II CSK 65/10

Sygn. akt II CSK 65/10

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 14 maja 2010 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Barbara Myszka (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Józef Frąckowiak

SSN Marian Kocon

w sprawie z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko - Własnościowej „D.(...)”

w D.

przeciwko „K.(...)” - Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w K. oraz B. K., M. R.

i „A.(...)” Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W.

o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 14 maja 2010 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej

od wyroku Sądu Okręgowego w K. z dnia 15 października 2009 r., sygn. akt VII Ca (…),

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi Okręgowemu w K. do

ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach

postępowania kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 10 czerwca 2009 r. Sąd Rejonowy w K. oddalił powództwo

Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko – Własnościowej „D.(...)” w D., skierowane

przeciwko spółce K.(...) sp. z o. o. w K., B. K., M. R. i spółce „A.(...)” sp. z o. o. w W., o

usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze

wieczystej nr (...), prowadzonej dla nieruchomości położonej w D., a rzeczywistym

stanem prawnym przez wpisanie w dziale II tej księgi – w miejsce pozwanej spółki

„A.(...)” – powódki, jako właścicielki nieruchomości.

Sąd Rejonowy ustalił, że w dniu 25 lipca 2002 r. działający w imieniu i na rzecz

powodowej Spółdzielni Z. N. jako prezes zarządu i P. N. jako pełnomocnik zawarli z

pozwanym B. K. notarialną umowę przewłaszczenia nieruchomości w celu

zabezpieczenia spłaty długu, w której zobowiązali się w imieniu Spółdzielni zapłacić B.

K. kwotę 691 597,72 zł z odsetkami, wynikającą z nakazu zapłaty wydanego dnia 17

kwietnia 2000 r. przez Sąd Rejonowy w K., w terminie tygodniowym od dnia zawarcia

umowy i w celu zabezpieczenia spłaty tego długu przenieśli na rzecz B. K. własność

następujących nieruchomości: zabudowanej nieruchomości o obszarze 3,0549 ha

położonej w D., składającej się z działek oznaczonych w ewidencji gruntów numerami

[…], objętej księgą wieczystą nr (...)5 Sądu Rejonowego w K., niezabudowanej

nieruchomości o obszarze 0,3810 ha położonej w K., składającej się z działek

oznaczonych w ewidencji gruntów numerami: […], objętej księgą wieczystą nr 2(...)

Sądu Rejonowego w K., niezabudowanej nieruchomości o obszarze 3,97 ha położonej

w D., stanowiącej działkę oznaczoną w ewidencji gruntów numerem […], objętej księgą

wieczystą nr (...)3 Sądu Rejonowego w K. oraz zabudowanej nieruchomości o obszarze

0,4906 ha położonej w D., składającej się z działek oznaczonych w ewidencji gruntów

numerami […], objętej księgą wieczystą nr (...)4 Sądu Rejonowego w K. Jednocześnie

strony zastrzegły, że w przypadku uregulowania długu do dnia 1 sierpnia 2002 r., B. K.

zobowiązany będzie przenieść z powrotem własność tych nieruchomości na powódkę w

terminie do dnia 31 sierpnia 2002 r., a w przypadku niezapłacenia długu w terminie

roszczenie powódki o zwrotne przeniesienie własności wygaśnie, z tym że z chwilą jego

wygaśnięcia dług powódki wynikający z wspomnianego nakazu zapłaty ulegnie redukcji

o kwotę 350 000 zł. Powódka nie spłaciła długu w terminie, wobec czego w dniu 5

sierpnia 2002 r. strony umowy zawarły porozumienie, w którym potwierdziły wygaśnięcie

3

roszczenia powódki o powrotne przeniesienie własności nieruchomości i związane z tym

umorzenie jej zadłużenia odnośnie do kwoty 350 000 zł.

Wyrokiem z dnia 11 stycznia 2006 r. Sąd Apelacyjny, w toczącej się między

stronami umowy przewłaszczenia z dnia 25 lipca 2002 r. sprawie o ustalenie, zmienił

wyrok Sądu pierwszej instancji i stwierdził nieważność tej umowy. Wniesiona przez B. K.

skarga kasacyjna została przez Sąd Najwyższy oddalona wyrokiem z dnia 28 marca

2007 r., II CSK (...).

