V CSK 139/10

Sygn. akt V CSK 139/10

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 3 listopada 2010 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Mirosław Bączyk (przewodniczący)

SSN Barbara Myszka

SSA Anna Kozłowska (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa Sylwestra S.

przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej "Z." w Ś.

o uchylenie uchwały,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 3 listopada 2010 r.,

skargi kasacyjnej powoda od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 3 grudnia 2009 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu

Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

2

W sprawie z powództwa Sylwestra S. przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej

„Z.” w Ś. o uchylenie uchwały zarządu Spółdzielni, Sąd Okręgowy wyrokiem z dnia

27 marca 2009 r. uchylił uchwałę zarządu pozwanej Spółdzielni nr 270/2007 r. z

dnia 27 grudnia 2007 r. w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali.

Sąd Okręgowy ustalił, że powód jest członkiem pozwanej Spółdzielni od

ponad 30 lat i przysługuje mu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Spółdzielnia w dniu 18 października 2007 r. sporządziła projekt uchwały

nr 214/2007 r. w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali. Powód

wysunął przeciwko projektowi zastrzeżenia, nie zostały one jednak uwzględnione

i kolejną uchwałą z dnia 21 grudnia 2007 r. nr 270/2007 r., podjętą w trybie art. 42

ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. – o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 119

z 2003 r., poz. 1116 ze zm.), Spółdzielnia określiła ponownie przedmiot

odrębnej własności wszystkich lokali mieszkalnych i lokali o innym charakterze

na nieruchomości o powierzchni 1,6158 ha położonej w Ś. przy ulicach: Ł. Nr [...]

, D. Nr [...],W. Nr [...]. Powód zamieszkuje w lokalu o powierzchni użytkowej

73,49 m2

położonym przy ul. Ł.

Powód w trybie art. 43 ust.5 powołanej ustawy zaskarżył uchwałę do sądu

i Sąd Okręgowy zarzuty powoda podzielił. W ocenie Sądu Okręgowego, doszło do

naruszenia art. 42 ust. 3 pkt 1 ustawy przez oznaczenie jej przedmiotu, tj. odrębnej

własności lokali na nieruchomości o charakterze wielobudynkowym w sytuacji,

w której możliwość rozdzielenia budynków. Za nieprawidłowe Sąd uznał brak

określenia w uchwale położenia pomieszczeń przynależnych do poszczególnych

lokali oraz wadliwe ustalenie udziałów w nieruchomości wspólnej jako następstwo

wadliwego zaliczenia pomieszczeń technicznych do pomieszczeń użytkowych,

a w istocie potraktowania ich jako przynależności do lokali użytkowych

pozostawionych jako mienie Spółdzielni po myśli art. 40 ustawy. Sąd wskazał też,

że w uchwale określono wadliwie udział w nieruchomości wspólnej przez określenie

go w m2

w odniesieniu do gruntu. Wady uchwały nakazywały zatem jej uchylenie.

Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 3 grudnia 2009 r. zmienił zaskarżony

apelacją pozwanej wyrok i powództwo oddalił. Dla rozstrzygnięcia, czy

3

nieruchomość jest nieruchomością jedno – czy wielobudynkową Sąd Apelacyjny

dopuścił dowód z opinii biegłej z zakresu architektury i ustalił, że rozwiązania

konstrukcyjne tak na poziomie fundamentów, jak i dachu wskazują, iż jest to jeden

budynek. Ponadto wydzielenie kilku nieruchomości spowodowałoby niemożność

zapewnienia właściwej ilości miejsc parkingowych, konieczność rozdzielenia

instalacji wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej i grzewczej, i wiązałoby się to

z istotnymi nakładami finansowymi. Nie dopatrzył się wadliwości w ustaleniu

wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, w szczególności nie jest wadą

uchwały, iż suma udziałów nie daje jedności; jest to bowiem efektem zaokrąglania

liczb z wieloma miejscami po przecinku. Ponadto określenie miejsca położenia

poszczególnych pomieszczeń przynależnych następuje na etapie sporządzania

dokumentacji inwentaryzacyjnej niezbędnej do dokonania aktu notarialnego,

a wskazanie w kolumnie 10 załącznika nr 3 do uchwały powierzchni w m2

,

odzwierciedlającej udział w częściach wspólnych budynku, nie ma znaczenia, skoro

prawidłowe określenie udziału nastąpiło w kolumnie 9. Nie znalazł też Sąd podstaw

