IV CSK 90/10

Sygn. akt IV CSK 90/10

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 lipca 2010 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Iwona Koper (przewodniczący)

SSN Wojciech Katner (sprawozdawca)

SSN Bogumiła Ustjanicz

Protokolant Katarzyna Jóskowiak

w sprawie z powództwa Skarbu Państwa – Prezydenta Miasta O.

przeciwko „Zakładowi Budowlano – Instalacyjnemu J. Z.” Spółce z o.o. z siedzibą w

O.

o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej

w dniu 15 lipca 2010 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej

od wyroku Sądu Okręgowego w O.

z dnia 4 listopada 2009 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi

Okręgowemu w O. do ponownego rozpoznania, pozostawiając

temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania

kasacyjnego.

Uzasadnienie

2

Sąd Okręgowy w O. wyrokiem z dnia 4 listopada 2009 r. oddalił apelację

powodowego Skarbu Państwa, reprezentowanego przez Prezydenta Miasta O., od

wyroku Sądu Rejonowego w O. z dnia 16 kwietnia 2009 r. w sprawie przeciwko

Zakładowi Budowlano-Instalacyjnemu J. Z. spółka z o.o. z siedzibą w Ol.e o

uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

W sprawie został ustalony następujący stan faktyczny. Dla nieruchomości,

której dotyczy sprawa prowadzona była najpierw księga gruntowa, w której wpisani

byli A. R. i jego żona M. R., jako właściciele „w ramach ogólnej małżeńskiej

wspólnoty majątkowej". A. i M. R. uzyskali w 1945 r. stwierdzenie swojej

przynależności do narodowości polskiej, stąd też przysługiwało im obywatelstwo

polskie. W 1981 r. A. i M. R. wyjechali na stałe do Niemiec.

Postanowieniem Sądu Rejonowego w O. z dnia 27 listopada 2006 r.

stwierdzone zostało nabycie spadku na podstawie ustawy po A. R., zmarłym w

1985 r., przez żonę spadkodawcy M. R. oraz dzieci N. R. i U. M. G. po 1

/3 części

każde z nich, a następnie stwierdzone zostało, że spadek na podstawie ustawy po

M. R., zmarłej w 1988 r. nabyły dzieci spadkodawczyni N. R. i U. M. G. po ½ części

każde z nich.

W dziale II księgi wieczystej założonej w dniu 8 marca 2007 r. dla

przedmiotowej nieruchomości, której dotyczy niniejsza sprawa wpisani zostali jako

współwłaściciele N. R. i U. M. G. po ½ części każde z nich. W dniu 25 września

2007 r. zawarli oni z pozwaną Spółką umowę sprzedaży tej nieruchomości za cenę

150.000 złotych.

Oddalenie powództwa Skarbu Państwa zostało uzasadnione tym, że

w księdze wieczystej wpisana jest pozwana firma, a ona jest właścicielem tej

nieruchomości na podstawie umowy zawartej z poprzednimi właścicielami. Chroni

ją więc rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Wyłączenia rękojmi nie

spowodowała ani zła wiara nabywców, bo w okolicznościach sprawy nie można

było im jej zarzucić, ani nieodpłatność czynności prawnej, jako że nie było

wystarczających podstaw do uznania nieodpłatności za przyczynę przysporzenia

3

pozwanych. Z kolei, nabycie własności przez pozwanych nastąpiło od osób

uprawnionych, ponieważ nie znajdował do nich zastosowania art. 38 ust. 3 ustawy

z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (tekst jedn.

Dz. U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159 ze zm., dalej jako u.g.t.). Zdaniem Sądu,

spadkodawcy sprzedawców ujawnionych jako współwłaściciele nie utracili ani

obywatelstwa polskiego, ani własności, a sprzedawcy stali się właścicielami

nieruchomości jako spadkobiercy, mogący rozporządzić własnością nieruchomości.

Apelacja strony powodowej oparta była na zarzutach wynikających

z naruszenia powołanych przepisów ustawy o gospodarce terenami w miastach

i osiedlach z 1961 r. oraz przepisów postępowania cywilnego; została ona

oddalona wyrokiem wskazanym na wstępie.

