IV CSK 269/10

Sygn. akt IV CSK 269/10

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 listopada 2010 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Mirosława Wysocka (przewodniczący)

SSN Józef Frąckowiak

SSN Marta Romańska (sprawozdawca)

Protokolant Hanna Kamińska

w sprawie z powództwa I. P. i in. ,

przeciwko Patronackiej Spółdzielni Mieszkaniowej […]

o uchylenie uchwały,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej

w dniu 26 listopada 2010 r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej

od wyroku Sądu Apelacyjnego […]

z dnia 13 listopada 2009 r.,

oddala skargę kasacyjną.

Uzasadnienie

2

Powodowie wnieśli o uchylenie uchwały nr 12/5/2008 Zarządu Patronackiej

Spółdzielni Mieszkaniowej z 4 listopada 2008 r. Uchwała ta, wydana na podstawie

art. 42 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.:

Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.; dalej - u.s.m.) określała sposób

ustanowienia odrębnej własności lokali w budynku na nieruchomości położonej przy

ul. S. 5-7. Powodowie twierdzili, że uchwała ta z przyszłej nieruchomości wspólnej

właścicieli lokali bezzasadnie wyłączyła drogę dojazdową do budynku oraz miejsca

parkingowe i w efekcie te elementy infrastruktury pozostaną własnością Spółdzielni

i utrzymywali, że droga dojazdowa i miejsca parkingowe pozostają w ścisłym,

funkcjonalnym związku z nieruchomością, na której znajduje się zajmowany przez

nich budynek, a nadto wybudowane zostały tylko ze środków mieszkańców

budynku i z wyraźnym przeznaczeniem na ich wyłączne potrzeby.

Pozwana Patronacka Spółdzielnia Mieszkaniowa wniosła o oddalenie

powództwa.

Wyrokiem z 15 czerwca 2009 r. Sąd Okręgowy uchylił zaskarżoną uchwałę.

Apelacja pozwanej od tego orzeczenia została oddalona przez Sąd Apelacyjny

wyrokiem z 13 listopada 2009 r., który podzielił stanowisko Sądu Okręgowego, iż

wyłączenie drogi dojazdowej do nieruchomości oraz miejsc parkingowych z

nieruchomości wspólnej narusza uprawnienia powodów przez trwałe

ukształtowanie ich sytuacji własnościowej w sposób dla nich niekorzystny. Parking

oraz droga dojazdowa stanowią element infrastruktury technicznej nieruchomości,

na której znajdują się zajmowane przez powodów lokale mieszkalne. Nieruchomość

ta powinna spełniać wymogi przewidziane dla działki budowlanej, a uregulowane

odrębnymi przepisami, w tym posiadać dostęp do drogi publicznej oraz

infrastrukturę konieczną do prawidłowego i racjonalnego z niej korzystania.

