V CSK 120/10

Sygn. akt V CSK 120/10

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 października 2010 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Antoni Górski (przewodniczący)

SSN Dariusz Dończyk

SSA Jan Kremer (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa Gminy G.

przeciwko Władysławowi D. i Anieli D.

z udziałem interwenientów ubocznych Agaty G. i Zbigniewa G. po stronie pozwanej

o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 27 października 2010 r.,

skargi kasacyjnej pozwanych od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 17 listopada 2009 r.,

oddala skargę kasacyjną i zasądza od pozwanych solidarnie

na rzecz powódki kwotę 3600 (trzy tysiące sześćset) zł tytułem

kosztów postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

2

Gmina G. wniosła o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego z

pozwanymi Władysławem D. i Anielą D., zawartej w dniu 28 czerwca 1982 r., mocą

której oddano pozwanym w użytkowanie wieczyste nieruchomość położoną w G.

składającą się z działek nr 509/119 i 617/119 o łącznej powierzchni 8124 m² objęte

księgą wieczystą nr [...] Sądu Rejonowego w P.

Sąd Okręgowy uwzględnił żądanie powodowej Gminy po ustaleniu, że

Naczelnik Miasta i Gminy P. decyzją Nr 57/82 z dnia 26 czerwca 1982 r.

postanowił ustanowić na rzecz pozwanych prawo użytkowania wieczystego wyżej

wymienionej nieruchomości z przeznaczeniem na budowę motelu. W punkcie II.7

decyzji stwierdzono, że użytkownik wieczysty zobowiązany jest przystąpić do

budowy motelu w terminie dwóch lat, oraz ukończyć budowę w ciągu czterech lat

od dnia podpisania umowy notarialnej. W dniu 28 czerwca 1982 r. Skarb Państwa

reprezentowany przez Naczelnika Miasta i Gminy P. zawarł z pozwanymi umowę

notarialną oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste na 99 lat. W § 6 umowy

stwierdzono, że działki zostają oddane w użytkowanie wieczyste celem

wzniesienia na nich motelu, a w kolejnym paragrafie użytkownicy wieczyści

zobowiązali się do rozpoczęcia budowy motelu w terminie dwóch lat i jej

ukończenia w terminie czterech lat od dnia 28 czerwca 1982 r. Umowa w § 9

stanowi, że oddający nieruchomość w użytkowanie wieczyste może rozwiązać

umowę i zarządzić odebranie działki w razie korzystania z terenu w sposób

oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem, a w szczególności w razie nie

wzniesienia w terminie budynku. Ustanawiający użytkowanie wieczyste ustalił

decyzją z dnia 25 sierpnia 1982 r. należność pozwanych z tytułu nabycia gruntów

rolnych, łąki klasy IV o powierzchni 8124 m², przy jednoczesnym wyłączeniu

z produkcji rolnej powierzchni 1650 m², z przeznaczeniem jej pod zabudowę.

Opłatą obciążono pozwanych jedynie od powierzchni przeznaczonej pod

zabudowę, przy przeznaczeniu pozostałej pod ogród warzywny i sad. Zgodnie

z planem zagospodarowania przestrzennego obowiązującym do dnia 31 grudnia

2003 r. nieruchomość przeznaczona była pod projektowany zajazd, restaurację,

parking, oraz planowaną ulicę dla obsługi ruchu turystycznego. W 1982 r. pozwany

zlecił opracowanie projektu planowanego obiektu, z którego wynika, że teren

3

zlokalizowany jest w odległości 90 m od drogi K. – B., z dojazdem o szerokości 7

m. Pozwany wykonał fundamenty pod zaplecze budowy mające stanowić część

fundamentu budynku, zgromadzili 10 000 sztuk cegły i 5 ton stali. Po rozpoczęciu

utwardzania drogi dojazdowej okazało się, że nieruchomość nie ma dostępu do

drogi publicznej, a właściciel nieruchomości sąsiadującej nie był zainteresowany jej

