V CSK 52/10

Wyrok z dnia 29 września 2010 r., V CSK 52/10

Zebranie właścicieli lokali może podejmować uchwały również w

sprawach, które nie zostały ujęte w porządku obrad ustalonym przez zarząd

(zarządcę).

Sędzia SN Lech Walentynowicz (przewodniczący)

Sędzia SN Barbara Myszka

Sędzia SN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca)

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Romana T. przeciwko Wspólnocie

Mieszkaniowej przy ul. H. nr 9 w Z. o uchylenie uchwał, po rozpoznaniu na

rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 29 września 2010 r. skargi kasacyjnej powoda od

wyroku Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z dnia 21 października 2009 r.

oddalił skargę kasacyjną, oddalił wniosek pozwanej o zasądzenie kosztów

postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Roman T. wniósł przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej w Z. przy ul. H. nr 9

powództwo o uchylenie uchwał podjętych dnia 30 czerwca 2008 r. przez właścicieli

lokali.

Sąd Okręgowy w Legnicy wyrokiem z dnia 10 lipca 2009 r. oddalił powództwo,

ustalając, że pozwana wspólnota składa się z 54 właścicieli lokali. Zgodnie z

uchwałą z dnia 22 lutego 2003 r., właściciele lokali podejmują uchwały w trybie

jeden właściciel – jeden głos. Na zebraniu dnia 19 czerwca 2008 r., zwołanym przez

zarządcę w porozumieniu z zarządem, było obecnych 21 właścicieli. Zebranie to

zostało przerwane i wyznaczono nowy termin na dzień 30 czerwca 2008 r. W

porządku obrad umieszczono m.in. sprawy wypowiedzenia umowy

dotychczasowemu zarządcy, wyboru nowego zarządcy i składu zarządu. Na

zebraniu dnia 30 czerwca 2008 r. byli obecni właściciele 12 lokali i Gmina Z.,

współwłaściciel czterech lokali. Właściciele 11 lokali byli reprezentowani przez

trzech pełnomocników. Ponadto jeden pełnomocnik reprezentował współwłaściciela

jednego lokalu oraz był obecny jeden ze współwłaścicieli czterech lokali. Łącznie

było reprezentowanych 31 właścicieli (65,3% udziałów). Powód, będący członkiem

zarządu wspólnoty, i zarządca nieruchomości nie byli obecni na zebraniu. Podjęto

większością 31 głosów uchwały o odwołaniu zarządu, o wyborze nowego zarządu,

o wypowiedzeniu w trybie natychmiastowym umowy o zarządzanie nieruchomością

przez dotychczasowego zarządcę, o wyborze na zarządcę "R.P.K.", spółki z o.o. w

Z. oraz o ubezpieczeniu nieruchomości wspólnej od ognia i innych zdarzeń

losowych oraz ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej wspólnoty. Wcześniej

dotychczasowy zarządca wspólnoty zwołał zebranie właścicieli na dzień 4 lipca

2008 r., które nie odbyło się ze względu na małą liczbę osób obecnych.

Zdaniem Sądu Okręgowego, powództwo jest nieuzasadnione. Sąd Okręgowy

nie podzielił zarzutów formalnych związanych ze zwołaniem zebrania w dniu 30

czerwca 2008 r. przez osoby nieuprawnione. Zebranie w dniu 19 czerwca 2008 r.

zostało zwołane bez wątpienia przez osoby uprawnione, następnie zostało

przerwane z określeniem nowego terminu na dzień 30 czerwca 2008 r. Sąd

Okręgowy podkreślił, że ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn.

tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej: "u.w.l.") nie uzależnia

zdolności zebrania właścicieli do podejmowania uchwał od zachowania procedury

jego zwołania. Uchybienia w tym zakresie mogą być podstawą uchylenia uchwały

tylko w wtedy, gdy miały znaczenie dla treści podjętych uchwał. Taka sytuacja nie

miała jednak miejsca, skoro za uchwałami głosowała większość właścicieli lokali.

Sąd Okręgowy nie podzielił też zarzutów związanych z nieprawidłowym udzieleniem

pełnomocnictw i brakiem pełnomocnictw od małżonków właścicieli lokali (art. 36 § 2

k.r.o.), gdyż art. 37 k.r.o. wymienia wyczerpująco czynności prawne wymagające

zgody współmałżonka.

Wyrokiem z dnia 13 października 2009 r. Sąd Apelacyjny we Wrocławiu

oddalił apelację powoda. Zdaniem Sądu Apelacyjnego, Sąd pierwszej instancji

zgromadził wystarczający materiał dowodowy, należycie go ocenił i na tej podstawie

ustalił wszelkie okoliczności faktyczne istotne dla rozstrzygnięcia sprawy. Według

art. 25 ust. 1a u.w.l., prekluzyjny termin sześciotygodniowy do zaskarżenia uchwały

właścicieli lokali wyłącza późniejsze, dokonywane z jego przekroczeniem,

przytaczanie dodatkowych przyczyn zaskarżenia. Niezależnie od tego, nie

naruszono art. 18 ust. 2a u.w.l., gdyż nie następowała zmiana ustalonego w trybie

ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną, ale zmiana składu osobowego

zarządu i zarządcy (administratora). Chybione są też, zdaniem Sądu Apelacyjnego,

zarzuty dotyczące oceny zebranego materiału dowodowego i ustaleń faktycznych.

Sąd Okręgowy stwierdził wprawdzie uchybienia dotyczące zwołania i obradowania

właścicieli lokali na zebraniu w dniu 30 czerwca 2008 r., trafnie natomiast podkreślił,

że nie stanowią one według art. 25 ust. 1 u.w.l. podstawy uchylenia zaskarżonych

uchwał.