W dniu 23 września 2002 r. B. K. zawarł z M. R. notarialną umowę sprzedaży,

mocą której sprzedał mu: zabudowaną nieruchomość o obszarze 2,3751 ha położoną w

D., składającą się z działek oznaczonych w ewidencji gruntów numerami […], objętą

księga wieczystą nr (...)5 Sądu Rejonowego w K., zabudowaną nieruchomość o

obszarze 0,3810 ha położoną w K., składającą się z działek oznaczonych w ewidencji

gruntów numerami […], objętą księgą wieczystą nr 2(...) Sądu Rejonowego w K.,

niezabudowaną nieruchomość o obszarze 3,97 ha położoną w D., stanowiącą działkę

oznaczoną w ewidencji gruntów numerem […], objętą księgą wieczystą nr (...)3 Sądu

Rejonowego w K. oraz zabudowaną nieruchomość o obszarze 0,4906 ha położoną w

D., składającą się z działek oznaczonych w ewidencji gruntów numerami […], objętą

księgą wieczystą nr (...)4 Sądu Rejonowego w K. W dniu 11 października 2002 r. w

księgach wieczystych prowadzonych dla wymienionych nieruchomości dokonano wpisu

prawa własności na rzecz pozwanego M. R.

Z kolei M. R. umową notarialną z dnia 17 stycznia 2004 r. przeniósł na B. K.

własność zabudowanej nieruchomości o obszarze 2,3751 ha położonej w D.,

składającej się z działek oznaczonych w ewidencji gruntów numerami […], objętej

księgą wieczystą nr (...)5 Sądu Rejonowego w K., niezabudowanej nieruchomości o

obszarze 3,97 ha położonej w D., stanowiącej działkę oznaczoną w ewidencji gruntów

numerem […], objętej księgą wieczystą nr (...)3 Sądu Rejonowego w K. oraz

zabudowanej nieruchomości o obszarze 0,4906 ha położonej w D., składającej się z

działek oznaczonych w ewidencji gruntów numerami […], objętej księgą wieczystą nr

(...)4 Sądu Rejonowego w K. W dniu 26 maja 2004 r. w księgach wieczystych

prowadzonych dla wymienionych nieruchomości wykreślono M. R. i wpisano jako

właściciela pozwanego B. K.

W dniu 15 września 2005 r. księgi wieczyste nr (...)5, nr (...)3 i nr (...)4, w których

prawo własności wpisane było na rzecz B. K., zostały zamknięte, a objęte nimi

nieruchomości przeniesiono do księgi wieczystej nr 29670, oznaczonej następnie jako nr

4

K(...)/1. Nieruchomość objętą tą księgą została przez B. K. w dniu 25 maja 2005 r.

wniesiona jako aport do pozwanej spółki K.(...).

Umową notarialną z dnia 12 stycznia 2007 r. B. K., działający w imieniu i na rzecz

pozwanej spółki K.(...) jako członek jej zarządu, sprzedał spółce „A.(...)” sp. z o.o. w W.

niezabudowaną nieruchomość o obszarze 3,5455 ha położoną w D., składającą się z

działek oznaczonych w ewidencji gruntów numerami […], objętą księgą wieczystą nr

K(...)/1 Sądu Rejonowego w K. Na podstawie tej umowy sprzedaną nieruchomość

odłączono z księgi nr K(...)/1 i założono dla niej nową księgę nr K.(...)/8, w której jako

właściciela wpisano pozwaną spółkę „A.(...)”.

A. K., który działał w imieniu spółki „A.(...)” jako prezes jej zarządu, oświadczył, że

pozwany B. K. zawierając umowę sprzedaży w imieniu spółki K.(...) nie informował go o

postępowaniu sądowym dotyczącym zbywanej nieruchomości, w związku z czym ani on,

ani notariusz nie mieli wątpliwości co do prawidłowości transakcji. O działaniach B. K.

dowiedział się dopiero wiosną 2007 r., kiedy przyjechał do Gminy K. w sprawie

wyjaśnienia przyczyn wstrzymania wycinki drzew. B. K. nie informował nabywców

nieruchomości o postępowaniu w sprawie stwierdzenia nieważności umowy z dnia 25

lipca 2002 r.; posługiwał się ogólnie dostępnymi dokumentami, takimi jak odpisy z ksiąg

wieczystych i wypisy z rejestru gruntów.

W sprawie o stwierdzenie nieważności umowy przewłaszczenia z dnia 25 lipca

2002 r. powódka zgłosiła wniosek o zabezpieczenie powództwa przez ustanowienie

zakazu zbywania nieruchomości, lecz w toku postępowania wniosek ten nie został

rozpoznany.

