IV CSK 251/10

Sygn. akt IV CSK 251/10

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 9 grudnia 2010 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Marek Sychowicz (przewodniczący)

SSN Iwona Koper

SSA Jan Kremer (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa Wiesławy R., Wioletty R., Beaty R. – W., Joanny R. i

Magdaleny R.

przeciwko Międzyosiedlowej Spółdzielni Mieszkaniowej M. w L.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 9 grudnia 2010 r.,

skargi kasacyjnej powódki Wiesławy R.

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 2 grudnia 2009 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i orzeczenia o

kosztach postępowania kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

W pozwie z dnia 30 czerwca 2008 r. powodowie Jan R. i Wiesława R. wnieśli

o zobowiązanie pozwanej Międzyosiedlowej Spółdzielni Mieszkaniowej w L. do

złożenia oświadczenia woli o ustanowieniu na rzecz powodów odrębnej własności

lokalu mieszkalnego.

Pozwana Spółdzielnia wniosła o oddalenie powództwa.

Sąd Okręgowy wyrokiem z dnia 29 maja 2009 r. oddalił powództwo i nie

obciążył powodów kosztami procesu.

Sąd Okręgowy ustalił, że powód Jan R. na podstawie decyzji nr 39/86

o przydziale mieszkania z dnia 1 sierpnia 1986 r., wydanej przez Zakłady

Metalurgiczne w L., wstąpił w stosunek najmu lokalu nr 39 położonego w budynku

przy ulicy H. […] w L., o powierzchni użytkowej 68,04 m2

. W mieszkaniu tym

zamieszkał wspólnie z żoną, powódką Wiesławą R.

Notarialną umową z dnia 27 lipca 1995 r. pozwana Międzyosiedlowa

Spółdzielnia Mieszkaniowa w L. nabyła nieodpłatnie od Zakładów Przemysłu

Ciągnikowego „U.” w W. prawo użytkowania i współużytkowania wieczystego

działek gruntu oraz własności i współwłasności posadowionych na nich budynków,

stanowiących odrębne od gruntu nieruchomości, wraz z towarzyszącą infrastrukturą

techniczną, objęte księgami wieczystymi KW nr […],[…] … w tym budynek

mieszkalny przy ulicy H. […] w L.

Opracowany przez Zarząd pozwanej Spółdzielni projekt uchwały w sprawie

określenia przedmiotu odrębnej własności lokali mieszkalnych w zasobach

Spółdzielni był wyłożony w jej siedzibie od dnia 4 sierpnia 2003 r. Ostatecznie

uchwałę nr 16/2003 określającą przedmiot odrębnej własności lokali mieszkalnych

w obrębie nieruchomości w L. przy ulicy H. […] zarząd pozwanej Spółdzielni podjął

w dniu 18 sierpnia 2003 r. Przedmiotowa uchwała została doręczona mieszkańcom,

w tym powodowi. Już po jej podjęciu, na podstawie umowy sprzedaży z dnia 28

grudnia 2005 r. pozwana Spółdzielnia nabyła od Skarbu Państwa prawo własności

3

gruntów, poprzednio pozostających w użytkowaniu wieczystym Spółdzielni, na

których posadowione są stanowiące własność pozwanej budynki mieszkalne.