Powód w skardze kasacyjnej zaskarżył wyrok Sądu Apelacyjnego w całości,

zarzucając naruszenie art. 18 ust. 2a, art. 25 ust. 1a oraz art. 32 ust. 1 i 2 i art. 31

lit. a w związku z art. 25 ust. 1 u.w.l.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zarzut naruszenia art. 18 ust. 2a u.w.l. jest nietrafny. Zgodnie z tym

przepisem, zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością

wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej

przez notariusza, według zaś art. 18 ust. 1 u.w.l., określenie sposobu zarządu

nieruchomością wspólną może nastąpić w umowie o ustanowieniu odrębnej

własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego oraz

może w szczególności polegać na powierzeniu zarządu osobie fizycznej albo

prawnej. W okolicznościach niniejszej sprawy we wspólnocie doszło zarówno do

wyboru zarządu jako jej organu (art. 19 i nast. u.w.l.), jak i do powierzenia zarządu

osobie prawnej, co stanowi wyraźną sprzeczność. Przepisy art. 19 i nast. u.w.l.

mają charakter względnie obowiązujący, stosuje się je bowiem tylko wtedy, gdy

sposobu zarządu nie określono w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali

albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego bądź w uchwale

zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18 ust. 3 u.w.l.). Nie może zatem we

wspólnocie mieszkaniowej jednocześnie funkcjonować zarówno zarząd, jak i

zarządca, co trafnie dostrzegł Sąd Apelacyjny, który w niniejszej sprawie traktuje

„zarządcę” jako tzw. administratora, a więc osobę dokonującą wyłącznie czynności

faktycznych, ale niebędącą zarządcą w rozumieniu ustawy o własności lokali. W tej

sytuacji bezprzedmiotowe jest rozważanie, czy zmiana wyłącznie osoby zarządcy

stanowi zmianę sposobu zarządu nieruchomością wspólną, która wymagałaby

uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza (zob. uchwała Sądu

Najwyższego z dnia 21 stycznia 2009 r., III CZP 129/08, OSNC 2009, nr 12, poz.

158 oraz postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2009 r., II CZ 4/09, nie

publ.).

Zarzut naruszenia art. 25 ust. 1a oraz art. 32 ust. 1 i 2 i art. 31 lit. a w związku

z art. 25 ust. 1 u.w.l. wymaga rozważenia dwóch zagadnień. Po pierwsze, czy

posiedzenie właścicieli lokali, na którym w dniu 30 czerwca 2008 r. podjęto

zaskarżone uchwały, stanowiło kontynuację posiedzenia zwołanego na dzień 19

czerwca 2008 r., czy też było posiedzeniem zwołanym nieformalnie przez

nieuprawnione do tego osoby. Po drugie, czy porządkiem obrad posiedzenia w dniu

30 czerwca 2008 r. można było objąć sprawy, które nie były umieszczone w

porządku obrad posiedzenia zwołanego na dzień 19 czerwca 2008 r.

Nie budzi wątpliwości, że zebranie właścicieli lokali, zwołane na określony

dzień, może podjąć uchwałę o kontynuacji obrad w innym (późniejszym) dniu, mimo

braku stosownej regulacji w ustawie o własności lokali. Taka jest np. powszechna

praktyka przyjęta w spółdzielniach mieszkaniowych, mimo braku wyraźnej w tym

zakresie regulacji również w ustawie z dnia 16 września 1982 r. – Prawo

spółdzielcze (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 ze zm. – dalej:

"Pr.spółdz.") lub w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach

mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.).

Przeniesienie przez zebranie właścicieli lokali posiedzenia na inny dzień nie może

być zatem traktowane jako zwołanie nowego zebrania, nie jest więc trafny zarzut

naruszenia art. 31 lit. a w związku z art. 25 ust. 1 u.w.l.

Porządku obrad zebrania właścicieli lokali dotyczy jedynie art. 32 ust. 2 zdanie

pierwsze u.w.l., według którego w zawiadomieniu o zebraniu właścicieli należy

podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. Nie ma natomiast w szczególności

takiej regulacji, jak np. w art. 41 § 1 Pr.spółdz., zgodnie z którym walne

zgromadzenie może podejmować uchwały jedynie w sprawach objętych

porządkiem obrad podanych do wiadomości członków w terminach i w sposób

określonych w statucie. Przepisy ustawy o własności lokali w ogóle zresztą nie

zawierają rygorystycznych reguł dotyczących zwoływania zebrania właścicieli lokali

i obradowania na takim zebraniu (zob. w szczególności wyroki Sądu Najwyższego z

dnia 16 października 2002 r., IV CKN 1351/00, OSNC 2004, nr 3, poz. 40, z dnia 8

lipca 2004 r., IV CK 543/03, OSNC 2005, nr 7-8, poz. 132 i z dnia 11 stycznia 2007

r., II CSK 370/06, "Monitor Prawniczy" 2007, nr 4, s. 173). Lege non distinguente

należy zatem przyjąć, że zebranie właścicieli lokali może podejmować uchwały

również w sprawach, które – jak w niniejszej sprawie – nie zostały ujęte w porządku

obrad ustalonym przez zarząd (zarządcę). Nie ma zatem istotnego znaczenia

okoliczność, że zebranie właścicieli samo uzupełniło porządek obrad w dniu 30

czerwca 2008 r. W konsekwencji nie są więc trafne zarzuty naruszenia art. 25 ust.

1a oraz art. 32 ust. 1 i 2 w związku z art. 25 ust. 1 u.w.l.

Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39814

k.p.c.

orzekł, jak w sentencji.