I CSK 19/10

Sygn. akt I CSK 19/10

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 22 lipca 2010 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Tadeusz Wiśniewski (przewodniczący)

SSN Irena Gromska-Szuster (sprawozdawca)

SSN Krzysztof Strzelczyk

w sprawie z powództwa Jerzego B.i innych, przeciwko Skarbowi Państwa

reprezentowanemu przez Ministra Skarbu Państwa

i Bogusławowi J.

z udziałem interwenientów ubocznych po stronie powodowej: Teresy D., Janiny G. i

Włodzimierza S.

o ustalenie prawa,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 22 lipca 2010 r.,

skargi kasacyjnej powodów i interwenientów ubocznych

od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 14 października 2008 r.,

uchyla zaskarżony wyrok w części oddalającej apelację od

rozstrzygnięcia dotyczącego roszczenia o ustalenie oraz

w części orzekającej o kosztach postępowania apelacyjnego

i w tym zakresie przekazuje sprawę Sądowi Apelacyjnemu do

2

ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach

postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 27 kwietnia 2007 r. Sąd Okręgowy oddalił powództwo

trzydziestu powodów (przy udziale trojga interwenientów ubocznych po ich stronie)

przeciwko Skarbowi Państwa – Ministrowi Skarbu Państwa oraz Bogusławowi J. o

rozwiązanie zawartej w dniu 28 lutego 1996 r. umowy sprzedaży przez Skarb

Państwa pozwanemu B. J. przedsiębiorstwa państwowego Drukarnia Oświatowa w

Ł., w części dotyczącej przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu i

sprzedaży prawa własności znajdującego się na nim budynku mieszkalnego w Ł.

3

przy ul. U. [...] oraz o ustalenie na podstawie art. 4 ust. 2 i 4 ustawy z dnia 7 lipca

2005 r. o zmianie niektórych ustaw dotyczących nabywania własności

nieruchomości (Dz. U. Nr 157, poz. 1315 – dalej: „ustawa z dnia 7 lipca 2005 r.”),

że przy sprzedaży tej nieruchomości doszło do naruszenia ich interesu prawnego.

Wyrokiem z dnia 14 października 2008 r. Sąd Apelacyjny oddalił apelację

powodów i interwenientów ubocznych od tego wyroku a prawomocnym

postanowieniem z dnia 7 sierpnia 2009 r. odrzucił skargę kasacyjną powodów i

interwenientów ubocznych w zakresie roszczenia o rozwiązanie umowy sprzedaży

przez Skarb Państwa pozwanemu B. J. przedsiębiorstwa państwowego Drukarnia

Oświatowa w Ł., w części dotyczącej przeniesienia prawa użytkowania

wieczystego gruntu i sprzedaży prawa własności znajdującego się na nim budynku

mieszkalnego w Ł. przy ul. U.[...].

W zakresie roszczenia o ustalenie, że przy sprzedaży przedmiotowej

nieruchomości budynkowej doszło do naruszenia interesu prawnego powodów

Sądy ustaliły między innymi, iż powodowie byli pracownikami wskazanego wyżej

przedsiębiorstwa państwowego i na podstawie umów najmu zajmowali mieszkania

zakładowe w budynku mieszkalnym w Ł. przy ul. U.[...]. Umową z dnia 28 lutego

1996 r. Skarb Państwa sprzedał przedsiębiorstwo to B. J. Przedmiotem umowy było

przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551

k.c., w skład którego wchodziło m.in. prawo

użytkowania wieczystego gruntu o powierzchni 0,0991 ha w Ł. przy ul. U. [...] oraz

prawo własności posadowionego na nim budynku mieszkalnego stanowiącego

odrębny od gruntu przedmiot własności, w którym położone były mieszkania

zakładowe zajmowane przez powodów. Powodowie występowali do pozwanego B.

J. z wnioskami o wykup mieszkań. W chwili obecnej między nimi a właścicielem

budynku istnieje silny konflikt, powodowie nie opłacają czynszu właścicielowi,

przejęli zarząd nad budynkiem i samodzielnie nim gospodarują.