Zaniechanie włączenia tych elementów infrastruktury do nieruchomości wspólnej

znacznie utrudni przyszły racjonalny zarząd nieruchomością przez wspólnotę

mieszkaniową oraz uzależni sposób eksploatacji i korzystania z drogi dojazdowej

oraz parkingu od decyzji Spółdzielni. Z tego powodu Sąd Apelacyjny nie podzielił

też argumentu Spółdzielni, że przyznanie parkingu wyłącznie właścicielom

wyodrębnionych lokali wobec zbyt małej liczby miejsc parkingowych na osiedlu

byłoby niekorzystne dla mieszkańców innych bloków, gdyż przedmiotowy w sprawie

3

parking stanowi funkcjonalny element nieruchomości zajmowanej przez powodów i

koszty jego powstania zostały przez nich pokryte. Za bezzasadny uznał również

zarzut pozwanej, iż powództwo zmierza do podważenia decyzji administracyjnej o

wyodrębnieniu działki, na której znajduje się budynek zajmowany przez powodów,

bowiem uznał, że fakt ten nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

Pozwana zaskarżyła wyrok Sądu Apelacyjnego z 13 listopada 2009 r. w

całości, a w skardze kasacyjnej zarzuciła, że wyrok ten zapadł z naruszeniem

prawa materialnego, to jest art. 43 ust. 5 u.s.m. przez jego błędną wykładnię i

przyjęcie, że uchwała Zarządu pozwanej z 4 listopada 2008 r. nr 12/5/2008,

narusza usprawiedliwione uprawnienie powodów polegające na faktycznym

uniemożliwieniu im w przyszłości współzarządzania całą wskazaną przez nich

nieruchomością wspólną. Pozwana argumentowała, że Sąd błędnie przyjął, że

zaskarżona uchwała narusza „uprawnienia” powodów podlegające ochronie na

podstawie art. 43 ust. 3 u.s.m., podczas gdy okoliczności, którymi powodowie

uzasadniali powództwo wskazują na to, że uchwała narusza najwyżej ich interes

faktyczny. Na tej podstawie pozwana wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku i

oddalenie powództwa oraz orzeczenie o kosztach postępowania za wszystkie

instancje, a ewentualnie o uchylenie wyroku w całości i przekazanie sprawy do

ponownego rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu wraz z przekazaniem mu

rozstrzygnięcia o kosztach procesu za wszystkie instancje.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

1. Skarżąca nie zgłosiła zarzutów, które zmierzałyby do zakwestionowania

czynności procesowych podjętych w sprawie przez Sąd drugiej instancji, w tym

i takich, które by prowadziły do zakwestionowania podstawy faktycznej

rozstrzygnięcia. Ocena zarzutów mieszczących się w zakresie pierwszej z podstaw

kasacyjnych (art. 3983

§ 1 pkt 1 k.p.c.) musi być zatem odniesiona do tych faktów,

które Sądy obu instancji przyjęły za podstawę subsumcji.

2. Do sporu pomiędzy stronami doszło w toku wykonywania przez pozwaną

obowiązków określonych przez ustawodawcę w art. 42 u.s.m. i mających

doprowadzić do zrealizowania roszczeń powodów o ustanowienie i przeniesienie

na ich rzecz prawa odrębnej własności lokali, do których aktualnie przysługuje

4

im prawo spółdzielcze własnościowe wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej

(art. 1714

u.s.m.), Po podjęciu przez pozwaną uchwały określającej przedmiot

odrębnej własności lokali i skład nieruchomości wspólnej, powodowie wystąpili

z żądaniem, dla którego podstawą był art. 43 ust. 5 u.s.m. Stosownie do tego

przepisu, osoby, których dotyczy uchwała określająca przedmiot odrębnej

własności lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu możliwych do

wyodrębnienia w konkretnym budynku oraz przedmiot i wielkość udziałów

właścicieli wyodrębnianych lokali w nieruchomości wspólnej mogą, w terminie

30 dni od dnia jej doręczenia, zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej

niezgodności z prawem lub jeśli uchwała ta narusza ich interes prawny lub

uprawnienia.

Skoro ustawodawca w jednym przepisie wskazuje na trzy odrębne podstawy

zaskarżenia uchwały, to założenie, iż jego działanie jest racjonalne wymaga

przyjęcia, że każda z tych trzech przesłanek posiada osobną treść i nie pokrywa się

z pozostałymi.

Na mocy art. 42 § 2 ustawy z 16 września 1982 r. prawo spółdzielcze, Dz. U.

z 2003 r. Nr 188, poz. 1848 ze zm., uchwała sprzeczna z prawem dotknięta jest

sankcją nieważności ex lege, co może być przedmiotem ustalenia w procesie,

ale żądanie jej uchylenia jest bezprzedmiotowe (por. wyrok Sądu Najwyższego

z 11 czerwca 2008 r., V CSK 33/08, OSNC-ZD 2009, nr 2, poz. 51). Naruszenie

interesu prawnego lub uprawienia osób, na rzecz których spółdzielnia obowiązana

jest przenieść po ustanowieniu odrębną własność lokali uzasadnia wystąpienie

z żądaniem uchylenia uchwały podjętej na podstawie art. 42 u.s.m.

