III CZP 85/10

Uchwała z dnia 19 listopada 2010 r., III CZP 85/10

Sędzia SN Jacek Gudowski (przewodniczący)

Sędzia SN Marta Romańska (sprawozdawca)

Sędzia SA Jan Kremer

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Spółdzielni Mieszkaniowej "O.M." w P. w

przedmiocie odmowy dokonania czynności notarialnej, po rozstrzygnięciu w Izbie

Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 19 listopada 2010 r. zagadnienia prawnego

przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Poznaniu postanowieniem z dnia 11

czerwca 2010 r.:

„Czy w budynku, który obejmuje tylko jeden samodzielny lokal, można

ustanowić odrębną własność tego lokalu?”

podjął uchwałę:

W budynku, który obejmuje tylko jeden lokal, nie można ustanowić

odrębnej własności tego lokalu.

Uzasadnienie

Notariusz na podstawie art. 81 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o

notariacie (jedn. tekst: Dz.U. z 2008 r. Nr 189, poz. 1158 ze zm. – dalej: "Pr.not.")

odmówił Spółdzielni Mieszkaniowej "O.M." w P. sporządzenia w formie aktu

notarialnego oświadczenia o ustanowieniu odrębnej własności lokalu użytkowego

położonego w P. na os. B.W.Ś. nr 37A oraz umowy przeniesienia tego prawa przez

Spółdzielnię na współwłasność Macieja L., Jana N., Anny F. oraz Izabeli Z. w celu

zrealizowania roszczenia wynikającego dla współuprawnionych z art. 1714

ustawy z

dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003

r. Nr 119, poz. 1116 ze zm. – dalej: „u.s.m.”). Notariusz przyjął, że zamierzona

czynność notarialna jest sprzeczna z prawem (art. 58 § 1 k.c.), prowadziłaby

bowiem do ustanowienia odrębnej własności lokalu obejmującego cały budynek,

będący jedynym budynkiem na działce wydzielonej z gruntów Spółdzielni. Zgodnie

z ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r.

Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej: "u.w.l."), w takiej sytuacji nie może powstać prawo

odrębnej własności lokalu, bo z tym prawem nie da się powiązać nieruchomości

wspólnej, która pozostałaby przedmiotem współwłasności właścicieli odrębnych

nieruchomości lokalowych.

W zażaleniu na odmowę dokonania czynności notarialnej Spółdzielnia

zarzuciła, że doszło do niej z naruszeniem art. 81 Pr.not., art. 1714

u.s.m. oraz art.

58 § 1 k.c. Skarżąca podkreśliła, że osobom, z którymi zamierzała dokonać

czynności przysługuje w częściach ułamkowych spółdzielcze własnościowe prawo

do lokalu użytkowego – pawilonu handlowego. Zgodnie z art. 42 i nast. u.s.m.,

zarząd Spółdzielni podjął uchwałę w sprawie określenia przedmiotu prawa odrębnej

własności tego lokalu, które ma być przeniesione na uprawnionych. Spółdzielcze

własnościowe prawo do lokalu użytkowego dotyczy wprawdzie całego budynku,

który jako jedyny posadowiony jest na działce wydzielonej z gruntów Spółdzielni,

ale zgodnie z poglądem wyrażonym w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 16

stycznia 2008 r., IV CSK 402/07 ("Rejent" 2009, nr 6, s. 110), w takich

okolicznościach może dojść do ustanowienia i przeniesienia na uprawnionych

odrębnej własności lokalu. Spółdzielnia wniosła o uchylenie odmowy dokonania

czynności notarialnej.

Przy rozpoznawaniu zażalenia Sąd Okręgowy w Poznaniu powziął poważne

wątpliwości prawne co do tego, czy w budynku, który obejmuje tylko jeden

samodzielny lokal, można ustanowić odrębną jego własność. Stwierdził, że problem

występujący w sprawie był przedmiotem rozstrzygnięcia Sądu Najwyższego w

wyroku z dnia 16 stycznia 2008 r., IV CSK 402/07, dyskusyjny pozostaje jednak

wyrażony w tym wyroku pogląd na temat znaczenia nieruchomości wspólnej dla

prawa odrębnej własności lokalu oraz na temat sposobu, w jaki należy oznaczyć

udział właściciela jedynego lokalu w budynku we własności nieruchomości

wspólnej, gdy na wydzielonym gruncie posadowiony jest jeden budynek.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zadaniem spółdzielni mieszkaniowych jest zaspokajanie potrzeb