Oceniając roszczenie powodów o ustalenie, że przy sprzedaży

nieruchomości budynkowej B. J. doszło do naruszenia ich interesu prawnego Sąd

pierwszej instancji stwierdził, iż opiera się ono na art. 4 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 7

lipca 2005 r., która weszła w życie w dniu 19 września 2005 r. i znowelizowała

między innymi ustawę z dnia 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań

4

będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych

z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych

mieszkań będących własnością Skarbu Państwa (Dz. U. z 2001 r. Nr 4, poz. 24 ze

zm. – dalej: „ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r.”). W ustawie z dnia 7 lipca 2005 r.

zawarty jest także przepis intertemporalny – art. 6 nakazujący stosowanie

przepisów tej ustawy do spraw wszczętych i niezakończonych zawarciem umowy

sprzedaży mieszkania przed wejściem w życie tej ustawy. Powołując się na

wynikającą z art. 3 k.c. zasadę nie działania prawa wstecz Sąd Okręgowy uznał, że

przepisy obu ustaw: zarówno z dnia 15 grudnia 2000 r., jak i z dnia 7 lipca 2005 r.

nie mają zastosowania do stanów prawnych powstałych przed ich wejściem

w życie, a tym samym nie mają zastosowania do roszczenia powodów, bowiem

obie ustawy weszły w życie kilka lat po zbyciu przedsiębiorstwa wraz

z mieszkaniami zakładowymi zajmowanymi przez powodów. Zdaniem Sądu

pierwszej instancji powodowie nigdy nie nabyli uprawnień wynikających z ustawy

z dnia 15 grudnia 2000 r. gdyż w dniu wejścia w życie zarówno tej ustawy jak

i ustawy z dnia 7 lipca 2005 r. zamieszkiwany przez nich budynek nie stanowił już

własności Skarbu Państwa ani państwowych osób prawnych, lecz był własnością

osoby fizycznej. Ocena, czy doszło do naruszenia interesu prawnego najemcy

powinna być, zdaniem Sądu Okręgowego, dokonywana według stanu faktycznego

i prawnego z chwili zawarcia umowy sprzedaży przedsiębiorstwa, przyznane

ewentualnie później uprawnienia, których nie nabyli powodowie są bez znaczenia,

gdyż brak związku przyczynowego pomiędzy faktem zbycia przedsiębiorstwa

a sytuacją powodów w późniejszym okresie, a wszelkie rozważania jak

wyglądałaby sytuacja prawna powodów, gdyby nie doszło do sprzedaży

przedsiębiorstwa w lutym 1996 r. mają charakter czysto hipotetyczny.

Sąd Apelacyjny rozważając zarzuty apelacji powodów i interwenientów

ubocznych dotyczące roszczenia o ustalenie opartego na art. 4 ustawy z dnia

7 lipca 2005 r. podzielił stanowisko Sądu pierwszej instancji, że przepisy tej ustawy

nie mają w sprawie zastosowania i roszczenie określone w jej art. 4 powodom nie

przysługuje. Uznał, że z treści art. 4 ust. 1, 2 i 4 ustawy z dnia 7 lipca 2005 r.

wynika, iż ma ona zastosowanie do dawnych mieszkań zakładowych, które status

taki posiadały w dniu wejścia w życie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r., a więc

5

w lutym 2001 r., bowiem ustawa ta regulowała zbywanie na preferencyjnych

zasadach tzw. mieszkań zakładowych. Stwierdził, że regulacja zawarta w art. 4

ustawy z dnia 7 lipca 2005 r. nie ma zastosowania do mieszkań zajmowanych

przez powodów, które pięć lat przed wejściem w życie ustawy z dnia 15 grudnia

2000 r. zostały zbyte pozwanemu B. J. Skoro w dniu wejścia w życie tej ustawy

mieszkania powodów nie były już własnością przedsiębiorstwa państwowego ani

innych podmiotów wymienionych w art. 2 ust. 1 tej ustawy, lecz stanowiły własność

osoby fizycznej, to przy zbywaniu budynku mieszkalnego dawnego

przedsiębiorstwa państwowego Drukarnia Oświatowa w Ł. nie mogło dojść do

naruszenia interesu prawnego najemców lokali mieszkalnych w rozumieniu art. 4

ust. 2 i 4 ustawy z dnia 7 lipca 2005 r., bowiem lokale mieszkalne powodów nie

spełniały w dniu wejścia w życie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. kryteriów

