V CSK 357/09

Wyrok z dnia 22 kwietnia 2010 r., V CSK 357/09

O trwałej zmianie sposobu korzystania z nieruchomości w rozumieniu

art. 73 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami (Dz.U. Nr 115, poz. 741 ze zm.) może decydować także

stopień intensyfikacji eksploatacji nieruchomości przez jej użytkownika

wieczystego.

Sędzia SN Marek Sychowicz (przewodniczący)

Sędzia SN Mirosław Bączyk (sprawozdawca)

Sędzia SN Hubert Wrzeszcz

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Fundacji "C.W.P.P." w likwidacji w W.

przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi Miasta J.G. o ustalenie, po

rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 22 kwietnia 2010 r.

skargi kasacyjnej strony powodowej od wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z

dnia 7 maja 2009 r.

oddalił skargę kasacyjną oraz zasądził od strony powodowej na rzecz

Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa kwotę 1800 zł tytułem zwrotu kosztów

postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Powodowa Fundacja "C.W.P.P." domagała się obniżenia procentowej stawki

opłaty rocznej w związku z użytkowaniem wieczystym trzech nieruchomości

gruntowych z taką motywacją, że w latach 2000-2001 nastąpiła trwała zmiana

przeznaczenia tych nieruchomości i były one wykorzystane na cele edukacyjne.

Pozwany Skarb Państwa – właściciel nieruchomości – odmówił obniżenia

wspomnianej stawki.

Sąd Okręgowy oddalił powództwo, ustalając, że w dniu 31 grudnia 1998 r.

między "Z.C.J." S.A. a Fundacją doszło do zawarcia umowy darowizny prawa

użytkowania wieczystego należących do Skarbu Państwa trzech nieruchomości

gruntowych. Nieruchomość objęta księgą wieczystą nr 42(...) składała się z

kilkunastu działek, które były wykorzystane przez darczyńcę na cele przemysłowe,

zgodnie z treścią decyzji uwłaszczeniowej z dnia 20 września 1994 r. W decyzji tej

ustalono stawkę procentową w wysokości 3% ceny gruntu. Fundacja przez dłuższy

czas zabiegała o obniżenie rocznej stawki opłaty do poziomu 0,3%, powołując się

na prowadzenie na nieruchomościach objętych darowizną działalności edukacyjnej.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze orzeczeniem z dnia 11 lutego 2008 r.

oddaliło wniosek Fundacji o zmianę orzeczenia Prezydenta J.G. z dnia 30 stycznia

2002 r., w którym odmówiono Fundacji obniżenia stawki procentowej opłaty rocznej

do wysokości 0,3% wartości gruntu. Zdaniem Kolegium, nie wystąpiła trwała zmiana

sposobu korzystania z trzech nieruchomości darowanych Fundacji.

W ocenie Sądu Okręgowego, Fundacja nie udowodniła, że w okresie po

zawarciu umowy darowizny, a przed wydaniem orzeczenia z dnia 30 stycznia

2002 r. nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości objętych

użytkowaniem wieczystym Fundacji. Nieruchomości te nadal miały charakter

przemysłowy. O trwałej zmianie przeznaczenia nieruchomości nie mogą decydować

odpowiednie postanowienia statutu obdarowanej Fundacji, ponieważ zmiana taka

musi rzeczywiście nastąpić. Na uzyskanych w wyniku darowizny nieruchomościach

gruntowych nie prowadzono jednak działalności oświatowej.

Oddalając apelację Fundacji, Sąd Apelacyjny podzielił ustalenia faktyczne

Sądu pierwszej instancji i dokonał wykładni art. 73 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia

1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 115, poz. 741 ze zm. – dalej:

