I CSK 293/09

Sygn. akt I CSK 293/09

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 12 lutego 2010 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Katarzyna Tyczka-Rote (przewodniczący,

sprawozdawca)

SSN Mirosław Bączyk

SSN Barbara Myszka

w sprawie z powództwa E. K. i S. K.

przeciwko Miastu W. i Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości o ustalenie

prawa,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 12 lutego 2010 r.,

skargi kasacyjnej powodów od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]

z dnia 30 września 2008 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu

Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

2

Wyrokiem z dnia 17 października 2007 r. Sąd Okręgowy w W. oddalił powództwo

E. i S. K. o ustalenie, że samodzielny lokal mieszkalny nr 25a o powierzchni 100,687m2

,

wybudowany przez nich na części strychu budynku przy ul. P. 15/19 w W. stanowi

własność pozwanego Miasta. Apelację powodów od tego orzeczenia Sąd Apelacyjny

oddalił wyrokiem z dnia 17 października 2007 r.

Sądy obu instancji oparły się na następujących ustaleniach:

Wielomieszkaniowy budynek przy ul. P. stanowił własność Skarbu Państwa,

następnie - w wyniku komunalizacji - prawa do niego przeszły na pozwane Miasto.

Pierwszy lokal w tym budynku został wyodrębniony i zbyty w 1977 r., nie doszło jednak

do zbycia wszystkich lokali. Strych służył do użytku współwłaścicieli i nie był

wyodrębniony. Powodowie zaadaptowali część strychu na cele mieszkalne na

podstawie decyzji z dnia 2 lipca 1987 r., zatwierdzającej plan realizacyjny inwestycji

i udzielającej zezwolenia na budowę, w ramach umowy użyczenia zawartej

z Przedsiębiorstwem Gospodarki Komunalnej […] (PGK). W dniu 4 maja 1990 r.

powstały lokal nr 25a, został przyjęty do ewidencji jako zgłoszony do użytkowania,

a 8 maja 1990 r. przydzielono go powodom na podstawie art. 36 ust. 1 ustawy

z dnia 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe (Dz. U. nr 30, poz. 160 ze zm.- „pr.lok.”),

po czym PGK zawarło z powodami umowę najmu. Umowa ta została wypowiedziana

w 1995 r. z powodu zaległości czynszowych. W dniu 19 lipca 2006 r. powodowie

podpisali umowę najmu tego lokalu z drugą pozwaną – Wspólnotą Mieszkaniową

budynku przy ul. P. 15/19 Powodowie dążą jednak do ustalenia prawa własności

pozwanego Miasta do spornego lokalu, ponieważ chcieliby zamienić lokal lub

wykupić go w celu odzyskania nakładów poczynionych na adaptację.

Sąd Okręgowy nie stwierdził po stronie powodów interesu prawnego, lecz

jedynie interes ekonomiczny w zgłoszonym żądaniu ustalenia. Przyjął, że powodów

nie łączy z pozwanym Miastem żaden stosunek prawny, sporny lokal jest częścią

nieruchomości wspólnej pozwanej Wspólnoty, od której go powodowie wynajmują.

Ten pogląd Sąd Okręgowy uzasadnił wskazując na art.135 § 1 k.c., art. 4 ust.1

ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. pr. lok. oraz art. 14 ust. 3 i ust. 4, a także art. 15

a ust.1 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach

(tekst jedn. Dz. U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159 ze zm.- „u.g.t.”) w brzmieniu

3

obowiązującym w dniu 4 sierpnia 1977 r. Zwrócił uwagę, że zgodnie z art. 15 a ust.

2 u.g.t. - współwłasność w częściach ułamkowych właścicieli lokali stanowiły także

części budynku i inne urządzenia, które nie służyły wyłącznie do użytku właścicieli

poszczególnych lokali, co oznacza, że od chwili sprzedaży pierwszego

wyodrębnionego lokalu w budynku przy ul. P. 15/19 strych stał się przedmiotem

współwłasności i przestał być wyłączną własnością Skarbu Państwa. Zasadę tę

przyjęto następnie w art. 24 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r.

o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. Nr 22, poz. 99 ze

zm. – powoływanej jako „u.g.g.”). Na podstawie art. 24 ust. 3 tej ustawy

(w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 1987 r.), a później na podstawie art. 24

ust. 4 i ust. 5 przepisów obowiązujących do 27 maja 1990 r. - do czasu sprzedaży

przez Państwo wszystkich lokali mieszczących się w domu wielomieszkaniowym –

o przebudowie polegającej na powiększeniu ilości lokali decydował terenowy organ

administracji państwowej. Organ ten zmieniał także - po dokonaniu przebudowy -

odpowiednio wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali.

