V CSK 367/09

Wyrok z dnia 22 kwietnia 2010 r., V CSK 367/09

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej, na podstawie której objęto

współwłasnością przymusową – w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24

czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903

ze zm.) – środki pieniężne zgromadzone na tzw. funduszu remontowym

wspólnoty, jest niezgodna z prawem (art. 25 ust. 1 ustawy).

Sędzia SN Marek Sychowicz (przewodniczący)

Sędzia SN Mirosław Bączyk (sprawozdawca)

Sędzia SN Hubert Wrzeszcz

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Gminy W. przeciwko wspólnocie

mieszkaniowej nieruchomości "Pl. H. nr 6" w W. o uchylenie uchwały, po

rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 22 kwietnia 2010 r.

skargi kasacyjnej strony pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z

dnia 21 maja 2009 r.

oddalił skargę kasacyjną oraz zasądził od strony pozwanej na rzecz strony

powodowej kwotę 120 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

W pozwie skierowanym przeciwko wspólnocie mieszkaniowej "Pl. H. nr 6" w

W. powodowa Gmina W. domagała się uchylenia uchwały z dnia 28 maja 2008 r.

jako niezgodnej z Konstytucją i ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

(jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej: "u.w.l.").

Sąd Okręgowy oddalił powództwo ustalając, że właściciele lokali upoważnili

zarząd wspólnoty do zaciągnięcia w banku kredytu termoizolacyjnego w wysokości

103 000 zł w celu ukończenia zaplanowanego na lata 2007–2008 remontu budynku.

Kredyt ten miał być spłacony ze zgromadzonych na wyodrębnionym rachunku

bankowym środków tzw. funduszu remontowego. Wspólnota uzyskała tzw. premię

termoizolacyjną, a w dniu 28 maja 2008 r. podjęła uchwałę, która stanowiła m.in., że

„wpłaty na fundusz remontowy stanowią zobowiązania z tytułu uczestniczenia w

kosztach zarządu nieruchomością wspólną w zakresie wydatków na remonty

nieruchomości. Środki na nim zgromadzone stanowią odrębną współwłasność

wszystkich właścicieli lokali. W przypadku sprzedaży lokalu przez właściciela prawo

do współwłasności środków zgromadzonych na funduszu przechodzi na nabywcę

lokalu jako element prawa do udziału w nieruchomości wspólnej. Na nabywcę

przechodzą również zobowiązania zbywcy lokalu z tytułu wpłat na ten fundusz jako

obowiązek uczestniczenia w kosztach zarządu nieruchomością”. (…)

Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i obowiązki w ramach

własnego majątku, który składa się z uiszczonych przez właścicieli lokali zaliczek i

istnieje po to, aby zachowana została płynność na bieżące naprawy oraz

planowane remonty nieruchomości wspólnej. Kwestionowana uchwała nie narusza

interesu strony powodowej, ponieważ remont budynku leży w interesie wszystkich

współwłaścicieli i jest procesem długofalowym. Nie narusza też przepisów prawa,

bowiem zgromadzenie funduszu remontowego w odpowiedniej wysokości,

umożliwiającej pokrycie kosztów prac remontowych, jest zgodne z art. 3 ust. 2 i in.

przepisami ustawy o własności lokali. Zwrot uiszczonych już zaliczek, zasilających

fundusz remontowy, prowadziłby do patologicznej sytuacji, w której Gmina –

sprzedając lokale przed dokonaniem przez wspólnotę ostatecznej zapłaty za

wykonane prace – pozbawiałaby tę wspólnotę zarazem środków na ten cel.

Postanowienie uchwały stanowi zatem przykład racjonalnego oraz rzetelnego

zarządzania nieruchomością wspólną i chroni tę wspólnotę przed utratą funduszy

remontowych. Kwestionowana uchwała nie narusza też prawa żadnego z właścicieli

lokali, strona powodowa bowiem jako współwłaściciel ma prawo do całego funduszu

remontowego, a więc także do zaliczek wpłacanych przez innych wierzycieli i jej

prawa nie są w tym zakresie ograniczone.

Apelacja powodowej Gminy spowodowała zmianę wyroku Sądu pierwszej

instancji i uchylenie uchwały z dnia 28 maja 2008 r. w zaskarżonej części. Sąd

Apelacyjny uznał uchwałę za niezgodną z ustawą o własności lokali w zakresie, w

jakim reguluje ona prawa i obowiązki właścicieli lokali oraz kompetencje wspólnoty.

