III CZP 50/10

Uchwała z dnia 16 września 2010 r., III CZP 50/10

Sędzia SN Marek Sychowicz (przewodniczący)

Sędzia SN Dariusz Dończyk (sprawozdawca)

Sędzia SN Józef Frąckowiak

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku "P.P.H.N.M.", sp. z o.o. w R. przy

uczestnictwie "P.W.B.L.R.M.R." , spółka jawna w R. o wpis prawa dzierżawy w

księdze wieczystej (...), po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym

w dniu 16 września 2010 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd

Okręgowy w Elblągu postanowieniem z dnia 9 kwietnia 2010 r.:

Czy dopuszczalne jest wpisanie na podstawie art. 16 ust. 2 pkt 1 ustawy z

dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r.

Nr 124, poz. 1361 ze zm.) w dziale III księgi wieczystej prawa dzierżawy

nieruchomości lub jej wyodrębnionej części w sytuacji, gdy przed zawarciem umowy

dzierżawy doszło do zajęcia nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym

prowadzonym w stosunku do jej właściciela?"

podjął uchwałę:

Prawo dzierżawy nieruchomości zajętej w postępowaniu egzekucyjnym

może być wpisane w dziale III księgi wieczystej, jeżeli do zawarcia umowy

dzierżawy tej nieruchomości lub jej części doszło po spełnieniu przesłanek

określonych w art. 936 zdanie trzecie w związku z art. 935 § 3 k.p.c.

Uzasadnienie

Sąd Rejonowy w Iławie postanowieniem z dnia 29 grudnia 2009 r. oddalił

wniosek o dokonanie wpisu prawa dzierżawy w dziale III księgi wieczystej (...),

prowadzonej dla nieruchomości położonej w R., obejmującej zabudowaną działkę

nr 35/1, o powierzchni 3,7912 ha. W dniu 3 lipca 2008 r. w dziale III tej księgi

wieczystej zostało wpisane ostrzeżenie o prowadzeniu w stosunku do

nieruchomości egzekucji przez komornika sądowego przy Sądzie Rejonowym w

Iławie. W dniu 14 grudnia 2009 r. "P.P.H.N.M.", sp. z o.o. złożyło wniosek o

dokonanie wpisu prawa dzierżawy na swoją rzecz wydzielonej części

nieruchomości na podstawie umowy dzierżawy zawartej w dniu 25 listopada 2009 r.

na okres 10 lat z wydzierżawiającym "P.W.B.L.R.M.R.", spółka jawna w R. W

ocenie Sądu Rejonowego, wniosek nie mógł być uwzględniony ze względu na

regulację zawartą w art. 930 § 3 k.p.c. i fakt, że umowa dzierżawy została zawarta

po zajęciu nieruchomości przez komornika. Zawarcie umowy dzierżawy

nieruchomości stanowi jej obciążenie, w związku z czym zawarta umowa jest

nieważna.

Sąd Okręgowy w Elblągu, rozpoznając apelację wnioskodawcy,

postanowieniem z dnia 9 kwietnia 2010 r. wydanym na podstawie art. 390 k.p.c.

przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne budzące

poważne wątpliwości, przytoczone na wstępie.

Według Sądu Okręgowego, istota problemu sprowadza się do rozstrzygnięcia,

czy zawarcie umowy dzierżawy części nieruchomości jest równoznaczne z

dokonaniem przez dłużnika czynności obciążającej nieruchomość i skutkuje

nieważnością umowy na podstawie art. 930 § 3 k.p.c. Wprawdzie samej czynności

polegającej na zawarciu umowy dzierżawy nieruchomości lub jej części nie można

uznać za obciążenie nieruchomości, ale czynność ta umożliwia, zgodnie z art. 16

ust. 1 i 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn.

tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm. – dalej: "u.k.w.h."), ujawnienie

prawa dzierżawy w księdze wieczystej, co powoduje tzw. urzeczowienie prawa

obligacyjnego przez rozszerzenie jego skuteczności na każdoczesnego właściciela.