Skarga kasacyjna powodowego Skarbu Państwa zarzuciła zaskarżonemu

wyrokowi, w pierwszej kolejności, naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 382

k.p.c. oraz art. 217 § 1 w związku z art. 391 § 1 k.p.c. poprzez bezpodstawne

pominięcie dowodów, co doprowadziło do nie wyjaśnienia podstawy faktycznej

rozstrzygnięcia; art. 244 § 1 k.p.c. poprzez przyjęcie innych ustaleń niż zawarte

w dokumencie urzędowym sporządzonym w przepisanej formie przez powołany do

tego organ władzy państwowej (decyzje Wojewody), co doprowadziło do nie

wyjaśnienia podstawy faktycznej rozstrzygnięcia; art. § 3 k.p.c. poprzez

rozstrzygnięcie kwestii, której rozpoznanie zostało przekazane przez przepisy

szczególne do właściwości organów innych niż sąd powszechny; naruszenie art. 2,

7 i 10 Konstytucji RP przez nieuwzględnienie zasad konstytucyjnych wyrażonych

we wskazanych przepisach, wskazujących na rozdzielenie uprawnień organów

administracyjnych i sądów powszechnych. Naruszenie prawa materialnego dotyczy

niewłaściwego zastosowania (niezastosowania) art. 38 ust. 3 powoływanej już

ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach z 1961 r., poprzez uznanie,

że nieruchomość będąca przedmiotem niniejszego postępowania nie przeszła z

mocy samego prawa na własność Skarbu Państwa, jak też art. 5 oraz 6 ust. 2

ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej jako u.k.w.h.), poprzez przyjęcie, iż

pozwanego chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, w sytuacji, gdy wie

on, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo

mógł się z łatwością o tym dowiedzieć. Skarżący wniósł o uchylenie i zmianę

4

zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie apelacji i zmianę wyroku Sądu

pierwszej instancji oraz uwzględnienie powództwa, ewentualnie o uchylenie

zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania,

z zasądzeniem kosztów.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną pozwany wniósł o oddalenie skargi

z zasądzeniem kosztów postępowania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna strony powodowej jest uzasadniona.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do zarzutów dotyczących naruszenia

przepisów postępowania cywilnego uznać należy naruszenie przez zaskarżony

wyrok art. 244 k.p.c., art. 217 § 1, art. 382, jak też art. 2 § k.p.c.

Według art. 244 k.p.c. dokumenty urzędowe, sporządzone w przepisanej

formie przez powołane do tego organy władzy publicznej i inne organy państwowe

w zakresie ich działania, stanowią dowód tego, co zostało w nich urzędowo

zaświadczone. Naruszenie art. 244 k.p.c. przez Sąd drugiej instancji polegało na

tym, że Sąd ten nie przyjął jako ustalonego w sprawie faktu utraty przez M. R.

(występującą w dokumentach jako M. R.) oraz przez A. R. (występującego w

dokumentach jako A. R.) obywatelstwa polskiego, co zostało stwierdzone

decyzjami Wojewody […] z dnia 1 czerwca 2009 r. Tymczasem decyzje te nie

tylko nie mogły być nieuwzględnione, ale wiązały Sąd w niniejszej sprawie. Czym

innym bowiem jest związanie sądu powszechnego prawomocną decyzją

administracyjną (por. wyrok SN z dnia 19 listopada 2004 r., V CK 251/04, Lex nr

172465, uchwała składu 7 sędziów SN z dnia 9 października 2007 r., III CZP

46/07, OSNC 2008, nr 3, poz. 30; wcześniejsza uchwała SN z dnia 29

października 1958 r., I CO 19/58, OSNCK 1960, nr 1, poz. 1), a czym innym

rozstrzyganie przez sąd powszechny o znaczeniu dokumentu urzędowego dla

wyniku postępowania (por. teza pierwsza wyroku SN z dnia 5 września 2008 r., I

CSK 117/08, Lex nr 465904). Prawomocne decyzje administracyjne wiążą w tej

sprawie i dopóki nie zostały skutecznie podważone korzystają z domniemania

autentyczności i prawdziwości.