do zanegowania prawidłowości pozostawienia dwudziestu ośmiu pomieszczeń

technicznych we własności Spółdzielni po myśli art. 40 ustawy. Są to

pomieszczenia infrastruktury technicznej związane z funkcjonowaniem budynku,

zatem pozostawienie ich w charakterze mienia Spółdzielni nie naruszało prawa

osób uprawnionych do ustanowienia odrębnej własności lokali. Nadto Sąd

Apelacyjny wskazał, że nie bez znaczenia w sprawie pozostaje fakt, iż zaskarżona

uchwała dotyczy bardzo wielu mieszkań, a jej uchylenie znacząco odsunęłoby

w czasie możliwość uzyskania przez zainteresowane osoby praw do lokali.

W skardze kasacyjnej powód zarzucił naruszenie prawa procesowego, tj. art.

227 k.p.c. przez zaniechanie przeprowadzenie dowodu z opinii instytutu naukowo –

badawczego oraz przepisów prawa materialnego, tj.: art. 40, art. 42 ust. 1, 3 pkt 2

i 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w związku z art. 2 ust. 1, 2, 3, art. 3

ust. 1-5 ustawy o własności lokali, art. 46 § 1 k.c., art. 104 1 k.p.a., 3 pkt 9,12 i 14,

§ 113 ust. 4, § 122 ust. 1, § 132 ust. 1, § 133 ust. 1, § 331 rozporządzenia Ministra

Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim

powinny odpowiadać budynki i ich usytuowania (Dz. U. Nr 75 z 2002 r., poz. 690 ze

zm.), art. 143 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

4

nieruchomościami (t.j.: Dz. U. Nr 261 z 2004 r., poz. 717 ze zm.), art. 2 pkt 13

ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

(Dz. U. Nr 80 z 2003 r., poz. 717 ze zm.), art. 2 pkt 11 ustawy z dnia 17 maja

1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j.: Dz. U. Nr 100 z 2000 r.,

poz. 1086 ze zm. ), art. 3 pkt 1a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane

(t.j.: Dz. U. Nr 156 z 2006 r., poz. 1118 ze zm.).

Skarżący domagał się uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy

Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W postępowaniu kasacyjnym wiążąca jest podstawa skargi kasacyjnej.

Zarzut naruszenia art. 227 k.p.c. pozostaje w związku ze stanowiskiem

skarżącego, że uchwała dotyczy lokali w nieruchomości wielobudynkowej, mimo

możliwości rozdzielenia posadowionych na niej budynków. Przeprowadzając

z urzędu dowód z opinii biegłej, Sąd Apelacyjny ustalił, że jest to nieruchomość

jednobudynkowa. Kwalifikacja istniejącej na gruncie zabudowy jako

wielobudynkowej lub jednobudynkowej wymagała wiadomości specjalnych, zatem

istotny był dowód z opinii biegłego. Zdaniem skarżącego, dowód taki nie był

wystarczający, co uzasadnia wniosek, że Sąd dokonał kwalifikacji zabudowy

z naruszeniem przepisów procesowych. Stąd też skarżący wskazał naruszenie

art. 227 k.p.c. Przepis ten może stanowić podstawę kasacyjną, jednakże

skuteczność takiego zarzutu zawsze jest uzależniona od tego, czy skarżący

jednocześnie wskazuje, jakie konkretne wnioski dowodowe zmierzające do

wyjaśnienia tej okoliczności, zgłoszone przez skarżącego, zostały przez Sąd

oddalone (wówczas bowiem dochodzi do naruszenia art. 217 § 2 k.p.c.).

