I CSK 591/09

Wyrok z dnia 19 maja 2010 r., I CSK 591/09

Trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości – w rozumieniu art.

73 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

(jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) – powodująca zmianę celu,

na który nieruchomość została w użytkowanie wieczyste, następuje w wyniku

decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego wzniesionego na

tej nieruchomości.

Sędzia SN Tadeusz Wiśniewski (przewodniczący, sprawozdawca)

Sędzia SN Krzysztof Pietrzykowski

Sędzia SA Jan Futro

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa "J.W.C.H." S.A. w Z. przeciwko

Skarbowi Państwa – Prezydentowi Miasta Stołecznego W. o ustalenie opłaty za

użytkowanie wieczyste, po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 19 maja 2010 r. skargi kasacyjnej strony powodowej od wyroku Sądu

Apelacyjnego w Warszawie z dnia 2 czerwca 2009 r.

oddalił skargę kasacyjną i zasądził od strony powodowej na rzecz pozwanego

Skarbu Państwa – Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa kwotę 5400 zł z tytułu

zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

W związku z oddaleniem przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w

Warszawie wniosku poprzednika prawnego strony powodowej o ustalenie, że

podwyższenie z dniem 1 stycznia 2004 r. przez Prezydenta m.st. W. jako

reprezentanta Skarbu Państwa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego

nieruchomości gruntowej, położonej w W. przy ul. Ł. nr 13, jest nieuzasadnione, i

złożeniem przez stronę powodową od orzeczenia tego Kolegium sprzeciwu, przed

Sądem Okręgowym w Warszawie zawisła sprawa we wskazanym przedmiocie. W

sprawie tej wyrokiem z dnia 9 października 2009 r. Sąd Okręgowy w Warszawie

powództwo oddalił.

Ustalił, że pozwany Skarb Państwa wypowiedział stronie powodowej z dniem

31 grudnia 2003 r. dotychczasową opłatę roczną za użytkowanie wieczyste,

przyjmując, że powinna ona kształtować się w wysokości 3%, a nie 1% ceny

spornej nieruchomości. Zgodnie z decyzją organu administracyjnego z dnia 28 maja

1999 r. o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, na nieruchomości tej

strona powodowa zaplanowała wzniesienie budynku mieszkalno-biurowego z

garażem wielopoziomowym. Pozwolenie na budowę zostało wydane w dniu 7

września 2001 r., a decyzja o pozwoleniu na użytkowanie w dniu 27 kwietnia

2005 r. W decyzji tej powierzchnia użytkowa mieszkań została określona na

21 084,70 m2

, powierzchnia użytkowa lokali usługowych na 2681,80 m2

, a

powierzchnia garaży na 9408,50 m2

. Oznacza to, że z po uzyskaniu pozwolenia na

użytkowanie objęta sporem nieruchomość jest wykorzystywana w 63% na cele

mieszkaniowe, a w 37% na cele usługowe. Sąd Okręgowy podkreślił, że jakkolwiek

już z dniem 28 maja 1999 r. sporna nieruchomość została przeznaczona na cele

mieszkaniowe, to jednak roczna opłata z tytułu jej użytkowania wieczystego do

chwili wydania pozwolenia na użytkowanie powinna wynosić 3% ceny

nieruchomości, nie zaś 1%. Tym samym Sąd nie podzielił stanowiska strony

powodowej, że obniżona opłata powinna być pobierana z chwilą rozpoczęcia

inwestycji. Uzasadniając swoje stanowisko, Sąd Okręgowy powołał się na art. 73

ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. gospodarce nieruchomościami (jedn.

tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 – dalej: "u.g.n.").

Strona powodowa wniosła apelację, którą Sąd Apelacyjny w Warszawie

wyrokiem z dnia 2 czerwca 2009 r. oddalił. Po zaakceptowaniu ustalonego przez

Sąd pierwszej instancji stanu faktycznego, Sąd Apelacyjny uznał, że powództwo nie

zasługiwało na uwzględnienie, zgodnie bowiem z art. 72 ust. 3 pkt 5 u.g.n., w

odniesieniu do nieruchomości położonej w W. przy ul. Ł. nr 13, należało zastosować

stawkę opłaty rocznej w wysokości 3%. Zaktualizowanie tej opłaty, poczynając od

dnia 1 stycznia 2004 r., wobec skutecznego wypowiedzenia przez stronę pozwaną

dotychczasowej opłaty, było więc uzasadnione, gdyż odpowiadało ówczesnemu

przeznaczeniu gruntu. Zdaniem Sądu, mimo decyzji z dnia 7 września 2001 r. o

pozwoleniu na budowę, nie doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z

nieruchomości. Stan świadczący o takiej zmianie przeznaczenia gruntu stworzyła

dopiero decyzja o pozwoleniu na użytkowanie, którą wydano w dniu 27 kwietnia

2005 r.