sprzedażą, lub zamianą. Pozwany prowadził rozmowy z Gminą dotyczące drogi

dojazdowej, lecz nie przyniosły one rezultatu. W 1990 r. pozwany zrezygnował z

budowy motelu i zwrócił się do Gminy o wyrażenie zgody na zbycie nieruchomości,

uzyskał informację o braku potrzeby takiej zgody. Pozwany zabrał zgromadzone

materiały budowlane, nie występował o przedłużenie terminu do rozpoczęcia i

zakończenia budowy, ani nie podjął czynności dla ustanowienia służebności drogi

koniecznej.

W dniu 3 czerwca 2004r. Gmina G. wszczęła postępowanie administracyjne

w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego – budynku opieki

całodobowej dla ludzi starszych. Postępowanie zakończyło się w dniu 25

października 2004 r. wydaniem decyzji w sprawie ustalenia lokalizacji powyższego

celu publicznego. Decyzja uwzględniała uzgodnienia dotyczące dojazdu do

nieruchomości. Gmina jest właścicielem nieruchomości na podstawie decyzji

komunalizacyjnej Wojewody z dnia 16 grudnia 2005 r., a wniosek o wpis do księgi

wieczystej prawa własności został złożony w dniu 31 marca 2006 r. Wpis w księdze

wieczystej stwierdza, że działki oddano w użytkowanie wieczyste celem

wzniesienia motelu. Rada Gminy G. uchwałą z dnia 6 czerwca 2006 r. zatwierdziła

plan zagospodarowania przestrzennego terenów górniczych znajdujących się w

granicach administracyjnych gminy, którym ustalono dla spornej nieruchomości

przeznaczenie podstawowe na usługi ochrony zdrowia, domy opieki, a

uzupełniające to komunikacja wewnętrzna, zieleń parkowa, elementy infrastruktury

technicznej wraz z obiektami inżynierskimi. Pozwani w dniu 20 sierpnia 2008 r.

zawarli z interwenientami ubocznymi umowę warunkową sprzedaży prawa

wieczystego użytkowania przedmiotowych działek za cenę 250 000zł – pod

warunkiem, że Gmina nie skorzysta z prawa pierwokupu na podstawie art. 109 ust.

1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Interwenienci zawarli umowę celem wybudowania domu pomocy dla osób

4

starszych. W dniu 15 września 2008 r. przedstawiciele powódki przeprowadzili

wizję lokalną i stwierdzili, że nieruchomość nie jest zabudowana. Gmina nie

skorzystała z prawa pierwokupu, natomiast wniosła pozew w rozpoznawanej

sprawie. Zdaniem pozwanych nadal nie ma dojazdu do nieruchomości i nie

przylega ona do drogi publicznej, a istniejącym zjazdem samochód nie może

wjechać, gdyż w narożniku działki stykającym się z drogą jest staw. Działka nie ma

także dostępu do ul. U. – oddzielona jest od niej niezabudowaną działką nr 676/118

o długości 25 metrów. Zdaniem powódki na odcinku kilku metrów od strony

wschodniej istnieje dostęp do nieruchomości przez działkę nr 616/119 stanowiącą

własność Skarbu Państwa wykazanej w ewidencji jako użytek asfaltowy

powszechnie dostępny. Sąd podkreślił, że nawet jeżeli brak było odpowiedniego

dostępu do drogi, to pozwani mogli wystąpić z żądaniem ustanowienia służebności

drogi koniecznej. Sąd Okręgowy oddalił wniosek o przeprowadzenie oględzin

nieruchomości.

