III CZP 5/10

Uchwała z dnia 19 marca 2010 r., III CZP 5/10

Sędzia SN Stanisław Dąbrowski (przewodniczący, sprawozdawca)

Sędzia SN Dariusz Dończyk

Sędzia SN Marek Sychowicz

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Małgorzaty U. i Bartosza Ś. przy

uczestnictwie Katarzyny B. o wpis prawa własności, po rozstrzygnięciu w Izbie

Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 19 marca 2010 r. zagadnienia prawnego

przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Szczecinie postanowieniem z dnia 27

października 2009 r.:

„Czy w przypadku zawarcia umowy zamiany i darowizny, której przedmiotem

jest ułamkowa część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, pozostałym

współuprawnionym z tytułu własnościowego prawa do tego lokalu przysługuje – w

świetle art. 172

ust. 6 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach

mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116, ze zm.) – prawo

pierwokupu?”

podjął uchwałę:

W przypadku zawarcia umowy zamiany, której przedmiotem jest

ułamkowa część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,

pozostałym współuprawnionym z tytułu własnościowego prawa do tego

lokalu nie przysługuje prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 172

ust. 6

ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn.

tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.).

Uzasadnienie

Sąd Rejonowy Szczecin – Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie

postanowieniem z dnia 28 maja 2009 r. oddalił wniosek Małgorzaty U. i Bartosza Ś.

o wpis w dziale II księgi wieczystej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

mieszkalnego. Z ustaleń wynika, że Bartosz Ś. był współuprawniony w 1/2 części

do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, a Małgorzacie

U. przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do innego lokalu.

Wnioskodawcy zawarli bezwarunkową umowę, mocą której Bartosz Ś. zamienił

przysługujący mu udział na udział w 1/2 części prawa dotychczas przysługującego

Małgorzacie U., a ponadto Małgorzata U. darowała Bartoszowi Ś. pozostały jej

udział w spółdzielczym prawie do lokalu. W ocenie Sądu Rejonowego, umowa

zobowiązująca do zamiany udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do

lokalu powinna zostać zawarta pod warunkiem, że osoba współuprawniona nie

wykona prawa pierwokupu, a umowa bezwarunkowa jest nieważna.

Przy rozpoznaniu apelacji wnioskodawców od tego postanowienia Sąd

Okręgowy w Szczecinie przedstawił zagadnienie prawne, sformułowane na wstępie.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Z dniem 15 stycznia 2003 r. do ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o

spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze

zm. – dalej: "u.s.m.") został dodany art. 172

, z którego ust. 6 wynika, że zbywalne

jest nie tylko spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lecz również udział w

takim prawie. Przepis ten stanowi także, że pozostałym współuprawnionym z tytułu

własnościowego prawa do lokalu przysługuje prawo pierwokupu. Umowa zbycia

ułamkowej części własnościowego prawa do lokalu zawarta bezwarunkowo albo

bez zawiadomienia uprawnionych w zbyciu lub z podaniem im do wiadomości

istotnych postanowień umowy niezgodne rzeczywistością jest nieważna.

Ze względu na użycie przez ustawodawcę pojęcia „zbycia” może się

wydawać, że prawo pierwokupu dotyczy nie tylko umowy sprzedaży, ale wszystkich

przypadków przeniesienia udziałów w spółdzielczym własnościowym prawie do

lokalu na podstawie jakiejkolwiek umowy, także na podstawie umowy zamiany. Nie

można jednak abstrahować od tego, że istota prawa pierwokupu, sposób jego

wykonania i skutki określone zostały w przepisach kodeksu cywilnego (art. 596-

602), a model prawa pierwokupu jest ściśle związany z umową sprzedaży.

Stosownie do art. 596 k.c., jeżeli ustawa lub czynność prawa zastrzega dla jednej

ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona

sprzedała rzecz osobie trzeciej (prawo pierwokupu), stosuje się w braku przepisów

szczególnych przepisy kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 600 § 1 k.c., przez

wykonanie prawa pierwokupu dochodzi do skutku między uprawnionym a

zobowiązanym umowa sprzedaży tej samej treści, co umowa zawarta przez

zobowiązanego z osobą trzecią, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

W ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych nie ma szczególnych przepisów

regulujących sposób wykonania prawa pierwokupu i jego skutki, zatem ma

zastosowanie art. 600 § 1 k.c., który odnosi się wprost do umowy sprzedaży. Do

umowy zamiany nie może być stosowany nawet przez analogię ze względu na brak

przedmiotu świadczenia wzajemnego po stronie uprawnionego do pierwokupu;

zamiana dotyczy prawa do rzeczy oznaczonej co do tożsamości i przedmiotem

świadczenia wzajemnego dysponuje wyłącznie osoba trzecia. Przyjęcie więc, że na

podstawie art. 172

ust. 6 u.s.m. prawo pierwokupu przysługuje nie tylko w razie

umowy sprzedaży udziału we własnościowym prawie do lokalu, ale również w

przypadku zamiany, powodowałoby niewykonalność tego prawa, a nie można

przypisywać ustawodawcy zamiaru ustanowienia niewykonalnego prawa

pierwokupu. Prowadzi to do wniosku, że w art. 172

ust. 6 u.s.m. posłużono się

nieprecyzyjnie pojęciem zbycia ułamkowej części spółdzielczego własnościowego

prawa do lokalu; w rzeczywistości nie chodzi w tym przepisie o umowę zbycia, lecz

tylko i wyłącznie o umowę sprzedaży.

Z tych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 390 k.p.c. rozstrzygnął

przedstawione zagadnienie prawne, jak w uchwale.