mieszkaniowych członków, natomiast budowa lokali służących zaspokojeniu innych

(kulturalnych, gospodarczych) potrzeb członków wynikających z zamieszkiwania na

wspólnym osiedlu i ustanawianie tytułów do tych lokali ma charakter działalności

dodatkowej. Trzeba odnotować, że spółdzielnie mogły przydzielać członkom lokale

mieszkalne na podstawie takich tytułów prawnych, jakie dla poszczególnych

spółdzielni przewidywały ich statuty (prawo lokatorskie, prawo własnościowe). Jak

wyjaśnił Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 12 kwietnia 2007 r., III CZP 22/07 (OSNC

2008, nr 3, poz. 31), spółdzielnia budowlano-mieszkaniowa w okresie

obowiązywania ustawy z dnia 17 lutego 1961 r. o spółdzielniach i ich związkach

(Dz.U. Nr 12, poz. 61 ze zm.) mogła przydzielić członkowi dom jednorodzinny po

jego wybudowaniu na zasadzie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

mieszkalnego. Na tej samej zasadzie za ważny i skuteczny trzeba uznać przydział

na rzecz członka budynku użytkowego na zasadzie spółdzielczego własnościowego

prawa do lokalu użytkowego, gdyby został dokonany przez spółdzielnię budowlano-

mieszkaniową w okresie obowiązywania ustawy z dnia 17 lutego 1961 r. Po wejściu

w życie ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze, Dz.U. Nr 30, poz.

210, ze zm. – dalej: "Pr.spółdz."), stosownie do art. 204 § 2, na zaspokojenie

potrzeb mieszkaniowych członków każda spółdzielnia mogła budować i nabywać

budynki i domy w celu przydziału znajdujących się w nich lokali mieszkalnych na

podstawie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego albo

spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego albo budować domy

jednorodzinne w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów wraz

z prawem do działek. Formy zaspokajania potrzeb mieszkaniowych członków

określać miał statut spółdzielni. Potrzeby gospodarcze mieszkańców osiedli

spółdzielnie mogły zaspokajać przez przydziały na rzecz członków lokali

użytkowych na zasadzie spółdzielczego prawa do lokali użytkowych lub na

zasadzie wynajmu takich lokali także na rzecz osób nie będących członkami

spółdzielni. Do spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego odpowiednie

zastosowanie miały przepisy o spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu

mieszkalnego (art. 238 § 1 Pr.spółdz.).

Pomiędzy Spółdzielnią a osobami korzystającymi z lokalu użytkowego

obejmującego cały budynek pawilonu handlowego na gruncie Spółdzielni nie ma

sporu co do tego, że takie prawo skutecznie powstało. Obecnie Spółdzielnia, jak

twierdzi, podjęła działania przewidziane w art. 42 u.s.m. w celu zrealizowania

roszczenia przysługującego czterem osobom współuprawnionym do spółdzielczego

własnościowego prawa do lokalu użytkowego, obejmującego jedyny lokal w

budynku stanowiącym pawilon handlowy, posadowiony na gruncie Spółdzielni, z

którego wydzielona została działka zabudowana tylko tym budynkiem. Spółdzielnia

nie kwestionuje zatem tego, że z art. 1714

u.s.m. wynika roszczenie także na rzecz

podmiotów spółdzielczych własnościowych praw do lokali użytkowych o

przeniesienie na ich rzecz, po wyodrębnieniu, własności tych lokali. Przyjmuje przy

tym, że na treść roszczenia uprawnionych, którego miała dotyczyć planowana

czynność notarialna, składa się prawo żądania od niej ustanowienia i przeniesienia

na ich rzecz odrębnej własności lokalu użytkowego będącego przedmiotem ich

spółdzielczego własnościowego prawa. Właściwości lokalu użytkowego, którego

miała dotyczyć czynność notarialna powodują jednak konieczność rozważenia, czy

osobom, którym przysługuje do niego spółdzielcze własnościowe prawo,

rzeczywiście służy roszczenie o ustanowienie i przeniesienie na ich rzecz odrębnej

własności tego lokalu, czy też roszczenie o przeniesienie innego, będącego

przedmiotem obrotu prawa do gruntu i budynku na nim posadowionego.