Pozostaje ona sprzeczna także z przepisami kodeksu cywilnego regulującymi

przedmiot prawo własności i zmianę dłużnika stosunku obligacyjnego. Uiszczone

przez właścicieli zaliczki w formie bieżących opłat (art. 15 ust. 1 u.w.l.) obejmują

m.in. wydatki na remonty, które – jeżeli wspólnota tak postanowi – wpłacane są na

odrębny rachunek bankowy i tworzą odrębny fundusz remontowy. Środki funduszu

należą do właścicieli lokali, którzy jeszcze do 2005 r. mogli wpłacane zaliczki

uwzględniać przy obliczeniu stosownego podatku dochodowego

Wspólnota nie może wkraczać w sferę indywidualnych praw właścicieli lokali,

jeżeli zatem w kwestionowanej uchwale przyjęto, że „środki zgromadzone na

funduszu remontowym stanowią odrębną współwłasność wszystkich właścicieli

lokali”, to tym samym – bez stosownego uprawnienia – doszło do zadysponowania

przez wspólnotę cudzym mieniem i zmiany stosunków własnościowych. W wyniku

podjęcia uchwały przez wspólnotę nie można skutecznie ustanowić tzw.

współwłasności przymusowej. Uchwała sprzeczna jest także z art. 45 i 195 k.c.,

ponieważ przedmiotem współwłasności samoistnej mogą być tylko rzeczy w

rozumieniu art. 45 k.c. Artykuł 3 ust. 2 u.w.l. wyklucza zmianę statusu prawnego

środków zgromadzonych na funduszu remontowym w ten sposób, że mogłyby one

stanowić element prawa do udziału w nieruchomości wspólnej.

Obowiązek pokrywania kosztów zarządu obciąża właściciela lokalu (art. 13

ust. 1 u.w.l.) i należności z tego tytułu można dochodzić wyłącznie od właściciela

(art. 15). Jeżeli w uchwale przyjęto, że dłużnikiem w tym zakresie staje się nabywca

lokalu (za okres trwania zadłużenia zbywcy lokalu wobec wspólnoty), to takie

postanowienia naruszają art. 519 § 2 k.c., zmiana bowiem dłużnika w stosunku

zobowiązaniowym może nastąpić na podstawie umowy między wierzycielem i

osobą trzecią za zgodą dłużnika lub w wyniku umowy między dłużnikiem i osobą

trzecią za zgodą wierzyciela. Zmiana dłużnika w żadnym razie nie może być

dokonana na podstawie uchwały wspólnoty.

W skardze kasacyjnej pozwanej wspólnoty podniesiono zarzuty naruszenia

art. 3 ust. 2 i art. 25 ust. 1 u.w.l. oraz art. 45 w związku z art. 195 k.c. Skarżąca

domagała się uchylenia zaskarżonego wyroku i orzeczenie co do istoty sprawy

przez oddalenie apelacji strony powodowej, ewentualnie uchylenia zaskarżonego

wyroku i przekazania sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Wprawdzie o wydatkach na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości

wspólnej wspomina się jedynie w ustawie o własności lokali przy ogólnym,

przykładowym wyliczeniu zasadniczych kosztów składających się na koszty

zarządu nieruchomością wspólną (art. 14 ust. 1 u.w.l.), nie ma jednak wątpliwości,

że właściciele lokali mogą utworzyć tzw. fundusz remontowy na podstawie uchwały

wspólnoty i określić w niej zasady gromadzenia tego funduszu oraz dysponowania

nim przez zarząd wspólnoty (np. na cele związane z zawarciem i wykonaniem

umowy kredytowej z bankiem), każdy bowiem właściciel jest zobowiązany

uczestniczyć w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (art.

13 ust. 1). W praktyce fundusz remontowy zostaje ulokowany na odrębnym

rachunku bankowym wspólnoty (art. 6) i brany jest pod uwagę jako element

zabezpieczenia, np. wierzytelności kredytowych banku wobec wspólnoty.

Przyjęcie przez właścicieli lokali określonego zadania inwestycyjnego wymaga

przesądzenia określonych zasad tworzenia funduszu, możliwości dokonywania

ewentualnych wypłat z funduszu (na rzecz właścicieli lokali) i reguł dysponowania

tym funduszem w celu wykonywania zobowiązań zaciągniętych przez wspólnotę

wobec osób trzecich. Innymi słowy, efektywność zadania inwestycyjnego (remontu

nieruchomości wspólnej) wymaga uregulowania statusu prawnego funduszu

remontowego w stosunkach wspólnota – poszczególni właściciele lokali,

przynajmniej do czasu zakończenia wspomnianego zadania. Powstaje jednak

kwestia przyjęcia przez wspólnotę mieszkaniową odpowiedniego sposobu takiej

regulacji, gdyż status prawny funduszu remontowego nie został w ogóle

uregulowany w ustawie o własności lokali, a poszczególni właściciele lokali mogą

mieć różne, sprzeczne interesy w zakresie partycypacji w przedsięwzięciu

inwestycyjnym wspólnoty (np. są zainteresowani zbyciem lokali i uzyskanie zwrotu

przypadającej im części środków funduszu remontowego).