Podstawą rozstrzygnięcia Sądu Okręgowego były przepisy art. 240 k.c.

i art. 33 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261,

poz. 2603, ze zm.), a także powołał Sąd art. 21 ust. 2 ustawy o gospodarce

terenami w miastach i osiedlach (Dz. U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159 ze zm.), art. 30

ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu

nieruchomości (Dz. U. Nr 22, poz. 99 ze zm.) obowiązującej od dnia 1 sierpnia

1985 r. do dnia 31 grudnia 1997 r., oraz wskazał na § 9 umowy ustanawiającej

użytkowanie wieczyste. Sąd podkreślił, że pozwani nie wybudowali motelu na

nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, a bezspornym było, że pozwani

nie występowali o ustanowienie służebności drogi konicznej. Przepisy

obowiązujące w dacie zawarcia umowy, jak i w czasie jej trwania przewidywały

możliwość przedłużenia terminu rozpoczęcia i zakończenia budowy,

w szczególności jeśli występowały przeszkody niezależne od użytkownika

wieczystego, z tym, że mogło to nastąpić na jego wniosek (art. 29 ust. 1 ustawy

o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, a obecnie art. 62 ust. 4

ustawy o gospodarce gruntami).

Sąd podkreślił, że zmiana taka może nastąpić wyłącznie umową zawartą w formie

aktu notarialnego i to przed upływem terminu do rozpoczęcia lub zakończenia

5

budowy wskazanego w umowie ustanawiającej wieczyste użytkowanie. Pozwani

z takim wnioskiem w terminie nie występowali. Zarzut przedawnienia nie

zasługiwał na uwzględnienie, gdyż uprawnienie z art. 240 k.c. przysługuje przez

cały czas trwania umowy. Sąd dostrzegł możliwość rozwiązania umowy co do

części nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, jednak wskazał, że

w sprawie nie może to nastąpić wobec nie rozdzielenia funkcji poszczególnych

działek i objęcia obowiązkiem zagospodarowania zgodnego z umową całości

nieruchomości. Sąd Okręgowy porównał wysokość opłat uiszczonych przez

pozwanych, ustalił relację jednorazowej opłaty uiszczonej przy ustanowieniu

wieczystego użytkowania do ówczesnej średniej płacy i analogiczną relację ceny

sprzedaży do średniej płacy w dacie czynności pozwanych i interwenientów

ubocznych.

W apelacji pozwani zarzucili naruszenie przepisów postępowania: art. 316

i art. 328 § 2 k.p.c. poprzez ustalenie nabycia wieczystego użytkowania dwóch

działek, a także odniesienia do nich obowiązków pozwanych, gdy w istocie umowa

nie określała na której z działek miał stanąć motel. Pozostała część nieruchomości

miała być wykorzystywana jako ogród, pominięto brak parkingu w czynnościach

ustanawiającego użytkowanie wieczyste. Zarzut niewyjaśnienia wszystkich

okoliczności faktycznych dotyczy nie poczynienia ustaleń odnoszących się do

możliwości ustanowienia służebności drogi koniecznej. Kolejne zarzuty skierowano

na naruszenie prawa materialnego, art. 240 k.c. w zw. z art. 33 ust. 1 ustawy

o gospodarce gruntami i art. 64 tej ustawy, podnosząc brak przesłanki oczywistej

sprzeczności korzystania z nieruchomości z umową. Podniesiono nadto brak

możliwości wskazania przez pozwanych terminu założenia ksiąg wieczystych przez

Skarb Państwa, jak też określenia, kiedy właściciele sąsiednich nieruchomości

wyrażą zgodę na sprzedaż nieruchomości, lub przeprowadzenie drogi. Pozwani

zarzucili naruszenie art. 117 i art. 118 k.c. przez przyjęcie, że roszczenie

o rozwiązanie umowy którego podstawą ma być nie wybudowanie przez

użytkownika wieczystego obiektu budowlanego nie ulega przedawnieniu, jakkolwiek

stanowi tylko jedną z przesłanek rozwiązania umowy. Fakt wystąpienie tej

podstawy miał miejsce 23 lata temu, a wszystkie roszczenia majątkowe ulegają

przedawnieniu. Skarżący podkreślili, że prawo wieczystego użytkowania miało

6

w dacie zawierania umowy zastąpić prawo własności. Uprawnienie właściciela

nieruchomości z nieograniczonym terminem przedawnienia w korzystaniu

z przesłanek rozwiązania umowy ogranicza uprawnienia wieczystego użytkownika

i stanowi aprobatę dla niesolidnego przedstawiciela Skarbu Państwa, czy jednostki

samorządu terytorialnego.