Sąd Rejonowy stwierdził, że przewidziane w art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca

1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn.: Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz.

1361 ze zm. – dalej: „u.k.w.h.”) usunięcie niezgodności między stanem prawnym

nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym

polega na doprowadzeniu księgi wieczystej do jej rzeczywistego, a więc aktualnego w

dacie orzekania stanu prawnego, oraz że rozpoznając powództwo o usunięcie tej

niezgodności sąd jest związany żądaniem pozwu. W niniejszej sprawie samo

sformułowanie żądania pozwu nasuwa wątpliwości, powódka bowiem pierwotnie

domagała się usunięcia niezgodności w księdze wieczystej nr (...), na rozprawie w dniu

27 listopada 2008 r. twierdziła, że chodzi jej o uzgodnienie treści zamkniętych ksiąg

wieczystych nr (...)5 i nr (...)4, a w piśmie z dnia 11 grudnia 2008 r. wskazała, że w

sprawie ma znaczenie także księga wieczysta nr (...)3. Podstawowym zagadnieniem

5

było jednak stwierdzenie, czy w czasie zawierania umów przenoszących własność

spornych nieruchomości działała rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, a w

wypadku pozytywnym, kto był nią chroniony.

Powódka nie wykazała – stwierdził Sąd Rejonowy – że nabywcom wpisanym do

księgi wieczystej nr (...), a także do księgi nr 2(...), o której uzgodnienie powódka nie

wnosiła, lub zamkniętych już ksiąg nr (...)5, nr (...)4 i nr (...)3 nie przysługiwała ochrona

wynikająca z rękojmi, nie można bowiem ani M. R., ani A. K., działającemu w imieniu

pozwanej spółki „A.(...)”, zarzucić złej wiary w rozumieniu art. 6 ust. 2 u.k.w.h. Trzeba

zatem przyjąć, że na podstawie umowy sprzedaży z dnia 12 stycznia 2007 r. spółka

„A.(...)” nabyła własność nieruchomości, dla której urządzona została księga wieczysta

nr K.(...)/8, wobec czego dokonany w tej księdze wpis właściciela jest prawidłowy.

Apelacja powódki została przez Sąd Okręgowy w K. oddalona wyrokiem z dnia 15

października 2009 r.

Sąd Okręgowy uznał za nielogiczny podniesiony w apelacji zarzut sprzeczności

między ustaleniem, że pozwany B. K. nieetycznymi działaniami doprowadził do przejęcia

nieruchomości przez inne osoby, a ustaleniem, że pozwani M. R. i spółka „A.(...)” nabyli

nieruchomości w dobrej wierze, działanie bowiem w złej wierze przez jedną ze stron

czynności prawnej nie musi być równoznaczne ze złą wiarą drugiej strony. Podkreślił, że

wskazane w apelacji przepisy art. 331

, 59 i 527 k.c., które zdaniem powódki miały

doznać naruszenia, nie mają zastosowania w sprawie o usunięcie niezgodności między

stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym

stanem prawnym, oraz że ciężar obalenia domniemania dobrej wiary ustanowionego w

art. 7 k.c. spoczywał na powódce. Okoliczność, że prezes zarządu spółki „A.(...)” przed

zawarciem umowy oglądał nieruchomość i widział znajdujące się na niej garaże, drogi

dojazdowe do garaży, plac zabaw i wolno stojące urządzenia przesyłowe, nie jest

wystarczającym dowodem złej wiary, gdyż działki z domami są pod względem prawnym

odrębnymi nieruchomościami od działek z garażami i placem zabaw w związku z czym

mogą być przedmiotem samodzielnego obrotu. Okoliczność, czy na kupowanych

działkach były garaże, drogi dojazdowe i plac zabaw była, zdaniem Sądu Okręgowego,

bez znaczenia dla przyjęcia dobrej lub złej wiary nabywcy, którą należało odnieść do

jego wiedzy o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. To

samo dotyczy łatwości dowiedzenia się, o której mowa w art. 6 ust. 2 in fine u.k.w.h.

Za nieuzasadniony Sąd Okręgowy uznał również zarzut, że ze względu na kolizję

jednostkowego interesu spółki „A.(...)” z szerszym interesem członków powodowej

6

Spółdzielni należy w odniesieniu do umowy sprzedaży z dnia 12 stycznia 2007 r.

wyłączyć działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Podkreślił, że nie można

w sposób mechaniczny przeciwstawiać interesów indywidualnych interesowi ogółu, tym

bardziej że członkowie powodowej Spółdzielni przez złą gospodarkę doprowadzili do

powstania dużego długu i powinni ponieść konsekwencje majątkowe swoich działań.