mieszkania, w rozumieniu art. 2 ust. 3 tej ustawy. Powodom nie przysługiwało

zatem uprawnienie do nabycia mieszkań na warunkach preferencyjnych

określonych w tej ustawie ani prawo pierwszeństwa w niej ustanowione. Zdaniem

Sądu Apelacyjnego przepis art. 4 ustawy z dnia 7 lipca 2005 r. dotyczy naruszeń

zaistniałych przy stosowaniu ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r., która nie mogła

mieć zastosowania do nabycia lokali przez powodów wobec wcześniejszego zbycia

budynku pozwanemu B. J. Sąd stwierdził też, że w art. 6 ustawy z dnia 7 lipca 2005

r. chodzi o sprawy wszczęte i niezakończone, w których osoby uprawnione

ubiegają się o preferencyjne nabycie mieszkania w rozumieniu art. 2 ust. 3 ustawy

z dnia 15 grudnia 2000 r., a skoro uprawnienie takie powodom nie przysługuje, nie

ma spraw wszczętych z ich wniosku o preferencyjne nabycie lokalu mieszkalnego,

do załatwienia których miałby zastosowanie art. 4 ustawy z dnia 7 lipca 2005 r., a

zatem art. 6 ustawy także nie ma zastosowania.

W skardze kasacyjnej powodów i interwenientów ubocznych w zakresie

dotyczącym roszczenia o ustalenie zarzucono naruszenie art. 4 ust. 4 w zw. z art. 1

i 2 ustawy z dnia 7 lipca 2005 r. przez ich niezastosowanie do ustalonego stanu

faktycznego, mimo że w wyniku sprzedaży budynku mieszkalnego, w którym

powodowie zajmują mieszkania doszło do naruszenia ich interesu prawnego

a przepis ten dotyczy mieszkań, które w procesie zbywania przestały być

mieszkaniami zakładowymi i nie precyzuje czasowo przeszłości, w której to

6

nastąpiło; naruszenie art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 2005 r. przez błędną

wykładnię w wyniku przyjęcia, że odwołanie się w tym przepisie do art. 2 pkt 3

ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. oznacza, iż ustawa z dnia 7 lipca 2005 r. ma

zastosowanie jedynie do mieszkań, które były własnością przedsiębiorstw

państwowych jeszcze w dniu 7 lutego 2001 r., choć ustawa z dnia 7 lipca 2005 r.

nie przewiduje żadnego ograniczenia czasowego co do jej wstecznego działania

oraz naruszenie art. 3 k.c. przez niezastosowanie go do ustawy, której brzmienie

i cel nakazują stosowanie wstecz. Wnosili o uchylenie zaskarżonego wyroku

i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania i zasądzenia kosztów

zastępstwa procesowego w sprawie.

Pozwany Skarb Państwa wnosił o oddalenie skargi kasacyjnej i zasądzenie

kosztów postępowania kasacyjnego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W rozstrzygnięciu sporu będącego przedmiotem rozpoznania Sądu

Najwyższego o ustalenie, że przy sprzedaży przez Skarb Państwa pozwanemu

B. J. budynku mieszkalnego, w którym powodowie zajmują lokale mieszkalne na

podstawie umów najmu, doszło do naruszenia interesu prawnego powodów,

decydujące znaczenie ma ustalenie zakresu stosowania oraz wykładnia art. 4 ust.

1, ust. 2 pkt 2 i ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 2005 r., stanowiących podstawę prawną

powyższego roszczenia zgłoszonego w toku sprawy z zachowaniem terminu

prekluzyjnego przewidzianego w art. 4 ust. 7 tej ustawy.

Ustawa z dnia 7 lipca 2005 r. jest ustawą zmieniającą przepisy różnych,

wskazanych w niej ustaw, w tym ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. Przepisy

nowelizujące już obowiązujące ustawy znajdują się w art. 1, 2 i 3 ustawy z dnia

7 lipca 2005 r., natomiast przepisy art. 4-6 mają wyraźnie inny charakter: zawierają

nową regulację oraz przepisy określające zakres i okres jej stosowania.