(art. 17 u.k.w.h.). Problemem jest więc skorelowanie skutków zawarcia umowy

dzierżawy ze skutkami jej ujawnienia w księdze wieczystej z punktu widzenia art.

930 § 3 k.p.c.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Przed dalszymi rozważaniami należy poczynić uwagę dotyczącą wadliwej

terminologii przyjętej w treści pytania prawnego ze względu na okoliczności

faktyczne sprawy. W sformułowanym pytaniu prawnym jest mowa o „zajęciu

nieruchomości”, podczas gdy ze stanu faktycznego wynika, że przedmiotem zajęcia

było prawo użytkowania wieczystego gruntu ze związanym z nim prawem własności

posadowionych na gruncie budynków. W konsekwencji egzekucja nie była

prowadzona przeciwko właścicielowi nieruchomości, lecz przeciwko użytkownikowi

wieczystemu gruntu, a zajęcie nie dotyczyło nieruchomości, lecz prawa

użytkowania wieczystego gruntu dłużnika wraz prawem własności budynków

wniesionych na tym gruncie.

Do egzekucji z użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o

egzekucji z nieruchomości (art. 1004 k.p.c.), w tym także art. 930 § 3 k.p.c. Przepis

ten jest odpowiednikiem art. 662 d.k.p.c., który w § 1 stanowił, że zbycie

nieruchomości po zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie, natomiast w § 3

przewidywał, że inne zmiany w stanie hipotecznym, zaszłe po dokonaniu wpisu o

wszczęciu egzekucji, nie mają wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne. W

literaturze przyjmowano, że przez inne zmiany w stanie hipotecznym należy

rozumieć przede wszystkim obciążenia hipoteczne nieruchomości. Artykuł 930

k.p.c. w pierwotnym brzmieniu nie zawierał odpowiednika art. 662 § 3 d.k.p.c.

Na skutek nowelizacji dokonanej ustawą z dnia 2 lipca 2004 r. o zmianie

ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr

172, poz. 1804), która weszła w życie z dniem 5 lutego 2005 r., dodano do art. 930

k.p.c. § 3, według którego obciążenie przez dłużnika nieruchomości po jej zajęciu

jest nieważne. W uchwale z dnia 28 kwietnia 2008 r., III CZP 15/08 (OSNC 2009, nr

6, poz. 81) Sąd Najwyższy przyjął, że przez obciążenie nieruchomości należy

rozumieć ustanowienie prawa, które ogranicza prawo własności lub prawo

użytkowania wieczystego. Celem uregulowania zawartego w art. 930 § 3 k.p.c. – na

co zwrócono uwagę w powołanej uchwale – jest uniemożliwienie dłużnikowi

podjęcia czynności obciążających nieruchomość po jej zajęciu, wskutek których

mogłyby zostać uszczuplone szanse zaspokojenia wierzycieli prowadzących

egzekucję z nieruchomości. Cel tego uregulowania jest widoczny w konfrontacji art.

930 § 3 k.p.c. z treścią art. 662 § 3 d.k.p.c., który posługiwał się pojęciem „zmiany

stanu hipotecznego” oraz w miejsce obecnej sankcji nieważności czynności

dłużnika obciążającej nieruchomość przewidywał jedynie sankcję „bezskuteczności”

takiej czynności.

Obciążenie nieruchomości nie jest terminem jednoznacznym. Nie ulega

wątpliwości, że jest nim ustanowienie ograniczonych praw rzeczowych na zajętej

nieruchomości, których istota polega na ograniczeniu prawa własności

nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego) na rzecz każdoczesnego

właściciela innej (władnącej) nieruchomości lub określonej osoby. Sama treść

przepisów odnoszących się do poszczególnych praw rzeczowych ograniczonych

wprost stanowi, że obciążają one rzecz (por. art. 252, 285 § 1, art. 296 lub 3051