W apelacji podniesiono także zarzut naruszenia art. 5 k.c. poprzez

nieobiektywną ocenę okoliczności odnoszących się do nadużycia przez powoda

żądania rozwiązania wieczystego użytkowania w okolicznościach sprawy przy

wyeksponowaniu wysokości opłaty rocznej, zmiany wartości nieruchomości,

w sytuacji gdy to nie powodowie decydowali o wysokości opłaty rocznej, cenach

nieruchomości. Zarzucili nadto, że powodów wprowadzono w błąd co do możliwości

dojazdu, przy niejasnym sformułowaniu umowy stron. W postępowaniu

apelacyjnym pozwani podnieśli nadto naruszenie art. 156 k.p.a., oraz okoliczność

zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Podkreślili swoją ocenę

naruszenia art. 5 k.c. przez powoda.

Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 17 listopada 2009 r. oddalił apelację.

Podzielił ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego i przyjął je za własne, oraz podał

przesłanki przyjęcia niezasadności zarzutów naruszenia prawa procesowego. Sąd

Apelacyjny podkreślił, że Sąd Okręgowy dokonywał oceny podstawy prawnej

rozwiązania umowy z dnia 28 czerwca 1982 r. na mocy której ustanowiono na

rzecz powodów prawo użytkowania wieczystego konkretnej nieruchomości

o łącznej powierzchni 8124 m² w G. Strony związane były postanowieniami umowy

użytkowania wieczystego 28 czerwca 1982 roku, przy czym powodowa Gmina jest

aktualnym właścicielem gruntu. Sąd podkreślił cechy charakterystyczne

użytkowania wieczystego i odnosząc się do paragrafu 9 umowy z dnia 28 czerwca

1982 r. wskazał na możliwość rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przez

oddającego grunt w to użytkowanie. Zmiana stanu prawnego nie zmieniła

uprawnień właściciela do kontroli realizacji warunków umowy i możliwości

rozwiązania jej na podstawie art. 240 k.c. Zgodnie z art. 20 ustawy o gospodarce

terenami w miastach i osiedlach podstawą zawarcia umowy wieczystego

użytkowania z dnia 28 czerwca 1982 r. była decyzja Naczelnika Miasta i Gminy P. z

dnia 26 czerwca 1982 r. nr 57/82. Umowa użytkowania wieczystego odwołuje się

7

do tej decyzji, a podniesiony zarzut niejasności jej postanowień nie mógł odnieść

skutku. W decyzji wskazano, że obie działki oddano pod budowę motelu z

obowiązkiem pozwanych przystąpienia do budowy w ciągu dwóch lat od podpisania

umowy notarialnej oraz ukończenia jej w ciągu czterech lat od daty tej umowy.

Okoliczność ta jest wystarczająca do uznania, że pozwani nie wywiązali się z

umowy, skoro nie było w sprawie sporne, że grunt do chwili obecnej nie został

zabudowany. Doszło do sprzeczności korzystania z nieruchomości z umową o jego

oddanie w użytkowanie wieczyste. W decyzji 26 czerwca 1982 r. nie czyniono

rozróżnień, jak też w umowie notarialnej, co do przeznaczenia działek. Pozwani nie