Ostateczna decyzja w tej sprawie stanowiła podstawę do dokonania odpowiednich

zmian w księdze wieczystej. Wprowadzone później do ustawy zmiany utrzymały tę

zasadę (art. 21 ust. 4 i ust. 6 tekstu jedn. z 1991 r., Dz.U. Nr 30, poz. 127),

pozostawiając stosowne uprawnienie rejonowemu organowi rządowej administracji

ogólnej w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa

i przyznając je zarządowi gminy w odniesieniu do nieruchomości stanowiących

własność gminy. Z dniem 1 stycznia 1995 r., w związku z wejściem w życie ustawy

z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r., Nr 80,

poz. 903 ze zm.), skreślono art. 21 ust. 1-6 i 10 u.g.g. Od tej chwili kwestie związane

z przebudową, rozbudową i nadbudową reguluje art. 9 ustawy o własności lokali.

Sąd zwrócił uwagę, że po adaptacji strychu przez powodów nie wydano żadnej

decyzji administracyjnej o zmianie wielkości udziałów, wobec czego powstały lokal

mieszkalny pozostał przedmiotem współwłasności wszystkich współwłaścicieli lokali

w budynku i nie należał wyłącznie do Skarbu Państwa, a później gminy.

Sąd odwoławczy podzielił powyższe stanowisko z tą różnica, że uznał interes

prawny powodów ustaleniu, kto jest właścicielem lokalu, skoro zamierzają go

zakupić. Wskazał, że umowa użyczenia określała uprawnienia powodów do zwrotu

4

kosztów adaptacji m. in. w razie zakupu powstałego lokalu mieszkalnego, więc

interes prawny powodów w żądaniu ustalenia prawa własności Miasta - jako

następcy prawnego Skarbu Państwa – dotyczy stwierdzeniu prawa do nabycia

lokalu z uprawnieniem do zwrotu kosztów adaptacji i umożliwia rozstrzygnięcie,

z udziałem pozwanej Wspólnoty, kwestii własności, co nie byłoby możliwe

w postępowaniu o świadczenie skierowanym przeciwko pozwanemu Miastu.

Sąd Apelacyjny podzielił natomiast pogląd prawny Sądu Okręgowego, że

pozwanemu Miastu nie przysługuje prawo własności spornego lokalu. Zaznaczył, że

art. 137 k.c. (przed jego uchyleniem) wymagał do ustanowienia odrębnej własności

lokali mieszkalnych czynności prawnej, określającej lokal podlegający wyodrębnieniu

oraz wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali we

współwłasności nieruchomości. W nieruchomości przy ul. P. współwłasność

właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela (Skarbu Państwa)

stanowił m. in. strych. Jego statusu prawnego nie zmieniła decyzja z dnia 2 lipca

1987 r. zezwalająca na adaptację, ponieważ umożliwiała ona tylko legalne

wykonanie prac budowlanych. Na stosunki własnościowe nie wpłynął także fakt

rzeczywistego ulokowania na strychu lokalu mieszkalnego. O prawie własności do

powstałego lokalu zdecydować mogła dopiero przewidziana w art. 24 ust. 3 u.g.g. w

brzmieniu pierwotnym, wydana przez organ administracji państwowej decyzja o

zmianie wielkości udziałów współwłaścicieli w nieruchomości wspólnej. Ta decyzja

stanowiłaby czynność rozporządzenia przedmiotem współwłasności domu i

współużytkowania wieczystego gruntu. Sąd odwoławczy podkreślił, że zmiany

przepisu art. 24 u.g.g. wyraźnie nadały tej decyzji rozstrzygający charakter, skoro

uczyniły ją podstawą dokonania odpowiednich zmian w księdze wieczystej.

Sąd powołał się również na treść art. 24 u.g.g. w brzmieniu obowiązującym

w okresie od 1 stycznia 1988 r. do 4 grudnia 1990 r., który wskazywał

na wywłaszczeniowy charakter powyższej decyzji, rozstrzygając (najpierw

negatywnie, a później pozytywnie) o roszczeniach właścicieli lokali z tytułu

zmniejszenia wartości ich praw w wyniku zmiany wielkości udziałów.

Uchylenie z dniem 1 stycznia 1995 r. art. 21 ust 1 – 6 i ust. 10 u.g.g.

spowodowało zniesienie administracyjnego trybu rozstrzygania o przebudowie,

nadbudowie lub rozbudowie domu i od tej chwili wydanie decyzji nie jest już

5

możliwe. Kwestie te na gruncie ustawy o własności lokali są załatwiane w drodze

czynności prawnych współwłaścicieli (art. 22 ust. 3 punkt 5 ustawy o własności

lokali), co oznacza, że obecnie – wobec braku wcześniejszej decyzji administracyjnej

w przedmiocie zmiany wielkości udziałów właścicieli poszczególnych lokali

i pozwanego Miasta - o ustanowieniu odrębnej własności lokalu zajmowanego przez

powodów decyduje pozwana Wspólnota Mieszkaniowa.