Sprzeczność uchwały z prawem zachodzi w wypadku naruszenia przy jej

wydaniu przepisów prawa materialnego lub wymogów proceduralnych, o ile miały

one wpływ na jej treść (por. wyroki Sądu Najwyższego z 8 lipca 2004, IV CK

543/03, OSNC 2005, nr 7-8, poz. 132, z 7 lipca 2004 r. I CK 78/04, „Monitor

Prawniczy” 2004, nr 15, s. 678 i z 16 października 2002 r. IV CKN 1351/00, OSNC

2004, nr 3, poz. 40). Znacznie trudniej ustalić znaczenie pojęć wskazujących na

przesłanki uchylenia uchwały zarządu spółdzielni, a mianowicie naruszenie

„interesu prawnego” i „uprawienia” osób, którym przysługuje legitymacja do

5

zaskarżenia uchwały, oraz wprowadzić rozgraniczenie pomiędzy tymi pojęciami,

gdyż nie są one zdefiniowane w prawie pozytywnym, a w nauce częstokroć bywają

utożsamiane. Skoro jednak stanowią one kategorię odrębną od naruszenia prawa

(materialnego, procesowego), to przyjąć trzeba, że w pojęciu naruszonego

„interesu prawnego” na gruncie art. 43 ust. 5 u.s.m. mieści się każdy interes

członka spółdzielni, który w świetle obowiązujących przepisów korzysta z ochrony

prawnej. O naruszeniu interesu tego rodzaju mówić można m.in. w sytuacji, gdy

uchwała nie przyznaje właścicielowi wyodrębnionego lokalu prawa do korzystania

z piwnicy przyporządkowanej do tego lokalu, lecz włącza ją w obręb nieruchomości

wspólnej (por. wyrok Sądu Najwyższego z 17 września 2009 r., V CSK 149/09,

OSNC 2010, nr 1, poz. 5).

Koncepcja racjonalnego konstruowania regulacji prawnych przez

ustawodawcę, skłania do wniosku, że pojęcie „uprawnienia“ użyte w art. 43 ust. 5

u.s.m. nie może być traktowane jako prosty odpowiednik naruszenia prawa albo

naruszenia interesu prawnego. Należy je zatem wykładać stosownie do jego

ogólnego znaczenia utrwalonego w prawie cywilnym, zgodnie z którym określa ono

podstawową treść prawa podmiotowego przysługującego określonej osobie jako

instrument realizacji lub ochrony jej interesów. „Uprawnienie”, zgodnie

z klasycznym rozumieniem tego terminu, jest więc ściśle związane z interesem

prawnym, stanowiąc podstawowy element prawa podmiotowego ustanowionego lub

zabezpieczonego przez normę prawną. Stwierdzenie, czy żądanie uchylenia

uchwały o ustanowieniu odrębnej własności lokali z uwagi na sposób określenia

elementów nieruchomości wspólnej może zostać oparte na przesłance naruszenia

tak rozumianego uprawnienia wymaga więc – zgodnie z trafną sugestią

podniesioną w skardze kasacyjnej – oceny, czy powodom w sprawie służył w tym

wypadku interes prawny chroniony w postaci tego uprawnienia.

Skoro w art. 43 ust. 5 u.s.m. wśród przesłanek wadliwości uchwały osobno

wymieniona jest jej sprzeczności z prawem, to pojęcie „naruszonego uprawnienia”

powinno być odnoszone przede wszystkim do interesów prawnych skarżącego

o charakterze ekonomicznym i socjalnym, nie zaś do tych sytuacji, gdy przepis

prawa wprost nakazuje przyjęcie pewnych rozwiązań w uchwale określającej

przedmiot odrębnej własności lokali i stan nieruchomości wspólnej. Przy takim

6

rozumieniu, kryterium „naruszenia uprawnienia” stanowi instrument kontroli uchwał

ustanawiających odrębną własność lokali pod kątem ich racjonalności gospodarczej

i funkcjonalności oraz umożliwia wyważenie interesów wszystkich

zainteresowanych podmiotów – w szczególności spółdzielni i właścicieli

wyodrębnianych lokali. Należy przyjąć, że w oparciu o przesłankę „naruszenia

uprawnienia“ możliwe jest podważanie uchwał, które mimo niesprzeczności

z prawem, ustalają prawa i obowiązki wynikające z wyodrębnienia lokalu w sposób

istotnie niewspółmierny.