udowodnili by stan nieruchomości ukształtował się inaczej. Dowodu takiego nie

stanowi decyzja o wyłączeniu z produkcji rolnej 1650 m², z obszaru łącznie

podanych działek. Nie wynika z niej by budowa motelu była planowana tylko na

jednej z działek. Projekt techniczny budowy budynku gastronomiczno-mieszkalnego

obejmuje obie działki, a plan projektowanego zajazdu wskazuje, że miał on się

mieścić w centralnej części nieruchomości, a więc także obejmować działkę 509/19

jak i 617/119. Bezspornym było, że pozwani zrezygnowali z zabudowania działki

motelem. Obowiązek korzystania z gruntu zgodnie z umową użytkowania

wieczystego współkształtuje łączący strony stosunek prawny o charakterze ciągłym

i spoczywa na nich przez cały okres jej trwania. Fakt niezabudowania gruntu przez

ponad 20 lat nie oznacza, że zaczął on być wykorzystywany zgodnie z umową tylko

dlatego, że właściciel gruntu nie zareagował na uchybienie użytkownika.

Roszczenia powódki nie wyłącza niemożność uzyskania dostępu do drogi

publicznej. Pozwani nie występowali o przedłużenie terminu do rozpoczęcia

i zakończenia budowy motelu, ani nie występowali do właścicieli sąsiednich

nieruchomości o ustanowienie służebności drogowej. Od 1991 roku zrezygnowali

z budowy. Nieprzeprowadzenie dowodu z oględzin nieruchomości nie miało

znaczenia dla rozstrzygnięcia. Pozwani nie występowali do właściciela

nieruchomości w związku z brakiem dostępu nieruchomości do drogi publicznej.

Pozwani nie powoływali się także na wady oświadczenia woli, ani też nie

podejmowali czynności celem uchylenia się od oświadczenia, które według nich

mieli złożyć pod wpływem błędu. Skuteczne złożenie takiego oświadczenia

oznaczałoby utratę prawa do gruntu. Sąd dokonał analizy możliwości zastosowania

8

art. 5 k.c. w okolicznościach sprawy podkreślając, że jego stosowanie ma charakter

wyjątkowy.

W rozpoznawanej sprawie powodowa Gmina realizuje swoje uprawnienia

właścicielskie w sytuacji, gdy pozwani przez wiele lat nie zagospodarowali oddanej

im w użytkowanie wieczyste nieruchomości. Odnosząc się do prawa pierwokupu

przez Gminę Sąd nie dostrzegł w wyborze korzystniejszego dla właściciela

rozwiązania naruszenia zasad współżycia społecznego.

Wyrok Sądu Apelacyjnego zaskarżyli w całości skargą kasacyjną pozwani,

wnosząc o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania

Sądowi Apelacyjnemu. Pozwani oparli skargę kasacyjną na obu podstawach z art.

398³ § 1 k. p. c.

Zarzut naruszenia przepisów postępowania dotyczy art. 385 w zw. z art. 217

§ 2 i 233 § 2 k.p.c. Zdaniem skarżących Sąd Apelacyjny błędnie zaakceptował

oddalenie wniosku dowodowego o przeprowadzenie oględzin nieruchomości dla

ustalenia, czy pozwani mieli możliwość ustanowienia drogi koniecznej. Z kolei

naruszenie art. 316 k.p.c. polega na oparciu orzeczenia tylko na dowodach

niekorzystnych dla pozwanych, przy pominięciu ich starań o nabycie prawa

własności części gruntu sąsiadującego z nieruchomością.

Naruszenie prawa materialnego wynika z niewłaściwej wykładni art. 117 i art.

