III CZP 95/09

Uchwała z dnia 20 listopada 2009 r., III CZP 95/09

Sędzia SN Marian Kocon (przewodniczący)

Sędzia SN Józef Frąckowiak (sprawozdawca)

Sędzia SN Katarzyna Tyczka-Rote

Sąd Najwyższy w sprawie z powództw wspólnoty mieszkaniowej nr 46 przy ul.

S. nr 5-15 w B., wspólnoty mieszkaniowej nr 47 przy ul. S. nr 14-24 w B., wspólnoty

mieszkaniowej nr 48 przy ul. G.-R. nr 17-29 w B., (...) przeciwko Helenie T. o

zapłatę, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 20

listopada 2009 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w

Elblągu postanowieniem z dnia 8 lipca 2009 r.:

"Czy »nieruchomość wspólna«, o której mowa w art. 3 ustawy z dnia 24

czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze

zm.) składać się może z nieruchomości gruntowej, na której posadowiono budynek

z wyodrębnionymi lokalami i nieruchomości gruntowej sąsiedniej, dla której

prowadzona jest odrębna księga wieczysta, nawet wówczas gdy taka właściwość

nieruchomości sąsiedniej nie została ujawniona w księgach wieczystych

prowadzonych dla tej nieruchomości i nieruchomości lokalowych, a jeżeli tak to czy

w skład takiej nieruchomości wspólnej wchodzić może jedynie udział we

współwłasności nieruchomości sąsiedniej?"

podjął uchwałę:

Składnikiem nieruchomości wspólnej, o której mowa w art. 3 ustawy z

dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80,

poz. 903 ze zm.), nie może być udział we współwłasności nieruchomości

sąsiedniej.

Uzasadnienie

Powodowe wspólnoty mieszkaniowe położone w B. przy ul. S. i G.-R. wniosły

o zasądzenie od pozwanej Heleny T. niezapłaconego czynszu z tytułu dzierżawy

działki, na której posadowione są budynki mieszkalne powodowych wspólnot

mieszkaniowych. Pozwana Helena T. jest członkiem jednej z tych wspólnot i

współwłaścicielem 29/10000 części działki. Od 1994 r. na części tej działki prowadzi

działalność gospodarczą. Pozostałymi współwłaścicielami działki w częściach

ułamkowych są inni członkowie powodowych wspólnot mieszkaniowych oraz

"K.E.E." S.A. w G.

Sąd Rejonowy w Braniewie wyrokiem z dnia 4 grudnia 2008 r. uwzględnił

powództwo w całości, przyjmując, że udział w działce należy do nieruchomości

wspólnej każdej z powodowych wspólnot, a zatem mogły one skutecznie oddać w

dzierżawę część tej działki.

Rozpoznając apelację, Sąd drugiej instancji powziął istotne wątpliwości co do

charakteru działki gruntu przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia

przytoczone zagadnienie prawne.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Z ustaleń dokonanych przez Sąd Okręgowy wynika, że sporna działka jest

odrębną nieruchomością, dla której prowadzona jest osobna księga wieczysta.

Nieruchomość ta jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych.

Udziały należą do właścicieli, którym przysługuje odrębna własność lokali w

budynkach znajdujących się na sąsiedniej nieruchomości oraz do zakładu

energetycznego "K.E.E." S.A. w G. Nieruchomość ta pozostaje w funkcjonalnym

związku z nieruchomością wspólną należącą w częściach ułamkowych wyłącznie

do właścicieli lokali wyodrębnionych w budynkach posadowionych na

nieruchomości wspólnej. Wspomniane związanie wyraża się w tym, że właściciele

lokali mają dzięki tej nieruchomości dostęp do drogi publicznej oraz zapewnioną

niezbędną infrastrukturę (parkingi, chodniki, śmietniki, place zabaw dla dzieci).

Istota zagadnienia prawnego przedstawionego Sądowi Najwyższemu sprowadza

się do pytania, czy związek funkcjonalny jaki występuje pomiędzy wspomnianymi

nieruchomościami umożliwia stwierdzenie, że pomimo wyraźnego wyodrębnienia

obu nieruchomości (inni właściciele, odrębne księgi wieczyste) tworzą one

nieruchomość wspólną w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o

własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej: "u.w.l.").

Jeżeli taka sytuacja byłaby możliwa, to wyjaśnienia wymaga także, czy w skład

takiej nieruchomości wspólnej może wchodzić jedynie udział we współwłasności

nieruchomości sąsiedniej.

Zgodnie z art. 3 ust. 2 u.w.l., nieruchomością wspólną jest grunt oraz części

budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, przez

grunt zaś należy rozumieć nieruchomość gruntową (część powierzchni ziemi), na

której został wzniesiony budynek. Takie rozumienie określenia „nieruchomość

wspólna” znajduje potwierdzenie w innych przepisach ustawy. W art. 5 ust. 1 jest

mowa o nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym wyodrębniono

własność lokali, a w art. 3 ust. 5 wskazuje się, że chodzi o nieruchomość, na której

został wzniesiony budynek lub budynki, z których wyodrębnia się własność lokali.

