III CZP 51/10

Uchwała z dnia 23 września 2010 r., III CZP 51/10

Sędzia SN Jacek Gudowski (przewodniczący)

Sędzia SN Dariusz Dończyk

Sędzia SN Wojciech Katner (sprawozdawca)

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Andrzeja S. przeciwko Gminie W. o

ustalenie wstąpienia w stosunek najmu, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na

posiedzeniu jawnym w dniu 23 września 2010 r. zagadnienia prawnego

przedstawionego przez Sąd Okręgowy we Wrocławiu postanowieniem z dnia 28

stycznia 2010 r.:

"Czy na podstawie przepisu art. 691 § 1 k.c. można wstąpić w stosunek najmu

lokalu socjalnego?"

podjął uchwałę:

Na podstawie art. 691 § 1 k.c. nie można wstąpić w stosunek najmu

lokalu socjalnego, o którym mowa w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o

ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu

cywilnego (jedn. tekst: Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.).

Uzasadnienie

Zagadnienie prawne przedstawione przez Sąd Okręgowy powstało w związku

z rozpoznawaniem apelacji powoda od wyroku Sądu Rejonowego dla Wrocławia-

Śródmieścia we Wrocławiu z dnia 22 grudnia 2008 r. w sprawie przeciwko Gminie

W. o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu lokalu socjalnego, którego najemcą do

śmierci, tj. do dnia 31 grudnia 2007 r. była żona powoda Krystyna S. Z ustaleń Sądu

pierwszej instancji wynika, że umowa najmu lokalu była zawarta przez żonę

powoda na okres od dnia 4 września 1997 r. do końca grudnia 2000 r. Po tym

terminie Gmina W. nie kwestionowała korzystania przez Krystynę S. z

zajmowanego lokalu, w którym powód został zameldowany w 2005 r., chociaż

pozostawał w związku małżeńskim od 1962 r. Milczące przyzwolenie trwało do

momentu wystąpienia przez powoda z wnioskiem o uregulowanie tytułu prawnego

do zamieszkiwania w przedmiotowym lokalu.

W lokalu tym dokonane zostały przeróbki w celu poprawienia warunków

sanitarnych zamieszkiwania, w czym uczestniczył także powód, który do 2005 r. był

zameldowany poza W., mieszkając i pracując od 1957 r. w N., a przez długi okres

również w Niemczech. Także w czasie zawierania umowy najmu lokalu socjalnego

przez żonę powoda był on zatrudniony w Niemczech, w chwili zaś śmierci żony

pracował w obu tych miejscach. W czasie rozpoznawania niniejszej sprawy powód

jako emeryt był stale zatrudniony w B., dokąd dojeżdżał. Pomimo takiego trybu

życia, wymuszanego przez rodzaj wykonywanego zawodu, powód przez cały czas

nie zmieniał swojego centrum życiowego, którym pozostawał lokal zamieszkiwany

wspólnie z żoną. Sąd pierwszej instancji uznał zatem, że żądanie powoda jest

bezprzedmiotowe, gdyż od samego początku zamieszkiwania w lokalu przez

Krystynę S., czyli od 1997 r. powód był współnajemcą spornego lokalu

mieszkalnego, służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny założonej

przez małżonków; nie podważa tego zawarcie umowy najmu tylko przez żonę

powoda, skoro miało to miejsce w trakcie trwania małżeństwa. Zdaniem Sądu,

powód – będąc współnajemcą – nie może wstępować w stosunek najmu na

podstawie art. 691 k.c.

Rozpoznając apelację powoda, Sąd drugiej instancji powziął wątpliwość co do

tego, czy ze względu na przepisy szczególne dotyczące uprawnień do zajmowania

lokali socjalnych można na podstawie art. 691 § 1 k.c. wstąpić w stosunek najmu

takiego lokalu. Wiąże się to z dodatkowymi ustaleniami w zakresie stanu

faktycznego sprawy, które doprowadziły Sąd Okręgowy do wniosku, że z chwilą

zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego małżonkowie S. nie zamieszkali wspólnie

w spornym lokalu, najem ten zatem dotyczył tylko żony powoda. Z ustaleń

faktycznych wynika, że żona powoda mieszkała w nim sama. (...)

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Według art. 7 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali i dodatkach

mieszkaniowych (jedn. tekst Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 ze zm. – dalej:

"u.naj.lok."), mającej zastosowanie w chwili zawierania umowy najmu przez

Krystynę S., małżonkowie wspólnie zajmujący lokal byli z mocy prawa najemcami

tego lokalu, chociażby umowa najmu była zawarta tylko przez jednego z nich. Jeżeli

jednak z ustaleń wynika, że małżonkowie nie zajmowali wspólnie lokalu, nie tylko w

chwili zawierania umowy o najem, ale przez cały okres, na jaki opiewa umowa, to

nie została spełniona przez małżonków przesłanka współnajmu lokalu socjalnego.