5

Nie wykazano ani nawet nie próbowano wykazywać w trakcie postępowania

w niniejszej sprawie, tak jak tego wymaga utrwalone orzecznictwo i popierająca je

doktryna, aby decyzje te można uznać za bezwzględnie nieważne z powodu ich

wydania przez nieistniejący lub oczywiście niewłaściwy organ, bądź też

z pominięciem wszelkiej procedury, wymaganej do ich wydania, bądź wreszcie,

aby decyzje te dotyczyły kwestii w nich zawartych, ale nie będących przedmiotem

ich rozstrzygnięcia. Toteż nie można uznać za prawidłowe tych wywodów

uzasadnienia zaskarżonego wyroku, które sprzecznie z regułami postępowania

cywilnego i powołując się na art. 244 k.p.c. odmawiają powyższym decyzjom

administracyjnym charakteru wiążącego w sprawie oraz uznają za uprawnione

przeprowadzenie odmiennej analizy skutków przepisów ustawy z dnia 15 lutego

1962 r. o obywatelstwie polskim (Dz. U. nr 10, poz. 49 ze zm., dalej jako u.o.p.).

Rozstrzyganie o obywatelstwie nie należy do organów sądowych i ustalenia

własne czynione w sprawie, mimo wydania przez właściwy organ decyzji

administracyjnych stanowi oczywiste naruszenie podniesionych w skardze

kasacyjnej norm konstytucyjnych (art. 2, 7 i 10 Konstytucji RP oraz art. 2 § 3 k.p.c.

(por. uzasadnienie uchwały SN z dnia 21 stycznia 2003 r., III CZP 77/02, OSNC

2003, nr 11, poz. 144). Nie może zmienić takiej oceny pominięcie w wymienionych

decyzjach daty utraty obywatelstwa polskiego przez małżonków R. (R.), jako że z

uzasadnienia, które jest częścią decyzji wynika, że może chodzić tylko o czas ich

wyjazdu na stałe z Polski, a utrata obywatelstwa wiąże się z tym wyjazdem.

W aktach sprawy pojawia się też informacja o zaświadczeniu Urzędu

Wojewódzkiego, oznaczonego pod datą 14 sierpnia 2006 r. jako k. 24 akt sprawy

spadkowej X Ns …/06 Sądu Rejonowego w O., z którego wynika, że w

prowadzonym „rejestrze utrat obywatelstwa polskiego" pod nr 52[...] figuruje utrata

obywatelstwa przez M. R., a pod nr 51[...] – utrata obywatelstwa przez A. R.; co do

obu osób ze wskazaniem, iż utrata obywatelstwa nastąpiła w 1981 r. Ponadto

stwierdza się w tym zaświadczeniu, że brak jest informacji o nabyciu przez

wymienione osoby ponownie obywatelstwa polskiego po 1981 r., a fakt zgonu

jednej i drugiej osoby nie został zgłoszony w polskim urzędzie stanu cywilnego.

6

Z ustaleń faktycznych Sądu Rejonowego w O., wydającego wyrok

w pierwszej instancji w niniejszej sprawie wynika, że Sąd ten oparł swoje ustalenia

znając przytoczone zaświadczenie Urzędu Wojewódzkiego i załączając

postanowieniem (k. 132 pierwszego tomu akt) akta sprawy spadkowej do dowodów

w niniejszej sprawie, czyniąc to również kolejnym postanowieniem z dnia

16 kwietnia 2009 r. (k. 235 drugiego tomu akt) przez dopuszczenie dowodów

z dokumentów „załączonych do akt niniejszej sprawy (...) na okoliczność stanu

prawnego nieruchomości (...)". Z tego należy wnosić, że Sąd zaliczył dokumenty

z akt sprawy spadkowej do materiału dowodowego.

Mając to na uwadze trzeba stwierdzić, że nieuwzględnienie wskazanych

dowodów, tak jak należało przez Sąd Okręgowy, mimo nie przedstawienia przez

stronę pozwaną żadnych dowodów je kwestionujących, stanowi naruszenie art. 217

§ 1 i 382 k.p.c.