W dniu 6 sierpnia 2007 r. powodowie wystąpili do pozwanej z wnioskiem

o przekształcenie przysługującego im prawa najmu lokalu mieszkalnego nr 39 przy

ulicy H. […] w L. w prawo odrębnej własności lokalu. W odpowiedzi pozwana

Spółdzielnia poinformowała powodów o możliwości przeniesienia na ich rzecz

prawa własności zajmowanego lokalu pod warunkiem pokrycia przez powodów

kosztów dokonanych przez pozwaną nakładów koniecznych na utrzymanie

budynku, w którym znajduje się przedmiotowy lokal. Przypadająca na lokal

powodów suma nakładów ustalona została na kwotę 19.707,79 zł na podstawie

uchwały nr 239 Rady Nadzorczej pozwanej z dnia 20 września 2007 r. W dalszej

korespondencji strony podtrzymywały swoje stanowiska. Powodowie wywodzili, że

nie mają obowiązku uiszczania wyliczonych przez pozwaną kosztów nakładów

koniecznych, ponieważ regularnie uiszczali opłaty na fundusz remontowy,

konserwację, podatki, ubezpieczenia, a tym samym ponosili na bieżąco koszty

utrzymania budynku i jego eksploatacji. Zarząd pozwanej Spółdzielni podtrzymywał

żądanie zapłaty na swoją rzecz kwoty 19.707,79 zł tytułem zwrotu nakładów

koniecznych i uiszczeniem tej kwoty warunkował zawarcie z powodami umowy

przeniesienia własności lokalu, którego powodowie są najemcami, a jako podstawę

swojego stanowiska wskazywał art. 48 ust. 3 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o

zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw.

Informował też, iż wielkość nakładów koniecznych została określona jako suma

kosztów poniesionych na utrzymanie należnego stanu technicznego budynku przy

ulicy H. 8, nie pokrytych wpłatami mieszkańców, w tym na fundusz remontowy,

podzieloną przez łączną powierzchnię użytkową budynku, a powodowie zostali

obciążeni ich częścią odpowiadająca powierzchni zajmowanego lokalu. Pozwana

wskazywała też na stosowne rozliczenie kaucji mieszkaniowych. Wobec

podtrzymania przez stronę pozwaną swojego stanowiska w kolejnym piśmie z dnia

15 lutego 2008 r. powodowie wystąpili w rozpoznawanej sprawie z pozwem o

zobowiązanie pozwanej do złożenia stosownego oświadczenia woli w wykonaniu

obowiązku przeniesienia na ich rzecz własności lokalu.

4

W ustalonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy uznał, że roszczenie, które

powodowie opierali na treści art. 64 k.c. w związku z art. 1047 § 1 k.p.c.

i w związku z art. 48 ust. 1 i 3 oraz art. 491

ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r.

o spółdzielniach mieszkaniowych i ich związkach oraz na treści art. 7 ust. 5

ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach

mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw, w myśl którego zgłoszone na

piśmie roszczenia, o których mowa w art. 12, art. 15, art. 1714

, art. 1715

, art. 39,

art. 48 oraz art. 481

ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, niezrealizowane do

wejścia w życie niniejszej ustawy (zmieniającej), są rozpatrywane na podstawie

niniejszej ustawy, nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z treścią art. 64 k.c. prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające

obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to

oświadczenie. Rozwiązanie przyjęte w tym przepisie pozwala na osiągnięcie

skutków prawnych związanych z oświadczeniem woli, którego złożenia odmawia

podmiot zobowiązany. Przepis art. 491

ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. stanowi,

że osoba, która na podstawie ustawy może żądać ustanowienia prawa odrębnej

własności lokalu, w razie bezczynności spółdzielni może wystąpić do sądu

z powództwem na podstawie art. 64 Kodeksu cywilnego w związku z art. 1047

§ 1 Kodeksu postępowania cywilnego. Pozew wolny jest od opłaty sądowej, zaś

koszty postępowania sądowego pokrywa spółdzielnia. Z kolei w myśl art. 48 ust. 1

i 3 przedmiotowej ustawy, na pisemne żądanie najemcy spółdzielczego lokalu

mieszkalnego, który przed przejęciem przez spółdzielnię mieszkaniową był

mieszkaniem przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub

państwowej jednostki organizacyjnej, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z nim

umowę przeniesienia własności lokalu, po dokonaniu przez niego: 1) spłaty

zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu lokalu; 2) wpłaty

wkładu budowlanego określonego przez zarząd spółdzielni w wysokości

proporcjonalnej do powierzchni użytkowej zajmowanego mieszkania wynikającej

ze zwaloryzowanej ceny nabycia budynku, jeżeli spółdzielnia nabyła budynek

odpłatnie. Jeżeli spółdzielnia mieszkaniowa nabyła mieszkanie zakładowe,

o którym mowa w ust. 1, nieodpłatnie, najemca, o którym mowa w ust. 1,

5

powinien pokryć koszty dokonanych przez spółdzielnię nakładów koniecznych

przeznaczonych na utrzymanie budynku, w którym znajduje się ten lokal.