W ocenie Sądu, prawa własności Miasta do spornego lokalu nie można

wywieść z art. 4 ust. 1 ustawy o własności lokali, gdyż reguluje on tylko zakres

uprawnień i obowiązków dotychczasowego właściciela nieruchomości w porównaniu

do praw i obowiązków właścicieli lokali wyodrębnionych. Nie przesądza natomiast, że

należą do niego lokale nadające się do wyodrębnienia, także z części wspólnych,

lecz jeszcze niewyodrębnione, a przeciwnie, wskazuje, że do czasu ustanowienia

jego odrębnej własności lokal taki stanowi element nieruchomości wspólnej, do

której dotychczasowy właściciel ma takie same prawa, jakie przysługują właścicielom

lokali wyodrębnionych.

Dodatkowo Sąd Apelacyjny zauważył, że powodowie w wyniku

przeprowadzenia adaptacji strychu nie uzyskali w stosunku do pozwanego Miasta

dostatecznie ukształtowanego prawa do powstałego lokalu, uchylenie art. 21 ust. 3

i ust. 4 u.g.g. nie naruszyło więc praw nabytych przez powodów.

Powyższe rozstrzygnięcie powodowie zaskarżyli w całości skargą kasacyjną

opartą na podstawie naruszenia prawa materialnego, precyzując ją w zarzutach:

- błędnej wykładni art. 21 ust. 4 i 6 u.g.g., polegającej na przyjęciu, że nie

zastosowanie mechanizmów zmiany udziałów we współwłasności i ujawnienia tych

zmian w księgach wieczystych przed uchyleniem powołanych przepisów

uniemożliwia ich zastosowanie do oceny stanu prawnego nieruchomości, której

pierwotny właściciel (Skarb Państwa) już po sprzedaniu pierwszego lokalu,

a przed utratą prerogatyw przyznanych przez art. 21 ust. 3 tej ustawy, wyraził

zgodę na wybudowanie na częściach wspólnych samodzielnego lokalu;

- niewłaściwego zastosowania art. 137 k.c., obowiązującego do

31 grudnia 1995 r. przez błędne uznanie, że ma on zastosowanie przy ocenie do

kogo należy tytuł do lokalu mieszkalnego wybudowanego za zgodą pierwotnego

właściciela na częściach wspólnych budynku.

6

We wnioskach skarżący domagają się uchylenie zaskarżonego wyroku

w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania sądowi II instancji;

albo uchylenia w całości tego wyroku oraz wyroku Sądu I instancji i przekazania

sprawy do rozpoznania Sądowi Okręgowemu.

Powód wniósł o oddalenie apelacji i przyznanie mu zwrotu kosztów

postępowania kasacyjnego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Rozstrzygnięcie powstałego sporu wymaga rozważenia charakteru

prawnego czynności podejmowanych przez Skarb Państwa w celu uzyskania na

strychu budynku wielomieszkaniowego dodatkowego lokalu mieszkalnego

i konsekwencji własnościowych, jakie z tych czynności wynikały.

Istotne z punktu widzenia rozpatrywanego sporu były działania podjęte

w okresie od 1987 r. do 1990 r. Najpierw - w czasie obowiązywania art. 24 ust. 3

u.g.g. w wersji pierwotnej Skarb Państwa zawarł z powodami umowę użyczenia

strychu dla umożliwienia jego przebudowy na mieszkanie, co poprzedziła

decyzja z dnia 2 lipca 1987 r., zezwalającą powodom na dokonanie tej adaptacji.

Sąd Apelacyjny ocenił, że decyzja pozwalała jedynie legalnie przeprowadzić

budowę, nie przeanalizował jednak szczegółowo podjętych czynności, gdyż

założył, że dla oceny statusu prawnego spornego lokalu decyzja ta nie miała

znaczenia, o powstaniu samodzielnego lokalu pozostającego w wyłącznej gestii

Skarbu Państwa (a następnie pozwanego Miasta) decydowało bowiem dopiero

wydanie decyzji o zmianie wielkości udziałów współwłaścicieli w nieruchomości

wspólnej. Stanowisko to nie jest jednak prawidłowe. W literaturze i orzecznictwie

(por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 18 listopada 1992 r., III AZP 20/93

i wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 grudnia 1998 r., I CKN 903/97, OSNC

1999/3/113) na tle postanowień art. 24 ust 3 u.g.g. wyrażono pogląd, że decyzja

terenowego organu o przebudowie polegającej na powiększeniu liczby lokali

zastępowała zgodę wszystkich współwłaścicieli budynku na przebudowę. Na tym

nie kończyły się jednak jej konsekwencje. Przeznaczając część powierzchni

dotychczas wspólnej na kolejny lokal mieszkalny, terenowy organ administracji

przesądzał jednocześnie o tym, że powierzchnia przeznaczona na przebudowę

zostaje wyłączona spośród części budynku przeznaczonych do wspólnego użytku.