Z art. 4 ust. 1 wynika, że jeżeli w wymienionych w nim procesach

przekształceń własnościowych, w tym w procesie zbywania, mieszkanie,

w rozumieniu art. 2 pkt 3 ustawy z dani 15 grudnia 2000 r., przestało być

mieszkaniem zakładowym m.in. przedsiębiorstwa państwowego, osobie fizycznej

zajmującej to mieszkanie w dniu wejścia w życie ustawy na podstawie umowy

7

najmu albo decyzji administracyjnej o jego przydziale przysługuje prawo

pierwokupu tego mieszkania jeżeli: w procesach przekształceń własnościowych

wymienionych w ust. 1 zostało naruszone prawo tej osoby do nabycia

zajmowanego przez nią mieszkania, a w szczególności prawo pierwszeństwa,

o którym mowa w art. 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. lub naruszono interes

prawny tej osoby, i przynajmniej jedna z tych przesłanek została stwierdzona

prawomocnym orzeczeniem sądu. Powyższa regulacja odwołuje się do ustawy

z dnia 15 grudnia 2000 r. jedynie w przedmiocie definicji mieszkania oraz prawa

pierwszeństwa, a więc odwołuje się tylko do art. 2 pkt 3 w zw. z pkt.1 lit. a ustawy

z dnia 15 grudnia 2000 r. i art. 4 ust. 1 tej ustawy.

Przy uwzględnieniu tych odwołań z art. 4 ust. 1, ust. 2 i ust. 4 wynika, że

jeżeli w procesach przekształceń własnościowych, samodzielny lokal mieszkalny,

(t.j. lokal mieszkalny w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.

o własności lokali, j.t.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), będący własnością

przedsiębiorstwa państwowego, przestał być mieszkaniem zakładowym tego

przedsiębiorstwa, osobie fizycznej zajmującej to mieszkanie w dniu 18 września

2005 r. na podstawie umowy najmu albo decyzji administracyjnej o jego przydziale,

przysługuje prawo pierwokupu tego mieszkania jeżeli w procesach przekształceń

własnościowych naruszone zostało prawo tej osoby do nabycia zajmowanego

przez nią mieszkania, w szczególności prawo pierwszeństwa w nabyciu tego

mieszkania, w rozumieniu art. 34 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami (j.t: Dz. U. z 2000 r., Nr 46, poz. 543, ze zm.), na zasadach

preferencyjnych przewidzianych w art. 6 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r., lub

naruszono interes prawny tej osoby, co zostało stwierdzone prawomocnym

wyrokiem sądu.

Nie ulega wątpliwości, że powyższa regulacja dotyczy tzw. byłych mieszkań

zakładowych, a więc odnosi się do lokali i budynków, które przed wejściem w życie

art. 2 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami

i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. Nr 79, poz. 464 ze zm. – dalej: „u.g.n.”)

były w zarządzie przedsiębiorstw państwowych i stanowiły własność Skarbu

Państwa zaś po wejściu w życie tego przepisu stały się własnością przedsiębiorstw

państwowych, a następnie w wyniku przekształceń własnościowych, w tym

8

sprzedaży przez przedsiębiorstwo państwowe osobie fizycznej lub prawnej, stały

się własnością tych osób i przestały być mieszkaniami zakładowymi lecz nadal

w dniu 18 września 2005 r. zajmowane były przez osobę fizyczną na podstawie

umowy najmu albo decyzji administracyjnej o przydziale. Regulacja ta ma na celu

naprawienie ewentualnych uchybień, jakie miały miejsce przy procesach

przekształceń własnościowych, naruszających prawa najemców tych lokali przez

pozbawienie ich uprawnień do nabycia zajmowanych lokalu, w szczególności

prawa pierwszeństwa lub przez naruszenie ich interesu prawnego.

Z samego brzmienia i celu art. 4 ustawy z dnia 7 lipca 2005 r. wynika jego

moc wsteczna (art. 3 k.c.). Ma on bowiem zastosowanie tylko do zaszłych już

w przeszłości zdarzeń prawnych: procesów przekształceń własnościowych

mieszkań zakładowych, w wyniku których mieszkania te stały się własnością osób

fizycznych lub prawnych i utraciły charakter mieszkań zakładowych, a przy okazji

tych zdarzeń doszło do naruszenia praw lub interesu prawnego ich najemców.

Przyznaje najemcom, w ściśle określonych sytuacjach, prawo pierwokupu, którego

nie mieli w chwili przekształcenia zajmowanego przez nich lokalu zakładowego

w lokal pozbawiony takiego charakteru.