"u.g.n."). Stwierdził m.in. to, że o trwałej zmianie sposobu korzystania z

nieruchomości nie może przesądzać sam rodzaj działalności statutowej Fundacji,

która była użytkownikiem wieczystym trzech nieruchomości gruntowych i nabyła te

prawa na podstawie umowy darowizny z 1998 r. O takiej zmianie nie decyduje

także podjęta przez Fundację działalność organizatorska. Poprzednik prawny

Fundacji wykorzystywał darowane nieruchomości na cele przemysłowe, a z

obowiązującego w okresie 2000-2001 miejscowego planu ogólnego

zagospodarowania wynikało, że podstawowym przeznaczeniem terenu był przede

wszystkim przemysł. O stałej zmianie sposobu wykorzystania nieruchomości

mogłyby świadczyć, poza wspomnianym planem, także niektóre prawomocne

decyzje administracyjne. Sąd Apelacyjny stwierdził, że materiał dowodowy

wskazywał na prowadzenie przez Fundację okazjonalnego, krótkotrwałego

szkolenia, podejmowanego w kameralnych grupach. Skoro zatem Fundacja w

latach 2000-2001 nie prowadziła stałej, regularnej działalności oświatowej przy

wykorzystaniu trzech nieruchomości gruntowych, to nie było podstaw do

zmniejszenia stawki opłaty rocznej za ten okres. W dodatku możliwość prowadzenia

szkoleń pojawiła się jedynie w odniesieniu do dwóch działek, m.in. tych, na których

urządzono salę konferencyjną, klub dyskusyjny i salę szkoleniową.

W skardze kasacyjnej powodowej Fundacji podniesiono zarzut naruszenia art.

233 k.c. oraz art. 73 ust. 2 u.g.n. w związku z art. 81 i art. 90 ust. 7 ustawy z dnia 7

września 1991 r. o systemie oświaty (Dz.U. z 1991 r. Nr 95, poz. 425 ze zm.).

Skarżąca zakwestionowała ocenę Sądu Apelacyjnego, że nie nastąpiła trwała

zmiana sposobu korzystania, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość

została oddana. Domagała się uchylenia zaskarżonego wyroku w całości.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje: (...)

Podstawowe znaczenie ma zagadnienie, czy w okresie objętym pozwem, po

nabyciu na podstawie umowy darowizny prawa użytkowania wieczystego gruntu,

doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości powodującej zmianę

celu, na który nieruchomość została oddana, w rozumieniu art. 73 ust. 2 u.g.n.

Wykazanie takiej trwałej zmiany uzasadniało zmianę stawki oprocentowania opłaty

rocznej, tj. znaczne jej obniżenie. W ocenie strony skarżącej, w odniesieniu do

działek objętych użytkowaniem wieczystym doszło do trwałej zmiany sposobu

korzystania z działalności produkcyjnej na nieodpłatną działalność oświatową,

podjętą przez powodową Fundację po dokonaniu przez nią poważnych nakładów

inwestycyjnych. Istotne znaczenie przy tym ma zmiana charakteru działalności

prowadzonej przez Fundację, a nie częstotliwość zajęć oświatowych prowadzonych

w ramach nowej działalności edukacyjnej przy wykonywaniu prawa użytkowania

wieczystego gruntu.

Powstaje kwestia interpretacji formuły „trwałej zmiany sposobu korzystania z

nieruchomości, powodującej zmianę celu, na który została oddana” w użytkowanie

wieczyste określonemu podmiotowi (art. 73 ust. 2 u.g.n.).

Po pierwsze, chodzi tu o korzystanie z nieruchomości w ramach wykonywania

prawa użytkowania wieczystego (art. 232 i 233 k.c.). Nie każda zmiana korzystania

z nieruchomości uzasadnia zmianę rocznej stawki procentowej w rozumieniu art. 73

ust. 2 u.g.n., musi bowiem dojść do zmiany trwałej, tj. takiej, która prowadzi do

zmiany pierwotnego celu wykorzystania nieruchomości i mieści się w stypizowanym

katalogu takich celów przewidzianych w art. 72 ust. 3 pkt 1-5 u.g.n. Wymaganie

zmiany trwałej oznacza wyłączenie zmiany przejściowej, niezależnie od

prawnogospodarczych przyczyn takiej modyfikacji.

Po drugie, trwała zmiana przeznaczenia nieruchomości może nastąpić

kilkakrotnie w czasie trwania prawa użytkowania wieczystego i może odnosić się do

celu podstawowego, w rozumieniu art. 73 ust. 2 u.g.n., a nie celu wtórnego.