118 k.c. w zw. z art. 62 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami przez przyjęcie, że roszczenie o rozwiązanie umowy

użytkowania wieczystego oparte na niespełnieniu obowiązku wybudowania obiektu

budowlanego, gdy użytkownik wieczysty mógł złożyć wniosek o przedłużenie tego

terminu nie ulega przedawnieniu, choć obowiązek zabudowy gruntu ma charakter

stosunku zobowiązaniowego o charakterze majątkowym. Roszczenie majątkowe

ulega przedawnieniu, a od daty przewidzianej jako koniec inwestycji upłynęło 23

lata. Naruszenie art. 33 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami (Dz. U. 2004, Nr 261, poz. 2603) nastąpiło przez jego

niewłaściwą wykładnię polegającą na uznaniu, że niezabudowanie nieruchomości

budynkiem zgodnie z umową stanowi podstawę do rozwiązania użytkowania

wieczystego nawet wtedy, gdy w dacie złożenia pozwu zmienił się plan

9

zagospodarowania przestrzennego, co powoduje w istocie zmianę treści umowy by

użytkownik nie korzystał z nieruchomości w sposób sprzeczny z jej

przeznaczeniem.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Podniesiony zarzut naruszenia przepisów postępowania – art. 385 w zw.

z art. 217 § 2 i 233 § 2 k.p.c. – polegający na uznaniu za słuszne oddalenie przez

Sąd I instancji dowodu z oględzin nieruchomości w celu ustalenia, czy pozwani

mieli możliwość ustanowienia drogi koniecznej oraz podzieleniu argumentu,

że skoro chcieli sprzedać prawo użytkowania wieczystego to na pewno istniała

możliwość zastosowania art. 145 k.c. nie był zasadny.

Powołany art. 233 § 2 k.p.c. odnosi się do przeszkód stawianych

w przeprowadzeniu dopuszczonego dowodu oraz odmowie przedstawienia

dowodu, a nie odnosi się do oddalenia wniosku dowodowego strony, bądź nie

przeprowadzenia dowodu. Przy zarzutach skargi kasacyjnej i ich uzasadnieniu nie

miał w sprawie zastosowania. Wskazane w skardze zarzuty wskazują na oparcie

skargi na treści art. 233 § 1 k.p.c. Sąd Najwyższy rozpoznaje jednak skargę

kasacyjną w zakresie powołanych w niej przepisów, nie dokonując za skarżącego

konkretyzacji przepisów, które mogły być naruszone przy wydawaniu zaskarżonego

orzeczenia (np. wyrok Sądu Najwyższego z 15 maja 2009 r. III CSK 338/08, nie

publikowany; z dnia 6 października 2009 r. II UK 47/09, nie publikowany).

Sąd Najwyższy wskazywał nadto już w orzecznictwie, że przepis art. 233

§ 1 k.p.c. dotyczy bezpośrednio oceny dowodów i ustaleń faktycznych co do

których zarzuty nie mogą być podstawą skargi kasacyjnej – art. 3983

§ 3 k.p.c.

Także i ta podstawa nie mogłaby być uwzględniona. Naruszenie przepisu art. 217

§ 2 k.p.c. może stanowić podstawę skargi kasacyjnej w sytuacji gdy

zawnioskowany dowód ma istotne znaczenie dla sprawy, istnieją jeszcze nie

wyjaśnione okoliczności, a sąd dowód ten pomija . W sprawie sytuacja taka nie

zachodziła (np. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 20 stycznia 2009 r., II CSK

430/08, nie publ., z dnia 7 marca 2001 r., I PKN 285/00, OSNP 2003, nr 2, poz. 28).

Wystarczającym dowodem braku dostępu do drogi publicznej mogło być

przedłożenie dokumentującej to mapy. Oględziny bez udziału geodety nie były

10

dowodem przydatnym do tego celu. Podkreślenie wymaga jednak to, że dowód

z oględzin nieruchomości mający wykazać możliwość ustanowienia służebności

drogi koniecznej i jej potrzebę, nie mógł wpłynąć na ocenę realizacji zobowiązania

pozwanych do zabudowy nieruchomości, ani wykazania podjęcia czynności dla

ustanowienia służebności, czy przedłużenia terminu zabudowy. Skarżący nie

rozwinął zarzutu naruszenia art. 316 k.p.c., natomiast treść zarzutu wiąże się

wprost z oceną dowodów, co powoduje nietrafność i tego zarzutu, z przyczyn

odnoszących się także do art. 233 § 1 k.p.c. Konsekwencją powyższej oceny jest

także nietrafność oparcia skargi na treści art. 385 k.p.c.

