II CSK 163/10

Sygn. akt II CSK 163/10

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 17 września 2010 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Barbara Myszka (przewodniczący)

SSN Wojciech Katner

SSN Grzegorz Misiurek (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa Gminy Ł.

przeciwko Elżbiecie L., Pawłowi L.

i Antoniemu S.

o ustalenie nieważności umowy,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym

w Izbie Cywilnej w dniu 17 września 2010 r.,

skargi kasacyjnej pozwanych Elżbiety L. i Pawła L.

od wyroku Sądu Okręgowego

z dnia 14 lipca 2009 r.,

oddala skargę kasacyjną i zasądza od pozwanych Elżbiety L. i

Pawła L. na rzecz powódki 1.800 (tysiąc osiemset) zł tytułem

zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

2

Sąd Rejonowy wyrokiem z dnia 28 listopada 2008 r., uwzględniając

powództwo Gminy Ł. przeciwko Antoniemu S., Pawłowi L. i Elżbiecie L., ustalił

nieważność umowy sprzedaży udziału 2/16 części w prawie użytkowania

wieczystego nieruchomości niezabudowanej, położonej w Ł. przy ulicy P. […] i […],

obejmującej działki nr 351/5 i 351/3 w obrębie S-6 o powierzchni łącznej 0,0828 ha,

zawartej w formie aktu notarialnego w dniu 5 kwietnia 2007 r. między Antonim S.,

jako zbywcą, a Pawłem L. i Elżbietą L., jako nabywcami, przed notariuszem

Elżbietą L. w Ł.

Sąd Rejonowy ustalił, że w dniu zawarcia powyższej umowy na

przedmiotowej nieruchomości, wyłożonej płytami chodnikowymi, znajdowały

się przenośne kioski handlowe typu KAMI (tzw. szczęki), uzbrojone

w towarzyszącą im infrastrukturę techniczną (instalacje kanalizacyjne,

energetyczne i telekomunikacyjne). W istocie nieruchomość ta stanowiła plac

wykorzystywany w celach handlowych, częściowo zaś jako parking, przejazd dla

samochodów oraz postój taksówek. W umowie sprzedaży udziału w prawie

użytkowania wieczystego tak urządzonej nieruchomości zbywca Antoni S.

oświadczył, że jest ona niezabudowana, co potwierdzili nabywcy Paweł L.

i Elżbieta L. Takie same oświadczenia złożyli inni zbywcy udziałów w prawie

użytkowania wieczystego nieruchomości objętej żądaniem pozwu w umowach

zawartych w dniach 1 czerwca 2007 r., 6 lipca 2007 r. oraz 19 grudnia 2007 r. W

dziale I księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości w kolumnie oznaczonej

jako „sposób użytkowania” dokonano wpisu: „działka gruntu”.

Oceniając tak ustalony stan faktyczny Sąd Rejonowy uznał, że zawarta

w dniu 5 kwietnia 2007 r. umowa sprzedaży udziału w prawie użytkowania

wieczystego nieruchomości dotyczyła nieruchomości niezabudowanej w rozumieniu

art. 109 ust.1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.; dalej:

„u.g.n.”). Powinna ona zatem zostać zawarta pod warunkiem, że powodowa Gmina

nie wykona – przysługującego na podstawie powyższego przepisu – prawa

pierwokupu. W konsekwencji, umowa nie zastrzegająca takiego warunku jest –

z mocy art. 599 § 2 k.c. – nieważna.

3

Sąd Okręgowy wyrokiem zaskarżonym skargą kasacyjną oddalił apelację

pozwanych Pawła L. i Elżbiety L. od wyroku Sądu Rejonowego, podzielając w całej

rozciągłości przyjęte za podstawę zaskarżonego orzeczenia ustalenia faktyczne i

ich ocenę prawną.

W skardze kasacyjnej opartej na podstawie określonej w art. 3983

§ 1 pkt 1

k.p.c. pozwani Paweł L. i Elżbieta L. zarzucili Sądowi Okręgowemu naruszenie art.