W ustalonym stanie faktycznym nie budzi wątpliwości, że pozwana

Spółdzielnia nabyła wynajmowany powodom lokal od przedsiębiorstwa

państwowego nieodpłatnie, oraz że powodowie nie mają żadnych zaległości

z tytułu opłat wynikających z umowy najmu.

Roszczenia najemców o nabycie własności lokali wybudowanych przed

wejściem w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stają się wymagalne

z chwilą uprawomocnienia się uchwały zarządu spółdzielni określającej przedmiot

odrębnej własności lokali. Zarząd pozwanej podjął uchwałę w sprawie określenia

odrębnej własności lokali w dniu 18 sierpnia 2003 r. Wbrew twierdzeniom

powodów, pozwana nie dopuściła się bezczynności w związku z realizowaniem

roszczenia powodów. Podjęła bowiem czynności niezbędne do przeniesienia

własności lokali na rzecz członków i najemców. Żądanie od powodów uprzedniej

zapłaty nakładów koniecznych i brak akceptacji powodów dla tego warunku nie

usprawiedliwia zarzutu bezczynności. Z kolei samo żądanie zwrotu nakładów

koniecznych poniesionych na utrzymanie nieruchomości ma podstawę w art. 48

ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Spełnienie tego świadczenia

warunkuje zatem ustanowienie odrębnej własności lokalu zajmowanego przez

najemcę i przeniesienia własności lokalu na najemcę. Zgodnie z poglądami

doktryny, odpowiednikiem wkładu budowlanego w przypadku najemców, których

budynki zostały przez spółdzielnię nabyte nieodpłatnie, jest pokrycie przez nich

nakładów koniecznych przeznaczonych na utrzymanie budynku, w którym

znajduje się lokal. Do chwili przeniesienia własności lokali na najemców

spółdzielnia nie mogła żądać od najemców zwrotu poniesionych nakładów

koniecznych, ponieważ nakłady konieczne na rzecz zawsze obciążają właściciela,

a spółdzielnia była właścicielem budynków. Dopiero z chwilą przeniesienia

własności lokali na najemców zachodziła potrzeba dokonania rozliczeń pomiędzy

najemcami a spółdzielnią, gdyż wartość nabywanych przez najemców lokali

wzrosła proporcjonalnie do wartości nakładów poniesionych przez spółdzielnię.

Brak rozliczenia nakładów skutkowałby bezpodstawnym wzbogaceniem

najemców, żądających przeniesienia na ich rzecz własności lokali.

6

Wartość poniesionych przez spółdzielnię nakładów może być kwestią

sporną, która może być przedmiotem kontroli w postępowaniu sądowym. Jednak

ustalenie wielkości nakładów koniecznych poniesionych przez spółdzielnię na

budynek i ustalenie proporcjonalnej części tych nakładów na poszczególne lokale

zajmowane w tym budynku przez najemców, nie może być przedmiotem

rozpoznania w sprawie o zobowiązanie spółdzielni do złożenia oświadczenia woli

w oparciu o art. 64 k.c. w związku z art. 1047 § 1 k.p.c., bowiem jako powództwo

o świadczenie w postaci określonego zachowania dłużnika (działania) może być

tylko w całości uwzględnione lub oddalone.

Z tych też względów Sąd Okręgowy oddalił powództwo przyjmując,

że żądanie powodów nieodpłatnego przeniesienia na ich rzecz własności lokalu

nie mogło być uwzględnione, ponieważ nie ma oparcia w art. 48 ust. 3 ustawy

o spółdzielniach mieszkaniowych.

Wyrok ten zaskarżyła apelacją powódka Wiesława R. wnosząc

o uwzględnienie powództwa i zarzucając naruszenie prawa materialnego,

a mianowicie art. 48 ust. 3 ustawy z ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r.

o spółdzielniach mieszkaniowych, z uwzględnieniem zmian wprowadzonych

ustawą z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach

mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw, poprzez jego niewłaściwą

interpretację a także naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. poprzez niewłaściwą ocenę

całości zebranego w sprawie materiału dowodowego.