k.c.). Przed dodaniem § 3 do art. 930 k.p.c. przyjmowano, że czynności dłużnika

obciążające zajętą nieruchomość mieszczą się w pojęciu „rozporządzenia”

nieruchomością, o którym stanowił art. 930 § 1 k.p.c. W uzasadnieniu wyroku Sądu

Najwyższego z dnia 3 lutego 1998 r., I CKN 403/97 (OSP 1998, nr 11, poz. 196)

przyjęto, że rozporządzenie nieruchomością obejmuje nie tylko przeniesienie jej

własności, ale także jej obciążenie ograniczonymi prawami rzeczowymi. W ocenie

Sądu Najwyższego, „obciążenie przez dłużnika nieruchomości” w znaczeniu art.

930 § 3 k.p.c. nie obejmuje czynności prawnej polegającej na zawarciu umowy

dzierżawy. Zagadnienie, czy jest to czynność prawna obciążająca nieruchomość

musi podlegać badaniu w dwóch kierunkach, tj. na podstawie uregulowania

zawartego w art. 678 w związku z art. 694 k.c. oraz analizy skutków ujawnienia

prawa dzierżawy na podstawie art. 16 i 17 u.k.w.h.

Umowa dzierżawy jest stosunkiem umownym o specyficznych cechach, które

wynikają z art. 678 w związku z art. 694 k.c. Według art. 678 § 1 w związku art. 694

k.c., w razie zbycia rzeczy dzierżawionej w czasie trwania dzierżawy, nabywca

wstępuje w stosunek dzierżawy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem

terminów wypowiedzenia. Według natomiast art. 678 § 2 w związku z art. 694 k.c.,

uprawnienie do wypowiedzenia dzierżawy nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa

dzierżawy była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą

pewną, a rzecz została dzierżawcy wydana. Skutki te wynikają wprost z regulacji

zawartej w kodeksie cywilnym i nie są uzależnione od wpisu prawa dzierżawy do

księgi wieczystej. Wymienione przepisy mają zastosowanie także w stosunku do

umowy dzierżawy nieruchomości w razie zbycia przez użytkownika wieczystego

prawa użytkowania wieczystego. Należy jednak zwrócić uwagę, że do prawa

dzierżawy ustawodawca nie zastosował analogicznej konstrukcji jak w przypadku

innego prawa obligacyjnego – prawa dożywocia, co do którego w art. 910 § 1 k.c.

przewiduje się, że przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o

dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem

dożywocia. Ponadto do takiego obciążenia stosuje się odpowiednio przepisy o

prawach rzeczowych ograniczonych.

Konsekwencje wynikające z art. 678 § 1 w związku z art. 694 k.c. są

zachowane także wówczas, gdy dochodzi do sprzedaży egzekucyjnej

nieruchomości, zgodnie bowiem z art. 1002 k.p.c., z chwilą uprawomocnienia się

postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki

dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów

normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej.

Regulacje te potwierdzają silny związek pomiędzy umową dzierżawy a jej

przedmiotem, którym jest nieruchomość. Związku tego nie przerywa nawet

sprzedaż egzekucyjna nieruchomości, która co do zasady – jak wynika z art. 1000 §

1 k.p.c. – powoduje nabycie pierwotne nieruchomości, bez jakichkolwiek obciążeń i

zobowiązań związanych z nieruchomością (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15

czerwca 2007 r., II CSK 97/07, nie publ.). Utrzymanie stosunku prawnego

wynikającego z umowy dzierżawy ma na celu ochronę interesów gospodarczych

obu stron tej umowy. Istotny jest także wzgląd na ochronę interesu gospodarczego

nabywcy nieruchomości.