Przepisy art. 4 ani następnych ustawy z dnia 7 lipca 2005 r. nie zawierają

żadnego ograniczenia czasowego działania wstecz, które pozwalałoby na uznanie,

że mają one zastosowanie tylko do przekształceń własnościowych tych mieszkań

dokonanych w określonym czasie. Innymi słowy nie zawierają unormowań,

z których można by wyprowadzić wniosek jaki wywiódł Sąd Apelacyjny, że

przepisy tej ustawy mają zastosowanie tylko do tych dawnych mieszkań

zakładowych, które były mieszkaniami zakładowymi w dniu wejścia w życie ustawy

z dnia 15 grudnia 2000 r. i dopiero po tej dacie zostały np. zbyte osobie fizycznej.

Takiego wniosku nie można wyprowadzić z faktu, że ustawa z dnia 7 lipca 2005 r.

nowelizuje ustawę z dnia 15 grudnia 2000 r., bowiem nowelizuje także inne,

również wcześniejsze ustawy, ani z faktu, iż w art. 4 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 znalazło się

odwołanie do określonych przepisów ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. Odwołanie

to bowiem nie odnosi się do samego faktu ani daty przekształceń własnościowych,

a jedynie do definicji mieszkania jako lokalu mieszkalnego należącego do

określonego pomiotu oraz do definicji prawa pierwszeństwa, przy czym w obu

9

wypadkach przepisy ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. odwołują się do

wcześniejszych przepisów ustawy o własności lokali i o gospodarce

nieruchomościami.

Wykładnia językowa, systemowa i celowościowa art. 4 ust. 1, ust. 2 i ust. 4

ustawy z dnia 7 lipca 2005 r. nie daje zatem podstaw do uznania, że przepisy te

dotyczą tylko przekształceń własnościowych mieszkań zakładowych zaszłych po

dniu wejścia w życie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r., a więc nie dotyczą mieszkań

powodów. Przeciwnie: z treści art. 4 ustawy z dnia 7 lipca 2005 r. wynika, że jej

działanie wstecz do przekształceń własnościowych mieszkań zakładowych nie

zostało ograniczone w czasie. Regulacja taka jak w art. 4 ustawy z dnia 7 lipca

2005 r. byłaby w istocie zbędna, gdyby miała dotyczyć tylko zbywania mieszkań

zakładowych po wejściu w życie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r., gdyż ustawa ta

zawiera przepisy w dostateczny sposób chroniące interesy najemców mieszkań

zakładowych zbywanych osobom fizycznym i prawnym po dniu jej wejścia w życie

i najemcy takich mieszkań mieli przewidziane w tej ustawie roszczenia chroniące

ich prawa i interes prawny. Natomiast po utracie, w wyniku wyroku Trybunału

Konstytucyjnego z dnia 30 października 2001 r. K 33/00 (OTK 2001/7/217), mocy

obowiązującej art. 3 ustawy z dnia 14 kwietnia 2000 r. o zmianie ustawy

o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez

przedsiębiorstwa państwowe (Dz. U. Nr 39, poz. 442 – dalej: „ustawa z dnia

14 kwietnia 2000 r.”), przewidzianej w nim ochrony prawnej pozbawieni zostali

najemcy dawnych mieszkań zakładowych zbytych osobom fizycznym i prawnym

przed dniem wejścia w życie tej ustawy, t.j. przed dniem 1 czerwca 2000 r. Przepis

ten przewidywał, że właściciel mieszkania zakładowego nabytego przed wejściem

w życie tej ustawy jest zobowiązany na wniosek lokatora uprawnionego do

zamieszkania i zamieszkującego w lokalu w dniu jego nabycia, do przeniesienia na

rzecz tego lokatora własności mieszkania w cenie nabycia, z uwzględnieniem

wartości zwiększonej poprzez poniesione nakłady. Przewidywał zatem dla najemcy

byłego mieszkania zakładowego, które utraciło taki charakter w wyniku zbycia go

osobie fizycznej lub prawnej przed dniem 1 czerwca 2000 r. prawo nabycia tego

mieszkania po preferencyjnej cenie. Natomiast ochronę interesów najemców

mieszkań zakładowych zbywanych po wejściu w życie tej ustawy zapewniały

10

zmienione przez nią przepisy ustawy z dnia 12 października 1994 r. o zasadach

przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa

państwowe (Dz. U. Nr 119, poz. 567, ze zm.), a następnie przepisy ustawy z dnia

15 grudnia 2000 r., przewidujące m.in. tzw. prawo pierwszeństwa w nabyciu

mieszkania.