Artykuł 1714

ust. 1 u.s.m. przyznaje osobie, której przysługuje spółdzielcze

własnościowe prawo do lokalu roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia

własności tego lokalu. Powstaje ono po dokonaniu przez uprawnionego spłaty

przypadających na lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w

tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz

z odsetkami oraz spłaty zadłużenia z tytułu opłat eksploatacyjnych, z wyjątkiem

przypadków, gdy stan prawny nieruchomości, na której znajduje się lokal jest

nieuregulowany lub gdy spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub

użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała budynek lub wybudowali

go jej poprzednicy prawni.

Przed zawarciem umowy przeniesienia własności lokalu i w celu jej zawarcia

konieczne jest doprowadzenie do powstania prawa, które ma być przedmiotem

obrotu. Prawem takim, według art. 1714

ust. 1 u.s.m., jest odrębna własność lokalu,

która może powstać w sposób określony w art. 8 ust. 3 u.w.l. Przedmiotem tego

prawa ma być samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu

(art. 2 ust. 1 u.w.l.). O samodzielności lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy o

własności lokali decyduje jego wydzielenie trwałymi ścianami w obrębie budynku

jako izby lub zespołu izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z

pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.

Ta definicja ma odpowiednie zastosowanie również do samodzielnych lokali

wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Do

lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia przynależne

(art. 2 ust. 2 i 4 u.w.l.).

W taki sam sposób ustawodawca definiuje pojęcie „lokalu” na gruncie ustawy

o spółdzielniach mieszkaniowych i wskazuje, że lokalem w rozumieniu tej ustawy

jest samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, o których

mowa w przepisach ustawy o własności lokali, ale także pracownia twórcy

przeznaczona do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki. Odrębną

definicję w prawie spółdzielczym ustawodawca stworzył dla pojęcia „domu

jednorodzinnego”, którym jest dom mieszkalny, jak również samodzielna część

domu bliźniaczego lub szeregowego przeznaczona przede wszystkim na

zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych (art. 2 ust. 3 u.s.m.). W świetle tej regulacji

trzeba zauważyć, że ustawodawca dostrzegł potrzebę rozróżnienia pomiędzy

lokalami jako częściami budynków, które mają przymioty samodzielności w

znaczeniu opisanym, oraz domami jednorodzinnymi, które stanowią cały budynek

lub samodzielną jego część, wydzieloną pionowymi ścianami, niezależnie od liczby i

sposobu wykorzystania poszczególnych w nich pomieszczeń. Do domów

jednorodzinnych stanowiących odrębny niż lokale przedmiot praw stosuje się

przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dotyczące lokali. Niemniej jednak

ustawodawca nie przewidział możliwości powstania po stronie osoby, której

przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do takiego domu roszczenia o

ustanowienie jego odrębnej własności, a wyraźnie wskazał, że uprawniony może

domagać się przeniesienia własności gruntu wraz z budynkiem lub użytkowania

wieczystego gruntu wraz z własnością budynku. Roszczenie to wynika z art. 52

u.s.m.

Stosownie do art. 46 § 1 k.c., części budynków trwale z gruntem związanych

mogą zyskać status nieruchomości wtedy, gdy stanowią odrębny od gruntu

przedmiot własności. Lokal będący częścią budynku, który ma cechy

samodzielnego w rozumieniu ustawy o własności lokali (art. 2 ust 1 u.w.l.), może

stać się przedmiotem prawa odrębnej własności. W takim przypadku powstaje tzw.

nieruchomość lokalowa. Prawo odrębnej własności lokalu ma charakter złożony,

jest bowiem z nim konstrukcyjnie związane prawo do udziału w nieruchomości

wspólnej (art. 3 ust. 1 u.w.l.), którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia,

niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 u.w.l.).