Dzierżawa nieruchomości jest elementem gospodarowania nieruchomością,

której celem jest uzyskiwanie dochodu z nieruchomości. Nieracjonalne i często

niekorzystne dla nabywcy nieruchomości byłoby wygaśnięcie umowy dzierżawy

nieruchomości z chwilą jej sprzedaży, w tym egzekucyjnej. Umowa dzierżawy

oceniana z tej – gospodarczej – perspektywy nie może być uznana za czynność

prawną obciążającą nieruchomość. Jej istotą nie jest również ograniczenie prawa

własności (prawa użytkowania wieczystego) do rzeczy, tak jak ma to miejsce w

przypadku praw rzeczowych ograniczonych. Ponadto, skutki wynikające z art. 678

w związku z art. 694 k.c. nie dotykają wierzycieli prowadzących egzekucję ze

względu na możliwość ich zaspokojenia się z sumy uzyskanej z egzekucji

nieruchomości. Tylko pośrednio – ze względu na treść art. 1002 k.p.c. – zawarcie

umowy dzierżawy wpływa na ich sytuację, gdyż rzutuje na możliwość zbycia zajętej

nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Umowa dzierżawy może zarówno

zwiększać, jak również zmniejszać szanse powodzenia egzekucji z nieruchomości.

Nie są wykluczone sytuacje, w których korzystna z punktu widzenia gospodarczego

umowa dzierżawy zajętej nieruchomości podniesie atrakcyjność nieruchomości

będącej przedmiotem egzekucji. Niekiedy natomiast zawarta umowa dzierżawy

wpływa niekorzystnie nie możliwość jej zbycia w drodze egzekucji, np. gdy została

zawarta na dłuższy określony czas na niekorzystnych dla wydzierżawiającego

warunkach finansowych. Eliminacja ewentualnych negatywnych konsekwencji

wynikających z umowy dzierżawy wymagałaby jednak rezygnacji z możliwości

zawierania umów dzierżawy nieruchomości w trakcie postępowania egzekucyjnego,

co mogłoby powodować brak dochodów z zajętej nieruchomości, a tym samym

wpływałoby niekorzystnie na sytuację wierzycieli egzekwujących, sumy bowiem

uzyskiwane z dzierżawy nieruchomości są przeznaczane na koszty postępowania

egzekucyjnego, a w razie nadwyżki, na poczet sumy uzyskanej z egzekucji z

nieruchomości (por. art. 940 i 941 k.p.c.).

O tym, że zawarcie umowy dzierżawy nie jest „obciążeniem nieruchomości”

przekonuje także to, że ustawodawca traktuje prawo wynikające z dzierżawy

wyłącznie jako prawo obligacyjne o charakterze osobistym, a nie jako prawo, które

obciąża nieruchomość. Wynika to z art. 16 u.k.w.h., według którego w wypadkach

przewidzianych w przepisach ustawowych w księdze wieczystej, poza prawami

rzeczowymi, mogą być ujawnione prawa osobiste, w tym prawo dzierżawy

wymienione w art. 16 ust. 2 pkt 1 u.k.w.h., dopiero więc z chwilą ujawnienia takiego

prawa w księdze wieczystej następuje tzw. urzeczowienie prawa obligacyjnego.

Przez ujawnienie w księdze wieczystej prawa osobistego następują skutki

określone w art. 17 i 20 u.k.w.h. Prawo takie uzyskuje skuteczność względem praw

nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności drogi

koniecznej, służebności przesyłu albo służebności ustanowionej w związku z

przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. Do

pierwszeństwa praw osobistych stosuje się wówczas odpowiednio przepisy o

pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych. Dopiero ujawnienie prawa

dzierżawy w księdze wieczystej wywołuje skutki prawne, wynikające z art. 1000 § 1

k.p.c., które mają znaczenie dla możliwości zaspokojenia wierzycieli

egzekwujących, zgodnie bowiem z tym przepisem, z chwilą uprawomocnienia się

postanowienia o przysądzeniu własności wygasają wszelkie prawa i skutki

ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. W miejsce jednak

tych praw powstaje prawo do zaspokojenia z ceny nabycia z pierwszeństwem

przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji. Dotyczy to

jednak tylko praw nabytych na nieruchomości przed jej zajęciem, które stwierdzono

w protokole opisu i oszacowania nieruchomości lub zgłoszono i udowodniono

najpóźniej w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przybiciu (por. art. 947 § 1

pkt 3 i 8 oraz art. 1036 k.p.c.).