Powołana ustawa o obywatelstwie polskim w art. 13 ust. 1 zdanie drugie,

w brzmieniu ustawy obowiązującym w czasie wyjazdu małżonków R. z Polski w

1981 r. wyraźnie stanowiła, że nabycie obywatelstwa obcego pociągało za sobą

utratę obywatelstwa polskiego. Ustalono w sprawie, że M. i A. R. oświadczyli przed

wyjazdem, że poczuwają się do narodowości niemieckiej i złożyli wnioski o

pozbawienie ich obywatelstwa polskiego. Twierdzenie w uzasadnieniu

zaskarżonego wyroku, że de facto małżonkowie R. nie nabyli obywatelstwa

niemieckiego po wyjeździe z Polski jest nieuprawnione. Jak wynika z akt niniejszej

sprawy, a co jest powszechnie wiadome, nie potrzebowali oni nawet uzyskiwać

obywatelstwa niemieckiego, o które wystąpili, ponieważ na terenie RFN

„odnowione" zostało na podstawie prawa miejscowego ich obywatelstwo niemieckie

sprzed 1945 roku, które zgodnie z prawem RFN nigdy nie wygasło. Z kolei,

niezasadne jest w zaskarżonym wyroku kwestionowanie utraty przez małżonków R.

obywatelstwa polskiego poprzez podważanie znaczenia prawnego uchwały Rady

Państwa z dnia 16 maja 1956 r. (nr 37/56, niepubl.) w sprawie ogólnego zezwolenia

na zmianę obywatelstwa polskiego repatriantom niemieckim i opowiadających się

za prawnym znaczeniem i skutecznością tej uchwały wyroków Wojewódzkiego

Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 21 lipca 2005 r. (IV SA/Wa 560/05,

Lex nr 190580), z dnia 11 stycznia 2006 r. (IV SA/Wa 1567/05, Lex nr 196324), z

7

dnia 27 października 2006 r. (IV SA/Wa 1519/06, Lex nr 283563), z dnia 23

stycznia 2007 r. (IV SA/Wa 2106/06, Lex nr 322413) i z dnia 24 stycznia 2007 r. (IV

SA/Wa 2241/06, Lex nr 322411). Tym samym skład orzekający w niniejszej sprawie

nie podzielił częściowo odmiennego stanowiska w powyższej kwestii zawartego w

wyroku Sądu Najwyższego z dnia 17 września 2001 r. (III RN 56/01, OSNP 2002,

nr 13, poz. 299).

Zgodnie z obowiązującymi w 1981 r. przepisami powoływanej już ustawy

o gospodarce terenami w miastach i osiedlach z 1961 r. (u.g.t.) wynikało (art. 38

ust. 3), że nieruchomości, stanowiące zgodnie z przepisami o majątkach

opuszczonych i poniemieckich z 1946 r. własność osób, którym wobec uzyskania

przez nie stwierdzenia narodowości polskiej służyło obywatelstwo polskie,

przechodzą z mocy samego prawa na własność Państwa, jeżeli osoby te w związku

z wyjazdem z kraju utraciły lub utracą obywatelstwo polskie. Według zdania

drugiego tego przepisu osoby te traciły prawo rozporządzania nieruchomością

z dniem, w którym złożyły właściwym organom polski dowód osobisty i otrzymały

dokument uprawniający do wyjazdu z kraju. Wszystkie te przesłanki zostały

spełnione w odniesieniu do M. R. i A. R. Zatem, nawet nie z chwilą utraty

obywatelstwa, które mogło nastąpić później, jeśli tylko były ku temu przesłanki

(wynikały one dla wymienionych osób z art. 1 ust. 1 zdanie drugie u.o.p.), ale z

otrzymaniem pozwolenia na wyjazd, osoby o których mowa w art. 38 ust. 3 u.g.t.

traciły z mocy prawa uprawnienia do rozporządzania własnością nieruchomości.

Jak stwierdził Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 15 stycznia 1966 r. (II CR

9/66, OSNC 1966, nr 7-8, poz. 135) o przejściu własności na rzecz Państwa

decydująca była chwila wyjazdu z kraju właściciela nieruchomości, a nie chwila

utraty przez niego obywatelstwa polskiego w związku z tym wyjazdem. Utrata

własności następowała z samym spełnieniem przesłanek z art. 38 ust. 3 zdanie

pierwsze u.g.t. (por. wyrok SN z dnia 13 grudnia 2005 r., IV CK 304/05, OSNC

2006, nr 10, poz. 166 wraz z cyt. tam orzecznictwem). Dlatego Sądy obu instancji

niezasadnie przyjęły, że małżonkowie R. nie utracili obywatelstwa polskiego w

związku z wyjazdem z Polski i z tego powodu własność przedmiotowej

nieruchomości nie przeszła z mocy prawa na własność Państwa (Skarbu Państwa).