109 ust. 1 pkt 2 u.g.n. przez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie

polegające na uznaniu, iż nieruchomość, na której znajdują się instalacje

kanalizacyjne, energetyczne, telekomunikacyjne oraz parking, jest nieruchomością

niezabudowaną w rozumieniu tego przepisu, co w konsekwencji doprowadziło do

przyjęcia, że bezwarunkowa umowa sprzedaży prawa użytkowania wieczystego tej

nieruchomości jest – w świetle art. 599 § 2 k.c. – nieważna.

Powołując się na tak sformułowany zarzut, skarżący wnieśli o uchylenie

zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego

rozpoznania.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną powódka wniosła o jej oddalenie.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna nie zasługiwała na uwzględnienie.

W rozpoznawanej sprawie spór ogniskował się wokół kwestii, czy

przedmiotem bezwarunkowej umowy sprzedaży zawartej w dniu 5 kwietnia 2007 r.

między Antonim S. a Pawłem L. i Elżbietą L. był udział w prawie użytkowania

wieczystego nieruchomości gruntowej zabudowanej, czy też niezabudowanej.

Zgodnie bowiem z art. 109 ust. 1 pkt 2 u.g.n., gminie przysługuje prawo pierwokupu

jedynie w przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej

nieruchomości gruntowej. Według zaś art. 599 § 2 k.c., jeżeli prawo pierwokupu

przysługuje z mocy ustawy jednostce samorządu terytorialnego, sprzedaż

dokonana bezwarunkowo jest nieważna. Ocena stanu nieruchomości objętej

umową sprzedaży miała zatem decydujące znaczenie dla skuteczności

zgłoszonego powództwa.

4

Sąd Okręgowy – aprobując ustalenia Sądu pierwszej instancji – uznał, że

zbywany wzmiankowaną umową udział w prawie użytkowania wieczystego dotyczył

nieruchomości niezabudowanej, gdyż znajdujących się na niej naniesień

(kiosków handlowych uzbrojonych w instalacje kanalizacyjną, energetyczną

i telekomunikacyjną) nie można traktować jako budowli. Stwierdził ponadto –

nawiązując do stanowiska Sądu Najwyższego wyrażonego w postanowieniu z dnia

20 grudnia 2006 r., IV CSK 283/06 (nie publ.) – że umowa sprzedaży prawa

użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, na której urządzony został

parking niezwiązany funkcjonalnie z inną nieruchomością zabudowaną, obejmuje

nieruchomość niezabudowaną w rozumieniu art. 109 ust.1 pkt 2 u.g.n.

Skarżący, kwestionując tę ocenę, podnieśli zarzut naruszenia art. 109 ust. 1

pkt 2 u.g.n. przez dokonanie jego błędnej wykładni polegającej na uznaniu, że

pojęcie niezabudowanej nieruchomości gruntowej - w rozumieniu powołanego

przepisu – nie obejmuje nieruchomości, na której wzniesiono budowle, o których

mowa w art. 3 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst

jednolity: Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.; dalej: „Pr. bud.”). Zarzut ten nie

mógł odnieść zamierzonego skutku.

Pojęcie „nieruchomość niezabudowana” nie zostało zdefiniowane w ustawie

o gospodarce nieruchomościami. W judykaturze dominuje pogląd, że przy ustalaniu

znaczenia tego terminu należy sięgnąć do przepisów Prawa budowlanego. Przez

„nieruchomość niezabudowaną” należy zatem rozumieć nie tylko nieruchomość, na

której nie wzniesiono budynku, lecz także nieruchomość niezabudowaną innym

obiektem budowlanym niż budynek, zgodnie z planem miejscowym lub

decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. (por. wyroki Sąd

Najwyższego: z dnia 9 września 2004 r., II CK 497/03, nie publ. i z dnia 20 grudnia

