III CZP 100/10

Uchwała z dnia 9 grudnia 2010 r., III CZP 100/10

Sędzia SN Marian Kocon (przewodniczący)

Sędzia SN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca)

Sędzia SA Anna Kozłowska

Sąd Najwyższy w sprawie zażalenia S. Spółdzielni Mieszkaniowej w S. na

odmowę dokonania czynności notarialnej, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na

posiedzeniu jawnym w dniu 9 grudnia 2010 r. zagadnienia prawnego

przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Suwałkach postanowieniem z dnia 25

sierpnia 2010 r.:

„Czy dopuszczalne jest ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu

(garażu) w budynku posadowionym na nieruchomości (prawie użytkowania

wieczystego gruntu) składającej się z więcej niż jednej wyodrębnionych geodezyjnie

i nie sąsiadujących ze sobą działek?"

podjął uchwałę:

Dopuszczalne jest ustanowienie odrębnej własności lokalu (garażu) w

budynku posadowionym na nieruchomości będącej przedmiotem własności

lub prawa użytkowania wieczystego spółdzielni mieszkaniowej także

wówczas, gdy nieruchomość składa się z dwóch lub więcej wyodrębnionych

geodezyjnie i niesąsiadujących ze sobą działek.

Uzasadnienie

Dnia 12 maja 1990 r. notariusz odmówił – powołując się na art. 1714

ustawy z

dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003

r. Nr 119, poz. 1116 ze zm. – dalej: "u.s.m.") – sporządzenia umowy ustanowienia

odrębnej własności lokalu (garażu) i przeniesienia jego własności na osoby, którym

przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do tego lokalu (garażu). Podkreślił,

że budynek, w którym znajduje się garaż, stanowi własność S. Spółdzielni

Mieszkaniowej w S. i znajduje się na nieruchomości gruntowej złożonej z czterech

działek geodezyjnych, które nie graniczą ze sobą, a między nimi znajduje się

siedem innych działek stanowiących własność osób trzecich. Nieruchomość ta jest

własnością Gminy S. i została oddana Spółdzielni w użytkowanie wieczyste.

Zdaniem notariusza, wspomniana nieruchomość nie może stanowić nieruchomości

wspólnej, z której zostaną wyodrębnione części budynków stanowiących odrębne

lokale, gdyż każda z działek stanowi odrębny przedmiot własności, jest otoczona

innymi nieruchomościami i stanowi zabudowaną budynkiem garażu nieruchomość.

Przy rozpoznawaniu zażalenia Spółdzielni Sąd Okręgowy w Suwałkach

powziął wątpliwość wyrażoną w zagadnieniu prawnym przedstawionym do

rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Wątpliwości Sądu Okręgowego dotyczą tego, czy sposób korzystania z

nieruchomości gruntowej, całkowicie zajętej przez znajdujące na niej garaże,

pozwala uznać, iż istnieje nieruchomość wspólna w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy

z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz.

903 ze zm. – dalej: "u.w.l."). Sąd Okręgowy pominął jednak kwestię statusu

prawnego budynków posadowionych na nieruchomości gruntowej w sytuacji, w

której każdy z nich zawiera jeden samodzielny lokal o innym przeznaczeniu (garaż).

Ustawa o własności lokali z natury rzeczy nie reguluje takiej sytuacji, problem

bowiem ustanowienia odrębnej własności lokalu może, według tej ustawy, powstać

dopiero wtedy, gdy w budynku znajdują się co najmniej dwa samodzielne lokale. Z

tego względu Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19 listopada 2010 r., III CZP 85/10

(OSNC 2011, nr 5, poz. 57), trafnie przyjął, że w budynku, który obejmuje tylko

jeden lokal, nie można ustanowić odrębnej własności tego lokalu.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych definiuje w art. 2 ust. 2 dom

jednorodzinny jako dom mieszkalny oraz samodzielną część domu bliźniaczego lub

szeregowego, przeznaczoną przede wszystkim na zaspokojenie potrzeb

mieszkaniowych. Zgodnie z tym przepisem, do domów jednorodzinnych stosuje się

przepisy ustawy dotyczące lokali odpowiednio (zob. wyrok Sądu Najwyższego z

dnia 4 listopada 2010 r., IV CNP 32/10, "Biuletyn SN" 2011, nr 1, s. 12). Można

zatem przyjąć, że domem jednorodzinnym jest taki budynek, który zawiera jeden

lokal mieszkalny. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie definiuje natomiast

domu, który zawiera jeden lokal o innym przeznaczeniu (dawny lokal użytkowy,

garaż). Powstaje w związku z tym pytanie, czy w takiej sytuacji osoba, której

przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do takiego lokalu, może skutecznie

żądać ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu na podstawie art. 1714

u.s.m.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 stycznia 2008 r., IV CSK 402/07 (nie publ.)

podkreślił, że jeżeli spółdzielcze prawo zostało ustanowione do lokalu użytkowego

obejmującego cały pawilon handlowy i zostały spełnione inne przesłanki

wymienione w art. 1714

u.s.m., można skutecznie żądać od spółdzielni wykonania

obowiązku zawarcia umowy przeniesienia własności takiego lokalu. Uprawnienia

wynikającego z art. 1714

u.s.m. nie może wówczas przekreślać art. 3 u.w.l.,

ponieważ przepis ten ma charakter techniczny i w konkretnym przypadku

nieruchomość wspólną stanowić może jedynie grunt, tj. działka na której położony

jest budynek. Pogląd ten został potwierdzony przez Sąd Najwyższy w uchwale z

dnia 19 listopada 2010 r., III CZP 85/10, z tym jednak zastrzeżeniem, że jeżeli w

budynku znajduje się tylko jeden lokal, co uniemożliwia ustanowienie jego odrębnej

własności, osobie uprawnionej przysługuje roszczenie o przeniesienie własności

budynku wraz z prawem do działki na podstawie stosowanego w drodze analogii

art. 52 u.s.m.