Po trzecie, należy podkreślić decydujące znaczenie stwierdzenie stanu trwałej

zmiany przeznaczenia nieruchomości, a nie samo tylko, nawet daleko posunięte

przygotowanie się użytkownika wieczystego do takiego zdarzenia w wyniku

podjęcia prac o charakterze inwestycyjno-adaptacyjnym (np. wybudowanie

określonych obiektów, modernizacja lub adaptacja obiektów już istniejących

mających służyć nowemu, planowanemu typowi wykorzystania nieruchomości

przez użytkownika wieczystego).

Po czwarte, o trwałości zmiany decydować może także odpowiedni stopień

intensyfikacji przedsięwzięć użytkownika wieczystego, podejmowanych w ramach

przyjętego, nowego sposobu wykorzystania tej nieruchomości. Odpowiedni stopień

eksploatacji nieruchomości pozwala stwierdzić, czy istotnie doszło do trwałej

zmiany celu wykorzystania tej nieruchomości, a także tego, czy inna niż pierwotna

eksploatacja nieruchomości ma charakter jedynie incydentalny lub sporadyczny.

Ocena stopnia intensyfikacji eksploatacji nieruchomości objętej użytkowaniem

wieczystym powinna brać pod uwagę nie tylko sam czynnik ilościowy, ale także

charakter nowej, innej niż pierwotna działalność użytkownika. Innymi słowy, samo

zaniechanie wykorzystania nieruchomości w pierwotnym celu i podjęcie nowej

działalności przez użytkownika wieczystego bez wykazania odpowiedniego stopnia

intensyfikacji takiej działalności nie może oznaczać trwałej zmiany korzystania z

nieruchomości w rozumieniu art. 73 ust. 2 u.g.n.

Po piąte, pojawia się kwestia, jakie kryteria mogą decydować ostatecznie o

trwałej zmianie wykorzystania nieruchomości i jaka jest relacja między tymi

kryteriami; czy należy brać pod uwagę przede wszystkim kryteria formalne, np.

treść odpowiednich planów zagospodarowania przestrzennego lub treść decyzji

administracyjnej obejmującej zezwolenie na budowę, czy także kryteria o

charakterze faktycznym, np. faktyczną modyfikację przeznaczenia nieruchomości,

także wbrew postanowieniom umowy o ustanowieniu użytkowania wieczystego, gdy

właściciel gruntu nie korzysta z uprawnienia wynikającego z art. 230 k.c.

W literaturze i orzecznictwie Sądu Najwyższego trafnie eksponuje się możliwość

przyjęcia także kryterium faktycznego, art. 73 ust. 2 u.g.n. bowiem nie przewiduje

żadnych ograniczeń w tym zakresie (por. np. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 19

września 1997 r., III CZP 44/97, OSNC 1998, nr 2, poz. 21 i z dnia 13 lutego

2009 r., II CSK 268/08, "Monitor Prawniczy" 2009, nr 6, s. 298). Ponadto za takim

kryterium przemawia też samo brzmienie tego przepisu (verbe legis: „zmiana (...)

powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana”). Nie bez

znaczenia pozostaje również długoterminowość prawa użytkowania wieczystego; w

razie kolizji kryterium formalnego i faktycznego, należy dać pierwszeństwo

kryterium formalnemu.

Po szóste, przewidziana w art. 72 ust. 3 u.g.n. opłata roczna dotyczy

wykonywania prawa użytkowania wieczystego w odniesieniu do nieruchomości

gruntowej w rozumieniu art. 46 § 1 k.c., a nie do wydzielonej w odpowiedni sposób

części takiej nieruchomości (np. określonej działki ewidencyjnej). Oznacza to, że

przy ocenie, czy doszło do trwałej zmiany przeznaczenia nieruchomości, należy

brać pod uwagę obszar całej nieruchomości objętej użytkowaniem, a nie tylko jej

wyodrębnione części.

