stwierdzić,

że odnoszą się one tylko do spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu

mieszkalnego, które może być przekształcone w odrębną własność i zbyte jako

takie prawo. W rozpoznawanej sprawie oraz w zagadnieniu prawnym chodzi o

lokatorskie prawo do lokalu wybudowanego z udziałem środków Krajowego

Funduszu Mieszkaniowego, które zgodnie z art. 121

ust. 2 u.s.m. oraz art. 15e

ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania

budownictwa mieszkaniowego (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070 ze

zm.), nie może być przekształcone w prawo własnościowe ani w odrębną własność,

a zatem nie może także być przedmiotem przetargu. Z tych względów, w razie

wygaśnięcia takiego prawa, spółdzielnia nie może zbyć go w trybie przetargu, a tym

samym uzyskać za nie kwoty odpowiadającej wartości rynkowej. Do rozliczeń z

byłym członkiem nie mogą więc mieć zastosowania zasady określone w art. 11 ust.

2, 21

i 22

u.s.m. i spółdzielnia nie może wypłacić mu wartości rynkowej lokalu, której

nie uzyskała, gdyż nie ma źródeł, z których wypłaty takiej mogłaby dokonać.

W ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych brak przepisów określających

zasady rozliczeń z członkiem, którego lokatorskie prawo do lokalu wygasło, a lokal,

jako zbudowany ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego lub objęty

regulacją art. 15, nie może być zbyty w przetargu. Jedynie z art. 15 ust. 6 u.s.m.

wynika a contrario, że gdy są osoby bliskie, którym przysługuje roszczenie

przewidziane w tym przepisie, spółdzielnia nie wypłaca byłemu członkowi wartości

rynkowej lokalu. Należy to odnieść także do sytuacji określonej w art. 121

ust. 2

u.s.m., brak jednak przepisu wskazującego, jak spółdzielnia rozlicza się wówczas z

byłym członkiem i jakie kwoty wypłaca mu z tytułu utraty lokatorskiego prawa do

lokalu. (...)

Należy rozważyć, co dzieje się z lokalem zbudowanym ze środków Krajowego

Funduszu Mieszkaniowego w razie wygaśnięcia prawa członka do tego lokalu.

Zgodnie z art. 121

ust. 2 u.s.m., spółdzielnia nie może przekształcić tego prawa ani

zbyć lokalu, pozostaje zatem jedynie możliwość przyznania go innemu członkowi w

wyniku zawarcia umowy o ustanowieniu lokatorskiego prawa do tego lokalu, przy

odpowiednim zastosowaniu zasad określonych w art. 9 i 10 u.s.m. W szczególności

odpowiednie stosowanie tych zasad oznacza, że nowy członek powinien wpłacić

wkład mieszkaniowy określony w art. 10 ust. 2, przy uwzględnieniu, że chodzi o

lokal używany, do którego wygasło prawo innego członka. Kwota wkładu

mieszkaniowego, jaką zobowiązany byłby wnieść członek spółdzielni zawierający

umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu jest

odpowiednim miernikiem ustalenia wartości spółdzielczego lokatorskiego prawa do

lokalu w sprawie o podział majątku wspólnego, gdy prawo to, w świetle z art. 121

ust. 2 u.s.m., nie podlega przekształceniu ani zbyciu. Kwotę taką musiałby za nie

zapłacić nabywca ubiegający się to prawo, w tym także każdy z byłych małżonków,

a więc może być ona uznana za wartość tego prawa. Wartość tę należy ustalić w

chwili podziału majątku wspólnego, zgodnie z art. 684 w związku z art. 567 § 3

k.p.c. oraz stanowiskiem Sądu Najwyższego zajętym w uchwale pełnego składu

Izby Cywilnej z dnia 15 grudnia 1969 r., III CZP 12/69 (OSNCP 1970, nr 3, poz. 39),

uchwale z dnia 27 września 1974 r., III CZP 58/74 (OSNCP 1975, nr 6, poz. 90)

oraz w postanowieniu z dnia 26 września 2007 r., IV CSK 139/07 (nie publ.).

Oznacza to konieczność ustalenia, na podstawie informacji spółdzielni

mieszkaniowej wydanej przy odpowiednim zastosowaniu zasad określonych w art.

10 ust. 2 u.s.m., jaką kwotę wkładu mieszkaniowego zobowiązany byłby wnieść

członek spółdzielni zawierający w chwili podziału majątku wspólnego umowę o

ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu wchodzącego w skład

majątku podlegającego podziałowi.

Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem Sądu Najwyższego, tak ustalona wartość

może być podwyższona lub obniżona stosownie do szczególnych okoliczności,

wskazanych przykładowo w przytoczonych orzeczeniach.

Z tych względów Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione zagadnienie

prawne, jak w uchwale.