Wyrok Sądu Apelacyjnego strona powodowa zaskarżyła skargą kasacyjną, w

której zarzuciła naruszenie art. 73 ust. 2 u.g.n. przez przyjęcie, że trwała zmiana

sposobu korzystania z nieruchomości w rozumieniu tego przepisu następuje

dopiero z wydaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, nie zaś z wydaniem

decyzji o pozwoleniu na budowę. (...) Wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku i

uwzględnienie powództwa.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zasadność wypowiedzenia stronie powodowej przez stronę pozwaną z

końcem 2003 r. dotychczasowej stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania

wieczystego należy oceniać w ścisłym związku z ówczesnym stanem faktycznym

sprawy. Trzeba zatem wskazać, że w 2003 r. za sporny grunt pobierana była opłata

według stawki 1%, w myśl zaś art. 72 ust. 3 pkt 4 u.g.n., taka preferencyjna stawka

procentowa wchodzi w rachubę m.in. w odniesieniu do nieruchomości gruntowych

oddanych na cele mieszkaniowe, natomiast zasadnicza stawka procentowa to

stawka wielkości 3% (art. 72 ust. 3 pkt 5 u.g.n.). Skarżąca zarzuciła błędne

przyjęcie, że w okresie objętym żądaniem pozwu nie nastąpiła jeszcze trwała

zmiana sposobu korzystania ze spornego gruntu, jakkolwiek już w dniu 7 września

2001 r. zostało wydane pozwolenie na budowę. W związku z powiązaniem tego

zarzutu z twierdzeniem, że w wyniku takiego stanowiska doszło do naruszenia

przez Sąd Apelacyjny art. 73 ust. 2 u.g.n., bliższej analizie należy poddać zwrot

„trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości”, zgodnie bowiem z tym

przepisem, jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste

nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę

celu, na który nieruchomość została oddana, stawkę procentową opłaty rocznej

zmienia się stosownie do tego celu.

Stosownie do art. 73 ust. 1 u.g.n., jeżeli nieruchomość gruntowa została

oddana w użytkowanie wieczyste na więcej niż jeden cel, stawkę procentową opłaty

rocznej przyjmuje się dla tego celu, który w umowie o oddanie w użytkowanie

wieczyste został określony jako podstawowy. Z uzasadnienia zaskarżonego wyroku

wynika, że Sądy obu instancji zgodnie uznały, iż w razie wzniesienia budynku

mieszkalno-usługowego ocena podstawowego przeznaczenia gruntu, a tym samym

i stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, uzależniona jest od celu,

który przeważa. Uwzględniając regulację zawartą w rozporządzeniu Rady Ministrów

z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych

(Dz.U. Nr 112, poz. 1316 ze zm.), należy w odniesieniu do zabudowy dokonanej na

spornej nieruchomości uznać, że chodzi tu o budynek mieszkalny, będący obiektem

budowlanym, w którym co najmniej połowa całkowitej powierzchni jest

wykorzystywana do celów mieszkaniowych. W okolicznościach sprawy jest to

wielkość 63%, a więc przekraczająca połowę całkowitej powierzchni budynku. (...)

W analizowanym przepisie mowa jest o korzystaniu, które na gruncie prawa

cywilnego oznacza używanie rzeczy i pobieranie z niej pożytków. Nie ma powodów

do przyjęcia, że w art. 73 ust. 2 u.g.n. ustawodawca użył tego pojęcia w innym,

swoistym sensie, dlatego należy uznać, iż chodzi o używanie nieruchomości w

sposób odmienny od dotychczasowego. Trwała zmiana sposobu korzystania z

nieruchomości powodować ma przy tym zmianę celu, na który została oddana w

użytkowanie wieczyste. Innymi słowy, zmianę przeznaczenia należy odróżniać od

zmiany sposobu korzystania z nieruchomości.

Z tego założenia wynika, że w omawianej sytuacji nie wystarczy zmiana

przeznaczenia gruntu wynikająca z uchwalenia miejscowego planu

zagospodarowania przestrzennego lub samo uzyskanie decyzji ustalającej warunki

zabudowy i zagospodarowania terenu. W obu wypadkach pojawia się tylko

możliwość określonego sposobu korzystania z nieruchomości, a żaden z tych aktów

sam przez się nie prowadzi do zmiany – i to trwałej – sposobu korzystania z gruntu

(por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 stycznia 2010 r., I CSK 210/09, nie publ.).

W uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Sąd drugiej instancji trafnie przyjął, że

również z wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę nie można łączyć trwałej

zmiany przeznaczenia gruntu, skoro po uzyskaniu takiej decyzji inwestor może w

ogóle nie przystąpić do realizacji budowy lub też przerwać wykonywanie robót

budowlanych. Decyzja o pozwoleniu na budowę, chociaż zezwala na realizację

zatwierdzonego projektu określonego obiektu budowlanego, nie nakłada na

inwestora obowiązku przystąpienia do robót budowlanych i ich zakończenia. Trzeba

zaznaczyć, że jeżeli termin rozpoczęcia robót lub przerwa przekroczy dwa lata,

decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa (art. 37 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. –

Prawo budowlane, jedn. tekst: Dz.U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.). Poza tym

z inicjatywy inwestora może zostać wydana decyzja zmieniająca treść pozwolenia

na budowę, np. może nastąpić modyfikacja zaplanowanego sposobu wykorzystania

budynku z mieszkalnego – z pewną częścią lokali użytkowych – na budynek, w

którym mniej niż połowa jego ogólnej powierzchni będzie przeznaczona na cele

mieszkaniowe, co będzie rzutować na klasyfikację przeznaczenia gruntu. Nie

można więc podzielić stanowiska skarżącej, że przesłankę dokonania zmiany

stawki procentowej stanowi ostateczna decyzja o udzieleniu zgody na budowę,

będąca realizacją wcześniejszej decyzji dotyczącej warunków zabudowy. Z tych

samych względów nie można zaakceptować zapatrywania, że trwałą zmianę

sposobu korzystania z nieruchomości powoduje rozpoczęcie inwestycji budowlanej,

także bowiem w tym wypadku wchodzi w rachubę prawna dopuszczalność zmiany

pozwolenia na budowę nawet w trakcie realizacji inwestycji. Poza tym trudno mówić

o trwałej zmianie sposobu korzystania z nieruchomości, jeżeli prace budowlane

mogą być przerwane, a nawet całkowicie zaniechane.

Zmiana sposobu korzystania z nieruchomości ma być trwała, a zatem nie

przejściowa, tymczasowa lub okazjonalna. Trzeba też brać pod rozwagę, że

ustawodawca w odniesieniu do przesłanki „trwałości” nie wprowadza jakichkolwiek

kryteriów, które powinny zostać spełnione, co oznacza, że przesłankę tę należy

obiektywizować, a zamiar użytkownika wieczystego ujmować w perspektywie daty

zakończenia umowy użytkowania wieczystego.

Konstrukcja regulacji zawartej w art. 73 ust. 2 u.g.n. sprawia, że chodzi tutaj

tylko o taką zmianę sposobu korzystania z gruntu, która powoduje zarazem „zmianę

celu, na który nieruchomość została oddana”. W tym zakresie trzeba jednak

uwzględnić wynikające z ustępu 3 ograniczenie, ponieważ musi to być jeden z

celów wyszczególnionych w tym przepisie. Preferencyjną jednoprocentową stawką

objęte są m.in. nieruchomości oddane w użytkowanie wieczyste na cele

mieszkaniowe (art. 72 ust. 3 pkt 4 u.g.n.). Należy także zwrócić uwagę, że w

wypadku zmiany stawki procentowej – inaczej niż w wypadku oddawania gruntu w

użytkowanie wieczyste – zmianę celu przesądza uprzednia zmiana sposobu

korzystania z gruntu. To właśnie dokonana zmiana sposobu korzystania z gruntu

świadczy o zmianie celu. Specyfiką omawianej sytuacji jest więc to, że cel

mieszkaniowy ma wynikać z bieżącego, mieszkaniowego sposobu korzystania z

gruntu. Wznoszenie budynku mieszkalnego na danym gruncie docelowo

ukierunkowane jest na mieszkaniowe korzystanie z tego gruntu, jednakże nie

oznacza, że takie korzystanie ma już miejsce. Dopiero z chwilą zakończenia robót

budowlanych można mówić o zmianie sposobu korzystania z nieruchomości jako

czynności dokonanej. Rzecz jasna, zakończenie budowy należy oceniać w

kontekście przepisów Prawa budowlanego, z których wynika, że z prawnego punktu

widzenia stan budowy kończy się z chwilą dopuszczenia obiektu budowlanego do

użytkowania (art. 54–60).

W rezultacie, odnosząc przytoczoną argumentację do ustalonego w sprawie

stanu faktycznego, należy podzielić stanowisko Sądu Apelacyjnego, że przesłanka

wskazująca na trwałą zmianę sposobu korzystania pojawiła się dopiero po wydaniu

decyzji o pozwoleniu na użytkowanie spornego budynku; innymi słowy, z tą chwilą

powstała prawna możliwość rozpoczęcia przez skarżącą mieszkaniowego sposobu

wykorzystywania nieruchomości.

Z tych względów Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną (art. 39814

k.p.c.).