Ustalony przez Sądy meriti stan faktyczny wskazuje, że po nabyciu przez

stronę powodową użytkowania wieczystego trzech nieruchomości gruntowych nie

doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z nich w rozumieniu art. 73 ust. 2

u.g.n., nawet gdy po wykonaniu umowy darowizny strona powodowa

wykorzystywała wszystkie nieruchomości do prowadzenia działalności edukacyjnej

w ramach swej funkcji statutowej, a dawna działalność darczyńcy (działalność

przemysłowa) nie była już w żadnym stopniu kontynuowana.

Jak wspomniano, nie ma w tym zakresie znaczenia sam fakt dokonania przez

stronę powodową poważnych nakładów w celu przygotowania nowej działalności w

miejsce poprzedniej, tj. działalności edukacyjnej, oraz fakt prowadzenia takiej

działalności w okresie objętym żądaniem pozwu. Z ustaleń wynika, że nie

prowadzono w istocie działalności kursowej, a jedynie okazjonalne, krótkotrwałe

szkolenia skierowane do kilkuosobowych grup uczestników. Oznaczało to brak

stałej, regularnej działalności oświatowej w okresie 2000-2001. Wbrew stanowisku

strony skarżącej, czynnik częstotliwości wykorzystywania nieruchomości objętej

użytkowaniem wieczystym, powinien być także brany pod uwagę przy ocenie, czy

nastąpiła trwała zmiana korzystania z takiej nieruchomości. (...) W przeciwnym razie

za trwałą zmianę należałoby uważać każdą deklarację podmiotu uprawnionego o

podjęciu i prowadzeniu nowej jakościowo działalności, innej niż poprzednia, przy

minimalnej, symbolicznej, a niekiedy nawet pozorowanej eksploatacji przedmiotu

użytkowania wieczystego, jeżeli taka deklaracja poparta została także

odpowiednimi nakładami inwestycyjnymi.

Należy wskazać także na ustalenia dotyczące przedmiotowego zasięgu

prowadzonej przez powodową Fundację działalności oświatowej. Żądanie

aktualizacji stawki opłaty rocznej odnosiło się do trzech nieruchomości gruntowych,

oznaczonych w księgach wieczystych, natomiast jedynie w odniesieniu do czterech

działek ustalono stan trwałej zmiany korzystania z tej działki w porównaniu ze

stanem sprzed dokonania darowizny. Co więcej, Sąd Apelacyjny stwierdził, że

możliwość prowadzenia jakichkolwiek szkoleń istniała tylko na dwóch działkach.

Ustalona przez Sądy liczba uczestników szkoleń w latach 2000-2001, a także

istnienie na kilku działkach obiektów nadających się do prowadzenia szkoleń lub

kursów, uzasadniało jednak ostateczną ocenę Sądu Apelacyjnego, że w okresie

objętym żądaniem nie doszło jeszcze – mimo przygotowań czynionych przez

Fundację – do trwałej zmiany sposobu korzystania ze wszystkich trzech

nieruchomości objętych pozwem.

Sąd Apelacyjny ustalił również, że w okresie 2000-2001 r. z miejscowego

planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego przez Radę

Miejską J.G., wynikało, iż nieruchomości objęte wnioskiem Fundacji znajdowały się

na terenie, którego podstawowym przeznaczeniem jest "przemysł, bazy, składy,

bazy budownictwa, zakłady drobnej wytwórczości, urządzenia infrastruktury

technicznej, zaplecza gospodarki komunalnej i technicznej". Największa działka

położona była na terenie zielonym, bez nakładów inwestycyjnych, a w południowej

części tej działki planowano lokalizację miejskiej oczyszczalni ścieków oraz

projektowano rekultywacje o charakterze leśnym. Jeżeli zatem nie doszło do trwałej

zmiany korzystania z gruntów (z ich celu przemysłowego na cel edukacyjny), to

nadal decydujące znaczenie w zakresie przeznaczenia darowanych Fundacji

gruntów miało jednak kryterium formalne, tj. treść wspomnianego, miejscowego

planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego. Uzasadniało to przyjęcie braku

podstaw do żądania stosownej aktualizacji stawki opłaty rocznej (art. 72 ust. 3 pkt 3

u.g.n.). (...)

Z tych względów skarga kasacyjna strony powodowej została oddalona (art.

39814

k.p.c.).