III CZP 104/10

Uchwała z dnia 9 grudnia 2010 r., III CZP 104/10

Sędzia SN Marian Kocon (przewodniczący, sprawozdawca)

Sędzia SN Krzysztof Pietrzykowski

Sędzia SA Anna Kozłowska

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Ryszarda P. przeciwko

Mieczysławowi R. o zapłatę, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu

jawnym w dniu 9 grudnia 2010 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez

Sąd Apelacyjny we Wrocławiu postanowieniem z dnia 6 października 2010 r.:

"Czy w razie niewykonania przez dewelopera zobowiązania do ustanowienia i

przeniesienia odrębnej własności lokalu, ujętego w zawartej w zwykłej formie

pisemnej umowy o wybudowanie domu oraz do ustanowienia i przeniesienia

odrębnej własności lokalu, bez dokonania w księdze wieczystej wpisu roszczenia

nabywcy o ustanowienie odrębnej własności i przeniesienia własności lokalu,

kontrahentowi dewelopera przysługuje roszczenie o naprawienie szkody

obejmującej utratę spodziewanych korzyści w wysokości rynkowej wartości lokalu

stanowiącego przedmiot umowy?"

podjął uchwałę:

Niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie pisemnej umowy

deweloperskiej daje kontrahentowi możliwość dochodzenia roszczeń

odszkodowawczych od dewelopera na podstawie art. 471 k.c.

Uzasadnienie

Sąd Okręgowy we Wrocławiu wyrokiem z dnia 19 maja 2010 r. uwzględnił

częściowo powództwo Ryszarda P. przeciwko Mieczysławowi R. o zapłatę,

ustalając, że strony łączyły dwie umowy, w których pozwany, realizujący budowę

osiedla mieszkaniowego przy ul. B. w W., jako „sprzedawca" zobowiązał się wobec

powoda jako „nabywcy" do wybudowania i sprzedaży określonych lokali

mieszkalnych. Umowy te zawarto w zwykłej formie pisemnej. Pozwany nie wykonał

w terminie swoich zobowiązań, wskutek czego powód odstąpił od tych umów i

wytoczył powództwo o naprawienie szkody, na którą składały się również korzyści

utracone w związku ze wzrostem cen na rynku nieruchomości. Sąd przyjął, że

strony zawarły umowy deweloperskie. Są to umowy nienazwane, niebędące

umowami przedwstępnymi; zawarcie takich umów w formie pisemnej nie powoduje

ich nieważności, a powód jest uprawniony do dochodzenia naprawienia szkody w

pełnej wysokości na podstawie art. 471 k.c.

Przy rozpoznawaniu apelacji pozwanego powstało przytoczone na wstępie

zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości, które Sąd Apelacyjny

przedstawił – na podstawie art. 390 § 1 k.p.c. – do rozstrzygnięcia Sądowi

Najwyższemu.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Podstawowe znaczenie dla rozstrzygnięcia przedstawionego zagadnienia ma

kwalifikacja prawna umowy, zwanej w praktyce obrotu deweloperską, zawartej w

formie pisemnej. Kwestia ta pojawiała się już w orzecznictwie Sądu Najwyższego

oraz była przedmiotem rozważań doktryny. Część autorów wyraża pogląd, że art. 9

ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr

80, poz. 903 ze zm. – dalej: "u.w.l.") w sposób wyczerpujący określa wymagania

formalne umowy deweloperskiej, tak więc umowa zawarta z naruszeniem tego

przepisu jest nieważna, a pogląd przeciwny stanowi obejście ustawy i godzi w

bezpieczeństwo obrotu. Podkreśla się przy tym, że umowa deweloperska może

prowadzić do przeniesienia własności nieruchomości, jeśli została zawarta w formie

aktu notarialnego, w przeciwnym razie zamienia się w umowę przedwstępną.

Pogląd odmienny zakłada, że umowa deweloperska to specyficzne

powiązanie umowy przedwstępnej i umowy o dzieło. Taka umowa rodzi konkretne

zobowiązania po obu stronach, wykraczając poza ramy umowy przedwstępnej.

Zauważa się, że kwalifikacja umowy deweloperskiej jako przedwstępnej stawiałaby

w niekorzystnym położeniu jednego z kontrahentów ze względu na ograniczony

zakres odpowiedzialności odszkodowawczej przewidzianej w art. 390 k.c.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego przeważa pogląd, że umowa

deweloperska zawarta w formie pisemnej jest ważna, choć jednocześnie nie może

wywołać skutków prawnych przewidzianych w art. 9 u.w.l. (por. wyrok Sądu

Najwyższego z dnia 9 lipca 2003 r., IV CKN 305/01, OSNC 2004, nr 7-8, poz. 130

oraz z dnia 29 lutego 2008 r., II CSK 463/07, "Monitor Prawniczy" 2008, nr 7 s.

341). Pogląd ten powiązany jest ze stanowiskiem, że umowa deweloperska nie jest

umową przedwstępną, zatem znajduje do niej zastosowanie art. 471 i nast. k.c.

(wyroki Sądu Najwyższego z dnia 9 lipca 2003 r., IV CKN 305/01, OSNC 2004, nr

7-8, poz. 130, z dnia 22 czerwca 2004 r., IV CK 454/03, nie publ., z dnia 30 czerwca

2004 r., IV CK 521/03, "Palestra" 2008, nr 3-4, s. 268, z dnia 8 sierpnia 2007 r., I

CSK 177/07, OSNC-ZD 2008, nr C, poz. 67, i z dnia 29 lutego 2008 r., II CSK

463/07, "Monitor Prawniczy" 2008, nr 7 s. 341). W wyroku z dnia 22 grudnia 2005 r.

