III CZP 130/09

Uchwała z dnia 5 lutego 2010 r., III CZP 130/09

Sędzia SN Marek Sychowicz (przewodniczący)

Sędzia SN Jan Górowski (sprawozdawca)

Sędzia SN Marian Kocon

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Aleksandry A. oraz Ewy J. przeciwko

Grzegorzowi K. oraz Andrzejowi M. o ustalenie, z powództwa Józefa K. oraz

Krystyny K. przeciwko Grzegorzowi K. oraz Andrzejowi M. o ustalenie, z powództwa

Zdzisławy N. przeciwko Grzegorzowi K. oraz Andrzejowi M. o ustalenie, z

powództwa Hanny Danuty O. przeciwko Grzegorzowi K. oraz Andrzejowi M. o

ustalenie, z powództwa Hanny B. oraz Andrzeja B. przeciwko Grzegorzowi K. oraz

Andrzejowi M. o ustalenie, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu

jawnym w dniu 5 lutego 2010 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd

Okręgowy w Poznaniu postanowieniem z dnia 4 grudnia 2009 r.:

"Czy przyczyna i kalkulacja uzasadniająca podwyżkę czynszu, o których

mowa w art. 8 a ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów,

mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (jedn. tekst: Dz.U. z

2005 r., Nr 31 poz. 266 ze zm.) winny zawierać w swej treści także sposób,

podstawy i uzasadnienie wyliczenia składników (pozycji kalkulacyjnych) stawki

czynszu za 1 m2

czy też wystarczającym jest literalne podanie przyczyny

wypowiedzenia czynszu i kwotowe wyszczególnienie składników nowej stawki

czynszu za 1 m2

?"

podjął uchwałę:

Kalkulacja podwyżki czynszu powinna zawierać wskazanie sposobu

obliczenia tego z jego składników, który stanowi podstawę wypowiedzenia

dotychczasowej wysokości czynszu (art. 8a ust. 4 ustawy z dnia 21 czerwca

2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie

Kodeksu cywilnego, jedn. tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.).

Uzasadnienie

Wyrokiem łącznym z dnia 20 stycznia 2009 r. Sąd Rejonowy Poznań – Nowe

Miasto ustalił, że podwyżka czynszu najmu lokali z dnia 23 kwietnia 2007 r.

zajmowanych przez powodów Aleksandrę A., Ewę J., Józefa K., Krystynę K. oraz

Zdzisławę N. jest uzasadniona w wysokości do kwoty 12,05 zł za 1 m2

i oddalił

powództwa w dalszej części.

Roszczenia poddał ocenie pod względem zasadności podwyżki czynszu,

uznając pismo pozwanych Grzegorza K. i Andrzeja M. z dnia 1 czerwca 2007 r. za

kalkulację tego świadczenia z tego względu, że zawierało wyszczególnienie

składników stawki czynszu i wyjaśnienie przyczyn podwyżki. Wskazał, że skoro

ustawa nie definiuje pojęcia kalkulacji, to do uznania jej przeprowadzenia

wystarczające jest podanie pozycji kształtujących stawkę czynszu za 1 m2

.

Rozpoznając apelację od tego wyroku, Sąd Okręgowy przedstawił do

rozstrzygnięcia zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości o treści

przytoczonej na wstępie. Podniósł, że pisemne przedstawienie przyczyn i kalkulacji

podwyżki czynszu w sprawach o ustalenie zasadności jej dokonania ma

prejudycjalne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Przepisy ustawy z dnia 21

czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o

zmianie Kodeksu cywilnego (jedn. tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm. –

dalej: "u.o.p.l.") gwarantują szczególną ochronę lokatora, czego wyrazem jest jego