Zarzuty naruszenia prawa materialnego oparte są na niewłaściwej wykładni

wskazanych przepisów – art. 117 i 118 k.c. w związku z art. 62 ust. 4 ustawy

o gospodarce nieruchomościami oraz art. 33 ust. 3 ustawy o gospodarce

nieruchomościami.

Bezspornym w sprawie było, że powodowie zawarli umowę użytkowania

wieczystego nieruchomości w dniu 28 czerwca 1982 r., a więc zawarcie i treść

umowy regulowały przepisy ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami

w miastach i osiedlach (Dz.U. z 1969 r. Nr 22, poz. 159 j. t., ze zm.) oraz art. 232

i n. k.c. Umowę poprzedzało wydanie decyzji administracyjnej i w sprawie ten tok

czynności został wyczerpany. W trakcie trwania umowy obowiązywała od dnia

1 stycznia 1985 r. ustawa z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami

i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. Nr 22, poz. 99, ze. zm.), zastąpiona

z dniem 1 stycznia 1998 r. ustawą o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 1997 r.,

Nr 115, poz. 741, ze zm.). Ustawodawca w kolejno obowiązujących ustawach

zamieszczał przepisy przewidujące możliwość rozwiązania umowy użytkowania

wieczystego przed upływem jego terminu z przyczyn leżących po stronie

użytkownika wieczystego. W szczególności dotyczyło to korzystania

z nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie, albo zaistnienia

przesłanek z art. 240 k.c. Konstatacja ta jest o tyle istotna, że pozwala na

stwierdzenie obowiązywania przez cały czas trwania użytkowania wieczystego

stałych zasad jego wykonywania. Konsekwencją tego jest niezasadność zarzutu

naruszenia art. 33 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przesłanką

rozwiązania umowy przed upływem terminu na jaki została zawarta jest korzystanie

11

z nieruchomości w sposób niezgodny z umową, w szczególności jego

niezabudowanie w określonym terminie. W sprawie bezspornym było,

że nieruchomość nie została zabudowana. Termin zabudowania nieruchomości

upłynął w cztery lata od dnia zawarcia umowy, a więc w 1986 r., a pozwani nie

występowali przez cały czas trwania umowy o jej zmianę w żadnym zakresie.

Zmiana planu zagospodarowania przestrzennego odnośnie spornej nieruchomości

nastąpiła w związku ze staraniami pozwanych po roku dwutysięcznym. Zarzut

skargi kasacyjnej nie jest uzasadniony i z tego względu, że pozwani zawarli umowę

warunkową sprzedaży nieruchomości z nowym jej przeznaczeniem. Decydujące

znaczenie w sprawie dla oceny zasadności żądania ma niezabudowanie

nieruchomości w terminie, a nie aktualne przeznaczenie nieruchomości.

Istotnym zarzutem naruszenia prawa materialnego jest zarzut naruszenia art.

117 i 118 k. c. w związku z art. 62 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Prawo użytkowania wieczystego jest prawem najbliższym prawu własności,

zarazem jednak występuje w ukształtowaniu tego prawa zróżnicowanie sytuacji

wieczystego użytkownika w stosunku do właściciela nieruchomości i osób trzecich.