Umowa dzierżawy wywołuje skutki prawne, w tym wynikające z art. 678 w

związku z art. 694 k.c., niezależnie od tego, czy dojdzie do ujawnienia prawa

dzierżawy w księdze wieczystej. Wpis prawa dzierżawy do księgi wieczystej nie ma

również wpływu na treść stosunku obligacyjnego wynikającego z zawartej wcześniej

umowy dzierżawy nieruchomości. Z tego względu należy oddzielić czynność

prawną, jaką jest zawarcie umowy dzierżawy, od czynności polegającej na

ujawnieniu, na wniosek uprawnionego podmiotu, prawa dzierżawy nieruchomości w

księdze wieczystej. Tylko ta druga czynność mogłaby być traktowana jako czynność

prowadząca do obciążenia nieruchomości.

W uzasadnieniu uchwały Sądu Najwyższego z dnia 29 kwietnia 2008 r.,

III CZP 15/08, argumentowano, że przy obciążeniu hipoteką umowną powstaje

trudność przy ustalaniu zakresu stosowania art. 930 § 3 k.p.c., która wynika z tego,

że zgodnie z art. 67 ust. 1 u.k.w.h. do powstania hipoteki nie wystarcza umowa, ale

niezbędny jest także wpis do księgi wieczystej. Jeżeli więc do ustanowienia hipoteki

umownej nie jest wystarczające oświadczenie woli dłużnika, wyrażające zgodę na

obciążenie nieruchomości hipoteką, a wpis do księgi wieczystej jest niezbędny, to

samo oświadczenie woli dłużnika nie może być uznawane za obciążenie;

obciążeniem nieruchomości jest dopiero wpis w księdze wieczystej dokonany na

wniosek złożony w wykonaniu umowy, wpis bowiem powoduje powstanie hipoteki.

Podobna sytuacja zachodzi w przypadku zawarcia umowy dzierżawy

nieruchomości. Różnica polega jednak na tym, że umowa dzierżawy nieruchomości

wywołuje skutki prawne z chwilą jej zawarcia, w odróżnieniu od umowy zawierającej

oświadczenie właściciela nieruchomości o ustanowieniu hipoteki, która dla swej

skuteczności wymaga konstytutywnego wpisu do księgi wieczystej. Nie można więc

sankcji nieważności umowy dzierżawy nieruchomości wyprowadzać z dokonania

późniejszej i fakultatywnej czynności, jaką jest złożenie wniosku o ujawnienie w

księdze wieczystej prawa dzierżawy nieruchomości.

Ponadto uznanie, że umowa dzierżawy zajętej nieruchomości przez dłużnika

stanowi obciążenie zajętej nieruchomości powodowałoby niespójność systemową

wynikającą z uznania tej czynności z udziałem dłużnika za nieważną na podstawie

art. 930 § 3 k.p.c., mimo że z innych przepisów kodeksu postępowania cywilnego

wynika dopuszczalność zawarcia przez niego umowy dzierżawy nieruchomości w

ramach zarządu nieruchomością. W przypadku gdy zajętą nieruchomość

pozostawia się w zarządzie dłużnika, stosuje się do niego przepisy o zarządzie (art.

931 § 1 k.p.c.); dłużnik uzyskuje status zarządcy nieruchomości, co oznacza, że

działa jako ustanowiony przez sąd organ.