Powołując się na utrwalone orzecznictwo Sąd Okręgowy stwierdził, że wskazany

w apelacji art. 5 k.c. nie może być podstawą oddalenia powództwa o usunięcie

niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej

a rzeczywistym stanem prawnym.

W skardze kasacyjnej powódka, powołując się na obydwie podstawy określone w

art. 3983

§ 1 k.p.c., wniosła o uchylenie wyroku Sądu Okręgowego i zmianę wyroku

Sądu pierwszej instancji przez orzeczenie zgodnie z żądaniem pozwu ewentualnie

przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania. W ramach

pierwszej podstawy kasacyjnej wskazała na naruszenie art. 5, 331

, 47, 48 i 59 k.c. oraz

art. 5, 6, 7, 8 i 10 ust. 2 u.k.w.h., a w ramach drugiej postawiła zarzut sprzeczności

ustaleń sądu z treścią zebranego w sprawie materiału oraz niewyjaśnienia wszystkich

okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Skarżąca powołała się wprawdzie na obydwie podstawy kasacyjne określone w

art. 3983

§ 1 k.p.c., lecz druga z tych podstaw nie została prawidłowo wywiedziona. Jak

już niejednokrotnie wyjaśniał Sąd Najwyższy, dla zachowania wymagań skargi

kasacyjnej nie wystarczy ograniczenie się do powołania art. 3983

§ 1 pkt 2 k.p.c.,

konieczne jest także uzasadnienie podnoszonej podstawy przez wskazanie, które

przepisy – oznaczone numerem artykułu (paragrafu, ustępu) ustawy – zostały

naruszone, na czym to naruszenie polegało i jaki mogło mieć wpływ na wynik sprawy. W

przeciwnym razie ocena zasadności skargi kasacyjnej nie jest w ogóle możliwa, samo

zaś pismo pozostaje tylko namiastką środka zaskarżenia (por. postanowienia Sądu

Najwyższego z dnia 11 marca 1997 r., III CKN 13/97, OSNC 1997, nr 8, poz. 114, z dnia

2 kwietnia 1997 r., II CKN 98/96, OSNC 1997, nr 10, poz. 144 i z dnia 16 października

1997 r., II CKN 404/97, OSNC 1998, nr 4, poz. 59 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia

3 września 2003 r., II CKN 415/01, OSNC 2004, nr 10, poz. 163).

Postawienie zarzutu sprzeczności ustaleń sądu z treścią zebranego materiału, jak

też niewyjaśnienia wszystkich okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia

sprawy nie czyni zadość wymaganiu przytoczenia podstawy kasacyjnej przewidzianej w

7

art. 3983

§ 1 pkt 2 k.p.c., trzeba zatem przyjąć, że skarga kasacyjna nie zawiera tej

podstawy, a podniesione w jej uzasadnieniu zarzuty usuwają się spod oceny Sądu

Najwyższego.

W ramach pierwszej podstawy kasacyjnej skarżąca zarzuciła Sądowi

Okręgowemu obrazę licznych przepisów prawa materialnego, nie wskazała jednak na

czym – jej zdaniem – polegało naruszenie art. 331

i 59 k.c., a w odniesieniu do

przepisów art. 5, 47 i 48 k.c. oraz art. 5, 6, 7, 8 i 10 ust. 2 u.k.w.h. sformułowała

ogólnikowy zarzut błędnej wykładni i niewłaściwego zastosowania. Zarzuty poparte

szerszą argumentacją koncentrują się wokół kwestii ochrony udzielonej w ramach

rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych nabywcom nieruchomości wobec przyjęcia,

że działali w dobrej wierze, oraz kwestii dopuszczalności nabycia nieruchomości

stanowiącej część infrastruktury osiedla mieszkaniowego.

Odnosząc się do tych zarzutów trzeba podkreślić, że warunkiem prawidłowego

doboru i zastosowania prawa materialnego jest uprzednie ustalenie stanu faktycznego.

