II CSK 32/10

Sygn. akt II CSK 32/10

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 23 czerwca 2010 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Iwona Koper

SSN Kazimierz Zawada

w sprawie z powództwa Wspólnoty Lokalowej "S."

przy ulicy S. [...] w S.

przeciwko S. Przedsiębiorstwu Telekomunikacyjnemu

"T." - Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w S.

o dopuszczenie do współposiadania i zapłatę

oraz z powództwa wzajemnego S. Przedsiębiorstwa Telekomunikacyjnego "T." -

Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością

w S.

przeciwko Wspólnocie Lokalowej "S." przy ulicy S. [...]

w S.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 23 czerwca 2010 r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej (powódki wzajemnej)

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 28 września 2009 r.,

oddala skargę kasacyjną i zasądza od strony pozwanej na

rzecz strony powodowej kwotę 1800 (jeden tysiąc osiemset) zł

tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

2

Sąd Okręgowy wyrokiem z dnia 20 kwietnia 2009 r. uwzględnił powództwo

Wspólnoty Lokalowej „S.” przy ulicy S. [...] w S. przeciwko S. Przedsiębiorstwu

Telekomunikacyjnemu „T.” Sp. z o.o. w S. w zakresie żądania dopuszczenia do

współposiadania pomieszczenia piwnicznego stanowiącego część wspólną

nieruchomości położonej w S. przy ul. S. [...] oraz zasądził od pozwanej na rzecz

powódki kwotę 94 260,36 zł z ustawowymi odsetkami tytułem wynagrodzenia za

bezumowne korzystanie z tego pomieszczenia piwnicznego.

Z dokonanych ustaleń wynika, że w dniu 16 kwietnia 1997 r. pomiędzy

zarządem powodowej Wspólnoty Lokalowej, jako wynajmującym a stroną pozwaną

jako najemcą, została zawarta umowa najmu lokalu pomieszczenia piwnicznego

z przeznaczeniem na cele magazynowe. Umowa została zawarta do dnia

31 grudnia 1997 r. i ustalono w niej, że jeżeli najemca nie opuści pomieszczenia po

wygaśnięciu umowy, będzie zobowiązany do „zapłaty czynszu powiększonego

dziesięciokrotnie”.

Po upływie okresu, na który umowa najmu została zawarta strona pozwana

nie opuściła spornego pomieszczenia i nadal je wykorzystuje na cele magazynowe,

nie płacąc czynszu. Kadencja zarządu powódki zakończyła się 31 stycznia 1998 r.,

nowego zarządu nie powołano. W dniu 31 grudnia 1998 r. pozwana nabyła lokal

użytkowy w S. przy ul. S. [...] wraz z określonym udziałem w częściach wspólnych

budynku oraz w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu i stała się członkiem

Wspólnoty Lokalowej „S.”.

Sąd Okręgowy nie podzielił stanowiska strony pozwanej, według której

należało uznać, że skoro strona powodowa nie sprzeciwiła się korzystaniu przez

stronę pozwaną ze spornego pomieszczenia po wygaśnięciu umowy najmu,

to doszło do przedłużenia najmu na czas nie oznaczony (art. 674 k.c.).

Zasądzając żądane wynagrodzenie Sąd Okręgowy powołał art. 224 § 1 k.c., art.

225 i art. 230 k.c.

Sąd Apelacyjny w S. wyrokiem z dnia 28 września 2009 r. zmienił wyrok

Sądu Okręgowego w ten tylko sposób, że obniżył zasądzone wynagrodzenie do

kwoty 72 228,36 zł. Podzielił stanowisko Sądu pierwszej instancji, że po

3

wygaśnięciu umowy najmu strona pozwana korzystała ze spornego pomieszczenia

bez tytułu prawnego.