W ramach zarządu nieruchomością możliwe jest wydzierżawienie

nieruchomości lub jej części. Wynika to z art. 936 zdanie trzecie k.p.c., który

stanowi, że do wydzierżawiania nieruchomości wymagana jest zgoda stron, a w jej

braku – zezwolenie sądu. Zawarcie umowy dzierżawy nieruchomości jest jedną z

czynności zarządu zajętą nieruchomością, które dzielą się na czynności zwykłego

zarządu i czynności przekraczające zwykły zarząd. W art. 936 zdanie trzecie k.p.c.

ustawodawca przesądził, że zawarcie umowy dzierżawy zajętej nieruchomości jest

czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, skoro na podjęcie tej

czynności – tak jak w przypadku czynności przekraczającej zwykły zarząd –

wymagana jest zgoda stron, a w razie jej braku, zezwolenie sądu. Zgodnie z art.

935 § 3 k.p.c., w razie braku zgody stron na dokonanie czynności zarządu

przekraczającej zakres zwykłego zarządu wymaga zezwolenia sądu, który przed

wydaniem postanowienia wysłucha wierzyciela, dłużnika i zarządcę, chyba że

zwłoka groziłaby szkodą.

Wymagania określone w wymienionych przepisach – zawarcie umowy

dzierżawy przez zarządcę nieruchomości, uzyskanie uprzedniej zgody stron

postępowania, a w razie jej braku zezwolenie sądu nadzorującego postępowanie

egzekucyjne – zawierają warunki prawne zawarcia ważnej umowy dzierżawy zajętej

nieruchomości. Przepisy te, jak podniesiono w doktrynie, zawierają normy

kompetencyjne, które określają zarządcę jako podmiot uprawniony do zawarcia

określonej umowy (dzierżawy zajętej nieruchomości) oraz uprawnienie innych

podmiotów (stron) oraz sądu nadzorującego postępowanie egzekucyjne z

nieruchomości do wyrażenia zgody bądź zezwolenia na zawarcie takiej umowy.

Naruszenie tych norm o charakterze bezwzględnie obowiązującym skutkuje

nieważnością czynności prawnej (art. 58 § 1 k.c.). W razie zawarcia przez zarządcę

nieruchomości, w tym dłużnika, umowy dzierżawy bez wymaganej zgody stron albo

zezwolenia sądu, zachodzi sytuacja podobna do tej, w której przepisy prawa

materialnego przewidują konieczność uzyskania zgody sądu na dokonanie

czynności prawnej, np. na czynność prawną dotyczącą majątku małoletniego przez

przedstawiciela ustawowego. Dokonanie w takim przypadku czynności prawnej

przez przedstawiciela małoletniego bez uprzedniego zezwolenia sądu

opiekuńczego skutkuje jej nieważnością (uchwała składu całej Izby Cywilnej Sądu

Najwyższego z dnia 24 czerwca 1961 r., 1 CO 16/61, OSNCP 1963, nr 9, poz. 187,

uzasadnienie uchwały składu całej Izby Sądu Najwyższego z dnia 30 kwietnia 1977

r., III CZP 73/76, OSNCP 1978, nr 2, poz. 19 oraz uchwała Sądu Najwyższego z

dnia 4 lutego 1997 r., III CZP 127/96, OSNC 1997, nr 5, poz. 50).

Ustawodawca nie przewidział procedury uzyskania ex post potwierdzenia

zawartej przez zarządcę bez wymaganej zgody stron albo zezwolenia sądu umowy

dzierżawy zajętej nieruchomości. Wobec tego zawarcie umowy dzierżawy zajętej

nieruchomości bez względu na czas trwania tej umowy, zawsze wymaga zgody

stron, w razie jej braku – zezwolenia sądu. Wymagania te – uwzględniając, że ich

celem jest kontrola prawidłowości wykonywania zarządu zajętą nieruchomością

oraz ochrona przed czynnościami, które miałyby na celu udaremnienie powodzenia

egzekucji – należy odnieść także do umowy dzierżawy części zajętej

nieruchomości.

Tylko umowa spełniające wcześniej wymienione kryteria może stanowić

podstawę wpisu prawa dzierżawy do księgi wieczystej, w związku z czym Sąd

Najwyższy, na podstawie art. 390 § 1 k.p.c., podjął uchwałę, jak wyżej.