7

Nie do pogodzenia ze wspólnym użytkiem jest bowiem prowadzenie przebudowy

polegającej na wydzieleniu kolejnego mieszkania, a więc lokalu z założenia

służącego użytkowi indywidualnemu. Współwłasność części wspólnych budynku

nie stanowiła samodzielnego prawa, lecz prawo związane z odrębną własnością

lokalu mieszkalnego, a jej zakres limitowało przeznaczenie tych części, wyrażające

się w charakterze wspólnym i służebnym względem prawa do lokalu mieszkalnego.

Dlatego też skorzystanie przez Państwo z prawa przyznanego w art. 24 ust. 3

u.g.g. stanowiło zdarzenie sprawcze, powodujące, że przestrzeń zaadaptowana na

nowy lokal przestawała być przedmiotem współwłasności, a lokal ten – powiększał

liczbę lokali niewyodrębnionych, pozostających w dyspozycji Skarbu Państwa, jako

dotychczasowego właściciela budynku (por. § 19 ust. 3 rozporządzenia Rady

Ministrów z dnia 16 września 1985 r. w sprawie szczegółowych zasad i trybu

oddawania w użytkowanie wieczyste gruntów, sprzedaży nieruchomości

państwowych, kosztów i rozliczeń z tym związanych oraz zarządzania sprzedanymi

nieruchomościami – Dz.U. Nr 47, poz. 239).

Natomiast decyzja, z którą skutek ten łączyły Sądy obydwu instancji, to

znaczy decyzja określającą w nowy sposób wielkość udziałów współwłaścicieli

w nieruchomości (przewidziana pierwotnie w art. 24 ust. 3, a po nowelizacji

obowiązującej od 1 stycznia 1988 r. – w art. 24 ust. 3a u.g.g., później oznaczanym

w kolejnych tekstach jednolitych jako art. 24 ust. 4 i art. 21 ust. 4 u.g.g.) stanowiła

jedynie czynność wykonawczą, dostosowującą wielkość udziałów w nieruchomości

wspólnej do rzeczywistej liczby i powierzchni użytkowej lokali w budynku. Wniosek

taki płynie z wykładni językowej powołanego przepisu, który – w odróżnieniu od art.

21 ust. 3 u.g.g. (według numeracji z tekstu jednolitego) nie zawiera żadnych

postanowień regulujących status nowego lokalu. Oceny tej nie zmienia fakt, że

decyzja, o której mowa, stanowiła podstawę odpowiedniego wpisu w księgach

wieczystych i (od 5 grudnia 1990 r.) otwierała właścicielom wyodrębnionych lokali

drogę do dochodzenia odszkodowania za zmniejszenie ich udziałów w prawach do

domu i gruntu. Reguły ustalania udziałów wynikały bowiem z art. 24 ust. 2 (art. 21

ust. 2 według tekstu jednolitego z 1991 r.) u.g.g., były uzależnione od obiektywnych

mierników w postaci powierzchni użytkowej lokali i domu, nie było więc przeszkód,

8

by współwłaściciele dochodzili ich ustalenia pierwotnie na drodze administracyjnej,

a po uchyleniu art. 21 ust. 1-6 u.g.g. – na drodze sądowej.

Słusznie zatem skarżący zarzucili, że zaskarżone orzeczenie wydane

zostało w wyniku błędnej wykładni art. 21 ust. 4 i 6 u.g.g.

Trafny okazał się także drugi z podniesionych zarzutów – wadliwego

zastosowania art. 137 k.c. Przepis ten, przed jego uchyleniem, regulował sposób

ustanowienia odrębnej własności lokali. Tymczasem, co nie jest sporne – lokal,

powstały w wyniku adaptacji strychu przez powodów nie został wyodrębniony

w rozumieniu tego przepisu, to znaczy nie stał się odrębnym przedmiotem

własności. Przebudowa doprowadziła jedynie do powstania samodzielnego lokalu

mieszkalnego, który może, ale nie musi uzyskać statusu odrębnej nieruchomości.

Z przytoczonych względów, ponieważ koncepcja prawna, która legła

u podstaw zaskarżonego rozstrzygnięcia okazała się nieprawidłowa – orzeczenie to

należało uchylić i przekazać sprawę Sądowi Apelacyjnemu do ponownego

rozpoznania na podstawie art. 39815

§ 1 k.p.c.

Orzeczenie o kosztach procesu uzasadnia art. 39821

w zw. z art. 391 § 1

i art. 108 § 2 k.p.c.

db