Wszystkie te ustawy uregulowały więc kompleksowo kwestie dotyczące

ochrony interesów najemców byłych mieszkań zakładowych, także tych, które

utraciły ten charakter wiele lat przed wejściem w życie omawianych ustaw,

w wyniku zbycia budynków zakładowych przez przedsiębiorstwa państwowe

osobom fizycznym lub prawnym. W regulacjach tych chodziło o odwrócenie

niekorzystnych dla najemców mieszkań zakładowych skutków ich zbywania przez

przedsiębiorstwa państwowe i o kompleksową realizację interesów socjalno-

uwłaszczeniowych najemców byłych mieszkań zakładowych. Utrata mocy

obowiązującej art. 3 ustawy z dnia 14 kwietnia 2000 r. sprawiła, że w tej

kompleksowej regulacji nastąpiła luka, gdyż poza nią znaleźli się najemcy byłych

mieszkań zakładowych, które zostały zbyte przed dniem wejścia w życie ustaw

z dnia 14 kwietnia 2000 r. i z dnia 15 grudnia 2000 r. Nie mieli oni żadnych

możliwości nabycia zajmowanych mieszkań, przeciwnie niż najemcy mieszkań

zakładowych zbytych po wejściu w życie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. Między

innymi tej nierówności miała przeciwdziałać regulacja zawarta w art. 4 ustawy

z dnia 7 lipca 2005 r., która, przy uwzględnieniu stanowiska Trybunału

Konstytucyjnego zajętego w powołanym wyroku z dnia 30 października 2001 r.

K 33/00, przyznała na ściśle określonych warunkach możliwość skorzystania

z prawa pierwokupu najemcom wszystkich byłych mieszkań zakładowych, zbytych

(lub w inny sposób przekształconych) przed wejściem w życie tej ustawy, bez

ograniczania zasięgu jej wstecznego działania, tak, by zostali nią objęci także

najemcy mieszkań przekształconych przed wejściem w życie ustawy z dnia

15 grudnia 2000 r., pozbawieni ochrony i jakichkolwiek uprawnień po utracie mocy

obowiązującej art. 3 ustawy z dnia 14 kwietnia 2000 r.

Z tych względów należy uznać, że regulacja zawarta w art. 4 ustawy z dnia

7 lipca 2005 r. dotyczy wszystkich zaszłych przed wejściem w życie tej ustawy

procesów przekształceń własnościowych mieszkań zakładowych, także tych, do

11

których doszło przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r.,

w wyniku których mieszkania te przestały być mieszkaniami zakładowymi ale

w dniu wejścia w życie ustawy z dnia 7 lipca 2005 r. nadal zajmowane były przez

osoby fizyczne na podstawie umowy najmu albo decyzji o przydziale. Dotyczy

zatem także mieszkań zajmowanych przez powodów.

Warunkiem zastosowania przepisów art. 4 ustawy z dnia 7 lipca 2005 r. jest

to, by w procesie przekształcenia mieszkania zakładowego w mieszkanie

stanowiące własność osoby fizycznej lub prawnej doszło do określonych w art. 4

ust. 2 naruszeń prawa lub interesu prawnego najemców. Podkreślenia wymaga, że

przepis ten zawiera dwa punkty odnoszące się do różnych uchybień, a więc

ustawodawca świadomie i celowo odróżnił od siebie uchybienia polegające na

naruszeniu praw najemców tych lokali, w tym prawa pierwszeństwa do nabycia

lokalu oraz innych praw (art. 4 ust. 2 pkt 1), od naruszenia interesu prawnego tych

osób, o którym mowa w art. 4 ust. 2 pkt 2.