prawo domagania się przedstawienia na piśmie przyczyny i kalkulacji

kwalifikowanej podwyżki czynszu. Stanowi ono podstawę dla lokatora weryfikacji

podwyżki, a w sprawie sądowej wyznacza zakres przedmiotu sporu. Wyraził pogląd,

że gdyby kalkulacja miała zawierać w sobie tylko podanie składników stawki

czynszu ulegających podwyższeniu, bez przedstawienia obliczeń, to ochrona

lokatora byłaby iluzoryczna. Odwołując się do różnych możliwych znaczeń pojęcia

„kalkulacja", a także do przepisów z innych dziedzin prawa zawierających to

wyrażenie, stwierdził, że doprecyzowanie jego znaczenia pozwoli odkodować

normę zawartą w art. 8a ust. 4 u.o.p.l.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Według słowników języka polskiego, kalkulacja oznacza obliczenie kosztów

przypadających na jednostkę wytwarzanych, sprzedawanych lub nabywanych

towarów i usług albo rozważenie szans na powodzenie jakichś działań i planowanie

ich przebiegu. Definicja ta nie wskazuje, jak szczegółowe mają być czynności

rachunkowe oparte na istotnych i uzasadnianych parametrach tych obliczeń. Także

z potocznego rozumienia tego wyrażenia nie wynika, jaki ma być stopień

szczegółowości zawartych w niej danych; kalkulacją jest zarówno suma składników

z wyszczególnieniem i nazwaniem pozycji kalkulacyjnych, jak też zespół czynności

obliczeniowych, których celem jest ustalenie jednostkowej wartości z opisaniem

tych czynności. Kalkulacja może być ujmowana w znaczeniu statycznym, jako

wynik obliczeń, lub w ujęciu dynamicznym, jako same obliczenia. W świetle tych

uwag odwołanie się do językowego znaczenia słowa kalkulacja jest

niewystarczające.

W ujęciu ekonomicznym kalkulacja to rozliczenie kosztów, a jej celem jest

ustalenie kosztu jednostkowego. W nauce rachunkowości podnosi się, że kalkulacja

polega na obliczeniu ogólnej sumy oraz poszczególnych składników (pozycji),

przypadających na przedmiot kalkulacji. Innymi słowy, jej istotą jest ustalenie kosztu

jednostkowego z wykazaniem jego struktury.

Podwyżka czynszu przez właściciela, która w skali roku przekroczy albo

występuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, w

uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo 4e art. 8a u.o.p.l.,

następuje w drodze wypowiedzenia wysokości czynszu na piśmie pod rygorem

nieważności (art. 8a ust. 1 i 3 u.o.p.l.). Jej dokonanie uprawnia lokatora do żądania,

aby właściciel w terminie 14 dni od dnia otrzymania pisma, pod rygorem

nieważności, przedstawił na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację (art. 8a ust.

4 in fine u.o.p.l.). Jeżeli jej poziom nie osiąga określonego przez ustawodawcę

pułapu, dokonywanie kalkulacji nie jest wymagane.

W celu ustalenia znaczenia art. 8a ust. 4 in fine u.o.p.l., wobec braku

ustawowej definicji pojęcia „kalkulacja", konieczne jest sięgnięcie do

pozajęzykowych metod wykładni. Przedstawione zagadnienie pośrednio odnosi się

do kalkulacji opłat eksploatacyjnych, o której mowa w art. 4 ust. 64 ustawy z dnia 15

grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr

119, poz. 1116 ze zm.), lecz ustawa ta reguluje kwestię ich podwyżki jeszcze

bardziej lakonicznie, a zatem nie można wykorzystać tego unormowania do

rozstrzygnięcia przedstawionego zagadnienia prawnego. Wprawdzie inne przepisy

posługują się tym pojęciem, ale dotyczą dziedzin odległych i z tego względu nie są

przydatne (por. np. rozporządzenie Ministra Gospodarki z dnia 9 października 2006

r. w sprawie szczegółowych zasad kształtowania i kalkulacji taryf oraz rozliczeń z

tytułu zaopatrzenia w ciepło, Dz.U. Nr 193, poz. 1423, rozporządzenie Ministra

Gospodarki z dnia 2 lipca 2007 r., w sprawie szczegółowych zasad kształtowania i

kalkulacji taryf oraz rozliczeń w obrocie energią elektryczną, Dz.U. Nr 128, poz.