Sąd Apelacyjny wskazał, że przyjęte w § 8, 10 i 11 umowy najmu

uzgodnienia, zgodnie z którymi przewidziana została możliwość przedłużenia

umowy na czas oznaczony lub nie oznaczony, a wszelkie zmiany umowy wymagają

zachowania formy pisemnej, a także uzgodnienie, że w razie nie opuszczenia

pomieszczenia po wygaśnięciu umowy, najemca zobowiązany będzie płacić czynsz

powiększony dziesięciokrotnie, wyłączają możliwość zastosowania art. 674 k.c.

tylko z tego względu, że brak było sprzeciwu strony powodowej na zajmowanie

pomieszczenia po wygaśnięciu umowy najmu. Sąd Apelacyjny podniósł, że tylko

przez okres jednego miesiąca po zakończeniu najmu funkcjonował zarząd

powodowej Wspólnoty, natomiast w późniejszym okresie Wspólnota nie miała

wybranego zarządu, co oznacza, że strona powodowa nie miała możliwości

wyrażenia zgody na dalsze zajmowanie pomieszczenia przez stronę pozwaną.

Sąd Apelacyjny, uznając stronę pozwaną za posiadacza w złej wierze, uznał,

że stronie powodowej należy się wynagrodzenie odpowiadające wysokości

czynszu, jaki w spornym okresie uzyskałaby, wynajmując sporne pomieszczenie

(art. 224 § 2 w zw. z art. 230 k.c.).

Strona pozwana zaskarżyła wyrok Sądu Apelacyjnego skargą kasacyjną,

zarzucając naruszenie art. 224 § 2 w zw. z art. 230 k.c. oraz art. 21 ust. 1 ustawy

z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz. U. 2000, nr 80, poz. 903

ze zm. - dalej: „u.w.l.”) w zw. z art. 331

§ 1 k.c. przez ich niewłaściwe zastosowanie

i art. 674 k.c. przez jego błędną wykładnię. Zdaniem skarżącej art. 224 § 2 w zw.

z art. 230 k.c. znajduje zastosowanie wyłącznie w stosunkach między właścicielem

a posiadaczem, nie zaś w rozliczeniach między współwłaścicielami.

Ponadto w ocenie pozwanej brak organu uprawnionego do reprezentowania

powodowej Wspólnoty nie wyłącza możliwości rozporządzenia nieruchomością

wspólną przez członków wspólnoty i tym samym możliwości dorozumianego

wyrażenia przez nich zgody na przedłużenie najmu w trybie art. 674 k.c.

Tej możliwości nie wyklucza również zawarte w umowie zastrzeżenie, że wszelkie

zmiany umowy dla swej ważności wymagają formy pisemnej.

4

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Istota sprawy, zważywszy na zakres kontroli kasacyjnej, jaki został

wyznaczony przez stronę skarżącą w skardze kasacyjnej, sprowadza się do

kwestii, czy po upływie terminu oznaczonego w umowie najmu, doszło

za domniemaną zgodą strony powodowej do przedłużenia najmu spornego

pomieszczenia, a także pytania, czy powodowa Wspólnota może skutecznie

domagać się od strony pozwanej - jako członka tej Wspólnoty, która w dniu 31

grudnia 1998 r. nabyła na własność lokal użytkowy wraz z udziałem w częściach

wspólnych budynku (m.in. sporne pomieszczenie) oraz w prawie użytkowania

wieczystego działki gruntu – wynagrodzenia za korzystanie przez pozwanego

z tego pomieszczenia w sposób wykluczający współposiadanie pozostałych

członków Wspólnoty.

Rozważając pierwsze zagadnienie nie można pominąć okoliczności, której

ani Sąd Okręgowy, ani strony procesu nie przydały należytego znaczenia, że po

zakończeniu umowy najmu spornego pomieszczenia strona pozwana zaprzestała

płacenia czynszu. Już z tych względów twierdzenie strony pozwanej odwołującej

się do regulacji przyjętej w art. 60 k.c., że w sposób dorozumiany najem został

przedłużony, budzi zasadnicze zastrzeżenia, nie można bowiem przekonująco

twierdzić, że nastąpiło dorozumiane kontynuowanie najmu w sytuacji, gdy najemca

zaprzestał płacenia czynszu. Należało mieć także na względzie okoliczność,

że w umowie najmu (§ 8) strony przewidziały „możliwość przedłużenia umowy

na czas określony lub nieokreślony”, zastrzegając jednocześnie, że „wszelkie

zmiany umowy dla swej ważności wymagają zachowania formy pisemnej” (§ 11).