W uzasadnieniu apelacji powódka podniosła, że Sąd Okręgowy pominął

to, iż powodowie przez cały okres zamieszkiwania w przedmiotowym lokalu

wnosili opłaty w wysokości ustalonej przez pozwaną Spółdzielnię, przeznaczone

również na utrzymanie budynku, w którym znajdował się lokal, a od 2005 r. także

opłatę na fundusz remontowy elewacji. Wskazywała na brak ustawowej definicji

nakładów koniecznych i odwoływała się do próby interpretacji pojęcia „nakłady

konieczne” zawartej w dołączonym przez powodów piśmie Ministra Infrastruktury

z dnia 29 lutego 2008 r. nr WPLm-0701-77/08/685, stanowiącym odpowiedź na

interpelację poselską. W kontekście powołanego pisma apelująca zarzucała,

iż Sąd wadliwie uznał wskazywane przez pozwaną nakłady za nakłady konieczne.

7

Kwestionowała też, uznanie tych nakładów, za odpowiednik wkładu budowlanego,

który służy do pokrycia kosztu budowy. Wywodziła, że wkład budowlany został

w całości pokryty przez Zakłady Przemysłu Ciągnikowego „U." w W., które

wybudowały budynek mieszkalny przy ulicy H. […] w L., a następnie po

dziewięciu latach przekazały nieodpłatnie pozwanej Spółdzielni. Stąd zdaniem

apelującej domaganie się od powodów jako najemców jakichkolwiek wpłat z tytułu

poniesionych przez pozwaną kosztów remontów jest bezpodstawne. Pozwana

miała obowiązek wykonywać niezbędne remonty, a ich kosztami obciążała

członków i najemców w ramach uiszczanych przez nich opłat. Apelująca

kwestionowała ponadto poszczególne pozycje ujęte przez pozwaną w zakresie

remontów uwzględnionych w dokonanym przez pozwaną rozliczeniu, i zarzucała

nieaktualność uchwały zarządu pozwanej nr 16/2003 z dnia 18 sierpnia 2003 r.,

określającej przedmiot odrębnej własności lokalu oraz nieaktualność wskazanej

w przedmiotowej uchwale w rubryce dotyczącej lokalu powodów jako wymagany

wkład kwoty 35.586,44 zł.

Apelująca poinformowała również o śmierci męża, powoda Jana R. po

dacie wydania zaskarżonego wyroku, i we wnioskach apelacji, powołując treść

art. 48 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, wnosiła o zmianę

zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa przez przeniesienie własności

przedmiotowego lokalu na rzecz apelującej ewentualnie uchylenie zaskarżonego

wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania.

W postępowaniu apelacyjnym do udziału w sprawie wezwani zostali

wszyscy spadkobiercy zmarłego powoda Jana R., tj. poza żoną Wiesławą R.,

także dzieci zmarłego: Wioletta R., Beata R. – W., Joanna R. i Magdalena R.

Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 2 grudnia 2009 r. oddalił apelację

powódki. Sąd dokonał analizy stanu prawnego obowiązującego w dacie

wniesienia powództwa, przedstawiając treść przepisów ustawy o spółdzielniach

mieszkaniowych. Sąd ustalił wysokość wkładu wynikającą z uchwały Spółdzielni

nr 16/2003, określającej przedmiot odrębnej własności.

Powodowie tej uchwały doręczonej im w dniu 1 września 2003 r.

nie zaskarżyli, do czego mieli prawo na podstawie art. 43 ust. 5 ustawy

8

o spółdzielniach mieszkaniowych, a Spółdzielnia na jej podstawie dokonywała od

2003 r. przekształceń praw do lokali na podstawie art. 48 ustawy o spółdzielniach

mieszkaniowych.