Jest tak nawet wtedy, gdy lokal socjalny zostanie uznany za lokal mieszkalny w

rozumieniu wymienionej ustawy oraz obowiązującej ustawy z dnia 21 czerwca 2001

r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu

cywilnego (jedn. tekst Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm. – dalej: "u.o.p.l.").

Wymaga zatem rozpatrzenia, czy lokal socjalny można utożsamić z lokalem

mieszkalnym. Lokale socjalne zapewnia gmina na zasadach i w wypadkach

przewidzianych w ustawie, wykorzystując do tego mieszkaniowy zasób gminy, lub

czyni to w inny sposób, przy czym na wykonywanie tych zadań może otrzymywać

dotacje celowe z budżetu państwa (art. 4 ust. 2-4 u.o.p.l.). Z art. 22-25 wynika, że

lokale te są wynajmowane jako część lokali wydzielonych w tym celu z zasobu

mieszkaniowego gminy, a umowa najmu lokalu socjalnego jest zawierana na czas

oznaczony, z tym że umowa może być zawarta z osobą, która nie ma tytułu

prawnego do lokalu i której dochody gospodarstwa domowego nie przekraczają

wysokości określonej uchwałą gminy. Przedłużenie umowy jest możliwe na

następny okres, jeżeli najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej

zawarcie takiej umowy, a jeżeli tak nie jest, lokal należy opróżnić, przy czym od dnia

ustania najmu do opróżnienia lokalu należy się odszkodowanie w wysokości

pełnego czynszu, a tylko w stosunku do osób uprawnionych do lokalu socjalnego i

tylko w razie sądowego wstrzymania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im

innego, opłacają czynsz dotychczasowy.

Z art. 20 ust. 2 u.o.p.l. wynika, że lokale socjalne z mieszkaniowego zasobu

gminy nie mogą być, z założenia, wynajmowane na czas nieoznaczony. To sprawia,

że art. 674 k.c. nie może mieć zastosowania do lokali socjalnych, czyli nie

następuje przewidziane w tym przepisie przedłużenie najmu na czas nieoznaczony

z tego tylko powodu, że najemca nadal używał lokal po upływie terminu

oznaczonego w umowie i było to tolerowane przez dotychczasowego

wynajmującego. Jeśli tak, to żona powoda zajmowała lokal od 2001 r. – nadal jako

socjalny – bez tytułu prawnego i powód już z tego powodu nie mógł stać się

współnajemcą tego lokalu, ani od 1997 r., ani od zameldowania w 2005 r.,

zwłaszcza że samo zameldowanie nie stanowi o tytule do lokalu.

W typowych sytuacjach przydział lokalu socjalnego osobom pozostającym w

związku małżeńskim następuje po stwierdzeniu, że oboje małżonkowie nie mają

tytułu prawnego do innego lokalu i dochody ich wspólnego gospodarstwa

domowego uzasadniają taki przydział i zawarcie umowy. Ze względu na to, że

uprawnienie do lokalu socjalnego musi przysługiwać przez cały czas umowy, pod

rygorem jej wypowiedzenia lub wygaśnięcia z upływem terminu, na jaki została

zawarta, to w razie śmierci jednego z małżonków, drugi ma prawo do dalszego

zajmowania lokalu, jako współnajemca (obecnie art. 6801

k.c.; poprzednio art. 7

u.naj.lok.).

Jeżeli nie zawarto umowy o najem lokalu socjalnego z wnioskującymi o to

wspólnie małżonkami, tylko z jednym z nich, ujawniającym wyłącznie swoje

uprawnienia do otrzymania takiego lokalu, to w razie samodzielnego zamieszkania

w nim, gdy drugi małżonek zamieszkiwał odrębnie, nie można twierdzić, że

drugiemu małżonkowi przysługiwał tytuł do lokalu socjalnego i nabył on ten tytuł

tylko z powodu pozostawania w związku małżeńskim z najemcą lokalu, a następnie

zameldowania się w nim.