Wskazanie tylko art. 227 k.p.c. nie stanowi zatem wystarczającej podstawy skargi

(por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia września 2008 r. I CSK 41/08, Lex 457851,

z dnia 17 lipca 200 9r. IV CSK 117/09, Lex 523584 ). Ponadto zauważyć należy, że

skarżący w postępowaniu przez Sądem Apelacyjnym nie składał żadnych

wniosków dowodowych, w szczególności – nie wnosił o dopuszczenie dowodu

z opinii instytutu naukowo – badawczego, zatem nie może czynić obecnie zarzutu

nieprzeprowadzenia takiego dowodu. Nieskuteczność zarzutu naruszenia

5

przepisów prawa procesowego prowadzi do stanu, w którym poza osądem

pozostać musi prawidłowość ustalenia, że nieruchomość, w której zaskarżoną

uchwałą dokonano określenia przedmiotu odrębnej własności lokali, zabudowana

jest jednym budynkiem. Zgodnie bowiem z treścią art. 3983

3 k.p.c., podstawą

skargi kasacyjnej nie mogą być zarzuty dotyczące ustalenia faktów lub oceny

dowodów.

Dodać można, że z art. 42 ust. 3 pkt 1 ustawy o spółdzielniach

mieszkaniowych wynika, iż o kwalifikacji zabudowy jako jednobudynkowej lub

wielobudynkowej, decyduje stan istniejący na gruncie w dacie podjęcia uchwały

i nie chodzi tu o możliwość podziału istniejącego budynku na części, wzdłuż

płaszczyzn pionowych, wraz z gruntem, w taki sposób, aby powstałe fragmenty

stanowiły regularne i samodzielne części stanowiące odrębne budynki (por. wyrok

Sądu Najwyższego z dnia 5 stycznia 1971 r. I CR 5/71, uchwała z dnia 23 stycznia

2007 r. III CZP 136/06).

Odnosząc się do zarzutów prawa materialnego, podzielić należy stanowisko

skarżącego, że doszło do naruszenia art. 42 ust. 3 pkt 2 i 3, art. 40 ustawy z dnia

15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. Nr 119 z 2003 r.,

poz. 1116 ze zm.) oraz art. 3 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 24 czerwca 199 r. o własności

lokali (Dz. U. Nr 80 z 2000 r., poz. 903 ze zm.) przez pozostawienie we własności

Spółdzielni 28 pomieszczeń technicznych.

Uchwała nr 270/2007 w § 6 ust. 1 stanowiła, że „Spółdzielnia pozostaje

właścicielem nieruchomości i gruntu w takim zakresie, w jakim nie narusza to

przysługującej członkom i właścicielom lokali niebędących członkami spółdzielni

odrębnej własności lokali lub praw z nią związanych zgodnie z art. 40 ustawy z dnia

15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych”. Natomiast w ust. 2 tego

paragrafu postanowiono, że „w szczególności mieniem spółdzielni pozostają

pomieszczenia techniczne, pomieszczenia węzłów cieplnych oraz lokale użytkowe

określone w załączniku nr 3 do uchwały”.

W załączniku nr 3 do uchwały 270/2007 lokale użytkowe i pomieszczenia

techniczne zostały ujęte jako lokale podlegające wyodrębnieniu, ustalono dla nich

w udziały nieruchomości wspólnej. W tym więc zakresie lokale użytkowe

6

i pomieszczenia techniczne, mające stanowić – zgodnie z treścią uchwały – mienie

spółdzielni, upodobniły się konstrukcją prawną do przewidzianej w przepisach

ustawy o własności lokali części należącej do dotychczasowego właściciela

nieruchomości, obejmującej samodzielne lokale niewyodrębnione (art. 3 ust. 3

zdanie 2 i art. 4 ustawy o własności lokali do lokali).

Skarżący w skardze kasacyjnej nietrafnie wskazuje, że w załączniku nr 3 do

uchwały pomieszczenia techniczne zostały potraktowane jako lokale samodzielne

podlegające wyodrębnieniu. Z § 6 ust.2 uchwały i wyjaśnień pozwanej wynikało, że

przyczyną ujęcia pomieszczeń technicznych w wykazie lokali stanowiącym

załącznik nr 3 była potrzeba uwzględnienia ich powierzchni przy obliczaniu łącznej

powierzchni użytkowej wszystkich lokali i pomieszczeń w budynku, z tym że zostały

one uznane za pomieszczenia przynależne do lokali użytkowych. Co do zasady do

lokali samodzielnych (niewyodrębnionych) mogą należeć pomieszczenia

przynależne, jednakże w sprawie niniejszej zagadnienie sprowadza się do oceny

charakteru pomieszczeń technicznych z punktu widzenia pojęcia nieruchomości

wspólnej.