Innymi słowy, o prawidłowym zastosowaniu prawa materialnego można mówić dopiero

wtedy, gdy ustalenia stanowiące podstawę zaskarżonego wyroku pozwalają na ocenę

tego zastosowania. Brak zatem stosownych ustaleń uzasadnia zarzut naruszenia prawa

materialnego przez niewłaściwe jego zastosowanie (por. postanowienia Sądu

Najwyższego z dnia 11 marca 2003 r., V CKN 1825/00, IC 2003, nr 12, s. 46 i z dnia 4

października 2002 r., III CZP 62/02, OSNC 2004, nr 1, poz. 7).

W niniejszej sprawie Sąd Okręgowy nie poczynił własnych ustaleń faktycznych

ani ustosunkował się do ustaleń faktycznych Sądu pierwszej instancji, naruszając tym

samym podstawowe zasady rządzące postępowaniem apelacyjnym. Jak już wyjaśnił

Sąd Najwyższy, w systemie apelacyjnym postępowanie prowadzone przez sąd drugiej

instancji – pozostając postępowaniem odwoławczym i kontrolnym – zachowuje walor

postępowania rozpoznawczego, sąd drugiej instancji zatem jest przede wszystkim

instancją merytoryczną. Znalazło to odzwierciedlenie w art. 382 k.p.c., stanowiącym, że

sąd drugiej instancji orzeka na podstawie materiału zebranego w postępowaniu w

pierwszej instancji oraz w postępowaniu apelacyjnym. Sąd ten nie może więc

poprzestać na ustosunkowaniu się do zarzutów apelacyjnych, w każdym wypadku musi

dokonać ponownych ustaleń faktycznych, na podstawie powtórnej oceny dowodów

przeprowadzonych przez sąd pierwszej instancji, z uwzględnieniem dopuszczonych

dodatkowo w postępowaniu apelacyjnym. Merytoryczny charakter orzekania sądu

drugiej instancji polega właśnie na tym, że ma on obowiązek poczynić własne ustalenia i

8

ocenić je samodzielnie z punktu widzenia prawa materialnego. Jedynie w sytuacji, w

której podziela ustalenia sądu pierwszej instancji może ograniczyć się do stwierdzenia,

że przyjmuje je za własne, gdyż w takim wypadku szczegółowe powtarzanie analizy i

roztrząsanie wszystkich dowodów staje się niecelowe. Ze względu na to, że ustalenia

sądu pierwszej instancji nie są dla sądu drugiej instancji wiążące, sąd ten ma obowiązek

dokonywania ustaleń niezależnie od tego, czy wnoszący apelację podniósł zarzut

dokonania wadliwych ustaleń faktycznych lub ich braku. Dokonanie przez sąd drugiej

instancji ustaleń faktycznych umożliwia temu sądowi ustalenie podstawy prawnej

wyroku, a więc podjęcie aktu subsumcji. Sąd drugiej instancji bowiem – bez względu na

stanowisko stron oraz zakres zarzutów – powinien zastosować właściwe przepisy prawa

materialnego i usunąć ewentualne błędy sądu pierwszej instancji w tym zakresie,

niezależnie od tego, czy zostały wytknięte w apelacji (por. uchwałę składu siedmiu

sędziów Sądu Najwyższego z dnia 27 listopada 2007 r., III CZP 67/07, OSNC 2008, nr

6, poz. 54, a także wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 kwietnia 2000 r., III CKN 812/98,

OSNC 2000, nr 10, poz. 193, postanowienia Sądu Najwyższego i z dnia 4 października

2002 r., III CZP 62/02 i z dnia 21 sierpnia 2003 r., III CKN 392/01, OSNC 2004, nr 10,

poz. 161).

Ze względu na naruszenie tych reguł w niniejszej sprawie, szczegółowe

rozważenie zarzutów postawionych w ramach pierwszej podstawy kasacyjnej i

popartych przytoczoną w uzasadnieniu skargi argumentacją stało się niemożliwe.

Można jedynie ogólnie stwierdzić, że powódka skonkretyzowała żądanie

usunięcia niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze

wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, odnosząc je do nieruchomości objętej

księgą wieczystą nr (...) Sądu Rejonowego w K., która – według ustaleń Sądu pierwszej

instancji – oznaczona jest obecnie nr K.(...)/8. W taki bowiem sposób określiła

nieruchomość zarówno w pozwie, jak i w apelacji, niezależnie od odniesień do ksiąg

wieczystych prowadzonych wcześniej, ale obecnie już zamkniętych.