Wspólnota sformułował zarzut naruszenia art. 3 ust. 2 u.w.l. w ten sposób, że

Sąd Apelacyjny błędnie przyjął, iż „w zakresie objętym definicją nieruchomości

wspólnej nie mieszczą się środki wpłacane przez właścicieli z jakiegokolwiek tytułu,

podczas gdy właściciele lokali tworzący wspólnotę mieszkaniową mogą objąć

łączącą ich współwłasnością przymusową (majątkiem wspólnoty mieszkaniowej)

środki z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną, prowadzone w ramach

wnoszonych zaliczek, na wyodrębnionym funduszu remontowym”. Wiąże ona

zatem treść kwestionowanej jej uchwały z konstrukcją nieruchomości wspólnej

przewidzianej w art. 3 ust. 1 i 2 u.w.l.

Należy podzielić stanowisko Sądu Apelacyjnego odnoszące się do przedmiotu

współwłasności przymusowej, ukształtowanej de lege lata w zakresie wspólnot

mieszkaniowych. Współwłasność taka obejmuje ex lege grunt oraz części budynku i

urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu (art. 3 ust. 2

u.w.l.), a właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej (art. 3

ust. 1 u.w.l.). Z regulacji takiej wynikają następujące wnioski ogólne.

Po pierwsze, de lege lata przedmiotem współwłasności właścicieli lokali (art.

195 i nast. k.c.) może być tylko nieruchomość w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. i

wspólne części budynku, a nie także inne elementy, np. środki pieniężne tworzące

fundusz remontowy.

Po drugie, bezwzględny charakter art. 3 ust. 2 u.w.l. powoduje

niedopuszczalność rozszerzenia przedmiotowego zakresu niepodlegającej

zniesieniu współwłasności przymusowej, leżącej u podstaw funkcjonowania każdej

wspólnoty mieszkaniowej. Niedopuszczalne jest zatem „uzupełnianie” – na

podstawie uchwały wspólnoty – zakreślonego przez ustawę przedmiotu

nieruchomości wspólnej dodatkowo jeszcze o środki pieniężne zgromadzone na

funduszu remontowym i tym samym zrównywanie statusu prawnego tych środków

ze statusem prawnym nieruchomości wspólnej. Dzieje się tak także przy

odwoływaniu się do konstrukcji majątku wspólnoty mieszkaniowej, czym innym jest

jednak kwestia wyodrębnienia elementów majątku takiej wspólnoty – przy

założeniu, że wspólnota może mieć także własny majątek – a czym innym przyjęty

ex lege prawnorzeczowy status nieruchomości wspólnej i jego konsekwencje

prawne.

Po trzecie, niedopuszczalne jest konstruowanie prawa do współwłasności

środków zgromadzonych na funduszu wspólnym i wiązania go w razie zbycia lokalu

z własnością tego lokalu, przy odwołaniu się do konstrukcji prawa związanego w

rozumieniu art. 3 ust. 1 u.w.l. W uchwale przyjęto, że „w przypadku sprzedaży

lokalu przez właściciela prawo do współwłasności środków zgromadzonych na

funduszu remontowym przechodzi na nabywcę lokalu jako element prawa do

udziału w nieruchomości wspólnej”. Co więcej, skarżąca nie powołała się w tym

zakresie na inne konstrukcje prawne mogące uzasadniać związanie nabywcy lokalu

obowiązkami ciążącymi na zbywcy, np. na tzw. zobowiązania realne.

Po czwarte, nieistotne jest, czy wspomnianą, szczególną „współwłasność”

konstruuje się przez nawiązanie do współwłasności przymusowej w rozumieniu art.

3 ust. 1 i ust. 2 u.w.l., czy też zmierza się do ustanowienia innej, samoistnej

„współwłasności”, obejmującej tylko środki funduszu remontowego i istniejącej obok

współwłasności przymusowej. Wbrew stanowisku strony skarżącej, środki funduszu

remontowego – w funkcji środka płatniczego – nie mogą być traktowane de lege

lata jako rzecz w rozumieniu art. 45 k.c. Objęcie na podstawie uchwały wspólnoty

„współwłasnością” wszystkich właścicieli lokali środków funduszu remontowego

mogło by prowadzić ewentualnie do powstania skutków obligacyjnych, ale już nie

prawnorzeczowych, przewidzianych w art. 195 i nast. k.c.

Jeżeli zatem przedstawione zagadnienia prawnorzeczowe znalazły się w

kwestionowanej uchwale, to istniały wystarczające podstawy do żądania przez

powodową Gminę – legitymowaną czynnie – uchylenia tej części uchwały jako

sprzecznej z art. 3 ust. 2 u.w.l. i art. 45 k.c. (art. 25 ust. 1 u.w.l.).

Z tych względów należało oddalić skargę kasacyjną jako nieuzasadnioną (art.

39814

k.p.c.).