3. Odnosząc te uwagi do okoliczności niniejszej sprawy ustalonych przez

Sądy obu instancji należy stwierdzić, że określenie przez pozwaną Spółdzielnię

elementów nieruchomości wspólnej zostało dokonane z naruszeniem interesów

ekonomicznych powodów, zasługujących na ochronę w świetle art. 3 ust. 2 ustawy

z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000, nr 80, poz. 903)

w zw. z art. 42 ust. 4 u.s.m. oraz art. 42 ust. 2 pkt 1 i ust. 3 u.s.m. Zgodnie z tymi

przepisami, uchwała o wyodrębnieniu lokali powinna zawierać oznaczenie

nieruchomości obejmującej budynek wraz z gruntem do niego przynależnym oraz

określenie udziałów właścicieli poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.

Nieruchomością wspólną jest natomiast grunt oraz części budynku i urządzenia,

które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali wyodrębnianych lokali.

O zaliczeniu konkretnego elementu infrastruktury do nieruchomości wspólnej

właścicieli wyodrębnianych lokali decydują przede wszystkim względy funkcjonalne.

Jak stwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z 20 listopada 2009 r. (III CZP 95/09,

OSNC 2010, nr 5, poz. 73), nieruchomość wspólna powinna zapewniać dostęp do

drogi publicznej oraz niezbędną infrastrukturę (m.in. parkingi). Przyszłym

właścicielom wyodrębnianych lokali przysługuje prawo do udziałów

w nieruchomości spełniającej takie warunki, a jego ochrony dochodzić mogą

przede wszystkim w drodze powództwa o uchylenie uchwały na podstawie art. 43

ust. 5 u.s.m.

Z ustaleń Sądów obu instancji wynika, że parking stanowi funkcjonalną

całość z budynkiem, w którym ma dojść do wyodrębnienia lokali. Jego budowa

została w całości sfinansowana przez mieszkańców budynku, w którym ma dojść

do wyodrębnienia lokali i wyłącznie te osoby korzystają z urządzonych przy

7

budynku miejsc parkingowych. Z ustaleń Sądów wynika także, iż osoby te

sfinansowały również budowę drogi dojazdowej do budynku, w którym znajdują się

ich mieszkania i przede wszystkim one korzystają z tej drogi. Parking i droga

pozwalają na zaspokojenie podstawowych potrzeb właścicieli lokali w budynku,

umożliwiając im dostęp do drogi publicznej oraz możliwość parkowania pojazdów.

Zarówno droga dojazdowa (prowadząca jedynie do tego budynku), jak i miejsca

parkingowe (w liczbie równej liczbie mieszkań w budynku) tworzą całość

architektoniczno-przestrzenną z budynkiem zajmowanym przez powodów.

Skoro wyłącznie powodowie sfinansowali budowę tych obiektów infrastruktury

przestrzennej, to gdyby miały one pozostać własnością spółdzielni, konieczne

byłoby przeprowadzenie rozliczenia obu stron z nakładów poczynionych przez

powodów na ten grunt. Trzeba przy tym odnotować, że z art. 40 u.s.m. wynika,

iż docelowo spółdzielnia ma pozostać właścicielem lub współwłaścicielem

nieruchomości i użytkownikiem lub współużytkownikiem wieczystym gruntu w takim

zakresie, w jakim nie narusza to przysługującej członkom i właścicielom lokali

niebędącym członkami spółdzielni odrębnej własności lokali lub praw z nią

związanych. Mieniem spółdzielni mają pozostać w szczególności: 1) nieruchomości

służące prowadzeniu przez spółdzielnię działalności wytwórczej, budowlanej,

handlowej, usługowej, społecznej, oświatowo-kulturalnej, administracyjnej i innej,

zabudowane budynkami i innymi urządzeniami, 2) nieruchomości zabudowane

urządzeniami infrastruktury technicznej, w tym urządzeniami i sieciami

technicznego uzbrojenia terenu związanymi z funkcjonowaniem budynków lub

osiedli, z zastrzeżeniem art. 49 k.c., 3) nieruchomości niezabudowane.