Wprawdzie przedłużenie umowy nie stanowi zmiany umowy łączącej strony, tym

niemniej zawarte w § 11 zastrzeżenie wskazuje, że stosunek najmu strony

kształtować chciały wyłącznie na podstawie pisemnych oświadczeń woli. Wskazać

ponadto należy, że w świetle art.674 i art.60 k.c. do przedłużenia najmu

nie wystarczy samo używanie rzeczy przez najemcę po upływie terminu

oznaczonego w umowie, lecz konieczne jest, aby używanie rzeczy odbywało się za

wyraźną lub chociażby domniemaną zgodą wynajmującego, wyrażoną jednak

w sposób dostatecznie czytelny (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 16 czerwca

2000 r., IV CKN 65/00, LEX nr 533125 oraz z dnia 14 marca 2003 r., V CKN

5

1754/00, LEX nr 137591). Z ustaleń dokonanych w sprawie nie wynika, aby strona

powodowa przez określone zachowanie objawiła wolę przedłużenia umowy najmu.

Zarzut naruszenia art.674 k.c. ocenić zatem należało jako nieuzasadniony.

Podobnie ocenić należało zarzut naruszenia art. 224 § 2 w zw. z art. 230 k.c.

oraz art. 21 ust 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz. U.

2000, nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej: „u.w.l.”) w zw. z art. 331

§ 1 k.c. przez ich

niewłaściwe zastosowanie. Skarżący uzasadniając ten zarzut wskazał na

rozbieżności w orzecznictwie w zakresie podstawy prawnej żądania zgłoszonego

przez stronę powodową. Istotnie w orzecznictwie Sądu Najwyższego

zaprezentowany został pogląd o możliwości stosowania art. 207 k.c. (uchwała

z dnia 10 maja 2006 r., III CZP 9/06, OSNC 2007, nr 3, poz. 37, poddana krytyce

w doktrynie), a także wyrażone zostało stanowisko dopuszczające możliwość

stosowania przepisów o tzw. roszczeniach uzupełniających, tj. art. 224 § 2 lub art.

225 k.c. (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 2008 r., III CZP 3/08, OSNC

2009, nr 4, poz. 53).

W tej ostatniej uchwale, która w ocenie skarżącego „nie poparta została

dogłębną analizą prawną”, Sąd Najwyższy w sposób obszerny i niezwykle

pogłębiony zanalizował zagadnienie obowiązku zapłaty wynagrodzenia za

korzystanie z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli z rzeczy będącej

przedmiotem współwłasności. Z rozważań tych płyną następujące wnioski.

Po pierwsze, współwłaściciel wyłącznie korzystający z rzeczy wspólnej nie może

takiej postaci korzystania uzasadnić powołaniem się na uprawnienia wynikające

z art. 206 k.c., skoro przepis ten stwarza kompetencje do korzystania przez

wszystkich współwłaścicieli z rzeczy jako całości, nie zaś do korzystania z rzeczy

lub jej części z jednoczesnym wyłączeniem innych uprawnionych. Takie korzystanie

stanowi naruszenie uprawnień pozostałych współwłaścicieli do posiadania rzeczy

i korzystania z niej w zakresie, jaki daje się pogodzić z korzystaniem z rzeczy przez

pozostałych współwłaścicieli. Po drugie, naruszenie uprawnienia do korzystania

z rzeczy stwarza po stronie współwłaścicieli podstawę żądania dopuszczenia do

korzystania z rzeczy wspólnej lub dokonania podziału rzeczy quo ad usum. W razie

wykazania przesłanek stosowania art. 224 § 2 lub art. 225 k.c. współwłaściciele

pozbawieni możliwości korzystania z rzeczy mogą żądać zapłaty wynagrodzenia od

6

tego współwłaściciela, który wyłącznie korzystał w całości lub części z przedmiotu

współwłasności. Sąd Najwyższy w składzie rozpoznającym skargę pozwanego

pogląd ten podzielił.

Z tych względów skargę kasacyjną, jako pozbawiona usprawiedliwionych

podstaw, należało oddalić (art. 39814

k.p.c.). O kosztach postępowania kasacyjnego

orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 2 w zw. z art. 391 § 1 i art. 39821

k.p.c.).