Po zgłoszeniu przez powodów wniosku o przekształcenie przysługującego

im prawa najmu Rada Nadzorcza pozwanej Spółdzielni, powołując treść art. 48

ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w brzmieniu obowiązującym od

dnia 31 lipca 2007 r., ustaliła w uchwale nr 239 z dnia 20 września 2007 r.

wysokość kosztów dokonanych przez spółdzielnię nakładów koniecznych

przeznaczonych na utrzymanie budynku, w którym znajduje się lokal. Nakłady te

obowiązani są pokryć najemcy lokali, których prawa najmu do tej daty nie zostały

przekształcone. Na podstawie przedmiotowej uchwały Zarząd pozwanej określił

wysokość nakładów przypadającą na lokal powodów nr 39 w budynku przy ulicy

H. […] w L. na kwotę 19.707,79 zł i zażądał jej uiszczenia przez powodów przed

przystąpieniem do sporządzenia umowy przenoszącej własność lokalu, wskazując

jako podstawę żądania przepis art. 48 ust. 3 ustawy o spółdzielniach

mieszkaniowych w brzmieniu wówczas obowiązującym.

Sąd II instancji podzielił wywody Sądu Okręgowego dotyczące wysokości

i podstawy żądania zapłaty od powodów – art. 48 ust. 3, ustawy w/w w brzmieniu

obowiązującym w dacie zgłoszenia przez powodów roszczenia o przekształcenie

prawa.

Sąd analizując obowiązujące przepisy odniósł się do uchwały Zarządu

pozwanej z dnia 18 sierpnia 2003 r., zwracając uwagę na jej późniejszą korektę

wynikającą ze zmiany ustawy, jak i dalszych jej nowelizacji. W okresie od dnia 22

lipca 2005 r. do dnia 31 lipca 2007 r. pozwana Spółdzielnia, która nabyła budynek

przy ulicy H. od przedsiębiorstwa państwowego nieodpłatnie, musiała uwzględnić

przy zawieraniu umów z najemcami przekształcającymi przysługujące im prawa

do lokalu treść art. 48 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Zobowiązana była do przenoszenia na ich rzecz prawa odrębnej własności lokalu

i praw z nim związanych nieodpłatnie, zgodnie z dyspozycją powołanego

przepisu. Przedmiotowy przepis ustawy musiał być uwzględniany przy zawieraniu

umowy przekształcającej prawo najmu, współtworzył jej treść.

9

Przepis art. 48 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w brzmieniu

obowiązującym od dnia 31 lipca 2007 r. wiązał strony, i upoważniał pozwaną do

określenia wysokości odpłatności za przekształcenie prawa najmu.

Rada Nadzorcza pozwanej w stosownej uchwale określiła zasady rozdzielenia

pomiędzy poszczególne lokale poczynionych przez spółdzielnię nakładów

koniecznych na budynki, a zarząd pozwanej wyliczył według tych zasad wysokość

obciążenia przypadającego na lokal powodów. Wynikało to ze zmienionego stanu

prawnego. Nie był tym samym uzasadniony zarzut naruszenia

prawa materialnego, a mianowicie art. 48 ust. 3 ustawy z ustawy z dnia 15

grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, z uwzględnieniem zmian

wprowadzonych ustawą z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy

o spółdzielniach mieszkaniowych oraz niektórych innych ustaw, poprzez jego

niewłaściwą interpretację, gdyż przewidywał odpłatne nabycie przez najemcę

własności lokalu w budynku nabytym przez spółdzielnię mieszkaniową

nieodpłatnie od przedsiębiorstwa państwowego.

W ocenie Sądu II Instancji zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. nie był zasadny,

Sąd nie podzielił zarzutów dotyczących sposobu wyliczenia wysokości nakładów

koniecznych, jak i zaliczenia uiszczonych opłat. Także nie uwzględnił zarzutu

kwestionującego rozliczenie nakładów jako specyficznego ekwiwalentu wkładu,

odwołując się do poglądów doktryny. Stwierdził, że warunkiem ustanowienia

odrębnej własności lokalu zajmowanego przez najemcę i przeniesienia jego

własności jest zwrot poniesionych przez spółdzielnię nakładów koniecznych na

utrzymanie budynku, w którym lokal się znajduje. Sąd Okręgowy wskazał,

że w doktrynie przyjęto, iż w przypadku byłych mieszkań zakładowych,

w budynkach nabytych nieodpłatnie przez spółdzielnię, wkład budowlany,

o którym mowa w art. 48 ust. 1, zastępuje zwrot wysokości poniesionych przez

spółdzielnię nakładów koniecznych na utrzymanie budynku, w którym lokal się

znajduje.