W uzasadnieniu zaskarżonego wyroku znalazło się oczywiste stwierdzenie, że

8

art. 38 ust. 3 u.g.t. nie przewidywał utraty obywatelstwa, a zaraz potem

niezrozumiałe dodanie: „a jedynie utratę w związku z wyjazdem z kraju, co nie

może być rozumiane jednoznacznie". Wszystko to nastąpiło w warunkach

prawnych, które nie pozwalały na posiadanie podwójnego obywatelstwa łączonego

z obywatelstwem polskim, stanowiąc w art. 1 ust. 1 zdanie drugie u.o.p.

w brzmieniu z 1981 r., że „nabycie obywatelstwa obcego pociąga za sobą utratę

obywatelstwa polskiego".

Skutkiem zastosowania wymienionych przepisów M. R. i A. R. od 1981 roku

nie mieli tytułu własności do przedmiotowej nieruchomości. W chwili ich śmierci w

1985 i 1988 r. nieruchomość ta, nie będąc własnością żadnego ze spadkodawców

nie mogła zatem wejść w skład spadku, o nabyciu którego przez spadkobierców

ustawowych - syna N. R. i córkę U. M. G. orzekł Sąd Rejonowy w O.

postanowieniem z 2006 r. w sprawie X Ns …/06. Jeżeli tak, to zgodnie z zasadą

nemo plus iuris transferre potest quam ipse habet wymienieni spadkobiercy nie stali

się właścicielami przedmiotowej nieruchomości, tylko został nim już uprzednio

Skarb Państwa. Nie będąc właścicielami N. R. i M. G. nie mieli tytułu prawnego do

sprzedania tej nieruchomości pozwanej Spółce umową z dnia 25 września 2007 r.

Wpisanie własności do księgi wieczystej nie ma charakteru konstytutywnego

(art. 155 i nast. k.c., art. 1 u.k.w.h.), toteż założenie w 2007 r. księgi wieczystej dla

tej nieruchomości i wpisanie w niej w dziale II N. R. i U. M. R. po ½ części każdego

z nich jako właścicieli nie zrodziło po ich stronie tytułu własności. Wpisanie to jest

natomiast podstawą domniemań, wynikających z treści księgi wieczystej. W

szczególności istotne jest domniemanie jawności księgi wieczystej, czyli możliwości

zapoznania się przez każdą zainteresowaną osobę z jej treścią (art. 2 u.k.w.h.) oraz

zgodności wpisu do księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, czyli

domniemanie, że prawo jawne wpisane do księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z

rzeczywistym stanem prawnym, a prawo wykreślone nie istnieje (art. 3 u.k.w.h.).

Słusznie wskazał Sąd drugiej instancji, że obalenie domniemania wynikającego z

art. 3 u.k.w.h. jest możliwe tylko przez wytoczenie powództwa o uzgodnienie treści

księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 u.k.w.h.). W czasie

zawierania umowy między N. R. i U. M. R. (dalej nazywanych spadkobiercami),

a pozwaną Spółką nie toczyło się takie postępowanie.

9

Postępowanie to zostało wszczęte dopiero w niniejszej sprawie. Pozwana

Spółka broni się dowodząc, że nabyła nieruchomość działając w zaufaniu do treści

księgi wieczystej i korzysta z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, o której

stanowi art. 5 u.k.w.h. Według tego przepisu, będącego wyjątkiem od wskazanej

już zasady, że nie można nabyć od drugiej osoby więcej praw, niż ona sama

posiada (nemo plus iuris...), w razie niezgodności między stanem prawnym

nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym

treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą

uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.

Przesłanki te są w niniejszej sprawie spełnione: czynność prawna (umowa

sprzedaży) została dokonana między osobami wpisanymi jako właściciele do księgi

wieczystej (spadkobiercy), będącymi sprzedawcami, a kupującą nieruchomość

pozwaną Spółką która działała w zaufaniu do treści księgi wieczystej, w której jako

właściciele figurowali spadkobiercy.

Sądy w toku instancji odmówiły zasadności twierdzeniu powodowego Skarbu

Państwa, że w sprawie zachodzą przesłanki wyłączające rękojmię, to znaczy

nieodpłatność czynności prawnej rozporządzającej własnością przez

spadkobierców oraz brak dobrej wiary po stronie pozwanych nabywców.