(V CSK 19/05, nie publ.) Sąd Najwyższy przyjął natomiast, że niezachowanie formy

notarialnej powoduje, iż umowa deweloperska ma cechy umowy przedwstępnej,

zatem kontrahentowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze jedynie na

podstawie art. 390 k.c.

Sąd Najwyższy w składzie rozstrzygającym przedstawione zagadnienie

prawne nie podziela poglądu przyjętego w wyroku z dnia 22 grudnia 2005 r., V CSK

19/05, że umowa deweloperska zawarta w formie pisemnej ma cechy umowy

przedwstępnej. Pogląd ten pomija, że umowa przedwstępna nie ma samodzielnego

charakteru, lecz jest tylko instrumentem prowadzącym do zawarcia umowy

przyrzeczonej. Ścisły związek między umową przedwstępną a przyrzeczoną

powoduje, że umowa przedwstępna nieraz nabiera właściwości konkretnej umowy

przyrzeczonej. Tym samym umowa przedwstępna nie ma rozbudowanej

charakterystyki własnej, a właściwości i ocena prawna konkretnych umów

przedwstępnych zawartych w obrocie zależy od tego, do jakiego typu umowy

przyrzeczonej prowadzą. Z wąsko zakreślonym podstawowym celem, jakiemu służy

i ma służyć umowa przedwstępna, wiąże się „instrumentarium” prawne

przewidziane przez ustawodawcę dla tej umowy, mające ograniczony, ale

jednocześnie szczególny charakter.

W przepisach kodeksu cywilnego dotyczących umowy przedwstępnej

szczegółowo uregulowano problematykę ustalania terminu, w ciągu którego ma być

zawarta umowa przyrzeczona oraz skutków prawnych uchylenia się od zawarcia

umowy przyrzeczonej (art. 389 § 2 k.c.). Z drugiej strony mocno ograniczono

regulacje odnoszące się do odpowiedzialności kontraktowej (art. 390 k.c.),

natomiast pominięto kwestię wykonania zobowiązań przez strony. Takie

uregulowanie wynika ze wskazanego już wąskiego celu umowy przedwstępnej;

umowa ta nie prowadzi do wymiany świadczeń albo innego samoistnego celu

społeczno-gospodarczego, a jej zadanie ma znaczenie subsydiarne i polega na

stworzeniu prawnych gwarancji dla zawarcia umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna jest zatem konstrukcją o wąskim zakresie

zastosowania, w którym nie mieści się umowa deweloperska zawarta w formie

pisemnej, mająca własny cel społeczno-gospodarczy, prowadzący do wymiany

świadczeń między kontrahentami. Tym samym wynikający z umowy deweloperskiej

stosunek prawny ma charakter samodzielny; nie można go sprowadzać jedynie do

zabezpieczenia wykonania umowy głównej. Na świadczenie dewelopera składa się

powiązany ściśle ze sobą kompleks obowiązków, których szczegółowe zestawienie

zależy od konkretnego stanu faktycznego i wybranego przez strony wariantu

umowy deweloperskiej. Świadczenia tego nie można zwężać do przeniesienia

własności nieruchomości, gdyż z reguły obejmuje również wybór i podział gruntu,

sporządzenie dokumentacji projektowej, uzyskanie pozwolenia na budowę,

wybudowanie budynku, wyodrębnienie, rozkład i wystrój lokalu, przygotowanie

miejsc postojowych lub garaży, dalsze zarządzanie całą nieruchomością itp.

Świadczeniem kontrahenta dewelopera jest finansowanie procesu

inwestycyjnego w toku całego okresu jego trwania, co prowadzi do zapłaty znacznej

części wynagrodzenia jeszcze przed przeniesieniem własności lokalu, gdyż ten

obowiązek stanowi jedynie końcowy fragment świadczenia dewelopera. Istnieje

przy tym pewna symetria pomiędzy realizacją przez dewelopera określonego etapu

inwestycji a wynagrodzeniem uiszczanym przez jego kontrahenta.

Analiza świadczeń stron umowy deweloperskiej, a w szczególności

dewelopera, skłania do poglądu wyrażonego w wyroku z dnia 9 lipca 2003 r., IV

CKN 305/01, że umowa deweloperska jest umową nienazwaną, o charakterze

mieszanym, powstałą w wyniku specjalnego połączenia czynności realizowanych w

ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, z docelowym zamiarem przekazania

inwestycji (budynku, lokalu) drugiej stronie umowy. Na umowę tę składają się

elementy treści różnych umów nazwanych, tworzących jednolitą całość, z

zachowaniem jednak przez tę umowę cech oryginalności w stosunku do

ustawowych typów umów, których elementy zawiera. Ma ona charakter umowy

właściwej, a nie przedwstępnej. Brak formy aktu notarialnego nie powoduje

nieważności tej umowy, ale pozbawia kontrahenta dewelopera roszczeń

rzeczowych oraz możliwości wdrożenia ochrony przewidzianej w art. 9 ust. 3 u.w.l.

Jednocześnie kontrahent zachowuje roszczenie odszkodowawcze ex contractu,

dzięki czemu deweloper zobowiązany jest do spełnienia swojego świadczenia z

należytą starannością. Taka interpretacja umowy deweloperskiej zapewnia

deweloperowi finansowanie inwestycji przy jednoczesnej ochronie interesów jego

kontrahenta. Niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie pisemnej umowy

deweloperskiej daje bowiem kontrahentowi możliwość dochodzenia roszczeń

odszkodowawczych od dewelopera na podstawie art. 471 k.c., zgodnie z zasadą

pełnego wyrównania szkody.

Z tych przyczyn Sąd Najwyższy podjął uchwałę, jak na wstępie.