Podobnie w art. 5 ust. 2 wspomina się o nieruchomości, na której zostało

wzniesionych więcej niż jeden budynek, a przynajmniej w jednym z nich

wyodrębniono własność lokali. Także w art. 8 ust. 1 wskazuje się, że umowa

ustanawiającą odrębną własność lokali powinna określać udział w nieruchomości

wspólnej, którą jest nieruchomość należąca do jednego właściciela lub stanowiąca

przedmiot współwłasności. Z art. 9, dopuszczającego ustanowienie odrębnej

własności lokali jako wykonanie uprzedniej umowy zobowiązującej, wynika, że

podejmujący takie zobowiązanie musi być właścicielem gruntu, na którym dom ma

być wzniesiony.

Potwierdzeniem tego, że nieruchomość wspólna to tylko ta, z której

wyodrębnia się lokale, jest regulacja zawarta w art. 32a. Zgodnie z tym przepisem,

można powiększyć nieruchomość wspólną, gdy nie spełnia ona wymagań

przewidzianych dla działki budowlanej, przez nabycie przyległych nieruchomości. W

takiej sytuacji po uzyskaniu stosownej uchwały właścicieli lokali wspólnota

mieszkaniowa nabywa przyległą nieruchomość i doprowadza do powiększenia

nieruchomości wspólnej. Wprawdzie przepis stanowi, że nabycie przyległej

nieruchomości następuje na rzecz wspólnoty mieszkańców, ale jest oczywiste, że

skoro przyległa nieruchomość ma powiększyć nieruchomość wspólną, to stanie się

ona przedmiotem współwłasności właścicieli lokali związaną z własnością

należących do nich lokali, a nie samej wspólnoty, traktowanej jako odrębna od

właścicieli lokali osoba ustawowa.

W konsekwencji należy uznać, że wykładnia językowa i systemowa prowadzi

do jednoznacznego wniosku, iż nieruchomością wspólną jest tylko ta nieruchomość

wpisana do księgi wieczystej, na której posadowiony jest budynek, w którym

wyodrębniono lokale, a właścicielom tych lokali przysługuje udział we własności

takiej nieruchomości jako prawo związane z własnością lokalu. Takie określenie

nieruchomości wspólnej prowadzi do wniosku, że nie może być nieruchomością

wspólną w rozumieniu ustawy o własności lokali nieruchomość sąsiednia, nawet

jeżeli wykazuje wyraźny związek funkcjonalny z nieruchomością wspólną (por.

wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 lipca 2007 r., I CSK 148/07, nie publ.).

Przeciwko możliwości zaliczenia do nieruchomości wspólnej nieruchomości

przyległej przemawiają także względy celowościowe. Nieruchomość wspólna jest

objęta specjalnym reżimem prawnym, wynikającym z tego, że udział w jej własności

jest związany z odrębną własnością lokalu; przymusowa współwłasności

nieruchomości wspólnej nie może być zniesiona dopóty, dopóki trwa odrębna

własność lokali. Objęcie takim ograniczeniem innej nieruchomości nie może być

wynikiem oceny intensywności funkcjonalnych związków pomiędzy tą

nieruchomością a nieruchomością wspólną, dokonywanych ad casum, lecz może

decydować o tym tylko sam ustawodawca. Potwierdzeniem tego są regulacje

wskazujące, że jeżeli nieruchomość wspólna jest za duża dla realizacji celów,

którym ma służyć, można ją podzielić (art. 5 ust. 1 u.w.l.), a gdy nie spełnia

dostatecznie tych celów, może zostać powiększona przez nabycie nieruchomości

przyległej (art. 32a u.w.l.). Tylko więc z zachowaniem wspomnianych regulacji

nieruchomość sąsiednia może wejść w skład nieruchomości wspólnej lub zostać z

niej wydzielona jako odrębna nieruchomość. (...)

Cechą konstytutywną nieruchomości wspólnej jest to, że musi ona stanowić

przedmiot współwłasności właścicieli lokali lub właściciela budynku i osób, którym

przysługuje odrębna własność lokali wyodrębnionych w tym budynku. Jak ustalono,

jednym ze współwłaścicieli spornej działki jest zakład energetyczny, który nie jest

właścicielem lokalu ani współwłaścicielem nieruchomości wspólnej. Zaliczenie do

nieruchomości wspólnej tej działki doprowadziłoby do sytuacji, w której

współwłaścicielem nieruchomości wspólnej byłaby osoba niebędąca właścicielem

lokalu w budynkach na niej posadowionych oraz mająca udział w jej współwłasności

wyznaczony wbrew wyraźnej dyspozycji art. 3 ust. 3 u.w.l. Nie byłoby też podstaw

do uznania, że udział taki jest związany z własnością lokalu, wspomniane cechy są

zaś niezbędne do uznania, że chodzi o nieruchomość wspólną. (...)

Z tych względów Sąd Najwyższy orzekł, jak w uchwale.