Wbrew twierdzeniom skarżącej, Sądy obu instancji nie poczyniły takich

ustaleń, na podstawie których można by wnioskować, że przez włączenie obu

obiektów infrastruktury w skład nieruchomości wspólnej mogło dojść do naruszenia

prawa innych członków spółdzielni do korzystania z tych obiektów.

Wniosek o ścisłym związku między parkingiem i drogą dojazdową a budynkiem,

którego dotyczy zaskarżona uchwała, potwierdza fakt, że kosztami ich budowy

Spółdzielnia obciążyła wyłącznie właścicieli tych lokali, a to pozwala uznać,

że inwestycje te zostały dokonane wyłącznie na rzecz mieszkańców budynku przy

ul. S. 5-7. Trzeba jednak podkreślić, że samo uchylenie zaskarżonej uchwały nie

8

oznacza, że obszar i kształt nieruchomości wspólnej musi być przez Spółdzielnię

wyznaczony dokładnie tak, jak wskazują na to powodowie w uzasadnieniu pozwu,

natomiast oznacza, iż Spółdzielnia ma obowiązek uwzględnienia przy określaniu

granic nieruchomości wspólnej, która przypadnie powodom także tych ich interesów

ekonomicznych i gospodarczych, które zostały pominięte przy podejmowaniu

zaskarżonej uchwały. Trafnie zauważył Sąd Apelacyjny w uzasadnieniu

zaskarżonego orzeczenia, że uchwała o wyodrębnieniu lokali prowadzi do

faktycznego uzależnienia możliwości swobodnego korzystania przez powodów z

należących do nich lokali i drogi dojazdowej do nieruchomości od decyzji

Spółdzielni, której przysługiwałoby prawo do określenia zasad używania parkingu i

drogi dojazdowej. Sytuacja taka mogłaby prowadzić do zasadniczych utrudnień w

sprawowaniu zarządu nieruchomością wspólną oraz istotnie obniżyłaby wartość

rynkową nieruchomości należących do powodów.

Wbrew zarzutom skargi kasacyjnej, podstawy dla powództwa o uchylenie

uchwały spółdzielni nie stanowi więc w tym wypadku subiektywne przekonanie

powodów o zasadności innego sposobu wyznaczenia nieruchomości wspólnej niż

zaproponowany przez pozwaną, lecz wyraźna regulacja prawna określająca –

stosownie do konkretnych okoliczności – sposób ustalenia składu nieruchomości

wspólnej w uchwale o wyodrębnieniu lokali. Powództwem wniesionym

w rozpoznawanej sprawie powodowie dochodzą ochrony swojego interesu

prawnego, nie zaś - jak twierdzi skarżąca - interesu o charakterze faktycznym.

Z tego powodu uznać należy, że Sąd Apelacyjny trafnie dostrzegł naruszenie

zaskarżoną uchwałą uprawnień powodów podlegających ochronie na podstawie

art. 43 ust. 5 u.s.m., co było podstawą uchylenia tej uchwały.

Sąd Apelacyjny trafnie przyjął również, że dla wyniku postępowania

w sprawie nie ma znaczenia decyzja Prezydenta Miasta o wydzieleniu działki, na

której znajduje się budynek zajmowany przez powodów, bez uwzględnienia drogi

dojazdowej i miejsc parkingowych. Do wydzielenia tej działki doszło bowiem w

trybie przewidzianym w art. 92-100 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a na

sposób wydzielenia z nieruchomości znajdującej się w zasobach pozwanej działki,

która przypadnie powodom jako składnik nieruchomości wspólnej miała wpływ

przede wszystkim pozwana, jako właściciel gruntu. To pozwana wskazała na ten

9

teren, który powodom chce wydzielić ze swoich zasobów, a skoro jej wskazania nie

były sprzeczne z zasadami podziału nieruchomości, to projekt podziału został

zatwierdzony przez organ administracji. Wynik postępowania administracyjnego

pozostaje jednak bez znaczenia z punktu widzenia przesłanek ujętych w art. 43 ust.

5 u.s.m.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 39814

Sąd Najwyższy orzekł,

jak w sentencji.

jz