Przy stosowaniu omawianego przepisu badaniu zatem podlega, czy

w procesie przekształcenia naruszono prawo pierwszeństwa, o którym mowa

w art. 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. lub czy naruszono jakieś inne prawa do

nabycia lokalu zakładowego przysługujące najemcom a jeśli nie, to czy naruszono

ich interes prawny. Treść art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 2005 r. nie daje podstaw

do wykładni zwężającej i utożsamiania interesu prawnego najemców, o którym

mowa w ust. 2 pkt 2 z prawami, w tym z prawem pierwszeństwa, o których mowa

w ust. 2 pkt 1, ustawodawca bowiem wyraźnie pojęcia te rozróżnił. Należy zatem

badać, czy w chwili, gdy dokonywane było przekształcenie własnościowe

mieszkania zakładowego w lokal mieszkalny nie będący mieszkaniem zakładowym

(a wiec np. w chwili zbycia go osobie fizycznej) naruszone zostały prawa jego

najemców do nabycia tego mieszkania, w tym prawo pierwszeństwa, o którym

mowa w art. 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. lub inne podobne prawa albo czy

naruszono szeroko rozumiany interes prawny tych najemców.

Rację ma Sąd Apelacyjny stwierdzając, że ponieważ dopiero ustawa z dnia

15 grudnia 2000 r. przyznała najemcom mieszkań zakładowych prawo

pierwszeństwa w ich nabyciu, badanie, czy prawo to zostało naruszone może

12

praktycznie dotyczyć tylko przekształceń, które miały miejsce po dniu wejścia

w życie tej ustawy, wcześniej bowiem prawo takie najemcom nie przysługiwało,

a zatem nie mogło zostać naruszone. Ta okoliczność była, jak się zdaje, podstawą

do przyjęcia przez ten Sąd, że art. 4 ustawy z dnia 7 lipca 2005 r. ma zastosowanie

tylko do mieszkań zakładowych przekształcanych po dniu wejścia w życie ustawy

z dnia 15 grudnia 2000 r.

Nie można jednak pominąć, że ustawodawca nakazuje także badanie, czy

nie zostały naruszone jakieś inne, przysługujące najemcom w dacie

przekształcenia, prawa do nabycia zajmowanego lokalu zakładowego a także

badanie, czy nie został w procesie przekształcenia naruszony ich interes prawny.

Chodzi między innymi o naruszenie interesu prawnego związanego z możliwością

przekształcenia prawa najmu mieszkania w prawo o silniejszym charakterze.

Naruszenie takiego interesu prawnego może wiązać się z różnymi zdarzeniami:

może nastąpić np. w wyniku naruszenia przepisów pozwalających najemcom

mieszkań zakładowych na ubieganie się o ich zakup, w wyniku bezpodstawnej

odmowy sprzedaży tych mieszkań najemcom przez organ założycielski

przedsiębiorstwa państwowego zamierzający zbyć przedsiębiorstwo osobie

fizycznej lub prawnej, bezpodstawnej odmowy przekazania budynku, w którym

znajdują się mieszkania zakładowe, spółdzielni mieszkaniowej utworzonej przez

najemców tych mieszkań (art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 12 października 1994 r.

o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez

przedsiębiorstwa państwowe, Dz. U. Nr 119, poz. 567 ze zm.) oraz w wyniku innych

zdarzeń, które obowiązani są wykazać uprawnieni.

Z uwagi na to, że w wyniku błędnej wykładni art. 4 ust. 1 i 2 ustawy z dnia

7 lipca 2005 r. i przyjęcia, że ma on zastosowanie tylko do byłych mieszkań

zakładowych, które status taki posiadały w dniu wejścia w życie ustawy z dnia

12 grudnia 2000 r., Sąd Apelacyjny nie zastosował tego przepisu do roszczenia

powodów o ustalenie, a zatem nie zbadał czy zachodzi przewidziana w art. 4 ust. 2

pkt 2 ustawy materialnoprawna przesłanka naruszenia interesu prawnego powodów

w wyniku zbycia w dniu 28 lutego 1996 r. przedsiębiorstwa państwowego wraz

z budynkiem mieszkalnym pozwanemu B. J., zarzuty skargi kasacyjnej należało

uznać za uzasadnione, co prowadziło do uchylenia zaskarżonego wyroku w części

13

dotyczącej roszczenia o ustalenie oraz w części orzekającej o kosztach procesu i

przekazania w tym zakresie sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego

rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego (art. 39815

oraz art. 108 § 2 w zw. z art. 391 § 1 i art. 39821

k.p.c.).