Opisywanie cech lokalu znajdującego się w budynku i wskazywanie na jego

„samodzielność” w przytoczonym znaczeniu jest uzasadnione wówczas, gdy istnieje

potrzeba odgraniczenia tego lokalu od innych lokali i innych części budynku, w

którym lokal się znajduje. Potrzeba takiego odgraniczenia samodzielnych lokali w

budynku przez uczynienie ich zdatnymi do uzyskania statusu odrębnego

przedmiotu prawa ma uzasadnienie społeczne i ekonomiczne z tego względu, że

różne osoby mogą korzystać z części budynku wyodrębnianych jako samodzielne

lokale, różne osoby czynią na nie nakłady, pobierają z nich pożytki, a ostatecznie

chcą je też uczynić przedmiotem obciążania i rozporządzania. Odwołanie się do

konstrukcji odrębnej własności lokalu ma sens wówczas, gdy w budynku – poza

lokalem, którego charakter jest analizowany z punktu widzenia zdatności do

wyodrębnienia – znajduje się jeszcze choćby jeden lokal mający cechy

samodzielności. W takim przypadku można wyodrębnić sferę interesów związanych

z każdym z tych lokali oraz sferę takich interesów, które – ze względu na

właściwości budynku i gruntu – muszą pozostać współwłasnymi w oznaczonych

przez ustawę częściach. Jeżeli w budynku jest jeden samodzielny lokal, to

fundamenty, mury zewnętrzne lub dach są tymi częściami budynku, które służą

wyłącznie do użytku właściciela nieruchomości zabudowanej budynkiem. Nie da się

wówczas wskazać takich części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku

właściciela budynku – lokalu. Skoro części budynku służące do wyłącznego użytku

właściciela lokalu nie mogą być uznane za element nieruchomości wspólnej, to

muszą stanowić część składową lokalu (por. uzasadnienie uchwały Sądu

Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r., III CZP 10/08, OSNC 2009, nr 4, poz. 51). W

rezultacie należy dojść do wniosku, że lokal pokrywa się wówczas fizycznie z

budynkiem, gdyż wszystko w budynku jest lokalem lub częścią składową tego

lokalu.

Wykorzystanie konstrukcji odrębnej własności lokali może być uzasadnione

także wówczas, gdy na wydzielonym gruncie postawiony jest więcej niż jeden

budynek, a sposób zabudowy gruntu nie pozwala na przeprowadzenie podziału

prowadzącego do powstania samodzielnych nieruchomości gruntowych, na których

znalazłyby się części składowe – poszczególne budynki. Gdy nie jest możliwe

przeprowadzenie podziału nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż

jednym budynkiem, można mówić o samodzielności każdego z budynków w relacji

do wszystkich pozostałych posadowionych na wspólnej nieruchomości gruntowej, a

to wystarczy dla ustanowienia odrębnej własności lokali w poszczególnych

budynkach. Pogląd wyrażony w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2008

r., IV CSK 402/07, że art. 46 § 1 k.c. nie upoważnia do twierdzenia, iż lokal

zajmujący cały budynek nie może być odrębnym przedmiotem własności lub

odrębnym przedmiotem spółdzielczego prawa do lokalu, może być zatem

zaakceptowany w sytuacji, w której na tej samej działce gruntu posadowione są co

najmniej dwa budynki, a nie ma możliwości takiego przeprowadzenia podziału, by

powstały odrębne nieruchomości gruntowe z częściami składowymi – budynkami.

Jeżeli na wydzielonej działce gruntu znajduje się tylko jeden budynek, to

prawo odrębnej własności lokali może powstać wówczas, gdy w budynku znajdują

się przynajmniej dwa lokale o cechach lokali samodzielnych, tylko bowiem w takim

przypadku możliwe jest powstanie prawa, które zostanie związane z odrębną

własnością lokali, tj. prawa współwłasności części wspólnych budynku i gruntu.

Zgodnie z art. 3 ust. 3 u.w.l., udział właściciela lokalu wyodrębnionego w

nieruchomości wspólnej musi odpowiadać stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu

wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej

wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela

samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada

natomiast stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią

pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali

wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Unormowaniu zawartemu w art. 3 u.w.l. nie można przypisać tylko

technicznego charakteru. Przepis ten dotyczy elementu prawnej konstrukcji

odrębnej własności lokalu, a oba wymienione w nim składniki (grunt oraz części

budynku i urządzeń) są nierozerwalnie związane z ustawową definicją

nieruchomości wspólnej. Metody określenia udziału właściciela wyodrębnianego,

jedynego lokalu w budynku na gruncie wydzielonym z zasobów spółdzielni w

nieruchomości wspólnej, przewidzianej w wyroku z dnia 16 stycznia 2008 r., IV CSK