Także zarzuty odnoszące się do rodzaju i wysokości nakładów koniecznych

poniesionych przez spółdzielnię na budynek, w którym znajduje się lokal

mieszkalny powodów, a także zakresu w jakim nakłady te były finansowane

z wpłat powodów na poczet opłat eksploatacyjnych, nie uzasadniają przyjęcia,

10

iż Sąd dowolnie ustalił, że przekształcenie prawa powodów powinno nastąpić

odpłatnie. Nie budzi wątpliwości, że spór w istocie dotyczy tego, czy poniesione

przez pozwaną nakłady na remont budynku przy ulicy H. były uzasadnione, były

nakładami koniecznymi, i jakie były źródła ich finansowania. Przy czym, co do

ostatniej okoliczności pozwana wywodziła, że nakłady nie były finansowane

w wystarczającym stopniu z wpłat uzyskiwanych od członków z tytułu

przekształcenia ich praw, oraz że rozliczyła tylko te nakłady, które nie znalazły

pokrycia w świadczeniach członków (najemców).

Zdaniem Sądów obu instancji powyższy spór nie mógł być rozstrzygany

w niniejszej sprawie, dlatego nie czyniono ustaleń w tym zakresie. Ustalenie

wielkości nakładów koniecznych poniesionych przez Spółdzielnię i ustalenie

proporcjonalnej części tych nakładów na poszczególne lokale zajmowane przez

najemców w budynku nie może być przedmiotem rozpoznania w sprawie

o zobowiązanie spółdzielni do złożenia oświadczenia woli w oparciu o art. 64

k.c. w związku z art. 1047 k.p.c. Powództwo takie jest powództwem

o świadczenie w postaci określonego działania (zachowania) dłużnika, które nie

daje się stopniować pod względem wielkości, co wyklucza spór o jego wysokość.

Może być ono w całości uwzględnione, albo też jako nieuzasadnione oddalone

(tak Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 4 lutego 2000 r., II CKN

738/98, LEX nr 40111). Powodowie wnosili o nieodpłatne przeniesienie

własności. Przy takim żądaniu pozwu orzeczenie o odpłatnym przeniesieniu na

ich rzecz prawa, (po ewentualnym ustaleniu wysokości przypadających na ich

lokal nakładów w przeprowadzonym postępowaniu dowodowym) nie byłoby

możliwe, gdyż naruszałoby zakaz z art. 321 § 1 k.p.c.

Ponadto nie można pominąć, że art. 48 ust. 3 ustawy o spółdzielniach

mieszkaniowych, w brzmieniu obowiązującym w dacie zgłoszenia przez

powodów wniosku o przekształcenie prawa, w dacie wyrokowania przez Sąd

Okręgowy utracił moc z dniem 27 lipca 2009 r., w następstwie uznania jego

niezgodności z art. 64 ust. 1 Konstytucji, wyrokiem Trybunału

Konstytucyjnego z dnia 15 lipca 2009 r., (OTK-A 2009, nr 7, poz. 110).

Konsekwencją tego rozstrzygnięcia jest brak szczególnego przepisu

regulującego warunki nabycia przez najemców własności lokali mieszkalnych

11

znajdujących się w budynkach nabytych przez spółdzielnie mieszkaniowe

nieodpłatnie. Utrata mocy obowiązującej art. 48 ust. 3 ustawy z powodu jego

niezgodności z Konstytucją nie prowadzi bowiem do „odzyskania” mocy wiążącej

przez przepis art. 48 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych który

stanowił, że jeżeli spółdzielnia nabyła budynek nieodpłatnie, najemcy są

zwolnieni od wpłaty wkładu mieszkaniowego. Przepis ten został wyeliminowany

z obrotu prawnego z dniem 31 lipca 2007 r., tj. w chwil wejścia w życie art. 48

ust. 3 ustawy o spółdzielniach, uznanego następnie za niekonstytucyjny.