Należy uznać, że do lokali socjalnych w ogóle nie ma zastosowania pojęcie

lokalu mieszkalnego w rozumieniu przyjmowanym w art. 691 k.c. i w tym sensie

wstąpienie w stosunek najmu lokalu mieszkalnego nie może nastąpić. Poza

wskazanymi argumentami przemawiającymi za takim stanowiskiem, należy jeszcze

podnieść, że w przepisach ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. stanowi się odrębnie o

lokalu, a odrębnie o lokalu socjalnym, tworząc ich samodzielne definicje. W

pierwszym przypadku (art. 2 ust. 1 pkt 4) chodzi o lokal służący do zaspokajania

potrzeb mieszkaniowych, a w przypadku lokalu socjalnego (art. 2 ust. 1 pkt 5) jest

mowa tylko o lokalu nadającym się do zamieszkania, ze wskazaniem kryteriów

minimalnych takiego lokalu i z zastrzeżeniem, że lokalem socjalnym może też być o

obniżonym standardzie. Z kolei w przepisach kodeksu cywilnego, w rozdziale

zatytułowanym „o najmie lokalu" (art. 680-692), tylko w art. 691 k.c. wyróżnia się

pojęcie lokalu mieszkalnego i tylko dla takiego lokalu przewiduje wstąpienie w

stosunek najmu. Przyjmując postulat racjonalnego ustawodawcy, nie należy

uważać odrębnie wskazanych pojęć za tożsame, a skoro tak, to uprawnienia na

podstawie art. 691 k.c. odnoszą się tylko do lokalu będącego lokalem mieszkalnym,

a nie do lokalu uznanego za zaledwie nadający się do zamieszkania tylko przez

pewien czas. Jest tak także dlatego, że lokal socjalny pozostaje nim nawet wtedy,

gdy jest „o obniżonym standardzie", co nakazuje tłumaczyć obniżenie standardu

takich lokali w stosunku do kryteriów minimalnych, wskazanych w art. 2 ust. 1 pkt 5

u.o.p.l. w odniesieniu do „nadawania się do zamieszkania".

Artykuł 691 k.c. ma na celu umożliwienie dalszego najmowania

pełnowartościowego mieszkania przez osoby bliskie zmarłego lokatora, które w

mieszkaniu stale zamieszkiwały aż do jego śmierci. Najem lokalu socjalnego wiąże

się natomiast ze szczególnym tytułem osoby fizycznej, której dotyczą przesłanki

tego najmu i z zaspokojeniem jej minimalnych potrzeb mieszkaniowych przez

wspólnotę samorządową przez konieczny okres, a nie na stałe, bez względu na

dalszą ich sytuację osobistą. To przekonuje, że lokal socjalny, określony pojęciowo

odrębnie i niewskazany jako lokal mieszkalny, nie jest przedmiotem uprawnień, o

których stanowi art. 691 k.c. W każdym wypadku ubiegania się o prawo do lokalu

socjalnego zainteresowany powinien dowieść spełnienia przesłanek do zawarcia

(przedłużenia) umowy najmu i uprawnień tych nie uzyskuje automatycznie,

wykazując tylko stałe zamieszkanie z osobą zmarłą, mającą do śmierci prawo

zajmowania lokalu socjalnego.

Jest to prawo o charakterze osobistym, przysługujące określonej osobie lub

osobom, w tym zwłaszcza rodzinie ze względu na ich sytuację majątkową,

sprawiającą, że nie mają mieszkania i nie mogą zaspokoić potrzeb mieszkaniowych

własnym staraniem. Wynika to z rationis legis przepisów ustawy o ochronie praw

lokatorów i wyodrębnienia pojęcia lokali socjalnych, lokali zamiennych oraz

przypisania gminie, jako wspólnocie samorządowej, zadania w postaci

zaspokajania potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych o niskich

dochodach (art. 4 ust. 1 i 2 u.o.p.l.). Gmina czyni to głównie, dysponując

mieszkaniami znajdującymi się w mieszkaniowym zasobie gminnym (art. 22); z tego

zasobu pochodzą też lokale przydzielane osobom eksmitowanym z mieszkań, z

różnych tytułów. Nie można przyjąć, aby lokale te stawały się mieszkaniami dla

bliskich takich osób, w tym "domeldowywanych" pod różnymi pretekstami,

korzystających z art. 691 k.c. i uzyskujących tym sposobem istotną korzyść

majątkową ze środków publicznych.

Interes publiczny także zatem przemawia za odmówieniem zastosowania art.

691 § 1 k.c. do lokali socjalnych. Wynika on z konieczności zachowania substratu

mieszkaniowego zasobu gminy, która powinna mieć możliwość odzyskiwania lokali

socjalnych po osobach uprawnionych dla zaspokojenia potrzeb kolejnych osób

mających tytuł prawny do takiego lokalu.

Z tych względów Sąd Najwyższy podjął uchwałę, jak na wstępie (art. 390 § 1

k.p.c.).