402/07, nie można zaakceptować przede wszystkim z tej przyczyny, że nie

koresponduje ona z kryteriami, które ustawodawca każe uwzględniać przy

identyfikowaniu przedmiotu prawa współwłasności nieruchomości wspólnej,

związanego z odrębną własnością lokalu. W świetle art. 3 u.w.l., stosunek

powierzchni budynku do powierzchni gruntu, na którym jest on posadowiony nie ma

żadnego znaczenia przy określaniu przedmiotu prawa, które miałoby być związane

z odrębną własnością lokalu, udział bowiem właściciela wyodrębnianego lokalu w

nieruchomości wspólnej mierzony jest stosunkiem powierzchni użytkowej tego

lokalu do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynku posadowionym na

wydzielonej działce gruntu. Jeżeli nieruchomość, z której wyodrębnia się własność

lokali, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami, udział właściciela lokalu

wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni

użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej

powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich

przynależnymi (art. 3 ust. 5 u.w.l.).

Zasady ustanawiana prawa odrębnej własności lokali oznaczone w ustawie o

własności lokali muszą być respektowane także przez spółdzielnie mieszkaniowe,

gdy podejmują czynności zmierzające do zrealizowania roszczeń osób, którym

przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali w zasobach spółdzielni.

W wyroku Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2008 r., IV CSK 402/07,

wyrażony został pogląd, że jeżeli danej osobie przysługuje spółdzielcze prawo do

lokalu i spełnione zostały inne przesłanki wymienione w art. 1714

u.s.m., to może

ona skutecznie żądać od spółdzielni wykonania obowiązku zawarcia umowy

przeniesienia własności lokalu, gdyż art. 17 u.s.m. nie zawiera żadnych wyłączeń

przedmiotowych. Pogląd ten akceptuje Sąd Najwyższy w obecnym składzie, z tym

jednak zastrzeżeniem, że jeżeli właściwości lokalu i budynku, do którego

uprawnionym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo wykluczają możliwość

ustanowienia odrębnej własności tego lokalu, jako jedynego w budynku, to trzeba

przyjąć, iż uprawnionym przysługuje roszczenie o przeniesienie własności

nieruchomości gruntowej wraz z własnością budynku. Wyraźnie stanowi o tym art.

52 u.s.m.; osoby, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do domu

jednorodzinnego są uprawnione do domagania się przeniesienia własności gruntu i

budynku, nie zaś ustanowienia odrębnej własności lokalu w takim domu. Takie

samo roszczenie trzeba skonstruować na rzecz uprawnionych do spółdzielczego

własnościowego prawa do lokalu użytkowego, jeśli przedmiotem tego prawa ma być

cały budynek, w którym znajduje się tylko jeden lokal użytkowy, nie można bowiem

uznać, że istniejąca w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych luka w zakresie

regulacji roszczeń prowadzących do przewłaszczenia lokali użytkowych

obejmujących cały budynek nie może być wypełniona. Z art. 40 u.s.m. wynika, że

docelowo spółdzielnia ma pozostać właścicielem lub współwłaścicielem

nieruchomości i użytkownikiem lub współużytkownikiem wieczystym gruntu w takim

zakresie, w jakim nie narusza to przysługującej członkom i właścicielom lokali

niebędącym członkami spółdzielni odrębnej własności lokali lub praw z nią

związanych. Mieniem spółdzielni mają pozostać w szczególności nieruchomości

służące prowadzeniu przez spółdzielnię działalności wytwórczej, budowlanej,

handlowej, usługowej, społecznej, oświatowo-kulturalnej, administracyjnej i innej,

zabudowane budynkami i innymi urządzeniami, nieruchomości zabudowane

urządzeniami infrastruktury technicznej, w tym urządzeniami i sieciami

technicznego uzbrojenia terenu związanymi z funkcjonowaniem budynków lub

osiedli, z zastrzeżeniem art. 49 k.c. oraz nieruchomości niezabudowane. Grunt

wydzielony z majątku spółdzielni i zabudowany budynkiem użytkowym, w stosunku

do którego powstało spółdzielcze własnościowe prawo, nie wchodzi w zakres

zasobu majątkowego, mającego pozostać w gestii spółdzielni.

Z tych względów Sąd Najwyższy podjął uchwałę, jak na wstępie (art. 390 § 1

k.p.c.).