W konsekwencji należało uznać, że zmiana stanu prawnego będąca

następstwem utraty mocy obowiązującej przez przepis art. 48 ust. 3 ustawy

o spółdzielniach mieszkaniowych nie daje podstaw do przyjęcia, że powodowie

w aktualnym stanie prawnym mają do pozwanej Spółdzielni roszczenie

o nieodpłatne przekształcenie prawa najmu lokalu w prawo własności. W dalszej

argumentacji Sąd odwołał się do treści uzasadnienia powołanego wyroku

Trybunału Konstytucyjnego, oraz treści innych orzeczeń Trybunału

Konstytucyjnego dotyczących dysponowania własnością: wyroki

z dnia 30 października 2001 r., K 33/00 (OTK ZU nr 7/2001, poz. 217) i z 7 dnia

maja 2001 r., K 19/00 (OTK ZU nr 4/2001, poz. 82).

Zatem także w zmienionym w następstwie utraty mocy obowiązującej art.

48 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanie prawnym apelacja

powodów podlegała oddaleniu. Także w tym stanie prawnym powodowie nie

mogą się domagać od pozwanej nieodpłatnego przeniesienia prawa własności

lokalu, którego są najemcami. Zatem przesłanki, które stanowiły podstawę

oddalenia powództwa pozostają aktualne. Oceny takiej nie zmienia fakt,

iż w aktualnym stanie prawnym może budzić wątpliwości sposób ustalenia

odpłatności za przekształcenie prawa najmu lokalu w budynkach nabytych przez

spółdzielnie mieszkaniowe nieodpłatnie. Powołane orzeczenie Trybunału

Konstytucyjnego sugeruje, iż powinna to być wartość rynkowa lokalu. Z kolei

uwzględnienie w pewnych przypadkach zasady ochrony praw nabytych może

uzasadniać rozważenie ustalenia odpłatności na dotychczasowych zasadach

(art. 48 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych), czy też według

12

postanowień umowy na podstawie, której spółdzielnia nabyła własność budynku,

jeżeli umowa takie zawierała.

Wyrok ten zaskarżyła skargą kasacyjną powódka, wnosząc o jego

uchylenie i uwzględnienie powództwa, względnie o przekazanie sprawy Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania, opierając skargę kasacyjną na

podstawie z art. 3983

§ 1 pkt 1 k.p.c. Powódka zarzuciła naruszenie art. 48

ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych

poprzez jego niezastosowanie, w sytuacji gdy po wyroku Trybunału

Konstytucyjnego z dnia 15 lipca 2009 r., K 64/07, przepis art. 48 ust. 1 dotyczy

tak odpłatnego, jak i nieodpłatnego nabycia przez spółdzielnię budynku, w

którym znajdowały się mieszkania zakładowe i stanowi podstawę do

przekształcenia prawa najmu w prawo odrębnej własności lokalu w budynkach

nabytych przez spółdzielnie nie tylko odpłatnie, ale i nieodpłatnie.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Ustawodawca dostrzegając sytuację najemców mieszkań zakładowych

w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych jedn.

tekst: (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) uregulował w art. 48 relacje

pomiędzy dotychczasowym najemcą a spółdzielnią, która stała się właścicielem

nieruchomości z mieszkaniami poprzednio stanowiącymi własność

przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub państwowej

jednostki organizacyjnej. W kolejnych nowelizacjach zasada pozostawała stała,

najemca miał roszczenie uprawniające do uzyskania prawa do lokalu dotąd

zajmowanego, natomiast rodzaj tego prawa i warunki jego uzyskania ulegały

zmianom w wyniku kolejnych nowelizacji ustawy. Od dnia 31 lipca 2007 r.

najemca był uprawniony do zawarcia umowy o przeniesienie przez spółdzielnię

na niego własności lokalu. Przepis art. 48 w/w ustawy różnicował sytuację

najemców w zależności od tego, czy spółdzielnia nabyła nieruchomość od

wymienionych w ustawie podmiotów odpłatnie, czy nieodpłatnie. W przypadku

nabycia nieodpłatnego obowiązywała regulacja szczególna zawarta w ust. 3 art.

48 tej ustawy, polegająca na tym, że najemca powinien pokryć koszty

poniesionych przez spółdzielnię nakładów koniecznych na utrzymanie budynku,

13

obok spłaty ewentualnego zadłużenia z umowy najmu. Przepisem

ogólnym był ust. 1 art. 48 ustawy regulujący uprawnienie każdego najemcy,

a w sytuacji odpłatnego nabycia budynku reguluje on wpłatę wkładu

budowlanego. Wyrokiem z dnia 15 lipca 2009 r., K 64/07 Trybunał Konstytucyjny

orzekł, że art. 48 ust. 3 u.s.m. jest niezgodny z art. 64 ust.1 Konstytucji RP.