895, rozporządzenie Ministra Gospodarki z dnia 6 lutego 2008 r., w sprawie

szczegółowych zasad kształtowania i kalkulacji oraz rozliczeń w obrocie paliwami

gazowymi, Dz.U. Nr 28, poz. 165, rozporządzenie Ministra Transportu i

Budownictwa z dnia 15 grudnia 2005 r., w sprawie prowadzenia przez

przedsiębiorcę telekomunikacyjnego rachunkowości regulacyjnej i kalkulacji

kosztów usług, Dz.U. Nr 255, poz. 2140).

Zbliżonej materii dotyczy rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i

Administracji z dnia 19 czerwca 2008 r. w sprawie opłat za lokale mieszkalne

zarządzane przez Zarząd Zasobów Mieszkaniowych Ministra Spraw Wewnętrznych

i Administracji (Dz.U. Nr 122, poz. 794). Na gruncie tego aktu prawnego, kalkulacja

to ustalony według wzoru sposób określenia miesięcznej opłaty za używanie 1 m2

powierzchni użytkowej. Wzór ten odnosi poniesione w danym okresie koszty

wydatków związanych z utrzymaniem lokalu przeliczone na 1 m2

powierzchni

użytkowej lokalu w skali jednego miesiąca do tych samych prognozowanych

wydatków w okresie przyszłym. Przez koszty wydatków związanych z utrzymaniem

lokalu rozumie się koszty administrowania, konserwacji utrzymania technicznego

nieruchomości, utrzymania zieleni, utrzymania pomieszczeń wspólnego

użytkowania, podatku od nieruchomości, opłaty za zbiorczą antenę lub telewizję

kablową, opłaty z tytułu legalizacji urządzeń pomiarowych, opłaty za utrzymanie

dźwigu, koszty konserwacji urządzeń domofonowych, stawki na fundusz remontowy

w wysokości 3% wartości odtworzeniowej 1 m2

powierzchni użytkowej.

W myśl art. 8a ust. 4a u.o.p.l., gdy właściciel nie uzyskuje przychodów z

czynszu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z

utrzymaniem lokalu i zapewniających zwrot kapitału i zysk, to podwyżkę

pozwalającą na osiągnięcie tego poziomu uważa się za uzasadnioną, jeżeli mieści

się w granicach określonych w ust. 4b tego przepisu. Podwyższając czynsz,

właściciel może ustalić maksymalnie zwrot kapitału w skali roku do wysokości 1,5 %

nakładów poniesionych przez niego na budowę lub zakup lokalu, lub 10 %

nakładów poniesionych na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu, zwiększających

jego wartość użytkową – aż do ich pełnego zwrotu.

Skoro przepis ten znajduje się bezpośrednio po regulacji dotyczącej

rozstrzyganego zagadnienia, to stanowi wskazówkę natury systemowej, że

kalkulacja czynszu powinna obejmować informacje o poziomie przychodów z

czynszów w stosunku do pokrycia wydatków związanych z lokalem z

uwzględnieniem składnika godziwego zysku. Ujmując problem ogólnie, kalkulacja

musi uzasadniać podwyżkę w rozumieniu ustawy, tj. motywy właściciela należy

odnosić do ustawowych kryteriów zasadności podwyżki oraz ustawowych

wskaźników ją ograniczających. Poza tym wypowiedzenie czynszu, jako

jednostronne oświadczenie woli właściciela, powinno zawierać wskazanie nowej

stawki czynszu za 1 m2

powierzchni użytkowej albo podanie nowej wysokości

czynszu za lokal. Z tego względu niewątpliwie ograniczenie kalkulacji do tych

danych nie spełnia wymagania zawartego w art. 8a ust. 4 in fine u.o.p.l.