Najpierw należy uznać, wbrew twierdzeniom strony pozwanej, że w sprawie

o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, osoba

niewpisana do księgi wieczystej a roszcząca sobie o to prawo może dowodzić, że

zbywca nieruchomości, wpisany do księgi na podstawie postanowienia o nabyciu

spadku nie miał do tego tytułu. Stwierdzenie o nabyciu spadku ma postać

sądowego postanowienia o charakterze deklaratoryjnym (art. 1025 k.c.), jako że

spadek przechodzi na spadkobierców z chwilą śmierci spadkodawcy (art. 925 k.c.),

przy czym w skład spadku mogą wejść tylko prawa, które spadkodawca posiadał

w chwili swojej śmierci (art. 922 § 1 k.c.). Z tego wynika, że w skład spadku po M.

R. i A. R., wbrew stanowisku Sądu w zaskarżonym wyroku nie mogła wchodzić

nieruchomość, o której wpis własności na rzecz Skarbu Państwa toczy się niniejsza

sprawa.

10

Jeżeli więc nabyciu własności przez pozwanego miałaby przysługiwać

ochrona wynikająca z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, to tylko w razie

braku obu z zarzucanych w skardze kasacyjnej wyłączeń tej rękojmi, o których

mowa w art. 6 u.k.w.h. Można na boku pozostawić na tym etapie rozpoznawania

sprawy nieodpłatność rozporządzenia dokonaną przez spadkobierców na rzecz

pozwanego i zastanawiania się, czy ustalona cena jest ekwiwalentna do wartości

nieruchomości oraz, czy została zapłacona przez stronę pozwaną, mimo że Sądy

w toku instancji nie przeprowadziły należytego postępowania dowodowego, o które

wnosił powód. Jeśli jeszcze zajdzie taka potrzeba, to należy do tych dowodów

wrócić, ponieważ Sąd Apelacyjny w uzasadnieniu zajął stanowisko, że w razie

nabycia mieszanego nieruchomości (częściowo odpłatnie, częściowo nieodpłatnie)

rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych jest wyłączona. Mimo to nie

przeprowadzono w tym kierunku dowodów, a dowody zaofiarowane przez stronę

powodową odrzucono.

Jest racja w twierdzeniu Sądu Apelacyjnego, że art. 155 k.c. stanowi

o przeniesieniu własności w wyniku umowy sprzedaży bez względu na to, czy cena

została zapłacona, ale to nie ma żadnego znaczenia odnośnie do odpłatnego lub

nieodpłatnego celu przysporzenia i tego, czy causa przeniesienia własności wiązała

się ze sprzedażą czy też z inną umową. Dlatego oświadczenie w akcie notarialnym,

że cena została zapłacona nie jest dowodem, ani decydującym o zawarciu umowy

sprzedaży, ani dowodem jedynym.

W pierwszej kolejności należy się zająć złą wiarą pozwanego nabywcy, jako

przesłanką wyłączającą ochronę z tytułu rękojmi. Sąd Okręgowy uznał, że skoro

pozwana Spółka sprawdziła treść księgi wieczystej, a w niej wpisani byli

spadkobiercy jako właściciele nieruchomości (współwłaściciele po 1

/2 części), to

wykazana została należyta staranność po stronie nabywcy i nie można mu zarzucić

złej wiary. Sąd pierwszej instancji stwierdził, że pozwany dokonał „weryfikacji"

księgi wieczystej, ale nie wskazał, na czym ta „weryfikacja" miała polegać.

W prawie cywilnym operuje się przede wszystkim pojęciem dobrej wiary. To

dobra wiara strony postępowania cywilnego jest chroniona w różnych

okolicznościach. Stanowi o niej ogólnie art. 7 k.c., że „Jeżeli ustawa uzależnia

11

skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary".