Trybunał Konstytucyjny w uzasadnieniu wyroku wyjaśnił, między innymi,

że wobec zakresu świadczeń najemcy, który ma jedynie uregulować zadłużenie

lokalu i zwrócić nakłady konieczne dokonane przez spółdzielnię, na utrzymanie

budynku, w którym znajduje się lokal, uzyskuje on prawo własności lokalu

za kwotę rażąco odbiegającą od wartości rynkowej tego lokalu.

Ponadto zakwestionowany przepis stanowi nieznajdującą dostatecznego

uzasadnienia ingerencję w prawo własności przysługujące spółdzielni

mieszkaniowej, co powoduje niespełnienie konstytucyjnych warunków

dopuszczalnych ograniczeń w tak daleko idącym zakresie.

Trafnie skarżący podniósł konieczność rozważenia konsekwencji

orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego z dnia 15 lipca 2009 r. dla powódki,

w szczególności, istnienia podstawy prawnej dla zgłoszonego żądania.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego dominuje pogląd, że wyrok Trybunału

Konstytucyjnego stwierdzający niezgodność przepisu ustawy z Konstytucją RP,

wywołuje skutki z mocą wsteczną, a więc od dnia wejścia w życie przepisu

uznanego za niekonstytucyjny, chyba, że co innego wynika z sentencji wyroku, albo

z datą wejścia w życie Konstytucji RP. W konsekwencji w/w wyrok Trybunału

spowodował utratę mocy obowiązującej art. 48 ust. 3 u.s.m. od dnia jego wejścia

w życie, to jest od dnia 31 lipca 2007 r., gdyż w tym dniu weszła w życie ustawa

z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz

o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. 2007 r., nr 125, poz. 873). Powrócić

należy w takim razie do przedstawionego powyżej rozumienia art. 48 ust. 1 u.s.m.

jako przepisu ogólnego. Trybunał Konstytucyjny w swych rozważaniach podkreślił,

że art. 48 ust. 3 odnosił się wyłącznie do nabycia mieszkania zakładowego

nieodpłatnie. Natomiast art. 48 ust. 1 u.s.m. odnosił się do obu form nabycia

własności – odpłatnej i nieodpłatnej – budynków, w których znajdowały się

mieszkania zakładowe. Sytuacja najemców budynków nabytych nieodpłatnie,

14

po wyroku Trybunału, zmieniła się na korzyść, gdyż zostali oni zwolnieni

z obowiązku zwrotu poniesionych przez spółdzielnię nakładów koniecznych,

podstawa zwrotu tych nakładów odpadła ex tunc.

W konsekwencji powyższego, po wyroku Trybunału Konstytucyjnego,

w sytuacji gdy spółdzielnia mieszkaniowa nabyła nieodpłatnie budynek, w którym

znajdują się dawne mieszkania zakładowe, najemcy tych mieszkań ubiegający się

o przeniesienie własności lokalu obowiązani są jedynie do spłaty zadłużenia lokalu

z tytułu świadczeń wynikających z tytułu umowy najmu, a podstawą ich roszczenia

jest art. 48 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach

mieszkaniowych. Pogląd taki wyraził także Sąd Najwyższy w wyroku z dnia

8 stycznia 2010 r. IV CSK 292/09 (OSNC 2010, nr 6, poz. 93).

Sąd Apelacyjny dostrzegł, że oprócz ustawy, podstawa roszczeń najemców

może wynikać z umowy zawartej pomiędzy zbywcą nieruchomości a spółdzielnią

mieszkaniową. Sąd nie skonkretyzował tego ogólnego stwierdzenia poprzez

odniesienie się do umowy zawartej dnia 27 lipca 1995 r. pomiędzy pozwaną a ZPC

„U.”.

Z przedstawionych przyczyn Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815

§ 1

k.p.c. orzekł jak w sentencji.