Z drugiej strony trzeba podkreślić, że ustawodawca nie zawarł w ustawie nie

tylko definicji omawianego pojęcia, ale nie uzupełnił go żadnym innym określeniem

uściślającym. Taka formuła kontrastuje z kazuistyczną techniką legislacyjną

przyjętą w ustawie. Przyjęcie np., że kalkulacja ma być analityczna i oparta na

profesjonalnej analizie służących do tego parametrów, automatycznie rodzi pytanie

o stopień jej uszczegółowienia, co przy braku wskazówek ustawodawcy może

prowadzić do dowolności. Poza tym, przygotowanie fachowej precyzyjnej analizy

wiązałoby się z kosztami, które dla właścicieli pojedynczych lokali mogłyby być

dolegliwe. Sformalizowanie omawianego pojęcia grozi także koncentrowaniem się

procesu na kwestii ubocznej, tj. wykazaniu nieważności podwyżki, ze względu na

wady kalkulacji, zamiast ustaleniu, że podwyżka jest nieuzasadniona albo że jest

zasadna, lecz w innej wysokości (art. 8a ust. 5 pkt 2 u.o.p.l.).

Przewidziany przez ustawodawcę w art. 8a ust. 4 u.o.p.l. mechanizm

niewątpliwie został wprowadzony w interesie obu stron stosunku prawnego,

niemniej większe znaczenie ma dla lokatorów, gdyż ma ich ochronić przed

wygórowanymi podwyżkami (por. art. 2 i 76 Konstytucji). Z kolei właścicielom ma

zapewnić możliwość osiągania pożytków ze swego prawa, na realnym, lecz

wyważonym poziomie (por. art. 64 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji).

Wprawdzie podanie przyczyn i kalkulacji podwyżki stanowi głównie element

ochrony lokatora, niemniej nie ma on charakteru kluczowego, skoro od tego

unormowania nie jest uzależnione prawo do wytoczenia przez niego na postawie

art. 8a ust. 4a-4e u.o.p.l. powództwa o ustalenie, że podwyżka jest bezpodstawna

albo zasadna, lecz w mniejszej wysokości. Z tego względu, roszczenie jest

głównym środkiem ochrony lokatora, a uprawnienie do uzyskania kalkulacji ma

charakter uzupełniający. W sprawie tej, na właścicielu spoczywa ciężar

udowodnienia okoliczności decydujących o zasadności podwyżki (art. 8a ust. 5 pkt

2 u.o.p.l.), a w jego interesie jest dokonanie rzetelnej kalkulacji w celu przekonania

lokatora o zasadności podwyżki i tym samym powstrzymania go przed

wystąpieniem na drogę sądową, skutkującym zawieszeniem podwyżki (art. 8a ust.

6a pkt 2 u.o.p.l.). Jej celem jest więc zapobieżenie dojściu do sporu sądowego, tj.

przekonanie lokatora, że proponowana w wypowiedzeniu stawka czynszu znajduje

uzasadnienie we wzroście wydatków związanych z utrzymaniem lokalu (art. 2 ust. 1

pkt 8a u.o.p.l.), albo wprowadzeniu do stawki czynszu zwrotu kapitału do granic

wskazanych w art. 8a ust. 4b pkt 1 u.o.p.l. lub uprawnieniu do pobierania

godziwego zysku (art. 8a ust. 4b pkt 2 u.o.p.l.). Z tych względów przedstawienie

sposobu dojścia do wskazanego w wypowiedzeniu poziomu czynszu jest ze wszech

miar pożądane.

Mając na względzie przedstawione argumenty, uzasadniony jest wniosek, że

kalkulacja w omawianym znaczeniu powinna zawierać wskazanie sposobu

wyliczenia podwyższonego czynszu. Jeżeli jednak podwyżka nie obejmuje

niektórych składników czynszu, np. kosztów utrzymania lokalu, lub zwrotu kapitału,

to ich „kalkulowanie" nie jest wymagane; kalkulacja ma wtedy zawierać wskazanie

sposobu wyliczenia poziomu godziwego zysku.

Z tych względów Sąd Najwyższy rozstrzygnął zagadnienie prawne, jak w

uchwale (art. 390 § 1 k.p.c.).