W przypadku rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych także się chroni dobrą

wiarę nabywcy, ale przyjmując za taką postępowanie nabywcy nieruchomości, który

nie spełnia warunków prawnych złej wiary, jeśli ta jest zarzucana. Wynika to

z określenia złej wiary nabywcy i jest wyjątkowym w systemie prawa określeniem

złej wiary podmiotu prawa. Służy ono maksymalnemu wyeliminowaniu

uznaniowości w stwierdzeniu złej wiary, której niedowiedzenie znosi negatywną

przesłankę po stronie nabywcy nieruchomości korzystającego z rękojmi wiary

publicznej ksiąg wieczystych. Toteż w razie zarzucenia złej wiary nabywcy musi się

dowieść spełnienia jej przesłanek określonych w art. 6 ust. 2 u.k.w.h. Zgodnie z tym

przepisem w złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna

z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym

dowiedzieć.

Można się zgodzić z tym, że powód w dotychczasowym postępowaniu nie

udowodnił pozwanemu wprost wiedzy o tym, że treść księgi wieczystej jest

niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym. Jednak ustalenia stanu faktycznego

wskazują, że skoro księga wieczysta nieruchomości została założona kilka

miesięcy przed transakcją sprzedaży, jako pierwsi właściciele wpisani zostali do

niej spadkobiercy, mający zaledwie od kilku miesięcy wcześniej postanowienie

stwierdzające nabycie spadku po mieszkających w Niemczech rodzicach, tam też

zmarłych dwadzieścia lat wcześniej, to należało nabrać wątpliwości co do

okoliczności w jakich mogło dojść do spadkobrania i tytułu prawnego

spadkobierców oraz ich spadkodawców, a nawet co do prawidłowości wszczęcia

samego postępowania spadkowego. Działo się to w sytuacji, gdy w lokalnych

środkach masowego przekazu informowano o tych okolicznościach, były też

podjęte czynności śledcze przez organy ścigania.

W uzasadnieniu zaskarżonego wyroku pisze się o tym, że publikacje

prasowe i reportaże telewizyjne nie mogą być uznane za wiarygodne środki

informacji, jeśli ich treść pozostaje w sprzeczności z dokumentami urzędowymi.

W świetle wskazanych dowodów, znanych Sądom rozpoznającym niniejszą

sprawę jest jednak inaczej. Treść dokumentów włączonych do materiału

dowodowego wskazuje, że księga wieczysta zawiera wpisy sprzeczne

12

z rzeczywistym stanem prawnym. Ponadto, zastanowienia po stronie pozwanej

wymagały przyczyny proponowania przez sprzedających wyjątkowo niskiej ceny

sprzedaży, szybkość zawierania umowy po uzyskaniu stwierdzenia nabycia

spadku, mimo wystąpienia z wnioskiem dopiero po tak wielu latach od śmierci

rodziców i to w sytuacji dziedziczenia ustawowego, a zatem wiedzy o nabyciu

spadku przez dzieci spadkodawców z chwilą ich śmierci.

Nabywcą była pozwana Spółka, mająca, co w tej sprawie ma znaczenie,

obsługę prawną tego samego profesjonalnego pełnomocnika, który wcześniej

reprezentował spadkobierców w sprawie o stwierdzenie nabycia spadku. Musiał

więc znać stan faktyczny poprzez dokumenty zgromadzone w sprawie i regulacje

prawne, często wykorzystywane na terenach położenia nieruchomości

w okolicznościach wyjeżdżania na stałe osób, przyznających się do narodowości

niemieckiej i tracących wraz z obywatelstwem polskim własność nieruchomości.

Pełnomocnik ten, podobnie jak przedstawiciel, wbrew twierdzeniom Sądu drugiej

instancji, posiadał wiedzę, którą miał obowiązek przekazać mocodawcy

i notariuszowi sporządzającemu umowę sprzedaży, niezależnie od poglądów

prawnych, które mógł w sprawie reprezentować. Musiała więc być świadomość po

stronie pozwanej, że potrzebne jest dołożenie należytej staranności, żeby wyjaśnić

stronę faktyczną i prawną nieruchomości, dopiero potem podejmując decyzję ojej

nabyciu.