Przepis art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. – o własności lokali

stanowi, że część wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które

nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z przepisu wynika, że w skład tego

pojęcia wchodzi nie tylko grunt, ale także części budynku. Ocena jednak, które

części budynku podlegają takiej kwalifikacji, może powodować trudności. Ustawa

posługuje się kryterium części, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli

lokali. Wyrażona w ustawie zasada dotyczyć będzie więc tych części budynku

i urządzeń, które nie są związane z korzystaniem wyłącznie z jednego lokalu, ale

też tych, które są przeznaczone do użytku wszystkich właścicieli. Myśl tę

wyraził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 2 grudnia 1998 r., I CKN 903/97 (OSNC

z. 9/1999 r., poz. 113) stwierdzając, że „współwłasnością właścicieli

wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości objęte są

tylko te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami

(mieszkalnymi lub użytkowymi) należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali

i dotychczasowego właściciela nieruchomości i które nie służą wyłącznie do

użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale".

7

W skład zatem pojęcia nieruchomości wspólnej mogą wchodzić elementy

o zróżnicowanym stopniu związania z wyodrębnionymi lokalami. W pierwszym

rzędzie chodzi o takie części budynku, jak wspólna klatka schodowa, ściany

zewnętrzne czy dach. Do nieruchomości wspólnej mogą także należeć

pomieszczenie gospodarcze o specjalnym przeznaczeniu (pralnie, suszarnie,

przechowalnie wózków dziecięcych), a więc pomieszczenie związane funkcjonalnie

z lokalami. Tego typu pomieszczenia ułatwiają korzystanie z lokali mieszkalnych,

choć nie mają charakteru urządzeń koniecznych do takiego korzystania.

W pomieszczeniach technicznych objętych zaskarżoną uchwałą znajdują się

przeznaczone do funkcjonowania i obsługi technicznej budynku urządzenia

w postaci instalacji wodociągowych zimnej i ciepłej wody, kanalizacyjnej,

grzewczej. Nie było sporu, że pomieszczenia te zostały zbudowane zgodnie

z projektem architektoniczno – budowlanym budynku i istnieją w budynku od chwili

zakończenia inwestycji. Funkcja ochronna tych pomieszczeń, ochronna

w odniesieniu do znajdujących się w nich tych urządzeń, nie pozostawia

wątpliwości, że zakwalifikowanie ich jako części wspólnej pozostaje w interesie

wszystkich właścicieli lokali. Z uwagi zatem na funkcję jaką pełnią pomieszczenia

techniczne stanowią one nieruchomość wspólną. Uchwała zarządu spółdzielni

mieszkaniowej niezaliczająca do nieruchomości wspólnej tzw. pomieszczeń

technicznych niezbędnych do funkcjonowania i obsługi technicznej budynku jest

zatem sprzeczna z prawem (art. 27 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

w związku z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali).

Umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokali będą zawierane na

podstawie uchwały zarządu spółdzielni, uchwała przesądza o tym, jakie części

budynku zostaną wliczone (lub pozostaną niewliczone) do sumy powierzchni

użytkowej wszystkich samodzielnych lokali w budynku i tym samym staną się

współwłasnością właścicieli lokali (nieruchomością wspólną). Tym samym uchwała

przesądza o wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej co oznacza, że wprost

dotyczy interesu prawnego członka spółdzielni.

Skarżący ma rację, że suma udziałów w nieruchomości musi wynosić

jedność, podobnie jak słusznie wywodzi, że przepis art. 42 ust. 3 pkt 2 ustawy

8

wymaga określenia nie tylko rodzaju i powierzchni lokali oraz pomieszczeń

przynależnych, ale także wymaga wskazania położenia pomieszczeń

przynależnych z uwagi na potrzebę ich identyfikacji według kryteriów wskazanych

w tym przepisie.

Zarzuty skargi dotyczące pomyłek w pomiarach lokali nie mogą odnieść

żadnego skutku jako dotyczące stanu faktycznego o czym była mowa na wstępie.

Z przyczyn wyżej przedstawionych zaskarżony wyrok podlegał uchyleniu,

a sprawa przekazaniu Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania

(art. 39815

§ 1 k.p.c.); o kosztach postępowania kasacyjnego orzeczono zgodnie

z treścią art. 108 § 2 k.p.c.