2006 r., IV CSK 229/06, nie publ. oraz postanowienia Sadu Najwyższego: z dnia

2 lipca 2004 r., II CK 265/04, nie publ; z dnia 4 listopada 2005 r., V CK 121/05, nie

publ. i z dnia 20 grudnia 2006 r., IV CSK 283/06, nie publ.). Dostrzega się przy tym,

że choć art. 109 ust. 1 pkt 2 u.g.n., dający gminie prawo pierwokupu w przypadku

sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości,

znacznie ogranicza uprawnienia użytkownika wieczystego, to przyznanie gminie

tego prawa jest racjonalne, gdyż niezabudowana nieruchomość nie spełnia celu

5

użytkowania wieczystego. Celem i funkcją rozwiązania przyjętego w art. 109 ust.1

pkt 1 i 2 u.g.n. jest zagwarantowaniu gminie możliwości przejęcia do jej zasobów

własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonych na

terenie gminy, potrzebnych do realizacji jej zadań własnych.

Skład orzekający w pełni podziela zapatrywanie, że przy wykładni art. 109

ust 1 pkt 1 i 2 u.g.n. przydatne są unormowania zawarte w art. 3 pkt 1-5 Pr. bud.,

jednak stoi na stanowisku, iż przepisy te należy stosować jedynie posiłkowo.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie zawiera bowiem odesłania

do ich odpowiedniego stosowania. Kwalifikacji określonej nieruchomości jako

zabudowanej, bądź niezabudowanej, nie może zatem determinować wyłącznie

ustawowa definicja obiektu budowlanego, przewidziana w Prawie budowlanym dla

celów określonych w tej regulacji (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 kwietnia

1992 r., I CR 11/92, nie publ.). Ponownie należy podkreślić, że ustalenie zakresu

przedmiotowego przysługującego gminie – z mocy art. 109 ust. 1 pkt 1 i 2 u.g.n. –

prawa pierwokupu nie może abstrahować od celu i funkcji tego prawa. Kierując się

powyższymi wskazaniami nie sposób przyjąć, że posadowienie na nieruchomości

gruntowej przenośnego kiosku handlowego, trwale niezwiązanego z gruntem –

spełniającego formalne przesłanki tymczasowego obiektu budowlanego (art. 3 pkt 5

Pr. bud.) – pozwala uznać tę nieruchomość za zabudowaną w rozumieniu art. 109

ust. 1 pkt 1 i 2 u.g.n.). Dostatecznej podstawy do takiej kwalifikacji nie stanowi

również fakt powiązania przenośnego kiosku handlowego z urządzeniami

infrastruktury technicznej (przyłączami i urządzeniami instalacyjnymi, przejazdem,

miejscem postojowym, czy też parkingiem), zapewniającymi możliwość

użytkowania tego obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem.

Zauważyć należy, że w identyczny sposób stan tej nieruchomości ocenili

sami pozwani zawierając umowę w dniu 5 kwietnia 2007 r., a także inni

współużytkownicy wieczyści przedmiotowej nieruchomości, którzy w tym samym

okresie zbyli przysługujące im udziały. Trzeba też odnotować, że przedmiotem

każdej z tych umów były wyłącznie udziały w prawie użytkowania wieczystego

gruntu; umowy te nie obejmowały jakichkolwiek naniesień.

6

Trafnie więc Sąd Okręgowy uznał, że nieruchomość położona w Ł. przy ulicy

P. […] i […] nie może być uznana jako nieruchomość zabudowana. Wbrew

odmiennemu zapatrywaniu skarżących, konkluzja ta nie jest wynikiem wadliwej –

rozszerzającej – wykładni art. 109 ust. 1 pkt 2 u.g.n. Zarzut naruszenia tego

przepisu, a konsekwencji – art. 599 § 2 k.p.c., okazał się zatem chybiony.

Z tych przyczyn Sąd Najwyższy na podstawie art. 39814

k.p.c. orzekł, jak

w sentencji.