Ma rację Sąd pierwszej instancji, że same podejrzenia nie wystarczą,

a trzeba mieć pozytywną wiedzę, kto jest właścicielem, bądź mieć obiektywną

i łatwą możliwość uzyskania takiej wiedzy. Można jej jednak od pozwanego

wymagać, nawet na poziomie przeciętnej staranności, wymaganej w stosunkach

danego rodzaju, w których pozwany się znalazł (art. 355 § 1 k.c.). Nabycie

nieruchomości nastąpiło w celu prowadzenia działalności gospodarczej, ale nie

wiązało się z prowadzonym przez niego przedmiotem tej działalności (zakład

budowlano-instalacyjny w formie spółki z o.o.), więc przy zakupie nieruchomości

pozwanego nie obowiązywała staranność zawodowa, wyżej posadowiona, niż

przeciętna staranność podmiotu nie będącego profesjonalistą w obrocie (art. 355

§ 2 k.c.). Nawet wszakże przyjmując zwykłą staranność obowiązującą pozwaną

Spółkę (art. 355 § 1, art. 473 k.c.) była łatwość dowiedzenia się przez nią o tym, że

13

rodzice spadkobierców wyjechali do Niemiec w okolicznościach opowiadania się za

narodowością i obywatelstwem niemieckim i że skutkiem tego musiała być utrata

obywatelstwa polskiego, a to z kolei spowodowało przejście nieruchomości ex lege

na własność Państwa; nastąpiło to skutecznie mimo nie ujawnienia własności

Skarbu Państwa w księdze wieczystej. Powyższych wymagań nie można

utożsamiać ze żmudnym poszukiwaniem, bo słusznie twierdzi Sąd pierwszej

instancji, że takich uciążliwych czynności sprawdzających nie można wymagać od

nabywcy. Tutaj jednak nie ma się z tym do czynienia, przeciwnie, zarzucenie braku

należytej staranności wiąże się z niedokonanie żadnych czynności, poza

wejrzeniem kupującego do księgi wieczystej nabywanej nieruchomości.

Utrwalone orzecznictwo przekonuje, że jeśli się ma, albo powinno się mieć

wątpliwości co do stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej

z rzeczywistym stanem prawnym, to powinno się, stosownie do okoliczności

konkretnego przypadku, przed zawarciem umowy dotyczącej tej nieruchomości

upewnić się, czy rzeczywiście wiedza na temat stanu prawnego tej nieruchomości

jest prawidłowa i czy nie występuje rozbieżność między tym stanem, a wpisem

w księdze wieczystej. Zaniechanie obowiązku sprawdzenia informacji o tej

rozbieżności, np. w organach administracji może świadczyć o niestaranności

łatwego potwierdzenia lub zaprzeczenia tym obawom i świadczy o złej wierze

w rozumieniu art. 6 ust. 2 u.k.w.h. (wyrok SN z dnia 11 lipca 2002 r., I CKN 800/00,

Lex nr 74490). O tym, czy nabywca mógł z łatwością dowiedzieć się o niezgodności

treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym decyduje obiektywna

miara staranności połączona z obowiązującym w całym systemie prawa cywilnego

domniemaniem dobrej wiary (wyrok SN z dnia 23 września 2004 r., III CK 459/03,

Lex nr 424443). Tę obiektywną staranność należy następnie odnieść do

konkretnego nabywcy i zbadać, czy on, subiektywnie patrząc, ze względu na jego

poziom wykształcenia, doświadczenie, wyobrażenie o ogólnej wiedzy i wiedzy

prawniczej mógł z łatwością się dowiedzieć, że zbywca nie jest właścicielem, choć

figuruje w księdze wieczystej jako właściciel (uchwała SN z dnia 5 maja 1993 r.,

III CZP 52/93, OSP 1994, nr 12, poz. 238). Sąd drugiej instancji nie dokonał

ustaleń z punktu widzenia spełnienia przez pozwanego przesłanki złej wiary z art. 6

ust. 2 in fine u.k.w.h., uznając bezzasadnie, że jest to nieprzydatne w niniejszym

14

postępowaniu. Tymczasem jest to decydujące dla uznania, czy pozwany mógł

skutecznie nabyć własność nieruchomości na podstawie umowy zawartej ze

spadkobiercami, mimo że nie stali się oni właścicielami zbywanej nieruchomości,

nie byli więc nimi i w chwili jej sprzedawania.

Mając to na uwadze należało na podstawie art. 39815

§ 1 k.p.c. uwzględnić

skargę kasacyjną strony powodowej, uchylając zaskarżony wyrok i przekazując

sprawę do ponownego rozpoznania wraz z rozstrzygnięciem na podstawie art. 108

§ 2 w związku z art. 391 § 1 i 39821

o kosztach postępowania kasacyjnego.

/km/