Podzielając co do zasady stanowisko zajęte przez Sąd Najwyższy w wyroku z

dnia 16 stycznia 2008 r., IV CSK 402/07 ("Rejent" 2009, nr 6, s. 110) i w uchwale z

dnia 19 listopada 2010 r., III CZP 85/10, które różnią się wskazaniem podstawy

prawnej roszczenia (art. 1714

albo art. 52 u.s.m.), należy podkreślić, że zagadnienie

rozstrzygnięte w niniejszej sprawie dotyczy innego stanu faktycznego.

Nieruchomość gruntowa znajdująca się w użytkowaniu wieczystym Spółdzielni

obejmuje cztery wydzielone geodezyjnie i niesąsiadujące z sobą działki, z których

każda jest zabudowana budynkiem garażowym. Zgodnie z koncepcją

wieczystoksięgowego wyodrębnienia nieruchomości, działki gruntu stanowiące

własność tej samej osoby i graniczące ze sobą, objęte oddzielnymi księgami

wieczystymi, są odrębnymi nieruchomościami w rozumieniu art. 46 § 1 k.c.,

jednakże odrębność tę tracą w razie połączenia ich w jednej księdze wieczystej

(postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 października 2003 r., IV CK 114/02,

OSNC 2004, nr 12, poz. 201). Oceny tej nie zmienia w niniejszej sprawie

okoliczność, że działki gruntu nie sąsiadują ze sobą, skoro możliwość istnienia

jednej nieruchomości wynika w takiej sytuacji wprost z art. 21 ustawy z dnia 6 lipca

1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz.

1361 ze zm.). (...)

Zgodnie z art. 3 ust. 2 u.w.l., nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części

budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, grunt

zatem zawsze współtworzy nieruchomość wspólną. Do uznania gruntu za składnik

nieruchomości wspólnej nie jest więc wymagane badanie, czy „służy on wyłącznie

do użytku właścicieli lokali”; taka ocena jest potrzebna jedynie w odniesieniu do

części budynku i urządzeń, których status prawny może kształtować się różnie w

zależności od sposobu ich wykorzystania. Bez znaczenia zatem pozostaje fakt, czy

uprawnieni z tytułu innych praw do lokali (garaży) będą mieli zapewniony

rzeczywisty dostęp do całej nieruchomości gruntowej w rozumieniu art. 46 § 1 k.c.

Przeszkodą do ustanowienia odrębnej własności lokalu nie może być również

akcentowana przez Sąd Okręgowy okoliczność, że ewentualny ułamkowy udział

właściciela garażu w całej nieruchomości wspólnej (budynku i prawie użytkowania

wieczystego gruntu) będzie się pokrywał z zajmowaną przez garaż działką.

W badanej sytuacji podstawą określenia wielkości udziału będzie powierzchnia

użytkowa lokalu, odniesiona do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali.

Jest to zwykły, odzwierciedlający zasadę wyrażoną w art. 3 ust. 3 u.w.l., sposób

obliczania wielkości udziału w nieruchomości wspólnej. Trudno stwierdzić,

dlaczego, zdaniem Sądu Okręgowego, stosowanie tej reguły miałoby nie wchodzić

w rachubę w niniejszej sprawie lub wręcz przemawiać przeciwko dopuszczalności

ustanowienia odrębnej własności lokalu.

Według art. 2 ust. 1 i 2 u.w.l., samodzielność jest jedyną przesłanką

wyodrębnienia własności lokalu. Skoro w niniejszej sprawie wymaganie to zostało

spełnione, powinno być możliwe ustanowienie odrębnej własności lokalu, do

którego przysługuje spółdzielcze prawo własnościowe, gdy bezspornie zostały

spełnione również przesłanki określone w art. 1714

ust. 1 u.s.m. Zaprzeczeniem

takiego wnioskowania byłoby uznanie, że wprawdzie lokal jest samodzielny, a

ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych przyznaje uprawnionym osobom

stosowne roszczenie, jednak ze względu na nietypową konfigurację gruntu nie jest

możliwe ustanowienie odrębnej własności lokalu. Rodziłoby się pytanie, jaki sens

ma przyznanie uprawnionym osobom roszczenia, którego nie można byłoby

zrealizować ani na drodze sądowej, ani przez zawarcie umowy.

W art. 1718

u.s.m. został unormowany szczególny przypadek nabycia

własności lokalu wskutek przekształcenia z mocy prawa spółdzielczego

własnościowego prawa do lokalu z chwilą nabycia budynku lub udziału w budynku,

obciążonego takim prawem, w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo

postępowania egzekucyjnego przeciwko spółdzielni mieszkaniowej, przez osobę,

która nie jest inną spółdzielnią mieszkaniową. Przyjęcie konstrukcji nabycia

własności lokalu ex lege pozwala przyjąć, że ustawodawca założył istnienie

zupełnego systemu uzyskiwania prawa własności przez wszystkie podmioty, którym

do chwili nabycia budynku lub udziału w budynku przysługiwało spółdzielcze

własnościowe prawo do lokalu. Sprzeczne z tym założeniem byłoby uznanie, że w

przypadku posadowienia na nieruchomości budynku mieszczącego jeden lokal,

unormowanie zamieszczone w art. 1718

u.s.m. nie wywołałoby skutku w postaci

nabycia prawa własności tego lokalu.

Z tych powodów Sąd Najwyższy rozstrzygnął zagadnienie prawne, jak w

uchwale.