Rozważane zagadnienie dotyczy relacji pomiędzy właścicielem a wieczystym

użytkownikiem. Wzajemne stosunki tych podmiotów określa między innymi umowa

oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste i w pewnym zakresie jej strony mają

możliwość indywidualnego ukształtowania w niej obowiązków. Postanowieniem

przedmiotowo istotnym umowy wieczystego użytkowania jest określenie

przeznaczenia nieruchomości i wskazanie celu na jaki może być wykorzystana,

a nadto uregulowanie sposobu jej zagospodarowania, w tym zabudowy. Oddający

grunt w użytkowanie wieczyste dla zagospodarowania gruntu zgodnie z jego

oczekiwaniami ma możliwość posłużenia się zróżnicowanymi środkami – art. 63

ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten przewiduje podwyższanie

wysokości opłat za wieczyste użytkowania w razie niedotrzymania terminu z art. 62

tej ustawy przy zagospodarowaniu nieruchomości. Właściciel może też wyznaczyć

dodatkowy termin do jej zagospodarowania. Regulacja ta wskazuje na pozycję

oddającego grunt w wieczyste użytkowanie właściciela i różnorodność środków

jakie może stosować.

12

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 24 lipca 2002 r. I CKN 891/00 (nie publ.)

wyraził pogląd, że oddający grunt w użytkowanie wieczyste może być

zainteresowany, aby na tym gruncie powstał budynek określonego rodzaju

należący do użytkownika. Ujawnienie przez użytkownika woli niezagospodarowania

nieruchomości zgodnie z umową uzasadnia wystąpienie o jej rozwiązanie, gdyż

stanowi o oczywistej sprzeczności pomiędzy sposobem korzystania z niej

a sposobem określonym w umowie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 maja

2003 r. III CKN 1409/00, nie publ.).

Powracając do problemu terminu, wyrażony został także pogląd, że oddający

grunt w użytkowanie wieczyste przez cały czas trwania umowy jest uprawniony do

kontroli realizacji umowy, w tym korzystania z gruntu na cele określone w umowie.

Niewątpliwie umowa o oddanie grunt w użytkowanie wieczyste może zawierać

postanowienia o charakterze zobowiązaniowym użytkownika wieczystego.

Powstaje więc zagadnienie relacji tych zobowiązań do prawa rzeczowego, jakim

jest wieczyste użytkowanie. Prawo użytkowania wieczystego jako prawo rzeczowe

jest wyczerpująco uregulowane ustawowo i ustawa zakreśla jego kształt, w związku

z tym, w stosunku prawnym łączącym oddającego grunt w wieczyste użytkowanie

z użytkownikiem wieczystym decydujące znaczenie ma relacja prawno rzeczowa.

Postanowienia zobowiązaniowe, choć mogą być istotne, dla ukształtowania treści

stosunku prawnego są elementami uzupełniającymi. Ponadto prawo rzeczowe

użytkowania wieczystego stanowi całość, w związku z tym nie jest możliwe by

zawarte w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste regulacje

zobowiązaniowe wpływały na treść prawa rzeczowego, powodując możliwość

przedawnienia roszczenia wynikającego z tego prawa. Zestawienie prawa

użytkowania wieczystego, jako prawa rzeczowego, z uprawnieniami

zobowiązaniowymi objętymi nadto kontrolą ich wykonywania, prowadzi do wniosku,

że roszczenie o rozwiązanie umowy wieczystego użytkowania jest roszczeniem

przysługującym właścicielowi nieruchomości przez cały czas trwania umowy,

a w konsekwencji przepisy art. 117 i 118 k.c. nie mają do niego zastosowania.

Reasumując – właściciel nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste

ma uprawnienie przez cały czas jego trwania do egzekwowania korzystania z niej

w sposób ustalony w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

13

Roszczenia z art. 240 k.c. jest roszczeniem wynikającym z prawa własności.

W związku z tym tolerowanie stanu niezgodnego z przeznaczeniem gruntu nie

prowadzi do przedawnienia roszczenia o rozwiązanie umowy z powodu korzystania

z nieruchomości w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem.

Z przedstawionych powodów skarga kasacyjna uległą oddaleniu na

podstawie art. 39814

k.p.c.