Brak ustaleń faktycznych stanowiących podłoże rozpoznawanej sprawy nie

pozwala zorientować się, jakie budowle i urządzenia znajdują się na nieruchomości

objętej księgą wieczystą nr 38801, czy ich istnienie znalazło odzwierciedlenie w

dostępnej dokumentacji i czy rodzaj tych obiektów mógł nasuwać wątpliwości co do

przysługiwania zbywcy praw wynikających z treści księgi. W tej sytuacji niemożliwe jest

ustosunkowanie się do zarzutów skarżącej dotyczących błędnego zastosowania

przepisów art. 6 ust. 2 i art. 10 ust. 1 u.k.w.h. Można tylko przypomnieć, że zgodnie z

9

orzecznictwem Sądu Najwyższego, regulacja zawarta w art. 6 ust. 2 u.k.w.h. pozwala

przypisać nabywcy nieruchomości złą wiarę jedynie w sytuacji, w której mógł on

dowiedzieć się o niezgodności stanu ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym

stanem prawnym z łatwością, tzn. podejmując czynności mieszczące się w granicach

staranności, jakiej każdy powinien dołożyć przy prowadzeniu własnych spraw.

Dokonując wykładni sformułowania „z łatwością mógł się o tym dowiedzieć” trzeba mieć

na względzie, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych stanowi wyjątek od zasady

nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet, skorzystanie zatem z

dobrodziejstwa rękojmi pociąga za sobą utratę prawa przez osobę, której prawo to w

rzeczywistości przysługiwało, chociaż nie była ona ujawniona w księdze. Nie można

zatem dokonywać wykładni prowadzącej do zbyt szerokiego przyjmowania dobrej wiary

po stronie nabywcy. Z drugiej zaś strony, księgi wieczyste stanowią urzędowe rejestry

nieruchomości prowadzone w celu ustalenia ich stanu prawnego, treść ksiąg jest jawna,

a ponadto obowiązuje domniemanie, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane

zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a prawo wykreślone nie istnieje (art. 1, 2 i 3

u.k.w.h.). Nie można więc przyjmować, że same tylko wątpliwości co do zgodności stanu

prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

uzasadniają przypisanie nabywcy złej wiary. Powstanie podejrzeń i wątpliwości co do

przysługiwania zbywcy praw wynikających z księgi powoduje, że nabywca powinien

podjąć czynności zmierzające do ich wyeliminowania. Nie chodzi tu o czynności

wymagające szczególnej staranności, lecz o czynności mieszczące się w granicach

przeciętnej staranności; wyższa staranność wymagana jest jednak od profesjonalnego

nabywcy.

Przykładowo, w wyroku z dnia 23 września 2004 r., III CK 459/03 (niepubl.) Sąd

Najwyższy uznał, że można i należy wymagać od nabywcy – jeżeli wymagają tego

okoliczności – aby zasięgnął informacji np. w organach administracji rządowej lub

samorządowej. W wyroku z dnia 23 listopada 2005 r., II CK 242/05 (niepubl.) przyjął, że

przy ocenie istnienia dobrej lub złej wiary co do przekonania, czy treść księgi wieczystej

jest zgodna z rzeczywistym stanem prawnym, nie jest konieczne w każdym wypadku

stawianie wymagania badania akt księgi wieczystej. W uchwale z dnia 5 maja 1993 r., III

CZP52/93 (OSNCP 1993, nr 12, poz. 218) stanął natomiast na stanowisku, że nabywca

hipoteki (bank) pozostaje w złej wierze także wtedy, gdy poprzestaje na oświadczeniu

ustanawiającego hipotekę, że obciążona nieruchomość stanowi jego majątek odrębny,

jeżeli przy zachowaniu zawodowej staranności mógł z łatwością ustalić, że

10

nieruchomość ta jest w rzeczywistości przedmiotem małżeńskiej wspólności majątkowej

(por. też wyroki Sądu Najwyższego z dnia 20 września 2001 r., II CKN 277/99, OSNC

2002, nr 6, poz. 77, z dnia 30 października 2002 r., V CKN 1342/00, Wokanda 2003, nr

9, s. 4, OSP 2003, nr 11, poz. 142 i z dnia 13 marca 2008 r., III CSK 333/07, niepubl.

oraz postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 13 sierpnia 2008 r., I CSK 33/08,

niepubl.).

Z przyczyn, o których była już mowa, Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815

§ 1 i

art. 108 § 2 w związku z art. 39821

k.p.c. orzekł, jak w sentencji.